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[지식정보] 2016년 서울 오피스 시장 전망

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한국건설산업연구원이 발표에 의하면, 2016년 오피스공급 물량은 소폭증가하나 예년의 절반수준에 불과하고, 거시경제 상황이 쉽지 않아 임대시장의 어려움은 2015년과 유사한 수준형성이 예상된다.

 

 

자료/재인용: 한국건설산업연구원 건설동향브리핑 제538 (2015. 11. 30)

델코지식정보 오피스/주거/산업물류 http://www.delco.co.kr/pages/sub4_05.htm




2016년 서울 오피스 시장 전망


u  2016년 서울 오피스 시장은 임대시장 어려움 지속, 매매시장 거래 감소 전망

 

-        2016년 오피스공급 물량은 소폭증가하나 예년의 절반수준에 불과. 그러나 거시경제 상황이 녹록치 않아 2015년과 유사한 수준의 임대시장을 형성할 것으로 예상.

-        2016년 공급은 666㎡ 수준으로 전년비 증가하나 예년수준을 하회하는 수준.

2010113년까지 서울 오피스공급은 매년 1001㎡를 상회.

-        경제여건을 고려할 때, 오피스 수요회복이 쉽지 않아 임차시장의 어려움은 2016년에도 지속될 것으로 예상.

-        대시장 약세에도 매매가격 상승이 지속됨에 따라 투자수익률 하락세가 지속. 저금리 등으로 가격하락 여력이 낮아 매수인과 매도인 간의 격차가 커지면서 2016년에는 오피스 거래가 감소할 것으로 전망.

-        반면 대체상품인 물류센터 리테일 등으로 상품 확대가 나타날 것으로 예상




1.      2015년 하반기 서울 오피스 임대시장 : 도심 프라임급 오피스 공실률 상승세 마감

 

-        20153/4분기 서울 오피스공실률은 9.1%를 기록하며 전 분기대비 0.2%p 하락. 20113/4분기 이후 16분기 연속 상승세를 이어오다 올 3/4분기 들어 하락.

-        도심권 10.1%, 강남권 8.7%, 여의도권 9.5%, 서울기타권 7.5%. 강남권에서 전분기 대비 0.8%p 하락하며 가장 큰폭으로 공실률이 하락함.

-        신축 프라임급 오피스 공실률은 하락하였으나 중형 오피스 공실률은 상승세 지속 중.

-        프라임급 오피스공실 감소는 공급 감소 영향이 큼. 하반기이후 공급 물량이 많지 않고2016년에도 예년 대비 공급물량이 감소할 것으로 예측.

-        어려운 거시경제상황 등으로 오피스 임대수요가 회복되지 못하면서 프라임급 오피스 공급증가 여파가 장기화

-        서울 오피스 환산임대료는 보합세 지속되고 있으나, 무상 임대기간 제공 등을 고려하면 실질 임대료는 하락세를 지속.

     환산임대료는 임대료와 관리비를 포함한 금액.

-        20153/4분기 환산임대료는 전분기 대비 0.0%, 전년 동기대비 1.6% 상승. 모든 권역에서 0.0∼0.1% 수준의 보합세로 전분기 수준 유지.

-        특히, IT업체가 주임차자인 강남권은 비교적 임대료가 낮은 판교등 기타권역으로 임차인 유출이 지속되면서 무상임대기간의 장기화 등 지표에 반영되지 않는 실질임대료 하락세가 심화.

 

2.      2015년 하반기 서울 오피스 매매시장 : 재무구조 개선 위한 매각 및 유동화 사례 많아

 

-        2015년 하반기 서울 오피스매매시장은 4/4분기 이후 대형 오피스거래 종료가 예정되어 있으나 전년 수준을 하회하는 거래가 이루어질 것으로 전망.

2014년에는 연말 간접투자상품의 취득세 감면 종료를 앞두고 거래집중 현상이 나타남.

-        2015. 3/4분기에는 중소형 중심으로 거래가 성사되었고 상반기 대비 간접투자거래가 증가.

-        4/4분기 현재 순화타워 등 거래가 진행중인 프라임급 오피스가 10건을 넘어서. 거래 종료여부에 따라 2015년 거래규모는 달라질 수 있으나 전년수준을 소폭 하회하는 수준이 될 것으로 판단.

-        최근 시장에 나온 프라임급 오피스는 재무구조 개선을 위한 대기업 계열사의 비핵심부동산 매각 및 유동화 사례가 다수를 차지. 거래 원활위해 대부분 매각 이후 일정기간매각 주체가 임대를 보장하는 형태로 거래가 성사.

 

3.      2016년 서울 오피스 시장 : 임대시장 어려움 지속, 매매시장 거래 감소 전망

 

-        2016년 오피스공급 물량은 소폭증가하나 예년의 절반수준에 불과. 그러나 거시경제 상황이 녹록치 않아 2015년과 유사한 수준의 임대시장을 형성할 것으로 예상.

-        2016년 공급은 666㎡ 수준으로 전년비 증가하나 예년수준을 하회하는 수준.

2010113년까지 서울 오피스공급은 매년 1001㎡를 상회.

-        경제여건을 고려할 때, 오피스 수요회복이 쉽지 않아 임차시장의 어려움은 2016년에도 지속될 것으로 예상.

-        임대시장 약세에도 매매가격 상승이 지속됨에 따라 투자수익률 하락세가 지속. 저금리 등으로 가격하락 여력이 낮아 매수인과 매도인 간의 격차가 커지면서 2016년에는 오피스 거래가 감소할 것으로 전망.

-        반면 대체상품인 물류센터 리테일 등으로 상품 확대가 나타날 것으로 예상.


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