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[지식정보] 산업/물류 부동산 2017년 아시아 투자 전망

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자료: ULI의 “Emerging Trends in Real Estate® Asia Pacific 2017”

 

 

-   아시아 지역은 현대적 물류시설이 구조적으로 부족하다. 이러한 현상은 과거부터 계속되는 현상어다. 아시아에서는 현대식 물류시설 수요가 증가하면서 가장 선호하는 투자자산 대상 이 되고 있다.

 

- 아시아 지역은 그동안 오래된 창고 개념과 창고 기술이 만연하고 그나마 공급이 부족한 상태에, 최근 들어 e-커머스 리테일이 엄청난 속도를 내고 있어 현대적 물류시설의 니즈는 높아만 가고 있다. 특히 중국은 비교적 자족적인 홍콩/싱가포르와는 달리 현대적 물류 트렌드에 뒤쳐져 있다.

 

- 현대적 시설 수요 증가는 지금 절실하다. e-커머스를 위한 물류시설은 전통적인 건물형 리테일 보다 3배나 많은 공간을 필요로 한다.

 

- 지금 아시아 지역의 모든 시장에서 물류 인프라에 대한 수요는 절대적으로 절실하다. 다른 부동산 타입 보다 더 물류시설을 구매하거나 개발할 필요가 있다.

 

- 역사적으로 아시아의 물류는 항상 개발자 주도형이었다. 이유는 대부분의 투자자산이 근거리 입지하기를 선호하여 제대로된 물류시설 투자가 부족했었기 때문. 이러한 경향은 여전히 고착되어 있다.

 

- 그러나 지금 아시아 지역에서는 많은 물류부동산 구매가 활발해지고 있다. 이유는 최근 제조업체들이 과잉 초과시설을 없애고, 자신의 물류를 외부업체에 아웃소싱하는 트렌드가 증가하기 때문.

 

- 중국 시장은 현저하게 선호를 받고 있는 곳이다. 특히 선전은 선호대상 1위로 주강삼각주 (珠江三角洲, Pearl River Delta) 지역에 지속적인 인프라 건설을 하여, 교통 물류가 개선되면서 풀필먼트 시설(fulfill-ment facilities, 현대식 가공 포장 물류창고)에 대한 수요가 늘어나고 있기 때문.

 

- 하지만 중국에서 새로운 시설에 대한 수요는 강하지만, 투자자들이 느끼는 매력은 그다지 강하지 않다. 중국은 거대하지만 공간에 대한 투자기회가 있다고 수익을 내기가 매우 어려운 환경이 도사리고 있다. 가장 큰 이유는 너무도 많은 공급경쟁이 뒤따르기 때문. 예를 들어 2014년에 외국인이 건립한 물류시설 투자수익률이 17% 이었지만 2016년 말에는 6~7%에 그치는 경우가 많았고 심지여 5%로 내려가는 경우도 있다.

 

- 인도는 만성적인 공급부족 시장이었지만 최근에 물류산업이 도약하고 있다. 최근의 Goods and Services Tax 법 통과는 개혁의 물결을 선도하여 오래되고 압제적인 세금 구조가 개선 중. 예를 들어 여러 개의 작은 물류시설보다 한 개의 제대로된 대규모 시설을 운영하는 기업의 경우, 보관중인 재고비용이 거의 절반으로 줄어들었다. 더구나 900억 달러가 투자된 DelhiMumbai corridor(간선 고속도로)는 시금석이 되는 인프라 프로젝트로 인도 북서지역의 제조업과 물류시설을 증가시키는계기가 되고 있다.

 

- 호주 물류시설은 많은 투자자들의 관심을 끌고 있다. 호주 물류자산은 기관투자들이 투자할 만한 훌륭한 시장, 양질의 건물시설, 양호한 신용, 및 약 7%의 투자수익률을 제공하고 있다.

- 아시아 지역에서 2017년에 산업물류 부동산을 구매해도 좋은 도시는 선전, 뭄바이, 방갈로, 자카르타, 베이징, 호치민 시티, 중국 2급 도시, 광저우, 서울, 상하이, 마닐라 등이다. 그 이외의 도시는 물류시설 공급이 과다하게 공급되어 투자전망은 어둡다.

 

- 선전, 뭄바이, 방갈로 등 3개 도시는 구매 추천이 80%를 넘어서고, 자카르타, 베이징, 호치민 시티 등은 79%를 넘어선다. 중국 2급 도시, 광저우, 서울 등은 60% 이상을 넘는다.

 

- 산업 물류 부동산 투자전망이 어두운 도시는 홍콩, 도쿄, 시드니, 방콕, 쿠알라룸프르. 오사카, 멜번, 오클랜드, 싱가포르, 타이베이, 뉴델리 등이다. 이들 도시는 구매보다 매각을 추천하는 비율이 훨씬 높다. 그만큼 공급과잉이고 공급에 비해 수요가 미흡하다.

 

 

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