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[지식정보] 18시간 도시(18-Hour Cities): 교외도시와 안정성

관리자
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18시간 도시라 함은 대도시 외곽도시를 말한다. 대도시는 24 시간 도시이지만, 외곽도시도 18시간 경제 활동하는 도시가 되고 있다. 18시간 도시에 밀레니얼 세대의 관심이 증가하고, 투자자의 신뢰가 증가하고 있다. 18시간 도시의 발전하는 자체 어메니티는 경제성공을 견인하고 있다. 시장은 여전히 대도시에서의 성공기회를 인정하지만, 교외 산하시장에 대한 관심도 증가하고 있다. ULI의 이머징 트렌드 조사 결과를 보면, 응답자들은 교외도시가 게이트웨이 도시가 아니지만 이 시장에 대한 신뢰를 보내고 있다. 조사 대상 미국도시 순위에서 10개 도시 중에 9개 도시, 그리고 20개 도시 중에서 17개 도시가 교외도시에 해당된다.      

 

자료: Emerging Trends in Real EstateUnited States and Canada 2019, pwc, Urban Land Institute

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교외도시로의 밀레니얼 세대 일부 이주 증가 현상과 Affordability

 

미국 전역 진행되고 있는 도시재생은 밀레니얼 세대의 도심유입으로 많은 도움을 받았다. 사실, 조사 대상 응답자들은 도시화 트렌드가 지난 40년간 가장 의미 있는 부동산 개발 중에 하나였다는 사실을 인정하고 있다.

 

그러나 지금은 최소한 8000만 명 이상의 밀레니얼 세대들 중 일부가 교외도시로 관심을 전환하고 있다. ULI 이머징 트렌드는 밀레니얼 세대들이 최종적으로 이전 세대와 동일한 방식으로 행동을 시작할 것인지에 대해 많은 토론이 있었다. 그리고 지금 그렇게 될 가능성이 높다는 분위기가 커지고 있다.

 

밀레니얼 세대 중에 나이다 든 30대 중후반은 가족을 구성하고 있다. 아이를 갖고 미래에 대한 의사결정을 하고 있다. 이들 의사결정 중에 하나는 어디서 살 것이지도 포함되어 있다. 그리고 점점 많은 이들이 교외지역을 주시하고 있다. 미국 인구통계국(U.S. Census Bureau) 자료에 의하면, 2016~17년 기간 중에 1년에 260만 명 이상이 메트로폴리탄 지역의 주요 도시로부터 교외도시로 이주를 하였다. 이러한 이주 현상은 게이트웨이 도시 주변의 교외지역에서만 나타나는 것이 아니다. 18시간 도시들 전부가 이러한 혜택을 보고 있다. 2018년 올해 ULI조사에서 상위 20개 도시를 이뤄낸 18시간 시장이 있다. 이들 도시에 새로 이사 온 주민들의 55%는 지난 5년 동안 이주한 사람들이다. 교외도시로의 이전 현상은 그 지역에서 기회가 생기고 있다는 의미이다. 특히 주택 가격의 적절성이 의사결정의 핵심 요인으로 나타나고 있다.

 

 

교외도시의 어메니티 중요성과 단계별 진행 전망

 

교외도시가 갖고 있는 전통적인 매력들은 큰 집, 좋은 학교, 많은 녹지 공간 등을 들 수 있다. 이 사실은 변하지 않는다. 지금은 어메니티도 중요하다. 대중교통 접근, 걸어 다닐 수 있는 동네, 및 쇼핑센터/엔터테인과의 근접성도 중요하다. 교외지역에서의 이러한 움직임은 잠재적으로 단계별로 진행될 전망이다.

첫 단계는 밀레니얼이 교외지역으로 더 큰 규모로 이동하면서, 더 많은 적절한 가격의 주택과 학교 접근이 필요하고, 그래서 충분한 단독 혹은 공동주택이 필요하게 될 것으로 보인다.

두 번째 단계는 리테일로, 신규 주민들의 요구를 충족하기 위한 리테일 개발이다.

최종 단계로 고용 중심지(employment centers)가 중요하다. 이는 주민들이 자신들이 거주하는 지역 가까운 곳에서 일자리를 원하기 때문이다.

 

 

18시간 도시에서의 경제성장은 국가 전체보다 앞서

 

경제성장이 18시간 도시에서 나타나고 있다. 미래의 경제가 완만한 평균 성장이 예상되는 가운데 이번 조사에서 상위 17개 시장이 국가 성장보다 명확하게 앞서고 있다. 17개 시장에서 향후 5년간 연평균 인구성장도 1.3%로 미국 전체 0.7%보다 앞서고 있다. 한편, 5년간 연평균 고용성장은 1.2%로 국가 전체 0.6%보다 앞선다.

 

 

18시간 도시의 산업 다각화 가능성 등으로 기관투자자들 주목

 

기관투자자들도 이들 시장에 주목하고 있다. 이들 도시를 제외한 다른 도시들은 미래에 인구증가, 노동력 품질, 매력적인 거주환경, 비즈니스 비용 등에서 개선이나 성장이 명확하지 않다. 투자자들은 지금 18시간 도시에 투자 신뢰감을 갖고 있다.

 

성장만이 이들 도시의 긍정적 트렌드는 아니다. 18시간 도시에서 경제적 안정의 증가는 투자선택에 영향을 미치고 있다. 이들 지역의 경제는 덜 다양화되어 있다. 각 도시들은 단일 산업에 무겁게 집중되어 있다. 이들 지역은 향후 높은 산업 다각화로 성장 속도를 낼 수가 있다.

 

보다 높은 투자수익을 노리는 투자자들은 이들 도시의 잠재력에 대한 신뢰도를 높이고 있다. 게이트웨이 시장은 아니지만 위험 스펙트럼에는 해당되지 않기 때문이다. 이들 시장들은 바람직한 도시 동네를 발전시켜오고 있다.

 

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