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[지식정보] 아시아 프롭테크 분야 수직구조 Proptech Verticals

관리자
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부동산 시장 내에서 각자 다른 활동 타입을 토대로 하여, JLL은 아시아태평양 지역의 프롭테크 스타트업을 4개의 수직 구조인 중개와 리싱, 부동산 관리, 프로젝트 개발, 및 투자와 파이낸싱 등으로 정리하고 있다. 중개와 리싱에서 활동하는 스타트업은 가장 큰 비중을 차지한다. 그 뒤를 부동산 관리, 프로젝트 개발, 마지막으로 투자와 파이낸싱 순으로 비중이 낮아진다. 각 그룹 내에서 스타트업은 상품기능 혹은 사용기술에 따라 산하 수직 그룹으로 다시 나누어진다.  

 

자료: JLLTECH N ASIAClicks and Mortar:The Growing Influence of Proptech

http://news.mk.co.kr/newsRead.php?year=2018&no=495586

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http://www.retailon.kr/on/bbs/board.php?bo_table=r1_02&sca=%EC%9E%90%EA%B8%88%2F%ED%8A%B8%EB%A0%8C%EB%93%9C

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1. 중개와 리싱 Brokerage and Leasing

 

2013년 이후 아시아 태평양 지역에서 펀딩을 받은 프롭테크 기업은 179개 이다. 이중에 94개는 중개와 리싱 관련 업체로 브로커, 부동산 소유자, 및 구매자 간의 채널 혹은 시장 역할을 하고 있다. 이 분야의 시장은 주로 주거용 부동산에 초점을 두고 있다

이들 시장은 수직구조상에서 가장 성숙한 시장으로 다른 분야보다 가장 최근에 펀딩을 받는다. 지금 중개인이나 co-working 활동가들은 중개와 리싱 과정의 업무를 수행하면서, 세일즈, 마케팅, 고객관계관리(Customer Relationship Management : CRM) 같은 수단(스타트업)의 도움을 받아가며 업무를 수행하고 있다.

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2. 부동산 관리 Property Management

 

부동산 관리에서 스타트업은 부동산 관리자들이 과업을 더 효과적으로 수행하고 업무범위를 더 확대할 수 있는 수단을 제공한다.

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3. 프로젝트 개발 Project Development

 

프로젝트 개발은 전통적으로 진입장벽이 높다. 막대한 자금 지출과 깊이 있는 전문지식이 요구된다. 프로젝트 개발은 대부분 소비자 지향적이다. 스타트업은 이러한 구조적 고려사항을 반영하여 디벨로퍼가 저렴하고 싸게 이용할 수 있는 가상현실(VR) 혹은 장터 (marketplace) 같은 기술을 제공한다. 흩어져 있는 전문성 이나 빌딩 혁신 지식을 긁어모으는 수고로움이 절약된다.

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4. 투자와 파이낸싱 Investment and Financing

 

투자와 파이낸싱 분야는 지금 새싹을 틔우는 단계로 리테일 부동산 투자자와 바이어에게 신선한 옵션을 공급하는데 초점을 맞추고 있다. 그 옵션은 두 가지로 크라우드 펀딩과 핀테크 이다. 기존 개인적 대출 시장(WeLend 사례)에서 핀테크 스타트업은 지금 용이하게 개인적 대출(임대료 지불과 모기지 지불에 사용할 수 있는)을 제공하고 있다.

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5. 우리나라 핀테크 산업: 인터넷은행

 

한국 핀테크 산업은 중국, 일본 등에 비해 크게 뒤처져 있다. 인터넷은행이 시중은행과 경쟁하기 위해서는 기술기업의 투자 확대가 필요하다. 현행 지분보유한도(의결권 4%)만으로는 IT기업의 혁신 노하우와 기술을 은행권에 접목해 은행산업 혁신을 확산하는 데 역부족이다.

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한국의 인터넷전문은행인 케이뱅크와 카카오뱅크는 유럽연합(EU), 일본 등 선진국보다 출발이 20년 늦었고 중국보다도 크게 뒤처져 있다. 두 인터넷전문은행은 20174월과 7월 각각 문을 열었다. 출범 1년 만에 이 두 인터넷전문은행은 고객 700만명, 총대출액 8조원으로 국민들의 커다란 호응이 높다. 출범 후 대형 시중은행의 평균 신용대출 금리가 하락하고 해외송금 수수료 인하 경쟁도 나타나고 있다.

 

인터넷은행 규제를 완화하면 계좌개설·자금이체·대출 등에 걸리는 시간이 줄어들고 간편결제 등 혁신적 서비스가 발전할 것으로 보인다. 신용정보가 부족한 사람이나 청년층 등에 대한 7~10%대 중금리 대출을 늘리고 자동입출금기(ATM)·해외송금 등의 수수료도 줄어들 전망이다. 일자리 측면에서도 카카오뱅크와 케이뱅크를 합쳐 5000명의 중장기 고용유발 효과가 예상된다. 아울러 전후방 IT 연관 고용유발 효과도 크다. 20187월까지 양대 인터넷은행의 직접 투자액은 1.7조 원으로 핀테크 등 연관 분야 중소기업들도 혜택을 볼 것으로 보인다.

 

모바일을 통해서 100% 대출이 이뤄지는 비대면 서비스를 실시하고 있다. 오프라인 서류 제출 없는 대출이 인기를 끌자 시중은행들도 모바일 애플리케이션을 활용해 비대면 서비스를 늘렸다. 대출금리 견제자의 역할도 한다. 20184월 케이뱅크는 `직장인K 신용대출` 상품을 최저금리 연 2.73%로 선보여 은행권 평균인 연 4.46%보다 낮다. 카카오뱅크가 출범한 2017716개 은행의 일반 신용대출 평균 금리는 연 4.73%로 직전 달 64.85%에 비해 0.12%포인트 하락했다 

   

하지만 인터넷전문은행의 메기효과는 미풍에 그칠 수 있다. 1호 인터넷은행인 케이뱅크는 은산분리 규제 탓에 주요 주주인 KT·우리은행·NH투자증권 외 10여 곳의 주주가 지분을 나눠 보유하고 있다. 상호 협의가 어려워 두 차례 증자에서 매번 주주가 이탈하였다. 20187월 마무리된 2차 유상증자도 소수 주주들이 참여하지 않아 불발됐다. 이 같은 자본 조달의 어려움으로 직장인K 신용대출, 슬림K 신용대출 등 여신상품 판매가 중단되었다.

 

카카오뱅크는 주요 주주인 카카오가 10% 이상의 지분을 보유할 수 없기에, 한국투자금융지주가 절반 지분을 채우고 있다. 케이뱅크보다는 단순한 지분구조라 자금조달이 유리하지만 신상품 출시가 어렵다. 목표로 한 주택담보대출은 20181월 전·월세보증금대출을 출시했을 뿐, 아직 본격적인 주담대 상품은 불발 상태이다.

 

은산분리 규제가 완화되면, 실질적 주인인 카카오와 KT가 마음껏 인터넷은행에 투자할 수 있게 된다. 그리되면 기존 시중은행들의 대출 금리 견제자 역할은 물론 혁신적인 IT 실험도 이어갈 수 있다.

 

케이뱅크는 당초 1500억원을 증자해 자본금 5000억원을 확보할 계획이었지만, 300억원 수준밖에 늘리지 못해 현재 자본금은 3800억원 규모에 그쳤다. KT가 정상적으로 증자에 참여해 당초 목표인 5000억원 규모를 달성하게 되면, 최소 3200억원 이상의 추가 대출 여력이 발생한다. 케이뱅크는 은산분리 문제만 해결된다면 증자를 통해 자본금을 5000억원 이상 규모로 확대하겠다는 계획이다.

 

해외 사례를 보면, 은산분리 규제가 없거나 완화되면 인터넷전문은행이 금융산업의 메기 역할을 해왔다.

 

KT경제경영연구소 자료에 따르면, 2012~20183월 말까지 일본 인터넷은행의 총자산은 120%, 당기순이익은 38%, 계좌 수와 대출액은 각각 92%, 280% 증가했다. 직원 역시 같은 기간 2617명에서 5054명으로 늘어나, 연평균 일자리가 11%씩 증가했다. 케이뱅크는 그동안 기존 자본투자가 부족해 중금리대출이 매달 10일마다 막히는 경우도 많았고, 아파트담보대출 등 신상품 출시도 어려웠다. 투자 규제가 완화되면 이러한 역할들이 더 확대될 전망이다.

 

물론 이들 인터넷은행이 기존 은행처럼 흐를 가능성도 있다. 그러나 상당량의 주식을 국민들에게 오픈하고, 적절한 통제가 있으면 선진국처럼 큰 기여를 할 것으로 보인다. 기존 은행이 하지 못하는 대규모 원가절감을 할 수 있어 낮은 대출이자율도 기대할 수 있다. 더구나 늘어만 가는 개인부채 대출을 일정 부분 맡는다면 국민들의 이자부담을 줄일 수도 있다.

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