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[지식정보] 신기술이 도시부동산에 미치는 영향 전망

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글로벌 도시부동산 연구단체인 ULI(Urban Land Institute)는 최근 부동산과 신기술에 대한 세미나를 개최하였다. 주요 주제는 부동산 산업에서의 신기술의 창조적 파괴 효과, 자율주행 차량(autonomous vehicle) 시대와 관련한 기회와 불확실성, 빅 데이터의 효과적 사용위한 해결과제, 부동산 산업관련 기술 어플 개발 등으로 그 결과를 정리해 본다

 

자료:https://urbanland.uli.org/economy-markets-trends/uli-product-council-outlook-on-technology-in-real-estate/

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http://www.retailon.kr/on/bbs/board.php?bo_table=r1_02&sca=%EC%9E%90%EA%B8%88%2F%ED%8A%B8%EB%A0%8C%EB%93%9C

http://www.delco.co.kr/knowledge/category/%EC%9E%90%EA%B8%88%C2%B7%ED%8A%B8%EB%A0%8C%EB%93%9C

 

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부동산 산업에 의미 있는 영향을 미치는 기술들

 

자율주행 기술(driverless technology) 시대는 도시의 건강을 책임지는 그린 스트리트(Green Street) 확대에 큰 역할을 한다. 그린 스트리트는 향후 수십 년에 걸쳐 도시 부동산의 가장 크면서도 유일한 game-changer가 될 전망이다. 여러 차량호출(ride hailing) 형태의 조합 현상이 미국과 전 세계적 주요 도시에서 이미 나타나고 있다. 출퇴근 패턴, 도시의 토지사용, 및 주차장의 사용과 다른 용도 전환, 빌딩 디자인 등에도 변화가 일어난다. 이런 현상이 주도적으로 진행되면서 자동차 소유는 줄어든다. 미국에서는 차 한 대당 4개의 주차장이 필요하다. 차 한 대당 순수 주차면적은 약 14(4.2)이 필요하여 전국적으로 140(42억 평)이 주차장으로 사용된다. 향후 수십 년에 걸쳐 주차수요는 50% 이상 줄어들 전망이다. 지상에 주차 부지를 갖고 있는 지주들에게는 많은 개발 기회가 생긴다. 만약 고품격 쇼핑몰을 보유하고 있는 오너는 주변의 주차장 부지를 보다 많은 레스토랑, 호텔, 콘도, 아파트 등으로 추가 개발할 수 있는 기회가 생긴다.

 

자율주행 차량 기술과 자동화된 빌딩은 도시부동산에 가장 극적인 영향을 미친다. 도시의 디자인 방식이 바뀐다. 대중교통 시스템, 빌딩 디자인, 도로 모퉁이 커브 공간을 디자인 하는 방식에도 영향을 미친다. 새롭게 자동화된 빌딩은 빌딩 온도와 입주 관리, 날씨 상태 반영, 빌딩 시스템 관리, 및 전력사용 최적화 등에서 큰 역할을 한다.

 

보다 가까운 미래에 건설 방법이 변화되면서 건축비가 절감된다. 이는 건설자재 혁신부터 소프트웨어에 이르기까지 모든 것이 효과적으로 조합되면서 가능해진다. 이미 Prescient 같은 건설회사 들은 표준화된 경량 철골구조 시스템(light-gauge structural system)을 활용하고 있다. 공장에서 모든 철골 조립자재를 생산하여 건설현장에서 조립을 한다. 조립 과정에 생산된 모든 부스러기 금속 자재는 리사이클링 사용하기에 낭비도 없다. Katerra 같은 회사는 물류 체인부터 모든 비효율을 배제하여 보다 효율적인 토대에서 빌딩을 건축한다.

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혁신은 보다 스마트한 위험감수를 통해 보다 나은 사회적 결과를 가져온다. 예를 들어 디벨로퍼들은 빅 데이터를 자신의 투자결정에 적용하여 시장에서 필요로 하는 생산품을 만들어낸다. 모듈화된 건설 같은 보다 효율적 빌딩 기술은 부족한 건설 노동력을 보충해준다. 빌딩은 보다 건강한 근무환경으로 디자인되고 기후변화까지 반영한다. 기술과 부동산이 결합된 커뮤니티는 최고의 을 행하면서 상호 힘을 북독아 주게 된다.

부동산 산업이 그동안 간과하거나 덜 사용한 기술

 

주차장의 변화에 대해 살펴보자. 대개의 디벨로퍼는 빌딩이나 주차구조물을 건설할 때, 다른 방법을 찾아 실행하는 노력을 충분히 하지 않는다. 그러나 지금부터는 주차장을 지을 때 더 많은 옵션과 탄력성을 제공하는 기회를 만들어야 한다. 주차장 용도가 미래에는 다른 용도(일부 혹은 전부)로 전환할 수 있도록 지을 때부터 고민해야 한다. 그러나 지금까지 대부분의 디벨로퍼들은 주차장을 건축할 때 향후 다른 용도로 사용할 수 있는 것에 관심이 없었다. 이유는 장기적으로 탄력성을 제공하는 주차장을 짓는 비용이 많이 들기 때문이다. 주차장으로 사용하고 있는 두 형태의 자산을 생각해보자. 하나는 주변이 많은 토지로 둘러싸여 있는 지상 주차장이 있고, 다른 하나는 주차 구조물이 있다고 하자. 비록 이들 두 개의 자산이 현재는 동일한 가격이라 하더라도, 지상 주차부지가 장기적으로 밀도 있는 개발이 가능하기에 더 많은 가치를 갖는다. 주차장 용도변화는 불가피한 현상이기에 디벨로퍼와 투자자들은 지금의 기회를 가격으로 환산해볼 필요가 있다.

 

시장의 힘(market forces)을 측정하고 예측하여 효과적인 자산관리 전략을 짜야 한다. 우리가 지금까지 보아온 대부분의 성공적인 부동산 기술 스타트업들은 임대와 빌딩 운영에 초점을 두고 있다. 수입과 비용을 감안하면 당연한 일이고, 부동산 거래는 구매자가 있어야 하기 때문이다. 많은 투자자들은 투자를 위해 그들 나름의 분석 게임을 한다. 예를 들어 경쟁력 있는 일련의 세트화된 게임과 예측분석을 모든 포트폴리오 부동산에 적용한다. 그러나 그동안의 포트폴리오는 제대로 된 노력도 없이 자의적 고의적으로 결정된 것이 많다. 시장의 힘(market forces)을 측정하고 예측하는 것은 매우 중요하다. 한 빌딩의 실행 결과에 결정적인 영향을 미치기 때문에, 시장의 힘을 제대로 파악하여 효과적인 자산관리 전략을 정교하게 만들어야 한다.

 

블록체인은 부동산 거래에 중요한 혁신을 제공한다. 그동안 임대와 자금 거래에서 자동화가 제대로 실행되지 못했다. 특히 소규모이면서 덜 복잡한 거래는 자동화와 거래가 더 멀었다. 블록체인은 중요한 혁신을 제공하여 부동산 권리(title)와 거래에 대한 투명한 기록(recordation)이 가능하다. 특히 부동산 물권 보험 산업(title insurance industry)에 필수적이다.

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부동산 산업에 영향을 미치는 신기술의 가장 큰 도전과제

 

자율주행 차량 도로와 사람이 운전하는 차량 도로 사이에 안전 존이 필요할 수도 있다. 많은 기술이 등장하면서 도시는 전환기적인 이슈도 함께 등장하고 있다. 자율주행 차량의 문제는 사람들이 실제로 운전대에서 완전히 손을 뗄 때 까지는 실질 효율이 없을 수도 있다는 것이다. 인간이 지배하는 도시 도로에 처음으로 자율차가 등장할 때는 자율주행 효과가 그다지 없을 것으로 보인다. 인간은 예측불가능한 존재이기에, 종종 교통법규를 준수하지 않고 제한속도 이상으로 운전을 한다. 지금 교과서대로 움직이는 자율주행 차량이 도로에 나온다면 사람이 운전하는 차량 도로 사이에 분리된 일정한 안전 존이 필요할 수도 있다.

 

self-storage 시장은 자율주행 시대 도래로 부정적 영향을 받을 전망이다. 미국에는 27.9self-storage 비즈니스 공간이 있다. 그러나 주차장 수요가 줄어들면서 이 부동산시장은 우울해질 전망이다. 일반 가정집에서 차 두 대를 한 대로 줄이면서 남는 주차공간을 창고로 당연하게 사용할 것이기 때문이다.

 

통근자 탑승호출(미래에는 자율주행 차량 탑승호출)이 점점 더 늘어나면서, 환승역이나 그 주변의 주택 월세 프리미엄의 크기는 줄어든다. 현재 환승지향 개발지역에서 거주하는 주택 임차인들은 월세 프리미엄을 지불하고 있다. 하지만 탑승호출(ride hailing) 시대로 접어들면서 추태여 환승역 주변에 거주할 필요가 없어진다. 지금 미국의 공공교통 환승 이용자 수(public transit ridership)도 전국적으로 줄어들고 있다.

 

향후 부동산과 기술 세계 간에 가장 큰 해결과제는 아마도 소통(communication)이 될 전망이다. 많은 재능 있는 기업들이 부동산에 적용하는 어플 개발을 위해 노력을 하고 있다. 그러나 부동산 산업이 작동하는 미묘한 지식에 대해 충분한 지식이 없이 덤비는 경우가 많다. 부동산 소유는 유동화 등으로 인해 소유가 분산되어 가고 있어 보다 자산의 정보소통이 보다 보편적이 되어가고 있다. 이제는 부동산도 신기술을 활용하여 비용절감과 고객 서비스 기회를 확보하는데 보다 친숙해지는 것이 필요하다.

 

스타트업도 빌딩 상품을 경험하면서 회사를 스케일링 할 필요가 있다. 그러기 위해서는 부동산 산업을 이해하고, 전문가/고객/투자자 등과의 접속을 해야 한다. ULI는 여러 분야에 걸치는(cross-disciplinary) 부동산과 토지사용 전문가들이 활동하는 세계에서 가장 큰 네트워크 이다. ULI는 스타트업 사회와 함께 하면서, 최선의 실행 자문, 미션 전달, 및 가장 전망 있는 기술 채택의 촉진 등에서 유일한 위치에 있다.

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부동산 전문가들이 빅 데이터를 효율적으로 사용하는 방법

 

빅 데이터의 품질과 정확성에 초점을 맞추는 것이 매우 중요하다. 부동산 전문가들이 아무 때나 이러한 데이터를 활용할 수 있어야 한다. 그러나 잠재적인 함정도 있다. 많이 이용한다는 데이터가 좋다는 유혹에 빠져, 데이터의 품질과 정확성을 등한시 할 수도 있기 때문이다.

빅 데이터를 활용하는 투자자들의 3가지 이점

C-suite(회사 CEO)는 오래 동안 해오던 관습을 분석(custom analytics)하여 개선책을 찾을 수 있다.

비즈니스 사업부문(business units)은 결과를 내기 위해서 매일 전술적인 의사결정을 해야 하는데, 이에 필요한 분석 도구세트(analytics toolkits)를 사용하는 능력이 개선된다.

비즈니스 사업부문은 분석 도구세트를 모든 자금조달, 거래, 자산 등에 지속적으로 적용할 수 있다.

 

정보의 홍수 속에서 가장 가치 있는 정보를 증명하고, 분류하여, 알고리즘(algorithms)이라는 셈법을 창출하는 것이야말로 과학이자 예술형식(art form) 이다. 빅 데이터의 문제는 너무도 많은 데이터가 존재한다는 것이다. 사람들은 알고리즘을 통해 정보들 사이의 관계를 파악하여 무엇이 변화하고 있는지 통찰력을 얻을 수 있다. 과학의 역할은 양적인 작업을 하는 것이다. 예술형식은 의문점의 형태를 알아내어 답을 하는 것으로, 사람들이 답을 찾을 수 있도록 데이터를 최선의 방법을 통해 조합하는 것이다. 우리는 단 하루도 새로운 질문을 해결하지 않고 지나갈 수는 없다. 질문에 답하기 위해서는 실질 정보를 조합하는 방법을 찾아야 한다. 그것이 분석이다. 우리는 세상에 있는 데이터베이스 중에서 무엇을 이용할지를 먼저 생
각해야 한다
. 그리고 나서 내부적으로 보유하고 있는 정보가 무엇이며, 어디에서 관계성을 찾고 답을 구해야 하는지를 찾아야 한다.

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기술과 부동산의 상호작용 관련한 기타 트렌드

 

영향력 있는 스타트업은 부동산 산업 지도자들과 파트너가 되는 창조적 방법을 알아내야 한다. 부동산 기술 스타트업에 대해 많은 기관투자자들은 흥분과 약간의 두려움을 함께 느끼면서 관심을 갖고 있다. 흥분은 부동산 기술의 가능성 확대 때문이고, 두려움은 너무도 많은 경쟁 속에 많은 자금이 투자되는데 모두가 승리자가 될 수 없다는 사실 때문이다. 놀랄 만큼 많은 사용자 경험을 보유한 킬러 앱을 보유하는 것만으로는 충분치 않다. 영향력 있는 스타트업은 부동산 산업 지도자들과 파트너가 되는 창조적 방법을 알아내야 한다.

 

기술은 시니어 거주 지역에 영향을 미치고 있다. 일부 시니어 시설은 지금 최신의 가상현실 시스템을 활용하여 주민들이 전 세계 목적지로 여행하도록 마케팅을 하고 있다. 다른 기술 중에는 아직 개발 초기단계이긴 하지만, 로봇 친구(robot companion)가 있다. 로봇 친구는 알츠하이머 병을 앓고 있는 사람들이나 더 나이가 드신 분들을 위한 가사 도우미 역할을 한다. 기술은 사람들이 자신의 집에서 보다 오래 살 수 있도록 변화를 일으키고 있다. 또한, 로봇은 새로운 건설 방법의 일환이 되고 있다. 예를 들어 3-D 프린팅은 모든 부동산 구조물 형태를 만들어 낼 수도 있다.

 

기술의 창조적 파괴로 인해 기존 일자리 공간이 파괴되면서 새로운 일자리 공간이 탄생된다. 특히 가장 영향을 받는 것이 오피스 비즈니스 이다. 2009Great Recession 이후 기술이 오피스 비즈니스에 가장 큰 영향을 미쳤다. 기술회사 덕분에 최적의 공간수요가 가능해졌다. 공간수요와 자동화는 장기적으로 진행되는 과제이다. 공간수요는 입지와 산업과 연관되어 있다. 기존 공간수요는 자동화에 의해 파괴가 되면서, 새로운 공간수요(입지와 산업)가 창조적 파괴에 의해 다시 창출되고 있다.

 

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