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[지식정보] 유럽 부동산 분야별 틈새시장별 2018 전망

관리자
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ULI가 예측한 2018Emerging Trends in Real EstateEurope 자료에서 유럽의 부동산 분야별 틈새시장별 전망을 추려서 정리 하였다. 물류 전망이 가장 양호한 가운데, 주거의 다양한 형태(민간 임대주택, 학생주택, 시니어 주택, 병원) 등이 그 뒤를 잇고 있다. 리테일과 오피스는 과잉공급으로 투자순위 하위권 이다. 그러나 공유/서비스 오피스(shared/serviced offices)co-working 개념의 오피스는 뜨고 있는 분야 이다.

 

 

자료: ULIEmerging Trends in Real EstateEurope 2018

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http://www.delco.co.kr/knowledge/category/%EC%98%A4%ED%94%BC%EC%8A%A4%C2%B7%EC%A3%BC%EA%B1%B0%C2%B7%EC%82%B0%EC%97%85%EB%AC%BC%EB%A5%98

http://www.retailon.kr/on/bbs/board.php?bo_table=r1_02&sca=%EC%98%A4%ED%94%BC%EC%8A%A4%2F%EC%A3%BC%EA%B1%B0%2F%EC%82%B0%EC%97%85%EB%AC%BC%EB%A5%98

 

 

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1. 물류 logistics

 

물류는 몇 년 동안 계속 부동산 분야별 투자순위 전망 1위를 차지. e-커머스 운명적인 성장으로 인해, 물류는 리테일 불안을 오히려 보호하는 울타리 역할의 적극적 자산. 창고는 운송기술 수준과 빠른 배달 압력 등으로, 도시 가까운 변두리의 물류 부동산과 초대형 물류센터가 유리. 도시물류(urban logistics)는 성장 분야로, 타운 가까운 변두리 물류시설이 “last mile”을 담당. 관리가 체계화되면서 경쟁 치열. 미국에서 시작된 도시물류는 영국과 유럽으로 확대 중.

 

물류는 몇 년 동안 부동산 분야별 투자순위 전망에서 1위를 차지하더니 2018년에도 역시 1위를 차지. 유럽의 경제성장이 낮고 리테일과 오피스 부동산의 미래에 의문이 있지만, 투자자들은 e-커머스 운명적인 성장으로 인해 물류에 대해 높은 기대를 하고 있다. 리테일에 대한 불안은 있지만, 물류는 오히려 보호 울타리 역할을 하는 적극적 자산이다. 리테일은 물류 분야와 함께 하면서 쥐어짜기를 당하는 중산층(squeezed middle)” 같은 신세가 될 전망이다.

 

창고 수요는 지속적으로 강력한 수요가 있지만, 운송기술 수준과 빠른 배달 압력 등을 감안하면, 도시 가까이 변두리에 위치한 물류 부동산이 이익을 낼 것이고, 물류센터도 초대형으로 갈 것으로 보인다. 규모가 어정쩡하거나 도시 변두리 보다 더 먼 곳에 위치한 물류시설은 고생할 것으로 보인다.

 

도시물류(urban logistics)는 성장 분야로 많은 전문가들이 인정하고 있다. 도시물류라 함은 타운에 보다 가까운 변두리에 위치한 물류시설로 배달 체인 상 “last mile”을 기능을 담당하는 물류 이다. 예전에는 이 분야가 관리하기 어려웠지만, 지금은 경쟁이 치열해지고 있다. 미국에서 시작된 도시물류는 영국과 유럽으로 넘어가 확대되고 있다.

 

 

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2. 주거의 다양한 형태: 민간 임대주택, 학생주택(student housing), 시니어 주택(senior living), 병원(healthcare)

 

물류 다음으로 주거의 다양한 형태에 토대를 둔 틈새시장이 투자자들이 선호하는 상위 순위를 장악. 이유는 인구특성의 변화 때문. 민간 임대주택과 student housing이 영국에서 자리 잡고, 유럽 전체에 전파되고 있다. 그러나 아직 전체 수준까지는 미흡. 학생주택은 영국 아일랜드에서 큰 차지. 네덜란드 독일시장은 아직 크지가 않고, 유동성 약하지만, 관심 시장으로 부각 중. senior livinghealthcare도 인구특성 변화로 수혜를 받아 투자대상으로 부각 중. 그러나 적합한 운영자/상품 부족, 정부 규제, 전문성으로 투자자 이해 부족 등 문제가 있어 보다 적합한 운영 모델 구축이 필요.

 

물류 다음으로 주거의 다양한 형태에 토대를 둔 틈새시장이 투자자들이 선호하는 상위 순위를 장악하고 있다. 투자자들 절반이상이 틈새분야를 고려하는 이유를 인구특성의 변화를 주된 이유로 들고 있다. 민간 임대주택과 학생주택(student housing)이 지금 영국에서 확고하게 자리를 잡고 있고, 유럽 대륙 전체에 점차 전파 중.

 

학생주택은 지금 영국과 아일랜드에서 큰 부분을 차지하고 있다. 네덜란드 독일은 다른 시장만큼 아직 크지가 않고, 이 분야 유동성도 약하지만, 관심 시장으로 투자자들에게 부각.

 

시니어 주택(senior living)과 병원(healthcare)도 인구특성 변화로 수혜를 받고 있고 투자대상으로 부각하고 있다. 그러나 적당한 운영자가 관리하는 적절한 상품을 많이 제공하지 못하고 있다. 이 분야는 정부의 심한 규제를 받고 있으면서, 쉽게 이해하기 어려운 전문적인 분야라, 이를 수용하는 적절한 운영 모델 구축이 필요하다.

 

3. 리테일: 외곽지역의 쇼핑센터(out-of-town shopping centres), 도심 쇼핑센터(city centre shopping centres), 고급 거리 점포(high street shops)

 

리테일과 오피스는 지금 많은 공급물량 시즌. out-of-town shopping centrescity centre shopping centres, high street shops는 하위권. 이유는 온라인 쇼핑 증가로 미국 대규모 점포 폐쇄와 쇼핑센터 주식가격 큰 하락(15~20%) 때문.

 

부동산의 전통적 지배적 분야인 리테일과 오피스는 믿을 수 없을 만큼의 많은 공급물량 유입 시즌을 보내고 있다. 외곽지역의 쇼핑센터(out-of-town shopping centres)는 맨 마지막 순위(23개 분야 중에 꼴찌) 이며, 도심 쇼핑센터(city centre shopping centres)도 약간 높은 순위(18)를 유지. 고급 거리 점포(high street shops)16.

 

리테일 인식은 미국의 묵직한 부정적 뉴스에 영향을 받고 있다. 미국은 대규모 점포 폐쇄와 주식시장에서 쇼핑센터 회사들 주식가격이 크게 하락 등을 겪고 있다. 비록 유럽에서 이 분야는 미국과는 그 구조가 다르지만, 미국의 불길한 전조가 유럽에도 전가되고 있다. 2017년 중반부터 미국 쇼핑센터 가치가 15~20% 하락하고 있다. 물론 미국은 1인당 쇼핑면적이 많고, 온라인 쇼핑이 지금 미국을 강타하고 있다. 유럽 리테일도 이러한 영향으로 고민 중.

4. 오피스: 교외지역 오피스(suburban offices), 비즈니스 파크(business parks), 공유/서비스 오피스(shared/serviced offices)

 

도시화(urbanisation) 현상으로 교외지역 오피스(suburban offices)과 비즈니스 파크(business parks)는 바닥권. 공유/서비스 오피스(shared/serviced offices)는 성장세로 2017년 상반기에 런던에서 크게 확대하면서 유럽 전체에 확대 중,

 

오피스 분야에서 교외지역 오피스(suburban offices)과 비즈니스 파크(business parks)도 최근 몇 년 동안에 걸쳐 지금까지 바닥권에 있다. 이 분야는 도시화(urbanisation) 현상이 점점 더 늘어나면서 뒤로 계속 밀려나갈 것이라는 인식이 강하다.

 

그러나 공유와 서비스 오피스는 인기 순위 7번째로 환한 대낮과도 같다. 이는 탄력적인 오피스 공급자들이 끌어 올리고 있는 최근 성장세를 반영하고 있다. 이들 공급업체들은 2017년 상반기에 런던에서 오피스 공간을 가장 많이 확보하고 있다. 부동산 전문가들은 관심과 회의감을 동시에 갖고 이 공간을 주시하고 있다. 그러나 회의론자들도 이 분야가 전통적인 오피스를 전적으로 없애지는 못할지라도 변화를 줄 것으로 믿고 있다.

 

유럽 오피스 테난트들은 서비스 오피스(serviced offices)를 더 받아들이고, 탄력공간을 위한 프리미엄을 지불할 생각이 있고, 자신의 직원들이 원하는 바를 더 요구할 것으로 보인다. 런던 오피스 개발에는 5년 전부터 이러한 품질전환이 특징적으로 반영되고 있다.

 

부정적 시각으로 co-working에 지나친 자금유입으로 과잉공급 가능성, 이 분야의 임대기간/사용면적 탄력성과 공유 공간 특징만으로, 전통적 오피스 보다 더 특별한 부가가치 창출 여부는 아직 의문. 물론 시대적 수요에 대응하는 것은 당연하지만, 수요대비 너무 과장되면 마치 tech bubble처럼 되어, 이 분야 선도 대기업들 가치평가가 과대포장 될 가능성

 

부정적 시각도 살펴보자. 지금 co-working 분야에 많은 자금이 유입되고 있어 오히려 과잉공급으로 가고 있을 수도 있다. 펀드 매니저들은 자산에 책임이 있기 때문에, 오래 계속되는 잘못된 짝짓기(duration mismatch) 투자는 피해야 한다. 이 분야는 일주일 혹은 한 달간 임대도 가능하지만 10~20년 임대도 가능하다. 그렇다면, 이 분야는 오피스 공간에 대한 임대기간/사용면적 탄력성과 공유 공간 특징만을 무기로 하여, 전통적 오피스 보다 더 특별한 부가가치 창출 여부는 아직 의문이다. 물론 시대적 수요에 대응하는 것은 당연하지만, 수요대비 너무 과장되면 마치 기술버블(tech bubble)처럼 되어, 이 분야 선도하는 대기업들 가치평가가 과대포장 될 가능성도 있다.

 

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