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[지식정보] 주택 버블/거래절벽을 피하면서 적절한 가격의 주택공급 늘리기

관리자
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미국 부동산 시장의 거래량이 줄어들고 주택관련 기업 주가도 하락하고 있다. 낮은 신용등급을 의미하는 `서브프라임`을 대상으로 한 대출도 급증하고 있다. 2008년 금융위기와 경기 침체 전철과 유사한 현상이다

 

2017~18년 기간 동안 서울/수도권 일부의 주택가격이 크게 상승하였다. 그러나 보유세와 대출 규제 정책으로 최근 몇 개월간 주택가격이 하락하고 있다. 이를 일본과 같은 버블 붕괴로 보는 이도 있으나 이는 과도한 해석이다. 서울/수도권 일부는 일자리와 인구가 몰리는 지역이다. 일본처럼 단기간에 모든 지역에서 가격 폭등하지는 않았다. 일부 국지적인 현상이다. 이를 수도권 전체 혹은 전국적 현상으로 보는 것은 무리한 해석이다.

 

서울/수도권 일부 지역에서는 이미 오른 주택가격이 옛날 주택가격으로 돌아가지는 않는다. 정부정책은 단지 가격 상승을 일시적으로 멈추는 효과에 그칠 것이다. 젊은 층은 돈이 부족하여 주택을 살 수도 없다. 젊은 층에게 적절한 가격의 주택 공급을 충분히 늘일 수밖에 없다. 그것도 일자리가 풍부한 서울지역에 공급해야 한다. 멀리 떨어진 곳에 신도시를 지어 주택을 공급하는 일은 출퇴근 시간이 길어지고, 효율 떨어지는 인프라 낭비가 되며, 후손에게 물려줘야할 자연을 비효율적으로 개발하는 것에 그칠 수밖에 없다.

 

서울을 더 고밀도 개발하여 주택을 공급하면 할수록 당연히 집값은 떨어진다. 구태여 보유세 인상/대출규제 등을 할 필요가 없다. 규제개념은 오히려 중산층의 부담을 늘일 뿐이지 주택공급에는 도움이 안 된다.

 

주차장을 아예 짓지 않으면 약 30% 정도 주택 공급가격도 내려간다. 전철 등 대중교통이 발달한 서울은 자가용이 점점 더 필요 없어질 것이다. 글로벌 트렌드로 볼 때, 어차피 몇 년 이내 자유주행 차량이 택시형태로 대량 보급될 터이니 더 이상 주차장에 연연할 필요가 없다.

 

자료: http://news.mk.co.kr/newsRead.php?year=2019&no=64006

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=050&aid=0000048704

http://www.cnews.co.kr/uhtml/read.jsp?idxno=201901301458019320910

http://www.newsis.com/view/?id=NISX20181102_0000461780&cID=13001&pID=13000

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https://www.delco.co.kr/knowledge/category/%EC%98%A4%ED%94%BC%EC%8A%A4%C2%B7%EC%A3%BC%EA%B1%B0%C2%B7%EC%82%B0%EC%97%85%EB%AC%BC%EB%A5%98

http://www.retailon.kr/on/bbs/board.php?bo_table=r1_02&sca=%EC%98%A4%ED%94%BC%EC%8A%A4%2F%EC%A3%BC%EA%B1%B0%2F%EC%82%B0%EC%97%85%EB%AC%BC%EB%A5%98

 

1. 미국 최근 집값 상승 버블에 이은 거래절벽 가능성

 

미국 부동산 시장의 거래량이 줄어들고 주택관련 기업 주가도 하락하고 있다. 낮은 신용등급을 의미하는 `서브프라임`을 대상으로 한 대출도 급증하고 있다. 2008년 금융위기와 경기 침체 전철과 유사한 현상이다.

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FT와 블룸버그에 의하면 미국 주택 건설기업으로 구성된 다우존스주택건설지수는 2018년 한 해 최고점 대비 40% 이상 하락했다. 2019년초 들어 상승했지만 여전히 고점 대비 32% 하락이다. 같은 기간 다우존스산업평균지수가 각각 3.42%, 6.23% 하락에 비해 아주 큰 폭 하락이다.

 

주택 주식시장 투자자들 우려 심리는 향후 주택 판매량에도 큰 영향을 미친다. 주식시장은 경기 흐름을 앞서 반영하는 일종의 `경기선행지수`, 주가 급락은 미국 주택경기 선행지표가 된다.

 

주택관련 기업의 주가 하락은 2008년 금융위기의 시발점이 됐던 미국 주택 시장 붕괴와 유사하다. 당시 미국 주택시장이 꺾이기 1년 전인 2005년부터 다우존스주택지수가 하락했고 주택경기가 본격적으로 꺾인 2007년 이후 침체가 시작됐다.

 

20191월 중순 전미부동산중개인협회는 2018년말 미국 기존 주택 판매량이 전달보다 34만 가구 감소한 499만가구(6.5% 감소)라고 발표했다. 201511월 이후 최저치이다. 이미 2018년 초부터 미국 기존주택 매매는 전년 동월 대비 감소하는 추세로 돌아섰다.

 

미국 주택가격이 과거에 비해 지나치게 상승한 점도 부동산 경기전망을 어둡게 만드는 요인이다. 2012년부터 상승하기 시작한 미국 주택 가격은 부동산 버블이 최고조에 달했던 2006년 가격을 훌쩍 뛰어넘었다. 미국 주택가격지수인 케이스실러지수는 201811월 기준 205.852006년 버블 당시(184.55)보다 11.5%나 늘었다. 그간의 경기 호조나 낮은 실업률 등을 감안하더라도 이미 미국 부동산 가격이 버블 붕괴 직전까지 온 것 아니냐는 불안감이 있다.

 

2008년 금융위기의 뇌관이었던 `서브프라임 대출` 역시 급증하고 있다. 미국 신용평가기관 트랜스유니언이 최근 발표한 `20183분기 대출 보고서`에 따르면 20183분기 미국 내 개인 대출 잔액은 1324억달러(148조원)로 전년 동기 대비 18% 증가. 특히 서브프라임 대출은 전년 동기대비 28% 증가해 개인대출 중에서도 가장 빠르게 증가하고 있다.

 

미국 신용등급은 신용도, 부채 규모, 담보 능력 등에 따라 프라임, 알트에이, 서브프라임 등 세 등급으로 분류된다. 서브프라임은 이 중 가장 신용등급이 낮아 대출금리가 높고 대출조건도 까다롭다. 하지만 금리가 높은 만큼 위험이 큰 대신 금융기관은 대출을 통해 얻는 수익이 높다.

 

2008년 미국 내에서 서브프라임 등급에 무분별한 주택담보대출(모기지)을 해 준 결과 금융위기를 겪은 후 서브프라임 관련 대출이 한때 주춤했다. 그러나 경기가 회복세에 접어들면서 다시 빠르게 늘고 있다. 경제가 호황일 때는 큰 문제가 없지만 침체기에 접어들면 서브프라임 대출이 금융위기 뇌관으로 다시 작용할 수 있다.

 

보고서에 따르면 미국 내 모기지 규모가 큰 폭의 변동이 없는 가운데서도 서브프라임 모기지론은 꾸준히 늘고 있다. 지난해 2분기 미국 모기지 규모가 0.7% 상승하는 데 그친 반면, 서브프라임 대출은 3.4% 증가한 것으로 나타났다. 특히 서브프라임 대출은 금융위기 이후 시장에서 거의 퇴출되는 분위기였지만, 지난해 하반기부터 `비프라임(non-prime) 대출, 비적격(non-qualified) 대출` 등으로 이름을 바꿔 다시 등장하고 있는 추세다.

 

중국 큰손들이 발을 빼면서 미국 주택시장뿐 아니라 상업용 부동산 시장도 주춤하고 있다. 부동산 조사업체 리얼캐피털애널리틱스에 의하면, 중국 투자자들은 미국 상업용 부동산 시장에서 8.5억 달러(9535억원) 순매도를 기록했다. 특히 중국 투자자들은 20184분기까지 3분기 연속 순매도로, 이렇게 장기간 순매도를 지속한 것은 사실상 처음이다. 2018년 한 해 동안 중국 투자자들의 미국 상업용 부동산 순매입액은 26.3억달러(2.9조원)6년 만에 최저치를 기록. 2012년 이후 보험사와 기업 등 중국 투자자들은 뉴욕의 랜드마크 빌딩과 캘리포니아 베벌리힐스 등 고급 주택가 등을 매입하며 미국 부동산 시장에 많은 투자를 했다.

 

하지만 최근 중국 정부가 자국 기업에 대한 자본 통제를 강화하는 등 경기 둔화를 늦추기 위한 대응에 나서자 중국 투자자들이 자금을 회수하고 있다. 중국 투자자들이 미국 부동산 시장에서 후퇴하고 있는 것은 세계 2위 경제대국의 성장둔화가 전 세계에 영향을 미치는 신호라고 볼 수 있다.

     

      

2. 우리 주택시장이 버블붕괴 같은 전철 밟을 가능성은 적어 보인다.

 

주택시장은 정부가 잇따라 내놓는 대출규제 공시지가 상승 등으로 거래절벽 상황으로 가고 있다. 일각에서는 일본 '부동산 불패신화'가 만든 버블이 1990년대 들어 급격하게 붕괴된 것에 필적하는 폭락장이 올 거라는 주장도 나오고 있다. 급격하게 오른 만큼, 급속하게 빠지면서 실물경기에 충격을 줄 수도 있다. 일본식 거품붕괴를 우려하는 의견도 있다. 이들은 서울 집값이 지나치게 급격하게 상승했다는 점을 근거로 든다.

 

한편으로는 다른 의견도 있다. 우리나라는 당시 일본과 버블의 규모와 주체, 정부·통화당국의 대응 등 차이가 있어 일본식 장기침체로 이어지기는 쉽지 않을 것이라는 의견이다. 그러나 가능성을 전면 부인할 수는 없다.

 

버블(bubble)의 의미는 투자자들이 합리적인 기대에 의해 자산의 시장가격이 실제가치 보다 크게 상회하는 것을 뜻한다. 2018년 서울/수도권 일부 지역의 주택가격 급상승과 급하락은 사실상 버블의 전조라고도 볼 수 있다. 나중에 수요가 없는 집값은 실체 없는 거품이기 때문이다.

 

일본에서 땅값이 가장 많이 상승한 때는 1987년으로 한해 30.7%(동경, 오사카, 나고야, 요코야마, 교토, 고베 등 6대 도시 기준)가 올랐다. 당시 일본 물가 상승률이 엔화절상과 유가하락 등에 힘입어, 연평균 0.93%에 불과했다는 점을 감안하면 지나친 상승이었다. 당시 도쿄에서 일왕이 사는 번화가 한 구역인 고쿄(皇居) 지역의 토지를 모두 팔면, 미국 캘리포니아주 전체를 살 수 있다는 얘기가 있을 정도로 비쌌다.

 

우리의 경우 20181~10월 서울 집값 상승률은 7.21%, 전년(3.41%)2배 수준으로 매우 높은 것은 사실이지만 버블의 규모까지는 아닌 것 같다. 그러나 강남 등 일부 지역과 단지에만 지나치게 많은 자금이 몰리면서 국지적인 버블을 만들어 내었다. 하지만 서울 전역의 집값이 버블이다라고 결론 내리기는 어렵다.

 

일본 버블을 주도한 주체는 기업이다. 당시 일본기업은 국내외 주식·채권시장을 통해 조달한 어마어마한 자금을 부동산 시장에 투자했다. 가계가 상승을 주도한 우리나라 주택시장과 차이가 있다. 당시 일본은 종신고용제를 기반으로 한 직원사택 문화 탓에 기업들이 도심 부동산 구입 열풍이 불었고, 이어 도심에 매물이 사라지자 '리조트 개발붐'으로 열기가 이어졌다. 결국 기업이 레버리지를 감당하지 못하고 파산하자, 은행권 부실로 이어졌고 급격한 침체로 이어졌다. 우리나라는 개인이 파산하더라도 금융권의 부실 책임이 한정돼 있어 영향이 상대적으로 적다.

 

일본처럼 급격한 하락이 국내에도 찾아오긴 힘들다. 국내 부동산 시장은 국지적으로 구분되어 있고, 서울과 지방도 서로 다른 별개의 시장이다. 경기 사이클도 동일하지 않다. 부동산 시장 충격도 국지적이다. 일본은 기업이 일으킨 레버리지로 은행이 부실화되고, 중앙은행이 기준금리를 급하게 올리는 등 매우 특수한 상황이었다. 우리 정부도 부동산 시장의 급격한 침체는 막을 수밖에 없기에 급격한 하락은 없을 것으로 보인다. 그렇다고 전혀 버블붕괴 전혀 없다고 확정하기는 어렵다.

 

당시 일본의 경우 버블 붕괴가 경기 둔화 수준으로 판단하고, 일단 재정확대를 통한 경기부양에 치중했다. 1992~20008년간 100조엔 이상의 재정을 투입했다. 그러나 경기부양 성과를 거두지 못했다. 1990년 시행된 부동산관련 융자총량 규제도 일시적인 주담대 증가율이 꺾이자 불과 1년여 만에 해제하는 등 미온적으로 대처했다.

 

기준금리 인상의 속도 면에서도 실기했다. 일본은 1980년대 중반 막대한 경상수지 흑자를 이어왔고, 그 결과 미일간 무역마찰 문제는 '프라자 합의'를 통해 급격한 엔고현상이 나타났다. 이에 산업경기 활성화 위해 금리인하를 단행했다. 하지만 속도가 지나치게 급했다. 19861월부터 19872월까지 5차례 걸쳐 금리 인하를 단행해, 불과 1년 새 5%에서 2.5%로 내려 시중 유동성이 급증했다.

 

반대로 이후 버블이 꺼지는 상황에서 기준금리 인상도 급격하게 진행됐다. 당시 19895월부터 19908월까지 15개월 만에 또다시 5차례에 걸쳐 3.5%포인트 인상해 6%대가 되었다. 급격한 금리변동에 기업은 물론 가계도 우후죽순으로 쓰러졌다.

 

우리나라 경기가 위축되고 있다는 점이 문제다. 최근 우리 수출시장은 반도체만 성장세 일뿐 다른 제조업은 힘들어 지고 있다. 주식시장은 침체 중인 반면, 2018년 부동산 시장은 뜨거웠다. 집값은 서울, 대구와 광주 등 일부 5대 광역시, 그것도 일부 지역과 단지만 가파르게 상승하였다. 일본이 1987년 주식시장이 41.5% 급등해 부동산 시장 성장을 선도했던 것과는 다르다.

 

서울 집값은 글로벌 경기와 매우 밀접하다. 글로벌 경기가 나빠지고 수출이 꺾이면 시장은 민감하게 반응한다. 서울 집값 하락의 속도는 경기가 결정할 것으로 보인다.

 

일본 부동산 버블은 심리적인 측면도 작용하였다. 일본 버블 생성과 붕괴의 흐름을 보면, 당시 일본 국민들의 과도한 자신감의 영향이 크다. 일본은 1980년대 중반 막대한 경상수지 흑자와 저금리 기조를 통한 통화량 증가에 힘입어 적극적인 해외 시장개척에 나섰다. 특히 소니가 1988CBS의 레코드 부문, 1989년 콜롬비아 영화사를 인수하고 미쯔비시가 뉴욕의 록펠러센터를 구입하자 미국과 세계인은 '미국의 혼을 사갔다'며 놀랐다. 반면 일본국민들에게는 과대한 자신감을 심어주는 계기가 되었다. 혼다, 미쓰비시 등 1980년대 말 제조업 분야의 54%가 해외에 생산거점을 구축했다. 1988년말 기준 LA의 오피스건물의 1/3, 와이키키 해변의 유명호텔의 3/4이 일본인이 소유하면서, 일본은 기세등등해졌다. 하지만 얼마 지나지 않아 미국 땅에 투자했던 일본 부동산 회사들은 줄도산하며 급격하게 무너지기 시작했다. 그 결과가 '잃어버린 10~20'으로 나타났다.

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우리나라 서울/수도권 일부는 역사적으로 부동산 불패 이다. 이유는 경제력이 몰리고 인구가 몰리는 곳이기 때문이다. 미국도 마차가지 이지만, 우리나라도 최근 30대 맞벌이를 중심으로 한 아파트 구매 열기가 뜨겁다. 국토교통부 통계에 따르면 20181~9월 개인이 구입한 아파트 7.8만채 중에 30대 비중은 29.5%4029.2%를 추월했다. 2015년만 해도 40(32.1%)가 시장의 주도세력이었으나 2018년은 30대로 교체됐다. 상대적으로 30대 맞벌이 수요가 서울 아파트 매매시장에 많이 진입한 때문으로 보인다.

 

최근의 급격한 집값상승과 하락 현상에 대해, 40대 이상은 IMF 구제금융, 2008년 글로벌 금융위기를 겪은 세대이기에 불안감이 크다. 청년층 미취업기간이 길어지는 추세 속에서, 20대는 주택 구매여력이 없다. 대출길이 막힌 30대도 대기업 일부 직원을 제외하면 주택구매가 어렵다.

3. 일자리 선호지역에 주택을 고밀도 개발로 많이 해야 주택가격이 내려간다.

 

서울/수도권 일부지역은 보유세와 대출규제 정책으로 최근 주택가격이 하락하고 있다. 그렇다고 이미 오른 옛날 주택가격으로 돌아가지는 않는다. 더구나 젊은 층은 돈이 부족하여 주택을 살 수도 없다. 정부정책은 단지 가격 상승을 일시적으로 멈추는 효과에 그칠 것이다.

 

돈이 부족한 젊은 층에게 적절한 가격의 주택 공급을 충분히 늘일 수밖에 없다. 그것도 일자리가 풍부한 서울지역에 공급해야 한다. 멀리 덜어진 곳에 신도시를 지어 주택을 공급하는 일은 출퇴근 시간이 길어지고, 효율 떨어지는 인프라 낭비가 되며, 후손에게 물려줘야할 자연을 비효율적으로 개발하는 것에 그칠 수밖에 없다.

 

서울을 더 고밀도 개발하여 주택을 공급하면 할수록 당연히 집값은 떨어진다. 구태여 보유세 인상/대출규제 등을 할 필요가 없다. 규제개념은 오히려 중산층의 부담을 늘일 뿐이지 주택공급에는 도움이 안 된다. 고밀도 주택 개발로 출퇴근 시간을 줄이고 전철거리 내 이동을 장려하는 것이 환경 측면에서도 양호하다.

 

주차장을 아예 짓지 않으면 약 30% 정도 주택 공급가격도 내려간다. 전철 등 대중교통이 발달한 서울은 자가용이 점점 더 필요 없어질 것이다. 글로벌 트렌드로 볼 때, 어차피 몇 년 이내 자유주행 차량이 택시형태로 대량 보급될 터이니 더 이상 주차장에 연연할 필요가 없다.

 

 

 

 

 

 

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