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[지식정보]적절한 가격의 주택 공급(Affordability)은 노동 생산성을 향상시킨다

관리자
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전 세계적으로 적절한 가격의 주택의 위기가 지금 큰 이슈이다. 물론 정도와 수준의 차이는 있겠지만 근본적인 주택위기는 동일하다. 선진국의 대표격인 미국도 마찬가지 이다. 미국 샌프란시스코에서 홈리스 야영지는 다운타운 바로 인근에 있다. 뉴욕시는 홈리스를 20187월 기준으로 6.2만 명 정도로 추정하고 있다. 주택 위기는 길거리나 지하철에서 일상적으로 볼 수 있는 증거가 되고 있다. 이는 미국 대도시만의 문제가 아니다. Colorado, Virginia, North Dakota도 소규모 타운과 시골지역에서도 무주택 문제는 큰 해결과제 이다. U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD)에 의하면, 미국 전국적으로 홈리스는 201755.4만 명이다  

 

자료: Emerging Trends in Real EstateUnited States and Canada 2019, pwc, Urban Land Institute

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https://www.delco.co.kr/knowledge/category/%EC%98%A4%ED%94%BC%EC%8A%A4%C2%B7%EC%A3%BC%EA%B1%B0%C2%B7%EC%82%B0%EC%97%85%EB%AC%BC%EB%A5%98

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적절한 가격의 주택 위기(affordability crisis)는 단순하게 전혀 어떠한 집도 없는 사람들에게 국한되는 것이 아니다. 미국 HUD(Department of Housing and Urban Development)에 따르면, 미국의 모든 집없는 세입자들은 자신의 수입의 30%를 주택에 지출한다. 그리고 미국인 1, 200만 명이 자신 수입의 50% 이상을 주택에 지출한다고 한다.

 

관련된 원인이나 결과는 여러 측면의 의미를 안고 있다. 명확한 것은 잠재적인 해결책을 구사할 때, 한 가지 크기로 모든 것을 해결할 수 없다는 것이다. 주택위기를 해결하는 최초이자 최종적인 해결책은 공급이다. 미국의 사례를 보자. San Francisco의 플랜 M(Proposition M)1986년 이후 도시에서 개발을 제한하는 내용에 초점을 맞추었다. 결과적으로 상업용 부동산과 주택 위기를 악화시켰다. 지금은 이러한 규제를 완화하는 방향으로 가고 있다. 뉴욕은 치솟는 토지가격과 건설비로 인해 공급이 제한되고 있다. 그러나 시정부, 지역의 현지 관련 부처, 건설 노조 등이 함께 일하면서 신규 공급(특히 맨해튼 바깥)을 늘리고 있다.

 

미국 전국적으로, 적절하지 않은 주택가격(unaffordability)의 상승현상은 럭셔리 주택을 제외한 모든 주택의 공급부족 때문에 발생하고 있다. 이는 소유와 임대 주택 모두에서 동시에 일어나고 있다. NAR(National Association of Realtors)에 의하면, 적절한 가격의 주택은 2015년 이래 single-family주택 가격 상승과 대출 이자율 상승 압력이 함께 어우러지면서, affordability index가 약 15% 하락하였다. The National Association of Home Builders에 따르면, 2018single-family주택은 90만 채로 시작하여, 40만 채의 지속적인 수요 요구를 만족시키지 못하고 있다.

 

최근 연구를 보면, 미국은 2030년까지 460만 채의 임대주택이 필요하다. 매년 32.5만 채가 필요한 셈이다. 이 같은 규모의 주택문제를 해결하려면, 필요한 자금이 공동주택 형태에 투자하여만 달성될 수 있다. 그러나 공급은 상위 고급주택 위주로만 왜곡되어 있다. 노동자 주택 부족, 특히 광범위한 서비스 분야에서 일하는 노동자를 위한 주택은 부족현상이 심각하다.

 

오늘날 주택 환경 등을 감안하면, 논의의 초점을 단순한 보조금을 받는 임대주택으로부터 오너쉽과 임대를 선택할 수 있는 메뉴로 전환해야 한다. 그것도 가구당 소득 범위에 따라 다양해야 한다. 공공 펀딩(public funding)은 필수적인 요소이다. 정부의 재정 능력만으로는 한계에 봉착하여 있기에 공공 펀딩은 아주 적절한 해결책 이다.

 

그러나 자금공급 만으로 모든 것이 해결되는 것은 아니다. 제도적 측면 혁신으로도 가능하다. 도시계획과 조닝 정책, 건축법 업데이트, 건축 승인과정, 인프라 공급에서 거시적 예측 등을 통하여, 현지 정부는 신규 주택공급 일정을 단축시킬 수 있다. 비용도 줄일 수 있다. 여러 방법들 중에, 건축법규가 최우선 급속히 변화하는 건설 기술을 수용해야한다. 지금 신기술 발달로 건축 구성부품이 많이 융합되면서 공장생산이 가능해지고 있다. 지방정부별로 제각각인 건축법도 혁신 전개하고 현장 비용절감에 장애가 되고 있기에 혁신이 있어야 한다.

모든 정책 선택을 할 때, 동일한 렌즈로 봐서는 안 된다. 한 예로 주택개발업계는 가격과 임대조건을 통제하는 가이드라인과 규제에 대해 당황하고 있다. 이런 것들은 신규 건설에 대한 인센티브(disincentives) 혹은 시장가격 왜곡으로 비춰진다. 역설적으로 규제 제안은 새로운 공급을 방해하는 요소로 작용하여 주택부족과 임대료 상승 압력으로 나타난다. 적절한 가격의 주택 옹호자들은 당연히 이에 반대한다.

 

궁극적으로 주택문제 해결에는 모든 플레이어가 개입해야 한다. 정부의 목소리만 커서는 안된다. 개인 개발전문가, 금융전문가, 연기금, 비영리 시민단체, 지역사회 단체, 노동자, 및 종교 단체 등 모두가 각자 할 역할이 있다. 이해관계자들 중에 가장 중요한 주택 건설 자본을 대는 주체와 대출해주는 주체 모두 위험이 따르기에 이를 보상하는 수익을 기대를 한다. 이 부분을 해결해야만 공급문제의 실마리가 풀리기 시작한다. 수요측면의 위험은 주택문제를 해결하는 데 있어서 거의 관리 가능한 범위 내에 있다. 이유는 적절한 가격의 주택을 기대하는 거대한 갇혀있는 수요가 존재하기 때문이다. 그래서 어떻게 적절한 가격의 주택을 공급할 수 있는 가에 집중해야 한다.

 

많은 잠재적인 이해관계자들과 함께 지역사회는 공공과 민간이 합작하는 개발은행(public/private development bank)을 고민해봐야 한다. 그 역할은 적절한 가격의 주택분야로, 토지 인수, 건설비 대출, 및 완공 주택에 대한 전통적인 대출 파이낸싱 이다. 이들 기관은 현지 소유로 구성되는 것이 좋다. 지금 미국의 경우 연방정부 주택공급 프로그램은 대규모로 철수 되어있어 상황은 악화되고 있다. 미국 연방정부의 2017 Tax Cuts and Jobs Act 효과 중에 부정적 효과는 주택 자본금을 끌어들이는 가장 효과적인 원천 중의 하나인 Low-Income Housing Tax Credit를 약화시켰다. 토지은행들은 뉴욕 시 북쪽(Rochester, Syracuse, Buffalo, Albany)에서 설립되고 있다.

 

Nehemiah는 공공/민간/비영리 프로그램으로 Brooklyn 지역의 가난한 동네에서 운영되고 있다. 주택을 규모 있게 공급하는 게 목적이다. 지금 5번째 완공을 눈앞에 두고 있다. 1~3인 가구 주택이 5,725채와 적절한 가격의 임대주택 1,200채가 공급된다. 이 사업은 모기지 부실대출 비율로 낮아 많은 대출기관이 참여하고 있다. 경험 많은 한 민간 건설회사가 프로그램의 모든 최근 단계에 건설자로 파트너가 되었다. 시정부는 계속해서 모든 타입의 물리적 인프라에 자금을 대고 있다. 이 프로그램을 통해 해당 관련 산업의 족쇄를 풀어 거대한 규모의 적절한 가격의 주택을 공급하고 있다.

 

공공/민간의 파트너쉽은 지속가능한 협력이라는 포괄적 프로그램을 통해 affordability 목표달성은 가능하다. 공공/민간 노력으로 인해 보다 거대한 성공 잠재력을 만들어 낼 수 있다. 이는 단순하게 디벨로퍼의 노력만 쳐다보는 접근방법을 크게 넘어서는 효과를 낼 수 있다. 디벨로퍼 입장에서도 지속가능한 토대위에서 합리적인 수익을 창출하는 로드맵으로 활용할 있는 방법이다.

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