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[지식정보] 2018년 아시아 주택시장 전망

관리자
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ULI가 발표한 Emerging Trends in Real Estate Asia Pacific 2018 survey” 중에서 주택 시장 전망을 추려서 정리하였다.

 

주거시장에 대한 투자 전망은 시장의 개별 상황에 따라 다양하다. 예를 들어 중국은 10년 전 개발 마진이 20~30%이었지만, 지금은 0~5%로 줄었다. 오늘날 중국 디벨로퍼들은 지속적으로 해외시장에 진출하고 있다. 중국 내부 주택시장 마진은 줄었지만, 해외 개발마진은 항상 의미 있는 수준으로 높다.

 

각국의 주택시장은 오르는 집값을 잡으려는 정부의 노력에 따라 변화한다. 정부정책은 지금 호주 뉴질랜드 타이완 홍콩 중국 같은 국가에서 중요한 영향을 미치고 있다.

 

지금 아시아 시장에서 건축 후 임대(build-to-rent) 부동산 공급이 늘어나고 있다. 일본은 이미 오랫동안 임대주택 인기가 있다.

 

아시아는 지금 개인 주택평형이 보다 작아지고 젊은 층 위주의 시장으로 가면서 전통적인 서구 공동주택 모델과는 다르게 전개되고 있다.

 

그리고 지금 주택은 각 국가마다 장기적인 숙제로 되어 있다. 이유는 주택가격이 대부분 사람들이 다다를 수 없는 수준까지 올라, 어쩔 수 없이 임대로 갈 수밖에 없는 상황이 되었기 때문이다.

 

자료: ULIEmerging Trends in Real Estate Asia Pacific 2018 survey.

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http://www.delco.co.kr/knowledge/category/%EC%98%A4%ED%94%BC%EC%8A%A4%C2%B7%EC%A3%BC%EA%B1%B0%C2%B7%EC%82%B0%EC%97%85%EB%AC%BC%EB%A5%98

http://www.retailon.kr/on/bbs/board.php?bo_table=r1_02&sca=%EC%98%A4%ED%94%BC%EC%8A%A4%2F%EC%A3%BC%EA%B1%B0%2F%EC%82%B0%EC%97%85%EB%AC%BC%EB%A5%98

 

 

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최고의 전망 지역:

베트남:

-기존 상업용 부동산 부족 때문에, 외국인 투자자들은 대안으로 주거분야를 주목하고 있다. 주거수요는 강하게 성장하고 있다.

-10년에 주택 토지에 투자한 투자자들은 그동안 고난의 시대를 겪어내다가, 지금은 출구 시 양호한 보답을 회수하고 있다. 지금은 순자산가치(NAV. net asset value)보다 50~60% 올려서 토지를 팔고 있다. 가격이 꾸준히 오르고 있는 것이다.

-베트남 같은 개발도상 시장이 다 그런 것처럼, 장기적인 투자 성격과 붐 현상이 둘 다 다이내믹하게 어우러지면서 나타나는 현상이다.

-오늘날 종전의 지저분한 주택 개념에서 탈피하면서, 분양아파트 개념이 확대되고, 일부는 과잉공급 조짐이 나타나고 있다. 많은 사람들이 투자를 하려고 서성이고 있지만 가격이 높아 망설이고 있는 상황이다.

-미래성장을 전망하고 있지만 방콕(보다 더 큰 규모의 경제 보유) 같은 곳과 비교해보면, 더 오를 가능성과 그 반대의 가능성이 있다. 이는 오로지 경제규모, 사람들의 소득, 부동산에 지출할 수 있는 주머니 여력에 달려 있다.

싱가포르:

-주거시장은 오피스와 관련이 깊다. 시장은 오랫동안 하향이었지만 지금은 바닥으로 보인다. 또한 정부의 냉각정책 수단을 부분적으로 해제하면서 나아지고 있다.

-그러나 이는 투자 펀드에는 별 도움이 안 된다. 이유는 인허가 까지 가지 위한 비용 요소가 이윤을 끌어내리고 있기 때문.

멜번 시드니:

-시장 순위가 높다. 호주의 주택가격이 꾸준히 오르는 것을 감안하면 이는 당연하다. 비록 지금 두 도시의 주택가치가 안정화되고 있지만, 외국인과 내국인 수요는 매우 강하다.

-그리고 정부가 세금으로 주택경기 과열을 조절하려는 움직임이 있지만, 다른 아시아 지역보다는 성공적인 시장으로 보인다.

도쿄:

-주택자산에 대한 투자자들의 관심이 높다. 오피스 분야에서 빠져나와 보다 안정적인 수익률을 올릴 수 있는 대안으로 부각.

-도쿄 아파트는 역사적으로 항상 수익을 제공해오고 있고, 임대료 성장이 있던 없던 이 상황을 유지할 것으로 전망된다.

-그러나 수익률은 현재 4%, 레버리지를 활용하지 않으면 오피스 자산보다 최소한 1%가 높다.
 

-일본은 낮은 차입이자를 활용하여 수익이 나는 시장이다. 레버리지를 활용하지 않는 수익은 자기자본이 많이 들어가기는 하지만 1% 이하로 차입을 한다면, 6%의 현금흐름을 얻을 수 있다. 이 같은 장점은 세계 어디서도 찾기 힘들다.  

 

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