델코지식정보

[지식정보] ULI 2016년 아시아/태평양지역 부동산 시장 전망 요약

리테일온
[회원가입 하시면 원문 PDF파일 다운로드가 가능합니다.]

 

미국의 양적완화는 종결되었지만, 일본과 EU의 유동성 공급은 계속되고, 대부분의 아시아 국가들도 이자율을 낮게 유지하고 있다. 지금 많은 돈들이 더 줄어든 자산을 쫒아 다니고, 가격상승을 부추기는 현상이 벌어지고 있다. ULI의 “Emerging Trends in Real Estate Asia Pacific 2016.”의 요약자료를 정리하였다.

 

 

 

자료/재인용: PWC and the Urban Land Institute. “Emerging Trends in Real Estate Asia Pacific 2016.”

델코지식정보 자금/트렌드 http://www.delco.co.kr/pages/sub4_06.htm

 

 

 

ULI 2016년 아시아/태평양지역 부동산 시장 전망 요약 


 

1.     아시아 자금시장과 부동산 시장


-       그동안 아시아의 부동산 시장은 세계 각국의 중앙은행이 약 8년간에 걸친 양적완화의 산물이다. 미국의 양적완화는 이제 종결되었다.

-       그러나 일본과 EU는 유동성 공급을 계속하고 있고, 대부분의 아시아 국가들도 현재 이자율을 1년 전보다 낮게 유지하고 있다.

-       아시아와 글로벌 기관투자자들 모두 더 많은 돈을 유동성에 할당하고 있어, 결과적으로 많은 돈들이 더 줄어든 자산을 쫒아 다니고, 대부분의 시장과 투자 대상에서 가격상승을 부추기는 현상까지 벌어지고 있다. 심지어 이런 사이클은 점점 더 아주 오래도록 지속될 것으로 보인다.

 

2.     “Emerging Trends in Real Estate Asia Pacific 2016.”조사의 주요 결과

 

(1)   2015년 상반기 아시아 지역 부동산의 거래활동이 미약해진 이유는 주로 중국의 완만해진 거래 활동이 주원인. 일부 해외 투자자들은 중국에 대해 조심.

-       다른 아시아 지역의 거래는 2015년 하반기 들어 강하게 상승하고 있고, 지금은 2014년 기록적인 수준과 비슷하거나 넘어설 것으로 전망.  

 

(2)   대부분의 아시아 시장에서 부동산 수익률은 기록적인 높이까지 계속 상승하고 있고, 구매탄력의 속도도 2016년에 느려지지 않을 것으로 전망.

-       결과적으로 비록 일부 투자자는 현재 가격을 최고가로 생각 하겠지만, 대부분 투자자는 투입 자금량이 계속 증가할 것이기에 완만한 속도로 가격이 계속 상승하고 상대적으로 수익률은 낮아질 것으로 전망.

-       한편, 투자자들은 더 많은 수익을 올리고 있지만, 2008년 금융위기 이후 몇 년 동안 구입한 부동산을 매각(exit) 하려는 경향이 강해지고 있다

 

(3)   부동산 수익률 수준은 미국이나 유럽의 수익률과 비교해 볼 때 경쟁력이 약한 경우가 많아지고 있다.

-       그런 가운데 일부 투자자는 아시아 시장에서 더 높은 수익률을 제공하는 입지와 자산에 투자하면서 리스크 곡선을 계속해서 끌어 올리고 있다. 하지만 동시에 이러한 트렌드는 2014년 이후 속도가 느려지고 있다.

-       투자 사이클 상에서 가능하면서 안정성 있는 투자 최고 정점을 찾으려는 투자자들은 게이트웨이(gateway) 도시에 있는 우량 자산 더 추구할 전망.   

 

(4)   투자수익이 더 나아지고 있는 시장은 호주와 일본 시장으로, 지금 많은 투자자들은 이   두 시장의 임대시장 성장(rental growth)을 미래 수익의 원천으로 보고 있다.

-       이 두 시장은 가격 상승으로 수익률의 압착 현상(cap-rate compression)이 심해지고 있지만 이를 오히려 임대시장 성장 측면으로 긍정적으로 판단.

-       그러나 여기에는 논란의 여지가 있다. 두 국가의 임대시장은 투자 사이클 상 증가 시점으로 보이기는 하지만, 다른 투자자들은 기대감을 단지 합리화 한 현상이라고 일축.    

 

(5)   현재 아시아 부동산 시장 환경에서 우발적 이익(opportunistic returns)을 찾아내기가 쉽지는 않다. 하지만 상당수의 펀드가 이 시장에서 명백하게 수익을 내고 있는 것도 사실이다.

-       현재 우발적인 이익이 생기는 최고의 지역은 일본과 중국 이다. 그 이유로 일본은 차입금 이자가 싸고 높은 레버리지 효과로 인해 금융 엔지니어들에게는 규모 이상의 이익을 내는 사업도 가능하기 때문. 중국은 디벨로퍼들이 현금에 쪼들리고 있는 상황이고 유동성도 부족하며, 완만해진 경제로 인해 다른 잠재적인 자금 원천을 구하기가 힘들기 때문.

-       한편, 아시아 시장에서 불량자산에 대한 기회는 찾기 힘이 든다. 다만, 중국과 인도는 예외적으로 가능성이 있다

 

(6)   그동안 많은 기관투자자가 아시아 시장으로 몰리면서 경쟁이 치열. 그로 인해 대형 자본이 지금 추구하는 전략은 인수합병 확대나 포트폴리오 거래

 

(7)   필리핀, 베트남, 인도네시아 등 이머징 시장은 높은 수익률과 성장으로 인해 그동안 주목을 받아왔다. 그러나 대부분의 투자자들은 현재의 환경을 볼 때 위험수준이 고조되고 있어 명확한 사업성이 있는 경우만 실행.

-       현재 이들 국가들의 투자환경의 문제: 미국 기준 금리 상승과 관련하여, 현지 국가의 높은 환율과 현금흐름 휘발성.

 

(8)   많은 위험 요소가 있지만 아시아 지역에서 가장 공통적으로 위험한 요인: 예상보다 빠르게 올라가는 금리, 중국 경제의 경착륙(아마도 오랫동안 지속될 것으로 예상), 이에 따른 아시아 전역의 연쇄반응.

 

3.     아시아 자금 동향

 

-       2015년 아시아 시장에서 다른 지역으로 이동하는 자금 규모는 2014년 수치를 능가. 이러한 엑서더스 속도는 느려지지도 않고 있다. 대부분의 투자자들은 서구 부동산 시장으로 자금이동의 지속적인 증가 현상을 목격하고 있다.

-       이러한 트렌드의 주요 원인은 중국으로, 중국의 기관투자, 기업, 및 민간 자본 등이 아시아 내에서는 주로 호주와 일본에서 구매를 하고 있고, 그리고 아시아 외 지역에서는 미국 부동산을 선호하고 있다.

-       또한, 싱가포르도 자금의 주요 수출국이다.              

-       지금 미국으로 향하고 있는 엄청난 자금은 작년 자금유출의 재현 현상으로 2014년에는 유럽, 특히 런던으로 몰렸었다. 2015년 미국이 투자처로 인기 있는 이유는 통화가치 변동(미국달러 강세)과 유럽의 불황 스토리가 크게 작용했기 때문.  

-       금융 측면에서 부동산 투자에 자금을 대는 유동성이 풍부. 대부분의 아시아 권역(홍콩/싱가포르 제외)의 대출 조건은 미국금리 현상에도 불구하고 크게 변하지 않은 상태로 있다.

일본은 부채를 쓸 수 있는 가장 편한 시장으로, 1퍼센트 이하의 이율로 대출 사용이 가능. 지금 국제 은행들의 아시아 활동은 점점 증가하고 있어, 전통적인 3~5년보다 더 긴 대출기간을 제공하고 있다.

-       자금시장에서 채권발행을 통한 자금 마련(bond financing) 방식이 널리 활용되고 있다. 특히 자금을 끌어 들여야 하는 중국 디벨로퍼들에게는 이런 방식이 넘버 원 옵션. 이유는 아시아 지역 내 주식시장(통상 홍콩)에서 발행하는 외국환 부채 보다 아주 저렴하기에 중국내에서 채권발행을 선호하기 때문.

-       아시아 부동산 REIT 시장은 2014년 고점보다는 다소 하락세를 보이고 있다. 이유는 보다 높은 이자율의 기대감으로 채권과 같은 리츠에 투자하려는 현상이 약화되기 때문그럼에도 불구하고 아시아 리츠 지수는 몇 년전 거래되던 수준과 비교해 볼 때 고양된 수준에 머물러 있다.

이는 여러 신흥시장에서 REIT 시장을 개발하려는 조치들이 활성화되고 있고, 특히 인도와 중국이 자체적으로 설정한 목표를 향해 나아가는 진전이 성과를 거두고 있기 때문. 물론 이들 국가의 REIT 시장이 현실적으로 기능을 하기에는 아직 거리가 있기는 하지만 그래도 긍정적이다. 필리핀은 선거 결과에 따라 더 많은 성과가 기대.

 

4.     아시아 투자선호 도시와 부동산 분야

 

-       이번 ULI 투자전망 조사에는 아시아 지역 중 선진국인 일본/호주 자산에 대한 투자자들의 구매의사가 높다. 특히 도쿄는 지난 3년간 계속해서 투자선호 1위를 기록하고 있다. 또한, 오사카, 시드니, 멜버른이 자산 품질과 수익 면에서 투자자 관심을 끌어 투자순위 2~4위에 올라 있다

-       한편, 중국에 대한 투자는 계속 주의가 필요하다. 그 원인은 중국의 경제성장율 하락, 통화가치 절하, 공급 과잉, 수익률 축소 등 때문. 중국에서 상하이만 유일하게 투자자들이 가장 적극적인 시장으로 인정. 이는 상하이가 유일하게 진정한 국제적 관문도시(gateway city)로 우량 자산에 대한 수요가 항상 존재하기 때문.

-       아시아에서 산업/물류 분야는 평균 수익률 이상의 수익을 올리는 자산으로 선호. 이는 장기적으로 구조적인 공급부족이 원인.


d12e06056af4bc86dba3c2cc417d72cd_1521789


d12e06056af4bc86dba3c2cc417d72cd_1521789


d12e06056af4bc86dba3c2cc417d72cd_1521789


d12e06056af4bc86dba3c2cc417d72cd_1521789


d12e06056af4bc86dba3c2cc417d72cd_1521789


d12e06056af4bc86dba3c2cc417d72cd_1521789


d12e06056af4bc86dba3c2cc417d72cd_1521789


d12e06056af4bc86dba3c2cc417d72cd_1521789


d12e06056af4bc86dba3c2cc417d72cd_1521789


d12e06056af4bc86dba3c2cc417d72cd_1521789


d12e06056af4bc86dba3c2cc417d72cd_1521789


 

,

[지식정보] 데이터 흐름 융합은 상업용 부동산에 새로운 안목 제공

댓글 0 | 조회 717
다른 산업에서의 경험과 마찬가지로, 부동산이 생산하는 데이터의 거대한 흐름 속에 이익을 낼 수 있는 막대한 잠재력이 있다. 2019년 9월 워싱턴에서 열린 ULI Fall Meet… 더보기

[지식정보] 아시아 태평양 부동산 기술 전망

댓글 0 | 조회 689
ULI 아시아 태평양 기술 위원회는 기술 스타트업과 부동산 간의 쌍방향 교류, 급속히 진화하는 기술 채택, 빅데이터 전망, 관련 트렌드 등을 주제로 모여 토론을 하였다. 아시아 지… 더보기

[지식정보] 유럽 부동산 기술 전망

댓글 0 | 조회 646
ULI 유럽의 Technology and Real Estate Product 위원회가 최근에 신기술 평가과 실행에 대한 접근방법, 기술 스타트업과 부동산 산업 간의 이해 증진, 현… 더보기

[지식정보] 미국의 부동산 신기술 전망

댓글 0 | 조회 870
미국에서 부동산에 신기술을 반영하는 사례가 크게 늘고 있다. 부동산 디벨로퍼와 투자자에게 가치가 있는 부동산 기술은 빌딩 테난트 정보를 충실히 제공하면서, 과장된 부동산 기술을 걸… 더보기

[지식정보] 국내 벤처투자 현실

댓글 0 | 조회 954
우리나라 벤처기업은 중소기업 범주로 인식되어 규모의 한계가 있다. KDB미래전략연구소가 정리한 내용을 요약해본다. ① 국내 벤처투자시장의 양적 팽창에도 불구하고 소규모 투자와 펀드… 더보기

[지식정보] 글로벌 벤처생태계 규모확대 투자 패러다임 변화

댓글 0 | 조회 990
4차 산업혁명이 본격화되면서 혁신기업 성장에 빠른 속도로 큰 자금을 공급하는 초대형 벤처투자자본이 뒷받침하고 있다. 투자 이면에는 AI 중심의 경제 산업 재편에 공감대가 크게 형성… 더보기

[지식정보] 글로벌 벤처비즈니스와 벤처투자 변화

댓글 0 | 조회 734
4차 산업혁명의 기반인 글로벌 벤처비즈니스와 벤처투자 흐름이 변화하고 있다. KDB미래전략연구소는 글로벌 벤처비즈니스 변화의 트렌드를 ① 속도와 규모의 경영 ② AI 비즈니스로의 … 더보기
Hot

인기 [지식정보] 국내 공유 전동킥보드 시장

댓글 0 | 조회 3,937
개인형 이동수단은 2018년 9월 올룰로가 ‘킥고잉’이라는 전동킥보드 브랜드를 내놓으면서 시장이 열렸다. 이후 쏘카 계열 ‘나인투원’의 전기자전거·전동킥보드 ‘일레클’과 카카오의 … 더보기
Hot

인기 [지식정보] 글로벌 전동킥보드 마이크로모빌리티 동향

댓글 0 | 조회 2,024
마이크로모빌리티(MicroMobility)는 적당히 가까운 거리를 이동하는데 적합한 개인 이동수단이다. 대중교통 수단을 이용하기 위해 이동하거나, 대중교통으로 이동 후 최종목적지까… 더보기

[지식정보] Waymo 자율주행차량 기술

댓글 0 | 조회 765
2019년 2월 미국 캘리포니아주 정부가 공개한 2018년 자율주행차량 통계 보고서에서 Waymo의 기술은 압도적 우위이다. 2위 이하 업체들과 현격한 기술격차이다. Waymo의 … 더보기
Hot

인기 [지식정보] 우리나라 자율주행차량 동향

댓글 0 | 조회 1,845
우리나라 전자부품연구원에서 자율주행 시뮬레이션 소프트웨어를 개발 중이다. 자율주행 기술의 실제 도로 주행 시 한계점을 발견하고 위험 상황 발생 시 능동적인 대응 능력을 선행적으로 … 더보기
Hot

인기 [지식정보] 2020년 아시아 태평양 부동산 시장전망

댓글 0 | 조회 1,326
도시부동산 연구단체인 ULI의 최근 부동산 전망 자료에 의하면, 이머징 도시의 자산수익은 선진도시와 비슷해지고 있다. 투자자들은 국가보다는 인프라와 인구가 밀집한 대도시를 더 좋아… 더보기
Hot

인기 [지식정보] 2020년 신기술 트렌드

댓글 0 | 조회 4,324
미국의 정보 기술 연구 및 자문회사이자 시장조사기관인 가트너(Gartner)는 혁신적 잠재력을 갖춘 ‘2020년 10대 전략기술 트렌드 (Top 10 Strategic Techno… 더보기

[지식정보] 글로벌 외국인 직접투자 동향

댓글 0 | 조회 888
역설적인 논리가 A.T. Kearney가 조사한 2019년 외국인 직접투자 신뢰 지수인 FDI(Foreign Direct Investment Confidence Index)에서 나… 더보기

[지식정보] 국제적 부동산 투자자금, 경제성장 느린 미국과 유럽보다 아시아 관심

댓글 0 | 조회 729
글로벌 부동산 투자자들은 부동산 투자 시 조심스러운 접근을 하라고 계속해서 제안을 던진다. 그러나 많은 자금이 여전히 상업용 부동산에 집중하면서, 감당할 수 있는 위험 범위 내의 … 더보기