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[지식정보] 부동산에 빅 데이터와 테크놀로지 활용 증가

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글로벌 5위안에 들어가는 국부편드인 상가포르 투자청 GIC는 빅 데이터와 테크놀로지를 ①비즈니스 관리의 후방지원(logistics) ②투자전략 ③자산관리 등에 적극 활용하고 있다. 그러면서 부동산 기술회사에 벤처캐피탈을 투자운영하면서 관련기술을 습득 적용하고 있다. 부동산과 접목하고 있는 빅데이터와 테크놀로지 기술을 구분하면 ①빌딩 디자인은 디자인 소프트웨어, 가상현실(virtual reality) ②자산관리는 인공지능(artificial intelligence), 기계학습(machine learning) ③부동산 계량 분석은 알고리즘(algorithms, 연산방식), 계량기법(quantitative techniques). 여기에 부동산 유동화, 빠른 반응시간과 효율화, 투명성, 부동산 과잉공급 여부 데이터, 자율주행 차량 등의 기술이 접목되고 있어 부동산 사업은 테크놀로지의 최종 목적지가 되고 있다. 기술을 통해 우량 입지의 우량 부동산은 그 가치가 더욱 높아지고 있다.

 

자료:

https://urbanland.uli.org/development-business/big-data-increasingly-drives-decision-making-global-investors-like-gic/

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http://www.delco.co.kr/knowledge/category/%EC%9E%90%EA%B8%88%C2%B7%ED%8A%B8%EB%A0%8C%EB%93%9C

 

 

싱가포르 GIC 3,540억 달러의 자산에 빅데이터 활용. 자산 7%를 부동산에 투자. 향후 9~13% 목표

 

빅 데이터는 부동산 비즈니스에서 지금 중요한 역할을 담당하고 있다. 싱가포르의 국부펀드 회사인 GIC(싱가포르투자청, Government of Singapore Investment Corporation)는 빅 데이터를 모든 비즈니스에서 활용 중.

 

GIC는 공식적으로 관리하고 있는 자산에 대한 데이터 자료는 공표하지는 않는다. 그러나 약 3,540억 달러의 자산을 관리하고 있다. 이 중에 부동산에는 약 7%를 투자. 부동산에 대한 목표투자 비율은 9~13%. 이 회사의 부동산 포트폴리오의 절반은 아시아 태평양 지역이고 나머지는 유럽과 아메리카에 균등하게 투자 중.

 

GIC는 빅 데이터와 테크놀로지를 3가지 방법으로 활용. 비즈니스 관리의 후방지원(logistics) 투자전략 자산관리. 여기에 각 부문 조직을 하나씩 분리하여 상호간 소통에 테크놀로지 활용

 

GIC는 빅 데이터와 테크놀로지를 3가지 방법으로 활용. 3가지 방법이란 비즈니스 관리의 후방지원(logistics), 투자전략, 및 자산관리.

 

조직의 일상적인 활동에 항상 테크놀로지를 활용. 그러기에 장기적인 관점에서 테크놀로지활용을 계획해야 한다. 일반적으로 거대 조직에 속해있는 부분적인 그룹들은 마치 사일로에 저장되는 특성을 갖고 있어, 장기적인 테크놀로지 계획을 방해하는 요인으로 작용한다. 이들 그룹이 함께 일하기 위한 방법은 다시 하나의 조각으로 분리하여 각각 상호간에 소통하게 만들어야 한다. 여기서 테크놀로지 역할이 중요.

GIC는 벤처 캐피털을 테크놀로지 회사에 투자하면서 부동산 관련 기술 습득

 

GIC는 부동산 비즈니스에 필요한 테크놀로지를 평가할 수 있는 좋은 위치에 있다. 그 이유는 자신의 벤처 캐피털 자금을 활용하여 테크놀로지 회사에 투자를 하고 있기 때문. 벤처 캐피털 비즈니스를 통해 부동산 스텝진이 구축할 필요가 있는 기술을 배울 수 있는 기회도 얻고 있다.

 

테크놀로지 전개의 최종 대상은 부동산이기에 GIC 부동산 스텝진은 테크놀로지에 관심이 많다

 

벤처 캐피털에서 가장 가치 있는 사람들은 테크놀로지를 이해해주는 사람들이다. 부동산은 항상 변화가 없다고 보는 사람들도 있지만, 테크놀로지가 전개되는 세상은 최종적으로 부동산이 담당한다. 그런 측면에서 GIC 부동산 스텝진은 테크놀로지에 대해 관심이 많다.

 

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부동산과 테크놀로지 접목의 기반은 데이터 확보에서 출발. 부동산 관련 기술을 보면,

빌딩 디자인은 디자인 소프트웨어, 가상현실(virtual reality).

자산관리는 인공지능(artificial intelligence), 기계학습(machine learning)

부동산 계량 분석은 알고리즘(algorithms, 연산방식), 계량기법(quantitative techniques)

 

테크놀로지가 부동산과 접목하면서 던지는 충격 가운에 흥미로운 분야는 디자인. 디자인 소프트웨어와 가상현실(virtual reality) 기술의 진전을 통해, 사전에 부동산 디자인을 테스트하여, 개발 프로젝트에 대한 확신을 가질 수 있다.

 

인공지능(artificial intelligence)과 기계학습(machine learning)은 빌딩 디자인과 자산관리에서 중요한 요인이 되고 있다. 이는 사업지 전경(landscape)에 변화를 일으키고 있다.

 

다른 비즈니스 등에서 사용하던 알고리즘(algorithms, 연산방식)과 계량기법(quantitative techniques)이 부동산에도 적용된다. 부동산이라고 차이는 없다. 열쇠는 데이터 이다. 일단 빌딩 실행에 대한 모든 데이터를 확보하면, 그 이후 계량분석을 사용할 수 있다.

 

테크놀로지는 부동산 비즈니스에 창조적 파괴 효과로 작용. 사례: 부동산투자 유동화, 중개자료 데이터 소스

 

테크놀로지는 부동산 비즈니스에 창조적 파괴 효과를 미치고 있다. 그동안 많은 스타트업 회사들의 기술적 노력으로 인해 현금으로 유동화하기 어려운 부동산 거래가 유동화 되고 있다. 우리는 이제 부동산 투자에 적용하는 많은 신규 데이터를 만날 수 있다. 이는 CBRE 혹은 JLL이 만들어내는 시장 데이터와는 다른 성격 이다.

 

한편, 중개인들은 신규 데이터 자료원과 앞으로 등장할 새로운 중개기술을 통해 중개실패를 줄일 수도 있다.

 

부동산 테크놀로지의 핵심은 반응시간과 효율성(latency and efficiency). UberAirbnb 앱은 이를 경쟁수단으로 잘 활용하는 플랫폼

 

가장 성공적인 핵심 기술은 반응시간과 효율성(latency and efficiency) 이다. 이는 예상 이상의 이익을 가져다준다. UberAirbnb 앱은 다른 대체수단들이 수요 대비 반응시간이 늦은 점을 오히려 이용하여, 수요 만족형 효율적 플랫폼을 제공하고 있다.

 

 

데이터를 통해 투자 투명성 및 효율성 증가

 

데이터를 통해 부동산 시장은 더욱 투명해진다. 투자자들에게 이는 더 높은 가치를 만들고 있는 부동산을 선별할 수 있다. 그동안 비효율 이용하여 돈을 벌어온 경우도 많다. 하지만, 데이터가 더 많아 지고 더 개선되면서 이러한 비효율은 사라지게 된다.

 

테크놀로지 발달로 부각되는 건물형 리테일은 거대 쇼핑몰(체험)과 근린형(편의성) 리테일. 체험과 편의성은 기술과의 경쟁을 극복하는 요소

 

전통적인 건물형 리테일 분야에서 테크놀로지 발달로 인해 가치가 더욱 부각되는 리테일 부동산은 거대 쇼핑몰과 근린형(소비자에게 붙어 있는 편의점 등) 리테일 이다. 하지만 둘 사이에 존재하는 리테일 형태는 상황이 어려워 질 듯.

 

부동산 사이클 결정요인은 부동산 과잉공급 여부. 이런 현상은 데이터 활용으로 개선 효과

 

지금의 부동산 사이클을 결정짓는 요인은 수요를 무시한 부동산 과잉 개발공급이 대부분. 그러나 이러한 현상은 보다 나은 정보 데이터가 확보된다면 줄어들 것이다.

 

오피스 분야에 영향을 미칠 요인은 자율주행 차량(driverless cars)과 밀레니얼 세대의 요구사항

 

오피스 분야에 영향을 미칠 요인은 자율주행 차량(driverless cars)과 밀레니얼 세대의 요구사항 등 2가지. 2가지 요인은 이미 시장에서 진행 중으로, 지금 바로 건설 환경에 반영되어야 한다. 부동산 투자에서 이들 요인 채택은 점점 중요해지고 있다.

 

자율주행 차량은 거의 공유 개념으로 전환할 전망. 자가용 소유 개념이 줄어들고, 차량 보험 개념도 공유차량 보유 회사 위주로 전환된다. 따라서 많은 주차장의 용도전환이 불가피. 밀레니얼 세대는 공유개념이 상식화 되어 오피스, 주거, 이용 시설, 승용차, 비싼 의류 등에 대한 공유가 보편화 될 전망

 

새로운 테크놀로지 발달이 계속되어도 우량 입지 우량 부동산의 절대가치는 변화 없다.

 

그러나 최고의 부동산이 갖고 있는 가치는 테크놀로지에서 새로운 개발이 계속되어도 근본적인 변화는 없을 것이다. 우량 가치가 있는 부동산 입지는 항상 절대적으로 부족하다.

 

핵심 국제적 관문도시(gateway cities)는 절대적으로 무너지지 않는다. 사람들은 이러한 주요 도시에서 생활하고 일하기를 원한다. 또한, 이들 도시들은 국내외 이민자들 덕분에 인구가 증가하고 있다.

 

 

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