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[지식정보] 기회특구(Opportunity Zones) 지정과 사례

관리자
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미국은 2017년 세금감면과 일자리 법(Tax Cuts and Jobs Act)을 제정하였다. 이 법에 근거하여 기업이 저소득층 지역(lower income areas)에 주택과 일자리를 만드는 사업을 하면 세금을 감면(tax advantages)해주는 기회특구(Opportunity Zone)를 전국적으로 운영하고 있다. 미국 각 는 인구통계 조사 자료에 근거하여 저소득층 인구조사 지역의 약 25%까지 기회특구로 지정하고 있다. 최초의 기회특구는 20184월에 지정되었다. 미국 정책자문기구인 EIG(Economic Innovation Group)에 의하면, 미국 50개주와 5개 미국령(American Samoa, Guam, Northern Mariana Islands, Puerto Rico, the Virgin Islands)에서 8,764개 이상의 지역이 기회특구로 지정되었다.

 

자료: https://en.wikipedia.org/wiki/Opportunity_zone

https://urbanland.uli.org/capital-markets/impact-of-opportunity-zones-on-affordable-housing-not-yet-clear/

https://alphaarchitect.com/2018/11/13/want-to-minimize-capital-gains-taxes-check-out-our-guide-to-opportunity-zone-investments/

https://www.accountingtoday.com/opinion/what-you-need-to-know-about-the-federal-qualified-opportunity-zone-program

https://chpcny.org/research/opportunity-zone-analysis/

http://www.creativebusinessinc.com/blog/opportunity-zones-investing-for-impact-and-major-tax-savings

https://www.bisnow.com/washington-dc/news/capital-markets/douglas-gets-opportunity-zone-investment-100m-loan-for-buzzard-point-project-97853

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https://www.delco.co.kr/knowledge/category/%EC%9E%90%EA%B8%88%C2%B7%ED%8A%B8%EB%A0%8C%EB%93%9C

http://www.retailon.kr/on/bbs/board.php?bo_table=r1_02&sca=%EC%9E%90%EA%B8%88%2F%ED%8A%B8%EB%A0%8C%EB%93%9C


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기회특구 지정

 

최초의 기회특구는 20184월에 지정되었다. 미국 정책자문기구인 EIG(Economic Innovation Group)에 의하면, 미국 50개주와 5개 미국령(American Samoa, Guam, Northern Mariana Islands, Puerto Rico, the Virgin Islands)에서 8,764개 이상의 지역이 기회특구로 지정되었다.

 

기회특구는 경제적으로 쪼들리는 지역사회(혹은 뉴저지 Cory Booker 상원의원은 다른 말로 국내 이머징 시장 domestic emerging markets”)로 도시와 주정부가 지정하여 연방정부가 다시 인정한다. 이들 지역은 개인 빈곤율이 최소 20%이고, 가구당 중간 소득은 지역 중간소득의 80% 수준으로 이러한 상태가 계속 이어지는(contiguous) 지역이다.

 

뉴욕주와 뉴저지 내 75개 자치지역에는 514개 기회특구가 있다. 여기에는 Bronx, DowntownEast Brooklyn, Long Island City, Newark, Jersey CityUnion City 3개주 지역(Tristate-area) 상당 부분이 포함되어 있다.

 

뉴욕의 경우는 5개 자치구 중에서 306개 인구조사 지역(census tracts)이 기회특구로 선정되었다. 해당 지역의 3/4 이상이 주로 주거용도 지역이다. 주택물량 중에 60% 이상이 어떤 형태이던 뉴욕시 주택국(New York City Housing Authority. NYCHA)의 관리를 받고 있다. 관리대상 주택의 40% 이상이 기회특구와 중복되어 있다. 뉴욕시 주택국은 직접개발에 의해 임대료가 안정화된 주택과 여러 다른 주택공급 프로그램(421-a, LIHTC, Multi-Family Preservation Programs)에 의한 주택 등을 관리하고 있다.

    

 

기회특구에 투자하는 방법

 

투자자에게 있어서 양도소득 재투자는 단지 부동산만이 아닌 특정 자산의 판매에 의해 성립된다. 지금의 1031 Exchanges는 기존 세법을 수정한 세법으로, 부동산 투자 시 양도소득세 유예만 제한적으로 허용하고 있다. 그러나 Opportunity Funds는 투자자들에게 유형 혹은 무형 자산(tangible or intangible asset) 형태를 가리지 않고 이를 판매할 경우 양도소득세를 유예하거나 감면을 허용하고 있다. 이런 자산의 사례로는 회사 자본금(company equity), 증권(stock), 주식(shares), 채권(bonds) 및 그림이나 예술품 같은 귀중픔(valuables) 등이 해당된다.

 

세금 감면을 받기 위해 투자자들(개인과 법인)은 자신의 투자금을 적격 기회펀드 (Qualified Opportunity Fund. QOF)’에 맡겨야 한다. QOF는 일종의 투자회사(investment vehicle)로 법인 혹은 파트너 쉽으로 구조화되어 있다. QOF는 다양한 테스트를 충족해야 한다. 테스트에는 자산의 일정 규모를 직접 적격 기회특구 자산(Qualified Opportunity Zone Property)’에 투자를 하거나, 지정된 기회특구 내에 일정 규모의 자산을 보유한 적절한 투자회사에 투자를 위탁하는 의무 등이 포함되어 있다.

 

예를 들어, AmazonLong Island City 내에 있는 O-Zone에 두 번째 본부를 오픈 중에 있다. Amazon은 이들 투자자산의 일부가 앞에서 언급한 테스트에 충족되지 않으면 세금 인센티브 혜택을 볼 수가 없다.

 

미 국세청(IRS. Internal Revenue Service)과 미 재무부는 아직까지 이러한 형태의 펀드를 관리하는 법규를 보완하고 있는 중이다. 2019년 상반기 중에 발표될 것으로 보인다. 이미 제안된 규제안의 1라운드는 201810월에 발표되어 이 프로그램에 대한 불확실성의 일부를 없애주었다.

 

Opportunity Funds는 민간자본을 투자방법에 폭넓은 탄력성을 제공하고 있다. 그러나 세부 시행규칙에는 아직 미흡한 부분이 많아 명쾌한 세부사항 보완이 필요하다. 기회펀드는 다양한 형태의 자산에 투자할 수 있어, 회사 자본금, 증권, 주식, 기업 파트너쉽 지분(business partnership interests), 및 공장설비 같은 자본원천(capital resources) 등에 투자할 수 있다. 부동산 투자도 당연히 허용된다. 그러나 부동산 투자는 전형적으로 실질적인 개선 (substantial improvement)” 요구조건을 충족해야 한다. , 부동산 투자는 빌딩 개선비용이 테스트를 충족시킬 수준까지의 개보수(renovations) 혹은 재정비(refurbishments) 투자가 있어야만 인정된다. 하지만 이러한 규칙을 나대지 같은 미개발 토지(undeveloped land)에 적용하는 방법은 여전히 명쾌하게 정리되어 있지 않다.

비즈니스 활동을 하는 투자자들이 적격 기회특구에서 사업을 확장한다면 기회펀드를 통해 혜택을 볼 수 있다. 물론 특정 신규투자 혹은 실질적인 개선 등이 요구조건을 충족한다는 전제에서만 가능하다. 적격 기회펀드를 투자 파트너로 할 수도 있다. 그러나 술 판매 점포, 마사지 실, 도박장 및 골프장 등은 지정대상 자격이 안 된다. 사업내용에 대한 추가적인 규제는 미 국세청이 2019년 말까지 마무리할 예정인 Form 8996 세법 안에 윤곽이 잡혀져 있다.

 

그러나 일부에서는 법규에 대한 전문적인 지식을 보유한 컨설턴트 도움 없이 투자하지 말라는 의견들이 나오고 있다. 복잡한 법규 내용 때문이다.

 

기회특구 사업의 부정적 의견으로 일부 전문가들은 법규 중에 누락되어 있는 내용으로 인해 나중에 잘못된 결과가 초래될 수 있고, 젠트리페케이션의 부작용이 확대되는 결과를 초래 할 수도 있다고 주장한다. 투자되는 돈이 대도시로 집중되어 지역 불균형적인 투자(disproportionate investment) 결과가 나타날 수 있다고 경고하고 있다.

 

그러나 기회특구는 투자가 꼭 필요한 지역에 투자를 할 수 있는 거대한 잠재력을 갖고 있다. 기회특구는 콕 집어서 효과를 볼 수 있는 의도한(intended) 경제적 사회적 혜택 제공효과를 발휘한다. 이를 독려하기 위해, 정책 전문가들은 해당 도시와 지역사회가 지켜야 할 몇 가지 지침 원칙을 추천하고 있다. 예를 들어 프로그램 영향이 미칠 목표(예를 들어 실질 일자리 수와 적절한 가격의 주택 수)를 구체적으로 정하는 것이다. 또한, 지역사회 개발금융기관(CDFIs. Community Development Financial Institutions)이나 지역은행 같은 지역사회 개발 중재기관을 지원하여, Opportunity Funds로부터 자본금 투자를 받은 기업과 부동산에 융자를 지원하라는 조언도 한다

 

기회펀드(Opportunity Funds) 사례: 워싱턴 D.C의 버저드 포인트(Buzzard Point)

 

Douglas Development 회사는 워싱턴 D.C의 버저드 포인트(Buzzard Point) 기회특구에서 낡은 오피스를 주거로 전환(office-to-residential)하는 프로젝트 진행하고 있다. 프로젝트 이름은 1900 Half St. SW 이다. 이 회사는 건설비와 함께 기회특구 펀드회사인 PTM Partners사의 투자자금을 유치하는 거래를 성사시켰다. PTM Partners사는 기회특구 펀드관리 회사이다.

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투자규모는 정확히 공개를 하지 않았지만 투자액은 양사가 5:5 이며 전체 프로젝트 투자비는 약 1.9억 달러 이다. 또한 별도로 United Bank로부터 1억 달러 건축비와 EB5 Capital로부터 우선주 형태의 4,450만 달러를 확보하였다. 진행은 순조롭지만 장기적인 시간이 필요하다는 점을 관련자들은 공감하고 있다.

 

기회펀드 회사인 PTM Partners사는 이 펀드는 PTM의 두 번째 투자사업 이다. 2018년 기회 특구에만 투자하는 1.25억 달러 펀드를 런칭 하였다. 첫 사업은 20181Downtown Miami1억 달러 공동주택 프로젝트를 미국 정책자문기구인 경제혁신그룹(EIG. Economic Innovation Group)과 함께하여 투자를 성사시켰다. PTM은 이 사업을 통해 확실한 투자수익을 보장 받으면서 사회적 기여효과에도 기여하고 있다. 참고로 EIG는 미국의 경제정책 자문기구로 정치적 색깔의 스펙트럼을 망라하여 기업가 투자자 경제학자 및 정책입안자 등이 미국의 경제적 문제를 해결하는 데 초점을 맞추고 정책자문을 하는 기구이다.

 

Buzzard Point 지역은 잠재력이 큰 시장으로, 인근에 2개의 스타디움이 있고, 워터프론트 개발이 가능한 곳이다. 예전 해안경비대가 사용하던 9개 층의 오피스 빌딩을 453개 임대아파트로 건물로 전환하여 2020년 가을에 오픈한다. 인근 Anacostia Riverwalk Trail 공원길과도 연계된다.

 

D.C. United 프로 축구팀이 사용하는 2만석 규모의 Audi Field 경기장이 2개 블록 떨어져 있다. 이 경기장 인근에 2억 달러 규모의 복합개발 사업이 진행 중이다. 국립공원도 800m 정도 거리에 있다. 인근에서 다른 개발 사업들이 진행 중이다. 예전 해안경비대 다른 건물을 임대 아파트, 리테일, 분양아파트, 호텔 등으로 전환하는 사업이 진행 중이다. 이 지역에서의 기회특구 프로그램은 지역의 개발사업 촉진에 큰 기여를 하고 있다.

 

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