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[지식정보] 아시아태평양 프롭테크의 미래

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블록체인과는 별도로 다른 창조적 파괴기술이 아시아 태평양의 부동산 산업의 모습을 바꾸고 있다. 인공지능(Artificial Intelligence)AI는 기존의 많은 방법들을 변환시키고 있다. 3D 프린팅도 부동산에서 미치는 영향이 더욱 커질 것으로 보인다. VR, 드론, 예측분석 같은 기술도 글로벌 및 아시아 태평양의 부동산 산업에서 조만간 엄청난 활동을 할 것으로 보인다.

 

현재 프롭테크는 주거 부동산 시장에 초점을 맞추는 스타트업이 주도하고 있다. 상업용 시장 큰 거래 규모와 금액 때문에 스타트업이 뛰어들기는 힘들었다. 하지만 이 시장에서 프롭테크가 성장하는 환경이 확대되고 있다. 최근 몇 년간 프롭테크 만을 위한 펀드가 증가하고 부동산 터줏대감이 주도하는 이니셔티브와 기업 벤처캐피탈이 늘어나고 있다.

 

세계 민간 유니콘(10억 달러 이상의 스타트업)1/3은 아시아에 본사를 두고 있다. 아시아 태평양 내에서 15개 국가 중 8개 국가가 1억 달러 이상의 펀드를 받은 스타트업 한 개 이상을 보유하고 있다. 중국은 아시아 10억 달러 스타트업의 70% 이상을 보유한 주요 위치에 있다. 아시아 태평양의 프롭테크 미래는 밝다. 2020년에 이 지역펀딩 가치는 45억 달러에 이를 것으로 전망된다. 아시아 태평양에서의 프롭테크 성장 스토리의 현재와 미래를 주목할 필요가 있다.

 

자료: JLLTECH N ASIAClicks and Mortar:The Growing Influence of Proptech

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1. 창조적 파괴 지식의 힘

 

블록체인과는 별도로 다른 창조적 파괴기술이 아시아 태평양의 부동산 산업의 모습을 바꾸고 있다.

 

인공지능(Artificial Intelligence)

 

인공지능(Artificial Intelligence)는 너무도 전망이 뚜렷하기에 부동산 산업에서 오히려 간과하기 쉽다. AI는 기존의 많은 방법들을 변환시키고 있다. 검색엔진에서 머신 러닝은 정확하게 고객의 니즈를 잡아내어 변화하는 선호에 대응할 수 있다. 이미지 인식(image recognition)은 실시간으로 고객들의 부동산 이미지를 분류, 태그, 조직화를 할 수 있다. 채봇(chatbots)을 통해 예약 장부 혹은 정보제공 같은 부동산 진행과정을 자동화할 수 있다.

 

AI를 활용하면서 부동산 미래의 기회는 거대해지고 있다. 미국이나 유럽과 비교하여 기술적으로 덜 발전했음에도 불구하고, 아시아 태평양은 AI 개발에 매우 활발하며 특히 일본 중국 싱가포르의 활동이 활발하다. 이 지역은 AI의 글로벌 주된 시장이 될 전망이다. 물론 이 지역 부동산 산업에서 AI를 활용한 서비스 비율은 미국이나 유럽과 비교하여 여전히 제한적 이다 (아시아 태평양 10% : 미국과 유럽 87%). 그러나 고성장 잠재력은 아시아 부동산 시장의 실질 규모를 감안하면 막강하다.

 

3D 프린팅

 

3D 프린팅도 부동산에서 미치는 영향이 더욱 커질 것으로 보인다. 3D 프린팅은 상업용 부동산 시장을 상당히 변모시킬 것으로 보인다. 특히, 프로젝트 개발 분야의 건설 활동은 보다 속도 품질 저비용 측면에서 개선될 전망이다. 미래의 테난트는 사용 공간 디자인 목적을 위해 3D 프린팅을 사용하게 된다. 반면, 부동산 디벨로퍼는 테난트의 3D 프린팅 사용과 영향 등을 평가하여 입지와 개발에 대한 의사결정을 많이 할 것으로 보인다.

 

싱가포르의 Nanyang Technological University3D 프린팅으로 고층건물을 한 번에 건축하는 실험을 하고 있다. 중국의 몇몇 회사는 이미 저층형 빌딩 건축에 사용하고 있다.

 

VR, 드론, 예측분석

 

잘 나가고 있는 다른 창조적 파괴 기술인 VR, 드론, 예측분석 같은 기술도 글로벌 및 아시아 태평양의 부동산 산업에서 조만간 엄청난 활동을 할 것으로 보인다.

2. 상업용 부동산에서 떠오르는 프롭테크

현재 프롭테크는 주거 부동산 시장에 초점을 맞추는 스타트업이 주도하고 있다. 이는 글로벌이나 아시아 태평양이나 공통된 현상이다. CB Insight에 의하면, 주거 시장에 약 96개 프롭테크 스타트업이 활동하고 있다. 반면, 상업용 시장에는 단지 53개만이 활동하고 있다. 그 이유는 주거시장이 더 크기 때문으로, 스타트업이 성공하고 펀딩을 받기가 용이하다.

 

상업용 시장에서 거래의 복잡성이 주요 이슈가 되고 있다. 상업용 시장은 큰 거래 규모와 금액 때문에 종종 여러 관련 당사자가 관련되어 있다. 데이터 활용도 적다. 그러면서 투명성은 엄청 중시된다. 상업용 부동산 산업은 리스 임대료와 부동산 가격에서 경쟁적 우위를 확보해야하기에 항상 신중하다. 이 같은 실제 업무로 인해 상업용 부동산 시장에 스타트업이 쉽게 뛰어들기는 힘들어 보인다.

 

그러나 변화가 오고 있다. 아시아 태평양 상업용 부동산 시장에서 프롭테크를 가속화 할 수 있는 몇 가지 요인이 있다. 그 요인은 다음과 같이 살펴보자.

 

Smart cities

 

스마트 시티 이니셔티브은 전 세계적으로 수행되고 있다. 아시아 태평양도 예외는 아니다. 싱가포르는 Smart Nation 프로그램을 활동적으로 추진하고 있다. 인도는 Smart Cities Mission 이라 하여 약 100개 도시를 스마트 도시로 전환할 계획이다. 중국은 약 500개 도시 이상이 2017년부터 스마트 시티로 이미 시작하였거나 시작할 예정이다. 일본과 한국은 자신의 스마트 시티를 보유하고 있다. 물론 중국과 인도와 비교하여 그 규모에서 동일하지는 않다.

 

스마트시티 진화로 인해 스마트 부동산 개발과 관리의 필요성은 매우 빨라지고 있다. 이는 프롭테크 발전에도 기여할 전망이다. 예를 들어 스마트 시티는 고도화된 데이터가 활용되기에, 광범위한 데이터 수집과 분석은 스마트 시티의 장점을 최대로 현실화하는데 반드시 필요하다. 상업용 부동산 플레이어도 데이터를 활용하여 정보를 기반으로 하는 의사결정을 할 수 있다. 예를 들어 최적의 입지 투자, 적절한 테난트 믹스, 가치 개선 방법 등. 이런 것들은 예측분석에 전문인 프롭테크 스타트업의 도움으로 해결할 수 있다.

 

Blockchain

 

지금 블록체인의 파워가 상업용 부동산 시장으로 확대되고 있다. 블록체인은 부동산 검색과정 개선, 판매전 정밀 심사, 편리한 리싱, 후속 부동산과 현금흐름 관리, 및 정보기반 의사결정 강화에 적용된다. 블록체인의 핫스팟으로 아시아 태평양은 이러한 기술을 부동산 산업, 특히 상업용 부동산 분야에 적용하고 있다.

    

파급효과

 

상업용 부동산 시장에서 활동하고 있는 세계적인 프롭테크 스타트업의 성공사례는 아시아 태평양 스타트업에게 자극과 촉매제가 되어 있다. 이들의 성공 스토리를 보고 상업용 분야로 뛰어드는 스타트업이 늘어나고 있다. 글로벌 단계에서 이러한 신규 참여 숫자가 증가한다는 의미는 그동안 상업용 부동산이 무시되어 왔다는 의미이다. 이 분야 유명한 회사인 VTS(View The Space: HightowerVTS의 합병)는 부동산 종사자와 오너들이 부동산 판매와 리싱을 관리할 수 있도록 도움을 주는 소프트웨어 솔루션 공급자 이다. Floored(CBRE가 인수)는 호텔과 부동산 산업을 대상으로 3D 그래픽과 기술을 제공하는 전문기업 이다.

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3. 프롭테크 전문 펀드와 액셀러레이터 및 터줏대감 참여 증가

 

최근 몇 년간 프롭테크 만을 위한 펀드가 증가하고 있다. 여러 부동산 터줏대감이 주도하는 이니셔티브와 기업 벤처 캐피탈 금액은 프롭테크 성장을 가속화하고 있다.

 

호주의 Esho Ventures는 오직 프롭테크 만을 위한 펀드 회사로 Facebook Messenger를 활용하는 검증 방법을 사용하여 그동안의 방법과는 다르게 프롭테크 스타트업에 투자한다. 8.5억 달러 자금을 토지주와 테난트 관계, 부동산 시장에서의 밀레니얼 라이프스타일, 및 건설기술 등 분야에 투자하고 있다.

 

기존 여러 터줏대감들도 스타트업 커뮤니티에 참여하고, 함께 일하는 현상이 늘면서 투자와 파트너쉽 모델이 생기고 있다. 이는 프롭테크 개발에 큰 기여가 되고 있다. 2016년 싱가포르 선두 디벨로퍼인 CapitaLand는 미화 1,100만 달러 스타트업 펀드를 만들었다. 2016년 부동산 회사인 Savillspre-Series A 단계 펀딩으로 Pegaxis에 투자하였다. 이 회사는 온라인으로 시장과 부동산 매니저/서비스 공급자를 상호 연계하고, 매니저가 진행과정을 추적할 수 있게 도와주는 포탈이다.

 

JLL은 지역적으로 프롭테크를 육성하려는 여러 이니셔티브를 수행해오고 있다. 이 회사는 20178월에 아시아 지역 최초의 프롭테크 해커톤 (hackathon: 마라톤을 하는 것처럼 정해진 시간 동안 해킹을 하는 프로그램 마라톤)Hood Disrupt 행사의 주요 스폰서 이다. JLL2916년에 인도 기술 벤처를 발족하였고, 인테리어 주문제작을 해주는 가상현실과 증강현실 전문인 Foyr.com에 이미 투자를 해오고 있다. 또한 새로운 비즈니스 조직인 JLL Spark은 신기술지향의 부동산 서비스를 제공할 예정으로 예전 Silicon Valley 베테랑이 책임을 맡고 있다.

 

    

 

4. 프롭테크 가치 있는 신생기업의 땅

 

세계 민간 유니콘(10억 달러 이상의 스타트업)1/3은 아시아에 본사를 두고 있다. 아시아 태평양 내에서 15개 국가 중 8개 국가가 1억 달러 이상의 펀드를 받은 스타트업 한 개 이상을 보유하고 있다. 중국은 아시아 10억 달러 스타트업의 70% 이상을 보유한 주요 위치에 있다.

 

아시아 태평양의 프롭테크 미래는 밝다. 2020년에 이 지역펀딩 가치는 45억 달러에 이를 것으로 전망된다.

 

프롭테크는 부동산과 기술의 융합이기에 프롭테크 성장은 부동산 시장의 상황과 기술의 민첩성에 크게 의존한다. JLL은 아시아 태평양 여러 시장을 맵핑하여 부동산 시장 규모와 디지털 진화에 관련한 매트릭스를 구성해오고 있다. 이를 통해 국가별로 프롭테크 번창을 위한 최고의 조건들을 제안하여, 최고의 기회로 이 분야의 유니콘 업체들을 육성하고자 하고 있다.

 

JLL은 각 국가의 부동산 시장 규모를 Total Investable Real Estate Universe프로그램을 활용하여 측정하고 있다. 한편, Digital Savviness(디지털 민첩성 프로그램)Networked Readiness Index (NRI)에 의해 측정된다. NRIWorld Economic Forum이 작성한 지수로 경제가 정보와 커뮤니케이션 기술을 얼마나 잘 사용하여 경쟁력과 복리를 향상시키는 가에 관한 지수를 의미한다.

 

NRI4개의 주요 카테고리와 10개의 서브 카테고리(53개 개별적 지수를 보유)로 만들어진 복합 지수 이다. 이 지수로 국가 혹은 지역의 공헌을 측정한다. 이는 다시 환경Environment (정치적 규제적 환경, 비즈니스와 혁신 환경 등), 준비Readiness (인프라, 가격의 적절성, 숙련 등), 사용Usage (개인적 사용, 비즈니스 사용, 정부 사용 등), 및 영향Impact (경제적 영향, 사회적 영향 등)으로 구분한다. NRI는 포용적인 관점에서 한 국가나 지역의 기술 민첩성을 측정하는 지표로 사용된다.

      

각 국가와 지역의 부동산 시장 규모와 디지털 민첩성을 10 등급 점수로 구분할 경우 비교 그림은 아래와 같다.

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중국과 일본은 프롭테크 유니콘 기업을 최고의 확보하는 기회를 맞이하고 있다. 현지 시장규모 크기 여부는 스타트업의 기술 민첩성 규모/수준 확대, 이해관계자의 기술 활용, 부동산 시장(구매 임대 개발 등)의 다양한 니즈 해결수단 활용 등에 중요하다. 그만큼 시장 규모가 크면 유리하다.

 

중국은 이미 프롭테크 유니콘를 갖고 있다. Lianjia는 중국 온라인과 오프라인 부동산 시장에서 7% 시장 점유율을 갖고 있다. 이 회사는 20174월 기준으로 중국 36개 도시에서 공격적으로 확장 중이다. 다른 프롭테크 유니콘으로는 Mofang Gongyu, Fangdd, Aiwujiwu 등이 있다.

 

일본은 기술적 우위를 활용하는 부동산 시장 규모가 의미 있게 두 배가 되면서 국가의 프롭테크 스타트업 여건은 더 좋아졌다. 일본의 프롭테크는 중개와 리싱 분야에서 양호한 성장 잠재력을 갖고 있다. 특히 단기 리싱에서 곧 단기 숙박 부족 현상에 직면할 것으로 보여 시장 참여기회는 많아지고 있다. 2020년 도쿄 올림픽 관련하여 인바운드 관광 증가 때문이다.

다른 국가들도 높은 기술 민첩성 점수를 나타내고 있지만, 비교적 작은 현지 시장 규모로 인해 시장 점유를 높이고 규모를 키우기에는 어려움이 있다. 성장은 다른 시장으로의 침투를 요구한다. 시장은 항상 현재 지식 보다 더 깊고 높은 수준을 요구한다. 한국 호주 홍콩 싱가포르 같은 시장에서 잘 닦여진 기존 스타트업은 여전히 자신의 시장 범위를 확장하면서 지역의 유니콘 기업이 되고 있다. 그 방법은 현지 플레이어, 투자 혹은 인수합병을 포함한 파트너쉽 방법을 활용하고 있다.

 

인도를 주목할 필요가 있다. 인도는 중국 호주 일본 싱가포르 홍콩 등에 비해 뒤처져 왔다. 이들 5개 국가는 2015년 아시아 태평양 상업용 부동산 투자 흐름의 83%를 차지하고 있다. 그러나 향후 10년 이내에 인도도 이들 그룹에 참여할 것으로 보인다. 그 예로 프롭테크 스타트업 숫자는 인도 부동산 성장의 잠재력을 나타내는 증거가 되고 있다.

 

그러나 현재 단계에서는 인도의 Total Investable Real Estate Universe의 양을 측정하기는 어렵다. 이유는 거래 투명성 결여로 인해 데이터를 확보하는데 어려움이 있기 때문이다.

    

 

  

5. 잠재력 포용

 

급속한 도시화, 중산층과 밀레니얼 증가 등으로 소비자의 기술 활용이 개선되고 있다. 일부 국가와 일부 프롭테크 분야에 대한 정부 지원도 늘고 있다. 아시아 태평양 프롭테크는 모든 필요 요소를 가지고 번창해나갈 것으로 보인다.

 

그러나 특정 조건들이 해결된다면 보다 빠른 시간 내에 전체 잠재력에 다다를 수도 있다. 그 조건들은 규제의 탄력성과 오픈성 확대, 소비자 습관의 진화 등을 말한다.

 

아시아 프롭테크 거래 숫자와 펀딩 금액 면에서 스타트업은 중개와 리싱 분야에 고도로 집중되고 있다. 다른 프롭테크 분야와는 크게 비교된다. 이는 아시아 태평양 스타트업이 미국이나 유럽 같은 성숙시장과 비교하여, 성숙성이 부족하고 기술 능력도 아직 제한적이기 때문이다.

 

그러나 아시아 프롭테크는 빠르게 진화하고 있다. 특히 중국과 인도가 그렇다. 아시아 태평양은 다양한 창조적 파괴 기술에서 의미 있는 잠재력을 보유하고 있다. 특히 블록체인은 아시아의 거대 시장에서 규모의 잠재력을 갖고 있다. 이 지역은 이미 부동산과 기술 둘 다가 번창하고 있는 시장이기 때문이다.

 

기업들은 자신의 비즈니스 라인에서 기회를 탐색하고 비효율성을 극복하면서 자신의 범위를 극대화 하고 있다. 스타트업은 자신의 상품시장 성장과 고객기업의 관심이 증가하고 있음을 잘 알고 있다. 이러한 결과는 신규 파트너쉽과 신규 부동산 플레이어가 늘어나면서 더 확대되고 있다.

 

그래서 아시아 태평양에서의 프롭테크 성장 스토리의 현재와 미래를 주목할 필요가 있다.

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