[지식정보] 2019년 유럽 도시부동산 트렌드 전망
[회원가입 하시면 원문 PDF파일 다운로드가 가능합니다.]
ULI와 PwC는 유럽 도시부동산 흐름을 공동으로 조사한 “Emerging Trends in Real Estateﾮ Europe 2019”를 발표하였다. 자료에 의하면, 유럽 도시부동산은 그동안의 양적 완화로 인해 부동산 가격은 이미 높은 상태로 경기확장 후반부(late cycle)에 위치해있어 자본투자에 의한 성장은 그 힘을 잃고 있다.
그래서 유럽 부동산은
①수입 창출을 위한 노력에 치중하고 있다. 수입의 안정성에 치중하면서 위험을 낮추는 것(downside risks)에 더 신경을 쓰고 있다. 지속가능한 현금흐름을 모색하기 위해, 핵심 부동산 개발(build-to-core) 전략도 채택하고 있다.
②위험을 줄이기 위해 핵심자산, 대안 자산, 틈새시장 등으로 투자재상을 옮겨가고 있다. 예를 들어 운영경험이 요구되는 학생기숙사 분야 등.
③엄청난 적절한 가격의 주택 수요를 적극 활용하기 시작하였다. 공동주택, 학생 및 시니어 주택 등이 포함되어 있다. 거대한 시장이지만 아직 유아기 단계로 적합한 장기자금이 투자되지 않고 있다. 시작되지만 지속적으로 나갈 트렌드가 조성되고 있다. 수요와 펀더멘털은 강하다. 효율적인 방안 모색이 전개되기 시작하였다.
④상업용 부동산은 입주한 테난트들을 행복하게 하는 데 몰두하고 있다. 테난트 행복을 위해 가능한 한 멀리 생각하는 기회이다. 테난트의 건강/복지를 존중해주고 더 높은 임대료를 받는 것이 중요하다. 결국 수익률이 모든 결과를 말해준다.
자료: Emerging Trends in Real Estateﾮ Europe 2019
1. 수입 창출을 위한 노력 working around income creation
유럽의 상업용 부동산 가격은 이미 높은 상태로 경기확장 후반부(late cycle)에 위치해있다. 이로 인해 유럽 부동산 산업의 공통적인 목적은 수입의 안정성 이다. 지금까지는 테난트 수요공급이 대부분의 도시에서 균형을 이루고 있다는 폭넓은 신뢰감이 있다. 그러나 유럽 부동산 업계는 작년보다 위험을 낮추는 것(downside risks)에 더 신경을 쓰고 있다.
당분간 경기확장 후반부 분위기는 지속되겠지만, 이자율이나 수익률이 변화한다면 부동산 가치를 떠받치던 동력은 줄어들게 된다. 그래서 민간 부동산 업체들은 수입을 창조하는 방향으로 나아가고 있다. 한편 자본성장(capital growth)은 대부분 그 힘이 소진되어 가고 있는 분위기 이다. 영국의 경우는 수입성장(income growth)에 치중하고 있다. 이러한 현상은 유럽 대륙 전체적으로 확산되어 가고 있다.
일부 분야에서는 수익률 감소현상이 향후 18개월 동안 계속될 전망이다. 이에 대한 대응으로 부동산 업계는 다양한 방법으로 지속가능한 현금흐름을 모색하고 있다. 상업용 부동산이 주 종목인 대부분의 회사들은 핵심 부동산 개발(build-to-core) 전략을 채택하고 있다.
부채는 점점 더 건전해지면서, 방어적인 수단 성격이 강해지고 있다. 그래서 지금 자본흐름은 주택이나 다른 대안자산으로 이전하는 현상이 강하다. 경기확장 후반부인 지금 상황에서 대출시장은 장기적인 인구변화 영향을 쫒아가면서 긴박하게 움직이고 있다.
가격이나 적절한 핵심자산 등의 활용정도를 고려해볼 때, 주택이나 다른 대안 투자자산에 대한 관심이 증가할 것으로 전망된다. 관리 가능한 부동산을 구매할 기회는 여전히 있지만, 이는 이자율이 얼마나 빠르게 오르고, 동시에 임대료가 얼마나 튼튼하게 성장하느냐에 달려 있다. 임대측면에서 성장은 있겠지만, 최선의 방법은 시간이 좀 더 지나봐야 알 수 있을 것 같다.
2. 위험을 찾아내면서 우량 핵심자산, 대안 자산, 틈새시장 등으로 투자대상을 모색 중
Where’s the risk?
유럽 부동산 산업은 좋았던 시절(good run)이 이제는 끝나가고 있다는데 공통적인 인식을 함께 하고 있다. 거의 모든 주요시장이 2008~2009년 하락으로부터 회복되었다. 상업용 부동산의 경우 공급과 수요는 아주 잘 균형을 잡고 있다. 만약 이러한 균형이 없었더라면 투자자와 대출기관들은 거세지는 광풍 속으로 몰려들지 않았을 것이고, 에쿼티가 부족한 사업에 많은 대출금을 말뚝 박는 일도 하지 않았을 것이다.
그렇다면 위험은 어디에 숨어있을까? 투자자들은 핵심자산들을 구하기도 힘들고 시장가격이 높게 형성되어 있다고 불만들을 제기한다. 그러나 유럽 부동산 지도자 격인 회사들은 핵심자산 가격은 결국 경쟁적으로 오를 가능성이 있다는 것을 알고 있다. 하지만 그 유혹에 조심을 하면서 한 발씩 내딛고 있다. 사실 핵심자산 일부는 거래가 되고 있다. 특히 非유럽계 투자자들이 기존과는 다른 수익률과 위험 판단 잣대를 가지고 계속 유럽시장으로 밀려들어오면서 거래가 되고 있다.
한편, 유럽 부동산 산업은 수익률과 수입에 대한 탐색을 통해, 핵심적인 안전지역 밖의 영역으로 투자대상을 옮기고 있다. 일부는 대안 자산 혹은 틈새시장으로 옮겨가고 있다. 예를 들어 운영경험이 요구되는 학생기숙사 분야 등으로 옮겨가고 있다. 이러한 대안은 자신이 보유한 자산에서 수입을 제대로 올리지 못하거나, 자신이 몸담고 있는 분야에서 수익률이 낮아진다면 당연히 고려해볼 대안이 되고 있다. 설사 수입을 올리고 있는 입지나 분야에 자산을 보유하고 있다 치더라도, 자신이 덜 노출된 분야를 대안 투자처로 채택하고 있다.
일부 투자자들은 부가가치를 올릴 수 있거나, 핵심자산 개발 등의 분야로 향하고 있다. 성장지향의 사업을 보다 많이 채택하면서, 개발위험과 임대위험을 떠안는 시장을 선택하고 있다. 단 이들 시장은 공급이 제한적이면서 임대료 상승 가능성이 있어야 하고, 위험을 감안한 수익을 올릴 수 있는 시장이어야 한다.
일부 분야에서는 개발 사업이 증가하는 있다. JLL에 의하면, 유럽 22개 도시의 오피스 완공은 2019~2020년 기간 중에 눈에 띄게 증가하다가 2021년에 다시 줄어든다고 전망하고 있다. 그러나 위험이 있다고 단정하기는 힘들다. 향후 5년 동안 대부분의 시장에서 압도적으로 많은 공급물량이 쏟아져 나오는 것은 아니다. 많아 봐야 기존 물량의 1~2% 범위 이내이다.
은행들은 투기적인 프로젝트에 자금을 대는 것을 꺼려한다. 심지어는 사전 임차인 확보(pre-lets) 까지도 요구한다. 대안 사업에 돈을 대는 주요 대출기관들은 보다 손 크게 대출할 수도 있다. 그러나 이들은 여전히 대출시장에서 소수 역할만 담당하고 있다.
가치를 발견하고 자금을 할당하는 능력은 극도로 도전적인 일이다. 지금 우리가 수용할 수밖에 없는 가장 큰 변화는 실질적으로 양적완화(quantitative easing), 마이너스 이자율(negative interest rates) 및 높은 유동성 등이 종결된다는 사실이다. 그동안 이런 것들이 모든 자산을 뒷받침해왔다.
3. 증가하는 적절한 가격의 주택 수요를 적극 활용하기 시작하였다.
affordable housing in demand
유럽의 모든 주요 도시는 동일한 이슈를 안고 있다. 적절한 가격의 주택 부족, 사회적 주택 부족 및 시니어 케어의 부족 등 문제가 점점 더 악화되고 있다. 부동산 업계에서는 이러한 광범위한 문제해결 방법으로 주택분야로의 자금 할당을 거론되고 있다. 지금 적절한 가격의 주택에 대한 관심은 점점 더 높아져만 가고 있다.
유럽의 민간임대분야는 지금까지 틈새시장부터 기관투자분야(공동주택 분야)까지 중요한 변화를 겪고 있다. 동시에 2019년에는 중요한 사회적 이슈로서 주택가격의 적절성(housing affordability)에 대해 우려의 목소리가 높아질 전망이다. 그동안 적절한 가격의 주택공급에 대해 손에 잡히는 개선이 없이 세월만 보냈다. 그래서 지금 공급/수요의 역동성이 부동산 산업에 아주 절실히 필요하다. 하지만 유럽을 포함한 전 세계적으로 적절한 가격의 주택에 많은 시간을 소비해왔기에 규모 있는 주택공급 접근은 가능할 수 있다. 지금 이러한 시장에 대한 펀더멘털은 양호하다.
펀더멘털은 상업용 부동산을 둘러싼 불확실성 사이클 보다 훨씬 양호하다. 주택, 학생기숙사, 시니어 주택 등에서 수입의 회복력이 강해지고 있다. 주택문제는 모든 회사와 직원들의 교통이동과 관련성이 높기에 일반산업을 토론하는 주제에서도 매우 중요한 이슈로 다뤄지고 있다. 주택가격이 너무 높은 입지에 회사를 오픈하는 것이 어려워지고 있다. 이런 지역에서는 직원들을 구하기가 어렵기 때문이다. 아주 중요한 현실적인 이슈이다.
지금까지, 밀레니얼 세대의 수요에 매우 특별한 부응을 하기 위해, 소형 아파트(micro-apartments)와 공동거주(co-living) 형태가 강조되고 있다. 특히 후자의 경우 대도시에서 사람들이 거주할 수 있는 유일한 방법으로 등장하고 있다.
그러나 적절한 가격의 주택을 공급하기 위한 지속적인 해결책은 모든 타입의 주택을 보다 많이 짓는 것이다. 부동산 산업은 이를 할 준비가 되어있고 기꺼이 할 의사도 갖고 있다. 최근 몇 년 동안 기관투자자들이 숙소 공간(accommodation space)에 투자하는 비중이 증가하고 있다. 여기에는 공동주택, 학생 및 시니어 주택 등이 포함되어 있다. 거대한 시장이지만 아직 유아기 단계로 적합한 장기자금이 투자되지 않고 있다. 그래서 지금 시작되지만 지속적으로 나갈 트렌드가 조성되고 있다.
4. 상업용 부동산은 입주한 테난트들을 행복하게 하는 데 몰두하고 있다. happy tenants
건강과 복지를 장려하는 아이디어가 부동산 산업과는 당치않다는 생각을 일축시킨 지는 그리 오래된 일이 아니다. 이러한 개념이 부동산 업계 전략에 향후 다가올 5년 동안 어느 정도의 영향을 미칠 것으로 전망된다.
부동산 업계는 테난트 행복을 위해 가능한 한 멀리 생각해야만 한다. 지금도 테난트로부터 임대료를 받고 있지만, 향후에도 최고의 테난트로부터 더 높은 임대료를 받는 것이 중요하다. 결국 수익률이 모든 결과를 말해준다.
부동산 업계에서 건강과 복지는 거의 장기적인 영향력을 발휘할 것으로 보인다. 이는 마치 지속가능성장과 에너지 효율 같은 영향력 이다. 그러나 중요한 것은 추진주체가 법규 규제하는 힘이 아닌 입점자 수요라는 사실이다. 입점자 복지는 환경과 사회적 거버넌스 정책(Environmental and Social Governance policy)에서 그동안 그다지 빛을 보지 못하고 있었다. 지금은 유럽 부동산 시장에서 최근 몇 년 동안 이슈가 되고 있는 서비스로서의 부동산(property as a service)의 한 사례가 되고 있다.
건강과 복지에 대한 입점자 견해는 점점 더 중요해지고 있어, 부동산 투자 의사결정 과정에 한 특징을 확실하게 구성하고 있다. 보다 많은 탄력성에 대한 입점자 수요는 늘어나고 있다. 이는 입점 회사들의 직원 니즈를 반영하는 개념이기도 하다.
만약 입점회사 직원들이 자신의 작업환경에 행복해 하지 않고 만족하지 않는다면, 입점회사 들에게는 낭패가 될 수 있다. 만약 입점회사가 떠나겠다고 통지를 해오면 그때는 너무 늦다. 이러한 트렌드에서 앞서가면서 대응하는 것이 중요하다. 펀더멘털 차원에서 의미는 더 많은 투자가 필요하다는 것이다. 부동산을 구매해서 20년간 보유하면서 아무것도 하지 않는 다면 결국 오래지 않아 경쟁에서 밀리게 된다.
