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[지식정보] 도시 주거지구 6개 타입 중 Economic Centers, Emerging Economic Centers, Mi…

관리자
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ULI의 최근 연구결과 보고서인 “The New Geography of Urban Neighborhoods”는 미국 50Metropolitan Statistical Areas (MSAs)의 도시 주거지구 별로 인구 성장률과 도시외곽 주거지구의 성장률을 비교하는 연구결과를 내놓았다. 특히 도시 주거 지구를 6개 타입으로 구분하여 성장과정과 미래를 분석하고 있다. 6개 타입 중에 우선 Economic Centers (경제 센터), Emerging Economic Centers (떠오르고 있는 경제 센터), Mixed-Use Districts (복합용도 지역) 3개 타입의 사례와 의미를 살펴본다.

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자료:

ULI“The New Geography of Urban Neighborhoods”

델코지식정보

http://www.delco.co.kr/knowledge/category/%EB%8F%84%EC%8B%9C%C2%B7%EC%A7%80%EC%97%AD%C2%B7%EB%B3%B5%ED%95%A9%EA%B0%9C%EB%B0%9C

http://www.retailon.kr/on/bbs/board.php?bo_table=r1_02&sca=%EB%8F%84%EC%8B%9C%2F%EC%A7%80%EC%97%AD%2F%EB%B3%B5%ED%95%A9%EA%B0%9C%EB%B0%9C

 

Economic Centers 분석 의미와 사례

 

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Economic Centers는 의미 있는 고용집중 장소 이다. 종종 역사적인 도시 핵심장소 이다. 대부분의 Economic Centers에서 오피스 빌딩 숫자는 전통적으로 주거용 빌딩 숫자를 넘어선다. 신규 개발은 복합용도로 개발되어 일단 낮 시간 기능에 충실 한다.

 

대부분의 Economic Centers는 기존 도시 형태를 갖추고 있다. 대량의 고밀도 오피스와 지원 리테일을 갖추고 있어 도시의 모습을 느낄 수 있고, 신규개발을 위한 매력적인 장소로, 사람들이 한 번에 거주하고 일하고 노는 장소 역할을 한다.

 

- 주거의 융합:

역사적으로 상업용 토지사용에 초점을 맞추고 있지만, 대부분의 Economic Centers는 지속적으로 진화하여 사람들이 살고 싶어 하는 진실된 복합용도 주거지구가 될 것이다.

 

-신규 오피스 개발 혹은 노후 오피스 repositioning:

Economic Centers가 진화하면서 주거용도 포함이 늘고 있지만, 도시의 중요한 고용 핵심으로 기여를 하고 있다. 많은 고용주들이 지속적으로 새롭고 멋진 일하는 장소 만들기를 추구할 것이다.

 

-공개 공간 혹은 인프라에 대한 투자: 주거 개발이 계속되면서 신규 주민들의 동네 어메니티 니즈도 채워진다. 예를 들어 공원, 교통 환승 시스템, 혹은 자전거 공유 서비스 등

Economic Centers는 의미 있는 고용집중 장소 이다. 종종 역사적인 도시 핵심장소 이다. 대부분의 Economic Centers에서 오피스 빌딩 숫자는 전통적으로 주거용 빌딩 숫자를 넘어선다. 신규 개발은 복합용도로 개발되어 일단 낮 시간 기능에 충실 한다.

 

대부분의 Economic Centers는 기존 도시 형태를 갖추고 있다. 대량의 고밀도 오피스와 지원 리테일을 갖추고 있어 도시의 모습을 느낄 수 있고, 신규개발을 위한 매력적인 장소로, 사람들이 한 번에 거주하고 일하고 노는 장소 역할을 한다.

 

- 주거의 융합:

역사적으로 상업용 토지사용에 초점을 맞추고 있지만, 대부분의 Economic Centers는 지속적으로 진화하여 사람들이 살고 싶어 하는 진실된 복합용도 주거지구가 될 것이다.

 

-신규 오피스 개발 혹은 노후 오피스 repositioning:

Economic Centers가 진화하면서 주거용도 포함이 늘고 있지만, 도시의 중요한 고용 핵심으로 기여를 하고 있다. 많은 고용주들이 지속적으로 새롭고 멋진 일하는 장소 만들기를 추구할 것이다.

 

-공개 공간 혹은 인프라에 대한 투자: 주거 개발이 계속되면서 신규 주민들의 동네 어메니티 니즈도 채워진다. 예를 들어 공원, 교통 환승 시스템, 혹은 자전거 공유 서비스 등

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Emerging Economic Centers 분석 의미와 사례

 

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Emerging Economic Centers는 한 때 1인 가족 혹은 저밀도 상업용 용도의 특징이 있었지만, 지금 새로운 복합용도 핵심으로 급속히 고밀화 되고 있다. 이들 장소는 일반적으로 입지가 훌륭하지만 그동안 덜 도시화 되어 있었다. 지금 이 지역들은 다른 기존 도시 입지보다 더 많은 빈 토지 개발사업인 infilling()개발 사업 기회를 제공하고 있다.

 

많은 Emerging Economic Centers들이 전에 1인 가족 주거 혹은 저밀도 상업용 지구이었기에, 비어있는 토지 혹은 재개발 기회의 커다란 공급처가 되고 있다. 결과적으로 다음과 같은 매력적인 입지가 되고 있다.

 

-주거용도의 고밀화:

Emerging Economic Centers는 고밀도 주거 개발의 의미 있는 물량을 끌어들이고 있다. 특히 도시 지구 타입 별로 토지사용 제한 등을 감안하면 더욱 가치가 높다.

 

-전면적 오피스 개발:

메토로폴리탄 지역에서 Economic Centers는 이미 고밀도 개발이 되어 있어 오래된 건물을 단지 repositioning하는 사업 외에는 개발사업 기회가 거의 없다. 이에 비해 Emerging Economic Centers는 새로운 오피스를 끌어들이는 여지가 많다.

 

-라이프스타일 리테일:

많은 경우에 라이프스타일 리테일은 Emerging Economic Centers가 보행교통을 창출하고, 전통적 복합용도 지구를 보다 경쟁적으로 만든다.

 

-장소 만들기 Placemaking:

장소 만들기를 통해 Emerging Economic Centers는 평범한 도시 입지에서 경쟁력을 갖춘 독특한 환경으로 더욱 다듬을 수 있다.

 

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Mixed-Use Districts 분석 의미와 사례


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Mixed-Use Districts는 활기찬 거리전경을 제공하며, 종종 고밀도 주택과 고급 리테일을 제공한다. 많은 메트로폴리탄 지역에서 주요 고용 핵심지역 인근에 위치한다. 그러나 보다 주거 성향에 초점이 맞춰진다.

 

한 때 신규 개발의 대규모 몫을 끌어들이곤 했던 곳은 최근 몇 년간 토지 이용이 하락하면서 신규건설은 주춤한 모습을 보인다. 많은 곳에서 Mixed-Use Districts는 동일 장소에서 살고 일하고 놀기를 원하는 사람들을 위한 선택적 도시 지구로서 기능을 한다.

 

개발 토지 공급을 제한하는 상황이 증가하고 있지만, 많은 infilling 사업기회가 남아있고 아래와 같은 타입의 신규개발을 제안하고 있다.

 

- 보다 고밀도 지향 주거개발:

이미 주거로 인기 있는 입지로 Mixed-Use Districts는 역동적이면서 재미있는 환경 타입을 제안하는 경향이 있다. 이러한 환경은 신규 임대 아파트와 분양형 아파트 개발을 끌어들이고 지원하고 있다.

 

- 미래 리테일은 수직적 복합 개발 형태:

일부 Mixed-Use Districts는 독자 건물의 특징을 갖추기도 한다. 그러나 이러한 개발 형태는 신규 프로젝트의 경우 최고 혹은 최선의 용도 활용이 되지 못하고 있다. 강한 주택 열망과 높은 토지이용을 반영하지 못하고 있기 때문이다. 결과적으로 대부분의 신규 리테일은 주거 건물의 1층에 위치할 것 같다. 그리고 나 홀로 리테일은 미래에 양호한 재개발 부지가 될 것으로 보인다.

 

- 기존 리테일의 re-tenanting:

그럼에도 불구하고 re-tenant가 필요하거나 덜 활용되고 있는 리테일 공간에게는 다른 용도로 변신할 많은 기회가 있다. 특히 프리미엄급 도시 잠재시장으로 떠오를 수 있다. 보다 안정된 Mixed-Use Districts에서는 이러한 공간 타입이 현지를 좋아하는 오피스 사용자들에게는 매력적이다.

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