[지식정보] 주택의 자기모순(Housing Paradox): 잘나가는 도시가 일자리 성장만큼 충분한 주택을 공급하지 못하는 이…
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인구와 일자리가 증가하는 잘 나가는 도시는 젊은 근로자들을 위한 적절한 가격의 주택(affordable housing) 공급이 부진한 경우가 많다. 그 이유는 저밀도개발을 고수하는 조닝(zoning) 정책 때문이다. 도심과 역세권의 개발밀도를 상향하여 늘어난 개발밀도를 적절한 가격의 주택공급으로 전환하는 정책이 필요하다. 여기에 건축공사 기간 단축도 포함. 여론형성 주제로 주택중심 보다는 사람중심 주제로 전환이 중요하다.
자료:
델코지식정보
일자리/인구 증가 대비 주택공급이 쫒아가지 못하는 가장 핵심적인 이유
- 가장 빠르게 성장하는 미국 도시들(Seattle, San Francisco, New York City, Austin 등)은 지금 일자리 창출과 주택공급 사이에 불균형이 계속 증가하고 있다. 왜 이런 불균형 문제가 생길 까?
- 뜨거운 시장(hot-market)인 도시들이 신규 근로자들을 위한 주택을 충족시키지 못하고 있거나 공급이 늦어지고 있다. 그 결과 임대료 폭등과 주택가격이 상승하여 지역적 불균형이 확대되고 있다.
- 사회 초년생 노동자들의 지불능력을 훨씬 넘어가는 가격으로 인해, 노동자들은 도시 외곽에 있는 적절한 가격 주택을 찾아 멀리서 출퇴근하는 교통 불편이 발생.
- 주택개발은 필요한 니즈와는 점점 더 멀어지고 있다. 근로자용 주택가격은 적절하지(affordable)도 않고, 도심에 입지하기도 어렵고, 교외의 외곽순환 지역사회로 멀어져 가고 있다. 이러한 문제는 모든 국가 모든 도시들이 겪고 있는 현상.
- 이러한 문제를 해결하기 위해 우리는 정책/부동산 전략 등에 이러한 문제해결을 반영하여, 적절한 가격의 신규주택 개발기회를 늘여야한다.
- 시애틀은 일자리와 이주자들이 급증하는 도시. 그러나 주택공급은 이를 쫒아가지 못하고 있다. 샌프란시스코의 나쁜 전철을 답습하는 모습. 휴스턴과 시카고는 인구 증가에 맞는 주택을 공급하고 있기에 주택가격 급상승 현상은 없다.
일자리/인구 증가 대비 주택공급이 쫒아가지 못하는 일반적인 이유:
①과도한 도시인구 규모 증가
②높아지는 구매/임차 수요
③높아진 소득,
④토지 부족
일자리/인구 증가 대비 주택공급이 쫒아가지 못하는 가장 핵심적인 이유: 조닝(zoning)
- 시애틀/샌프란시스코 같은 도시는 조닝/주택건설 등에 많은 제한사항을 부과하고 있다. 근본적으로 이는 정책의 문제 이다.
- 시애틀은 모든 아파트형 주택의 절반이 도시에서 건설. 다운타운 중심부에서 약 5km 이내 이다. 워싱턴 주는 도시 서비스/대중교통 환승 인프라 범위 이내에서 주택공급.
- 시애틀도 유사한 멋진 플랜에 의해 도시 중심부, 도시 마을, 간선도로 중심으로 주택을 공급하는 정책을 수행 중. 이는 겉으로 보기에는 아주 스마트한 정책이다.
- 그러나 시애틀은 물 부족, 언덕 등의 제약조건 등이 도시 조닝에 결정적으로 영향을 미치고 있다. 시애틀 주택 가용토지의 절반 이상이 단독주택(465~745㎡)에 사용. 단지 18% 만을 아파트형 공동주택에 사용. 이것이 시애틀 주택의 근본적인 문제.
적절한 가격의 주택공급은 개발밀도 상향으로 해결 가능(NIMBY에서 YIMBY 방향)
- 시애틀은 2016년 Housing Affordability and Livability Agenda (HALA) 자문위원회가 제안한 법안을 통과 시켰다.
법안 내용은 의무적인 포괄적 조닝계획(inclusionary zoning plan)을 디벨로퍼에게 요구:
① 해당지역에서 저소득층 주택을 만들어 내거나 혹은 돈으로 납부.
② 조닝 지역에 추가적인 밀도를 허용하여 더 많은 적절한 가격의 주택공급과 교환.
- 적절한 가격의 주택을 보다 높은 개발밀도를 통해 해결하는 정책은 다른 정치적인 타협을 선도하고 있다. 시애틀의 affordable housing 옹호자들은 지금 도시계획가(민간 디벨로퍼와 스마트 성장론자 등 포함)와 연합을 하고 있다. 그동안 주택소유자들/지역은 저성장으로 불만이 많았던 터라 이들의 관심사항이 affordable housing 옹호자들과 동맹을 맺으면서 이른바 “NIMBY-Trotsky coalition”이 만들어지고 있다.
- 이들은 더 많은 affordable housing과 활기 넘치는 도시를 요구 중. 유사한 연합이 모든 종류의 주택개발에서 나타나면서 많은 도시들에서 이러한 현상을 답습.
- 더구나 밀레니얼 세대는 과거세대와는 달리 YIMBY(“yes in my back yard”) 운동에 적극 호응하는 결과로 나타나고 있다.
주택문제를 해결하기 위해서는 토론 주제가 주택중심에서 사람중심으로 전환해야
- 우리는 주택건설 위주로 토론하는 것을 멈추고 사람 중심으로 토론을 시작할 필요가 있다. 사람을 주제로 대화를 시작하는 것이 전체적으로 더 효과적인 방법.
- 뉴욕시는 “Humans of New York” 캠페인을 전개하면서 개발밀도 그림을 활용하고 있다. 이런 방법은 주민들의 현재 생활을 보다 한 단계 더 업그레이드하고, 더 많은 주택을 옹호하는 계기로 작용.
- 사람에 대한 주제로 토론을 하고, 동네/이웃이라는 관점에 참여해야 한다. 우리는 기존 주택소유자들이 갖는 고정관념에서 벗어나 포괄적인 환영/관용을 받아들여야 한다. 그로 인해 막연한 경계심과 위험의식에서 벗어나는 반전 기회도 얻을 수 있다.
저밀도의 토지사용/조닝/규제를 개선하고, 도심/대중교통 입지에 주택공급 필요
- 신규주택에 대한 수요는 거대하다. 그러나 저밀도 개발 토지사용, 조닝, 규제 등의 제약요인은 충분한 공급을 가로 막고 있다. 타당한 입지에 타당한 주택은 매우 중요.
- 많은 주택이 미국에서 공급되고 있지만, 수요는 도심에서 발생. 도심은 노동자들이 콜라보레이션하고, 밀도있는 도심 라이프스타일의 어메니티를 즐기는 입지이다.
- 만약 대중교통 환승지역에 고밀도 주거용 토지 5% 정도를 할애한다면, 올바른 입지에 올바른 주택을 공급하고, 교통 환승 인프라를 활용할 수 있고, 주거비용 24%를 낮출 수 있다(주차 공간 최소화로 건축비용절감 등).
affordable housing 장애요인으로 건축공사 기간 증가도 원인
- 주택 적자와 개발비용 상승에 영향을 미치는 다른 요인으로 프로젝트 완성에 걸리는 시간 증가를 들 수 있다.
- 시애틀의 경우 10년 전 건축 공기가 5년 정도 소요. 그러나 지금은 10년으로 늘어났다. 5년이라는 시간 증가는 전체비용의 45%에 해당하여 affordable housing에 엄청난 장애요인.
- 도심에 교통환승 지역에 주택을 짓는 것이 인프라 비용을 줄이고 공기 지연 비용도 낮출 수 있다.
인구/일자리 증가하는 도시에서 신규 affordable housing 공급이 가져오는 이점
- 미국은 현재 신규공급 주택이 약 350만 세대가 부족하다. 이러한 트렌드는 1980년대에 시작되어 2009년 금융위기에 더욱 악화. 주택개발에 덜 투자한 연유로 인해 연간 GDP가 2.1조 달러의 손실을 입었다.
- 인구가 증가하고 일자리가 늘어나는 도시에서 적절한 가격의 신규주택이 가져오는 이점:
① 추가적인 일자리 창출, 리테일 공간, 재산세와 임대료 수입 등의 형태로 확대.
② 다시 주택부족 해결/ 예산균형 유지/여유 공급
- 이 모든 것의 핵심은 필요한 입지에 적절한 가격의 주택을 수요에 맞게 공급하면서 가능해진다.
