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[지식정보] ESG운동이 부동산에서 활발히 전개되고 있다

관리자
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ULIpwc가 공동의 조사 발표한 2019년 이머징 부동산 트렌드에서 부동산을 보유하라는 추천이 높게 나타나고 있다. 부동산 자산관리는 부동산 투자자/운영자들 마음속에 아주 크게 자리 잡고 있다. 앞으로도 몇 년 동안 그럴 것으로 보인다. 거래 속도는 빨라지는 시대에 그리고 부동산 오너들이 판매 이벤트에 재투자 위험을 걱정하는 시점에, 기존 포트폴리오에서 추가적인 가치를 축출해내는 능력은 중요하다. 적절한 방향 속에서 수익을 끄집어내는 방법이 중요하다는 의미이다. 더구나 자금모집활동이 치열한 경쟁 상황에 접어들면서, 빈틈없는 자산관리 확신은 미래투자를 끌어들이는 핵심 포인트 이다. 특히, 기관과 국제 투자자들, 공공 리츠분야로부터 자금원천을 끌어들이고 유지하는 결정적 방법은 최신의 ESG 실행방법을 적용하는 것이다  

 

자료: Emerging Trends in Real EstateUnited States and Canada 2019, pwc, Urban Land Institute

https://en.wikipedia.org/wiki/Environmental,_social_and_corporate_governance

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https://www.delco.co.kr/knowledge/category/%EC%9E%90%EA%B8%88%C2%B7%ED%8A%B8%EB%A0%8C%EB%93%9C

http://www.retailon.kr/on/bbs/board.php?bo_table=r1_02&sca=%EC%9E%90%EA%B8%88%2F%ED%8A%B8%EB%A0%8C%EB%93%9C

 

 

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ESG 이슈 민감도가 미국 부동산에서 증가하고 있다. 2017년 미국 행정부는 Paris Agreement로부터 철수하는 공공 의사결정을 내렸다. 하지만 이 결정은 2020년 까지 공식적으로 이행될 수 없다. 부동산은 지난 수 년 동안 지속가능 이슈에 대해 주도적으로 대응해왔다. 자기관심의 문제로서도 그렇고, 사회적 책임으로서도 그렇고, 지속가능 실행은 국가정책 방향과는 관계없이 앞으로 나아가고 있다.

 

미국 주정부와 지방정부는 연방정책은 별도로 부동산에 환경을 중시하는 직접적인 영향력을 계속 키우고 있다. 특히 Paris Agreement와 함께하는 지속적인 프로그램을 적극 추진하고 있다. 9개 동부지역 (Maine부터 Maryland까지)Regional Greenhouse Gas Initiative에 참여하고 있다. 강제적인 탄소배출권 거래제(cap-and-trade) 의정서를 완벽하게 이행하기 위함이다. 201710National Governors Association 미팅에서 8Mountain 지역의 주들은 전기차 채택을 지지하는 비망록에 서명하였다. 캘리포니아 주는 독자적으로 2030년까지 재생에너지(renewable resources)로부터 전기의 50%를 확보한다는 계획을 추진하고 있다.

 

더구나 미국 1,060개 도시의 시장들은 Mayors Climate Protection Center 협정에 사인하였다. 별도로 102개 도시는 그 도시규모에서 다양하지만 Alliance for a Sustainable Future의 멤버로 활동 중이다. 이 모임이 추진하는 정책 내용은 에너지 효율 정책을 인센티브와 연관시켜 상업용 주거용 건물에 적용하는 것이다.

 

아마도 가장 광범위하게 Paris Accord를 지지하는 미국 내 연합모임은 “We Are Still In” 일 것으로 보인다. 이 모임에는 50개주 2,700개 대표가 포함되어 있다. 참여자들은 대기업 중소기업, 시장, 주지사, 대학총장, 종교지도자, 인종 대표자, 및 문화기관 등이 포함되어 있다. 이들은 모든 미국인 유권자들의 절반 이상을 대표하고 있고, 이들의 경제력은 다 합하여 6.2조 달러에 달한다.

 

미국과 전 세계적으로 부동산 기관투자자들은 공식적으로 하나의 용어사용을 약속하고 있다. “고도의 지속가능한 부동산 실행(high-performance sustainable real estate”라는 용어이다. 이 개념은 부동산 매니저들이 지속가능하면서 사회적으로 책임 있는 실행을 포트폴리오 구축과 자산관리에 반영하는 것이다. 그리고 또 다른 개념으로 환경 대쉬보드(environmental dashboard)”를 개발해오고 있다. 이 사용목적은 테난트와 함께 비용절약을 공유한다는 개념으로 부동산 소유주들이 채택(landlord of choice)”하게 하는 것이다.

 

다른 대규모 부동산 투자 관리자 모임(1천역 달러 이상을 관리하는 모임)은 글로벌 포트폴리오 에너지 사용을 2030년 까지 30% 절감하기로 약속하였다. 이들은 운영과 비용 효율성을 최대화하며, 그렇게 하면서 지역사회를 존경하고 참여한다는 책임을 다하고 있다.

 

한 매우 큰 공공 연금은 ESG 투자정책 세부사항에서 21개 구체적 위험을 해결하는 계획을 세우고 있다. 주된 표준내용은 금융 투명성과 책무를 하는 것이다. 다른 표준내용에도 인간 권리, 시민 자유, 노동자 대우, 복지 이슈 등을 명확하게 다루고 있다.

 

한편, 별도의 1,000개 빌딩 모임은 “WELL Building”이라는 표준을 준수하여 빌딩의 공기//조명 등을 운영하고 있다. 마찬가지로 입주자들과 방문객들이 이용할 수 있는 피트니스, 영양공급, 안락함, 및 정신건강 지원 같은 건강요인도 반영하고 있다.

 

이 같은 원칙들은 기관투자자 포트폴리오 운영에서 그 모습이 다듬어지고 있다. 리츠 부동산에 집중하고 있는 투자 관리자들은 동일한 기준의 ESG 측정을 통해 기업 부동산 관리를 평가하고 있다.

 

리츠는 먼저 환경적으로 에너지 효율성, 탄소배출 감소, 및 자연보호 정책 등으로 점수가 매겨진다. 사회적으로는 종업원 참여, 지역사회 참여, 및 기업윤리 등이 고려되고 있다. 거버넌스로서는 위험관리와 가치창조에 계량분석을 활용되고, 이해관계자 제휴와 다른 광범위한 독립적 운영에도 적용된다. 특히 각 부동산 타입별로 적용되는 ESG 변수는 실행이 반복되면서 결과가 증명된다. 각 개별 그룹들 실행도 비교분석 된다.

 

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지금 글로벌 자산관리자들 사이에서는 Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB)에 합당한 점수에 못 미치는 부동산 회사들을 배제하고 있다.

 

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이러한 여러 가지 떠오르고 있는 프로파일을 활용하여 미국의 주정부/지방정부, 대규모 부동산 오너/자산관리자, 및 테난트 등은 자신에게 적합한 ESG 목표를 만들어 비즈니스 계획상에 요소로 반영하고 있다. 대개 2030년경까지 목표 일정을 잡아놓고 있기에, 향후 10년은 이러한 트렌드가 강하게 전개될 전망이다. 여러 방법이 구사되면서, ESG 접근방식은 향후 공공/민간 파트너쉽의 표준이 될 전망이다.

 

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*ESG(Environmental, social and governance) 역사

 

ESG(Environmental, social and governance)는 환경, 사회 및 거버넌스라는 의미로 회사 또는 비즈니스 에 대한 투자의 지속 가능성 및 윤리적 영향을 측정하는 세 가지 주요 요인을 의미한다. 이 기준은 기업의 미래 재무성과 (수익 및 위험)를 보다 잘 판단하는 데 도움이 된다.

 

금융자산 투자결정은 역사적으로 다양한 기준에 기반을 둔다. 정치적 고려사항, 보상 등 여러 가지 기준이 있다.

 

1950년대와 60년대에는 Trades Unions은 자신이 관리하는 방대한 자본자산(연금, 기금 등)이 광범위한 사회 환경에 영향을 줄 수 있다는 기회를 인식하였다. 미국 전기 노동자 협회 (International Brotherhood of Electrical Workers)는 상당한 자본을 적절한 가격의 주택 프로젝트에 투자하였다. 유나이티드 광산 근로자 조합(United Mine Workers)은 의료 시설에 투자하였다. disinvestment

 

1970 년대 남아공의 탄압 정권(apartheid regime)은 전 세계적인 혐오가 되어, 윤리적인 선상에서의 투자 중단/회수(disinvestment)하는 사례가 되었다. 정권에 대한 제재 조치로 레온 설리번 목사는 미국General Motors 이사회 임원으로 1971년 남아프리카 공화국과 사업을 수행하기 위해 윤리 강령을 수립했다. 이는 Sullivan Principles로 알려지면서 큰 주목을 받았다. Sullivan Code에 위배되는 남아공 기업에 투자 한 미국 기업의 수를 조사한 여러 가지 정부 보고서가 채택되었다. 이들 보고서의 결론으로 인해 미국은 남아프리카 공화국의 많은 기업들에게 투자금지라는 조치를 취했다. 결과적으로 남아공 정권의 비즈니스 업계에 압력이 가해지면서 apartheid regime은 중단되는 현실로 귀결되었다.

 

1960 년대와 1970 년대 경제학자 밀턴 프리드먼(Milton Friedman. 1976년 노벨 경제학상 수상)은 사회적 책임이 기업의 재무성과에 악영향을 미치며 정부의 규제와 간섭이 불가피하고, 결국 거시 경제에 손해를 끼칠 것이라며 주장했다. 회사자산의 가치 평가는 사회적 책임에 의해 초래 된 비용도 포함되어야 한다는 그의 주장은 20 세기 대부분의 사람들에게 널리 퍼져있는 믿음을 뒷받침했다.

 

그러나 20세기 말에 다른 이론이 등장하였다. 1988년 제임스 콜맨(James S. Coleman)American Journal of Sociology에서 “Social Capital in the Creation of Human Capital” 사회적 자본은 인적자본 창출에서 나온다는 기사를 썼다. 이 기사는 경제에서 '자기 이익'이라는 개념에 도전하는 내용으로 가치측정에서 사회적 자본을 중시해야 한다는 주장을 하였다.

 

환경 단체들과 연합하여 새로운 형태의 압력을 행사하면서, 집단적 투자자(collective investors)은 레버리지 힘을 활용하여 기업과 자본 시장이 환경 및 사회 문제를 일상적인 의사 결정에 반영하도록 영향력을 행사하기 시작하였다. 사례로 Ceres coalition은 세계에서 자산 4 조 달러 이상을 관리하는 60개 이상의 미국과 유럽의 기관 투자가 모임이다.
 

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