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[지식정보] 2016년 주택시장 전망(주택산업연구원)

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주택산업연구원이 2016년 주택시장에 대한 전망을 내놓았다. 이번 전망에는 주택건설업체와 부동산업체를 대상으로 주택가격/주택거래/주택공급에 대한 시장조사 결과를 토대로 하였다. 주택공급과잉 우려를 염려하는 주산연 전망 자료와 매일경제 관련 사설을 함께 곁들여 최대한 요약하였다.

 

 

자료/재인용:

주택산업연구원 2016년 주택시장 전망 2015.12.

매일경제 사설 http://news.mk.co.kr/column/view.php?year=2015&no=1148201

델코지식정보 오피스/주거/산업물류 http://www.delco.co.kr/pages/sub4_05.htm

 

 

 

2016년 주택시장 전망(주택산업연구원) 


1.      2016년 주택시장 전망


-        2015년은 금융위기 이후 침체기를 겪었던 수도권이 다시 주택시장을 견인하는 구도로 재편된 한 해. 이러한 분위기는 2016년에도 이어져 매매가격 3.5%, 전세가격 4.5% 상승할 것으로 보이나, 가격·거래·공급 모두 둔화될 것으로 전망.

 

2.      주택가격 전망

 

-        시장인식: 수도권 중심으로 매매가격 상승, 전국적으로 전세가격 5% 미만 상승. 가격전망: 전국 매매가격 3.5% 상승, 전세가격 4.5% 상승 전망

-        수도권을 중심으로 매매와 전세 모두 계속 상승세 유지하나 상승폭은 둔화, 월세는 2012년 이후의 하향 안정 추세 지속 전망되나, 최근 보증금 규모가 큰 반전세를 중심으로 상승 전환.

 

3.      주택거래 전망

 

-        시장인식: 2016년은 지방중심 거래가 크게 줄 예상. 거래전망: 2016년 주택거래 BSI가 수도권 100.0, 지방 66.0으로, 수도권 주택거래는 예년 수준 거래 기대하나, 그 동안 주택시장 견인하던 지방은 많이 조정 전망.

 

4.      주택공급 전망

 

-        시장인식: 주택사업자는 2016년 시장위축 예상. 공급전망: 인허가52만호, 착공49만호, 분양35만호, 준공44만호 전망.

-        주택공급 BSI조사 결과, 예년 평균 수준 이상의 공급 지속되나, 2015년 실적 BSI 130.3을 고려할 때, 큰 폭의 감소 전망.

 

5.      주택금융 전망

 

-        시장인식: 주택담보대출 규모 확대, 주택담보대출 금리 유지. 금리전망: 2015년 연내25bp수준의 기준금리 추가 인하 전망(1bp=0.01%)

-        시장에서는 주택담보대출 규모가 현재 수준(‘15.8월 기준 458조원)보다 증가 인식과 감소 인식이 공존하고 있는 가운데, 주택담보대출 금리는 현재 수준(‘15.8월 기준 2.94%)에서 상승해 3%대 초반대 유지 예상.

-        대다수 전망기관, 2016년 기준금리 인상하나 하반기부터 서서히 상승되면서 저금리 기조 여전히 유지 전망.

 

6.      주택시장 공급과잉 우려와 대책

 

-        연초부터 달아오르던 청약 시장 열기가 식고 있는 데다 올해 아파트 분양이 급증하면서 `공급과잉론`이 부각. 올해 건축 인허가를 받은 주택 물량은 1990년 이후 처음 70만 가구 넘고, 연말까지 공급 물량은 50만 가구 예상.

-        공급 과잉에 대한 상반된 의견:

(1)    2008~2014년 주택공급 적어 현 상태를 공급 과잉으로 보기 어렵다.

(2)    2~3년 후 가격이 폭락하는입주 대란` 발생 염려.

-        하지만 정부마저 주택 공급 과잉에 대해 우려 표시. 강호인 신임 국토교통부 장관은 공급 과잉 우려와 적정 수준의 공급이 바람직하다는 의견. 최근 들어 발표되는 부동산 지표를 보면, 주택구입 열기로 지난 2015. 6월 이후 감소했던 수도권 미분양이 10월 다시 증가세로 전환되고, 집값 상승세도 주춤.

-        현재 주택시장을 위기라고 속단할 수 없지만, 시장 냉각을 막으려면 주택업계와 정부의 노력 필요

(1)    주택업계: 미입주 사태로 분양 잔금 못받는 위험에 대비해 물량 조절 필요. 집단대출은 분양시점에 개인 신용평가 강화 필요.

(2)    정부: 건축허가, 분양보증 심사 등 절차를 엄격히 해 공급량 조절. 

 

 

 

1.     2016년 주택시장 전망

 

-        2015년은 금융위기 이후 침체기를 겪었던 수도권이 다시 주택시장을 견인하는 구도로 재편된 한 해. 이러한 분위기는 2016년에도 이어져 매매가격 3.5%, 전세가격 4.5% 상승할 것으로 보이나, 가격·거래·공급 모두 둔화될 것으로 전망.

-        가격·거래·공급의 둔화는 2015년에 대한 기고효과로 주택시장 침체의 조짐이라고 해석할 수 없으며, 지표상으로 보면 주택산업은 여전히 경제 전반을 견인할 수 있는 유일한 산업임.

-        3%대 초반의 경제성장률 달성도 어려워 내수중심의 확장적 거시정책을 운용해야 하는 상황에서 주택시장의 안정적 성장은 유지할 필요.

 

-        따라서, 2015년 회복기로 진입한 수도권 주택시장이 견조한 상승세로 진입할 수 있는 시장 환경 및 제도적 환경을 유지하여 저성장 및 경제침체를 벗어나 안정적인 경제성장 구도로 전환할 수 있도록 지원하는 마중물효과 전략(pump effect strategy)을 유지·안정화시켜야 함.

*마중물효과 전략(pump effect strategy): 경기가 불황인 상태일 때 정부가 지출을 늘려 경제에 자극을 주면 그 다음부터는 더 이상 정부지출을 늘리지 않아도 경제가 알아서 잘 돌아가게 되는 경제학적 효과. 미국의 연방준비제도 이사회 벤 버냉키 전의장이 가장 좋아했던 방식.

-        주택시장의 잠재소비자가 주택시장에 진입하면서 주택시장 회복을 위한 정부의 일차 전략은 성공한 것으로 판단.

-        성공요인은저금리의 안정적인 유동성 공급다양한 규제완화 및 충분한 주택공급으로 잠재소비자의 주택소비심리를 유발할 수 있었고, 잠재소비자가 주택시장에 진입하면서 2015년 한 해 높은 청약률을 기록하는 단지들이 속출.

-        2016년 집중 포인트는 주택시장에 진입한 수요자들이 실패하지 않고 성공적으로 주택을 구매하여 입주시점에 분양받은 신규주택으로 원활하게 주거 이동할 수 있도록 여건을 조성하는 것.

 

-        그러나 2015년 공급급증으로 공급과잉 논란이 확대되고 있어, 이에 대한 면밀한 분석과 지역별 수급모니터링 체계를 강화하여 공급과잉 논란에 따른 주택시장 재 침체 문제를 사전적으로 대응할 필요가 있음.

-        2015년 공급실적은금융위기 이후 누적적으로 쌓여온 대기 및 보유물량, ② 2015년 사업계획물량, ③ 2016년 계획물량의 조기공급이 짧은 기간에 집중적으로 몰리면서 나타난 현상. 2016년 주택공급전망 BSI 118.5 2015년 수준의 공급은 지속되지 않을 것으로 전망.

-        지방은 2016년부터 본격적인 입주가 시작되고 시장을 견인해오던 혁신도시 내 공공기관 이전이 거의 마무리 단계이기 때문에 지방 공급물량에 대한 수급분석을 통해 시장점검 필요. 주택선호가 지역·규모 등에 따른 양극화가 심화되고 있기 때문에 이를 고려한 공급전략 수립 필요

 

-        특히, 서울 강남권의 재건축 일반분양분 및 일부 주요 단지의 분양가가 재상승하는 움직임이 커지면서 분양가 상승이 현실화되고, 분양가 프리미엄을 기대한 시장참여 증가로 분양시장에 대한 위험성이 확대되고 있어 주택시장의 견조한 회복 전환에 장애요인으로 작용될 수 있음.

-        분양가 상승은 주택시장에 진입한 잠재수요자가 최종적으로 주택을 구입할 수 있는 성공확률을 낮추는 요인으로 작동되어 주택구입 포기 현상이 확산되면서 주택시장의 거래 경색을 가져올 가능성 존재.

-        뿐만 아니라 과도한 분양가 상승은 가계부채 및 집단대출 관리강화, 주택시장에 대한 규제강화 기조로 전환될 수 있는 단초를 제공할 수 있으므로 적정 수준의 분양가가 책정될 수 있도록 시장분위기 조성 필요.

 

-        2016년 주택시장의 5대 영향변수: 전세, 공급, 가계부채, 대출규제, 금리

-        5대 영향변수 중 영향력이 가장 큰 메가 변수는 가계부채, 대출규제, 금리 등을 포괄하는주택금융정책으로 대외변수보다는 대내변수에 의한 시장변동성이 커질 가능성 존재.

-        연내 미국 금리 인상이 예고되어 있으나, 국내 기준금리는 상황적으로 상반기에는 인상하기 어려울 것으로 판단되며, 하반기에 1~2차례 인상 가능성이 있으나 국내 기준금리에 미치는 영향은 제한적일 것.

-        국내 기준금리 인상폭은 25bp~50bp 수준으로 2%대의 저금리 기조가 2016년에도 지속되면서 개별 가계에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보임. 오히려 가계부채 리스크 관리 시그널이 지속되면 대출기관이 가산금리를 인상하면서 가계의 상환부담이 커지면서 영향이 더 클 수 있음

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-        2016 3분기가 주택시장 향방을 결정하는 최대의 변곡점

-        주택금융관련정책의 불확실성이 증폭되고 있는 가운데, 미국금리인상이 현실화될 경우 국내 기준금리 인상 시점이 LTV·DTI 규제완화 종료 시점시기와 중첩될 수 있어 내년 3분기가 최대의 변곡점이 될 것으로 전망

-        2016년은 정부가시장의 자율적 조정기능에 의한 주택시장 안정인지, “규제정책에 의한 주택시장 관리인지 둘 중 하나를 선택해야 하는 골든타임의 한 해가 될 것이고, 선택 결과에 따라 주택시장 향방이 달라질 수 있음.

 

-        2016, 원활한 주거이동 지원과 수도권 주택시장의 안정적 궤도 진입을 위한 주택정책과 금융정책의 통합적 조율 필요

-        정부의 마중물 효과전략이 1차적으로 성공을 한 이유는 저금리 기조가 지속되면서 가계의 금리부담이 크게 완화되고, 착한분양가·착한규모의 고품질 주택이 충분히 공급되면서공돈효과(House-money effect)“가 발생했기 때문.

*공돈효과(House-money effect): 사람들이 기대하지 않았던 이익(공돈)을 얻게 되면 전보다 더 위험을 감수하려 현상으로, 최근 주택시장에서는 금리부담이 줄어들면서 줄어든 만큼 공돈이 생긴 듯한 생각을 가질 수 있게 되면서 주택소비에 참여하게 됨.

-        2016년에도 전세가격 상승에 따른 국민의 주거비 부담이 완화되기 어렵기 때문에 주택금융정책이 최초 주택구입자의 매매시장 진입 제약요인으로 작동되면 안 됨.

-        주택시장에 참여한 소비자들이 안정적으로 입주시점에 국민들이 분양받은 신규주택으로 원활하게 주거이동 할 수 있도록 여건을 조성하는 것이 무엇보다 중요.

-        기존 재고주택 거주자들이 분양받은 신규주택으로 주거이동을 하면, 주택물량이 시장에 공급되면서 전세난을 완화하는기회가 될 수 있으나 입주시점에 수분양자들의 주거이동에 차질에 생기면 미분양·미입주로 인한 사회문제가 발생 가능성.

-        따라서 가계부채의 건전성 관리는 주택소비심리 위축 없이 금리인상 쇼크에 대비할 수 있는 방향으로 금융정책과 주택정책의 통합적 조율을 거쳐 진행되어야 내년 하반기 이후 주택가격이 하향세를 보일 것이라고 하는 시장심리를 완화시켜 완만한 상승세의 연착륙을 유도할 수 있음.

-        수도권 주택시장이 회복된 지 1년 남짓한 상황에서 주택소비 심리가 위축되면 올 해 급증한 공급물량 소진이 어렵고, 내수 중심의 확장적 거시정책이 필요한 상황에서 경제적으로도 위험할 수 있음.

-        8년간(2008~현재까지) 제로금리 정책을 일관되게 유지하고 있는 미국 주택정책을 반면교사(反面敎師) 삼아 2016년에는 인내력을 가지고 주택시장이 안정 궤도에 진입할 수 있도록 일관적 정책을 추진할 필요.


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2.     주택가격 전망

 

-        시장인식: 수도권 중심으로 매매가격 상승, 전국적으로 전세가격 5% 미만 상승. 가격전망: 전국 매매가격 3.5% 상승, 전세가격 4.5% 상승 전망

 

-        수도권을 중심으로 매매와 전세 모두 계속 상승세 유지하나 상승폭은 둔화, 월세는 2012년 이후의 하향 안정 추세 지속 전망되나, 최근 보증금 규모가 큰 반전세를 중심으로 상승 전환.

-        매매가격은 수도권의 경우 2.5% 미만의 상승을 가장 많이 예상하고 있으나, 5%이상 상승을 전망하는 비중도 9%에 이름. 지방은 보합 유지를 가장 많이 예상. 전국적으로 보합과 2.5% 미만 상승을 예상하며 수도권 중심으로 매매가격은 지속적으로 상승 예상.

-        아파트는 매매가격 상승 응답이 전국 52%, 수도권 61%, 지방 44%로 나타나 수도권 아파트 매매가격 중심으로 가격 상승여력 존재 가능성.

-        전세가격 응답률은 전국, 수도권, 지방 모두 5% 미만의 상승률 예상이 대다수, 5% 이상 상승 예상은 수도권 32%, 지방 27%로 전국적으로 전세가격 상승세 예상.

-        아파트 전세가격 상승 응답은 전국 74%, 수도권 81%, 지방 64%로 전세가격 상승은 여전히 지속 전망, 수도권 전세가격 상승압력이 지방보다 더 클 전망.

-        월세가격 응답은 보합세 유지가 대다수. 1.5% 미만 상승이 그다음 비율.

-        소형주택 및 오피스텔 공급 확대와 임대인의 월세전환에 따라 월세수요 대비 월세물량 풍부해져 월세가격은 하향안정 기조 유지해왔으나, 최근 보증금 규모가 큰 아파트의 월세전환이 많아지면서 준전세의 월세는 상승하고 있으나, 월세는 보합내지 강보합 유지 전망

 

-        주택가격 BSI조사 결과를 볼 때, 2016년 매매가격과 전세가격 모두 2015년 보다 상승폭 조정될 전망.

-        특히, 아파트 중심의 가격 상승현상 지속 전망으로 지방보다 수도권이 가격 상승을 견인 전망.

 

-        HP필터를 이용한 단기전망 결과, 2015 2분기 이후 서울·수도권 매매가격의 순환변동값이 마이너스에서 플러스로 전환된 후 상승폭이 커지면서 지난해보다 급격히 우상향하는 확대 추세.


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-        반면 지방의 매매가격은 지방광역시를 중심으로 순환변동값이 플러스(+)로 전환된 후 확대중. 그러나 기타지방은 여전히 순환변동값이 마이너스를 기록하고 있어 주택가격 상승은 제한적 예상.

-        전세가격은 서울·수도권 중심으로 추세적 상승을 유지하는 가운데 순환변동값은 ‘15년에도 지속적으로 확대되고 있어 전세가격은 당분간 상승세 유지 전망. 기타지방의 전세 순환변동값은 여전히 마이너스를 기록하고 있어 큰 폭의 상승은 없을 것으로 예상

-        월세가격은 2011년 이후 우하향하는 하락 추세이나, 순환변동값이 플러스(+)로 전환되면서 월세가격의 미미한 상승 전망

 

-        주택가격 종합전망: 시장인식, BSI지수, HP필터에 의한 종합적 검토 결과, 전국 2016년 매매와 전세가격은 2015년 상승세를 이어가지만, 전체적으로 상승폭은 둔화되면서 매매가격 3.5%, 전세가격 4.5% 상승 전망. 다만 지방보다는 수도권 중심의 가격 상승되어, 지방의 상승폭 둔화가 예상

-        2015년 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율) 70%로 상승한 가운데 저금리 자금 공급으로 전세거주자 중 상당수가 매매전환 결과, 전국적인 매매가격 상승을 견인. 특히 지방 중심의 가격 상승이 수도권 중심으로 재편되면서 전국 주택가격 상승 견인. 그러나 전세시장의 수급불안정 문제는 상존.

-        (매매시장) 수도권 매매가격 상승세가 지방보다 더 강할 것으로 예상되며, 지방에서는 공공기관 이전이 거의 마무리 되면서 가격 상승 요인이 크게 감소하여 매매가격 상승폭이 점진적으로 둔화될 전망.

-        (전세시장) 저금리 상황 지속되고 전세주택으로 공급되는 민간분양의 준공물량(입주물량)의 큰 증가 어렵고, 재건축·재개발 추진 지속되면서 멸실주택의 증가로 전세가격 상승압력은 지속될 전망.

-        (월세시장) 전월세전환율이 기준금리보다 여전히 높고 월세로의 지속적인 전환으로 월세가격은 하향 안정세 지속 전망되나, 서울 강남권과 일부 광역시의 월세가격이 상승해 지역과 보증금 규모에 따라 강보합의 상승세로 전환될 전망, 특히 보증금이 높은 월세의 상승 지속.


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3.     주택거래 전망

 

-        시장인식: 2016년은 지방중심 거래가 크게 줄 예상. 거래전망: 2016년 주택거래 BSI가 수도권 100.0, 지방 66.0

 

-        수도권은 거래증가와 거래감소에 대한 인식이 팽팽한 가운데, 지방은 대체적으로 거래가 감소할 것이라는 인식이 우세.

-        수도권 2015 5~10% 주택거래 증가 응답비중이 36%로 감소인식보다는 증가인식이 높았으나, 2016년은 거래 증가 인식 비중이 크게 감소. 거래감소 인식비중은 수도권보다 지방에서 더 높아 지방중심으로 거래 감소 전망

 

-        주택거래 BSI조사 결과, 2016년 주택거래 BSI는 수도권 100.0 지방 66.0 , 수도권 주택거래는 예년 수준 거래 기대하나, 그 동안 주택시장 견인하던 지방은 많이 조정 전망.


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4.     주택공급 전망

 

-        시장인식: 주택사업자는 2016년 시장위축 예상. 공급전망: 인허가52만호, 착공49만호, 분양35만호, 준공44만호 전망.

 

-        주택공급 BSI조사 결과, 2016년 주택공급 BSI 118.5 가운데, 대형업체 130.0, 중소형업체 110.0로 전체 118.5를 기록. 예년 평균 수준 이상의 공급 지속되나, 2015년 실적 BSI 130.3을 고려할 때, 큰 폭의 감소 전망.

 

-        주택공급 종합전망: 시장인식, BSI지수 검토 결과, 2016년 인허가 52만호, 착공 49만호, 분양 35만호, 준공 44만호 전망.

-        (인허가실적) 2015. 9월까지 인허가물량은 총 54.0만호로 2015 72만호 인허가 가능 예상하며, 주택사업자 조사한 BSI지수 고려한 2016년 인허가 물량 추정시 약 28% 감소한 52만호 수준 전망.

-        올해 9월까지 인허가 민간 50.3만호, 공공 3.7만호로 총 60.4만호가 공급되어 전년 동기대비 53.7% 증가, 수도권 중심 공급 증가하고 그 중에 인천지역 공급 크게 증가하였고 서울 공급증가가 적음.

-        공공물량과 임대물량 증가가 두드러진 한 해로, 9월까지 민간분양 물량 증가는 지난해 9월 누적 대비 47% 증가한 수준 정도.

-        수도권 공공임대 물량 ’15 1~9월에 19.8천호 공급되면서 전년 동기간 대비 786.2% 증가. 민간분양은 지방광역시 29.7%, 기타지방 16.2% 증가

-        ‘13 44.0만호 → ‘14 51.5만호 → ‘15 72만호(전망) → ‘16 52만호(전망)

-        (착공물량) 주택사업자 조사한 BSI지수와 인허가 물량 대비 착공물량 비중 고려한 2016년 착공물량 추정은 약 49만호 전망. 9월까지의 착공물량 11.3만호를 제외한 39.9만호 정도가 4월 이후에 착공 전망. 인허가물량 대비 착공물량 비중 추이는 ’13 96.8% → ’14 98.5%(9 93.8%)→ ’15 9 85.6%

-        (분양물량) 9월까지 분양물량 공급추이와 주택사업자 조사한 BSI지수 고려하여 2016년 분양물량을 추정시 약 35만호 분양 전망. 2015년은 정부 공공분양 물량도 소폭 증가. 공공분양물량 추이 ’12 7.2만호 → ’13 10.6만호 → ’14 7.7만호(9 6.3만호) → ’15 9 7.7만호. 착공물량 대비 분양물량 비중 추이 ’13 70.2% → ’14 67.9%(9 66.9%)→ ’15 9 72.6%

-        (준공물량) 주택건설사업의 평균 사업기간을 고려하여 2011~2013년에 착공한 물량과 주택사업자 조사한 BSI지수를 고려한 2016년 준공물량은 약 44만호 준공될 전망.

-        9월까지 준공물량 31.3만호이며, 이 중 아파트는 18.8만호로 전년 동기비 △10.1%가 감소. 수도권과 기타지방의 비아파트 준공물량이 각각 전년 동기비 18.7%, 9.7% 상승. ‘15 43만호 준공 전망.

-        2011~2013년간 연평균 착공물량 44.4만호 수준임을 고려할 때, ‘16년 준공물량은 올 해와 비슷한 수준의 44만호가 준공될 전망.


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5.     주택금융 전망

-        시장인식: 주택담보대출 규모 확대, 주택담보대출 금리 유지. 금리전망: 2015년 연내25bp수준의 기준금리 추가 인하 전망(1bp=0.01%)

 

-        시장에서는 주택담보대출 규모가 현재 수준(‘15.8월 기준 458조원)보다 증가 인식과 감소 인식이 공존하고 있는 가운데, 주택담보대출 금리는 현재 수준(‘15.8월 기준 2.94%)에서 상승해 3%대 초반대 유지 예상.

-        2016년 주택담보대출 규모 확대 전망 응답한 비중은 45%, 축소 응답 비중은 40%. 2016년 가계부채 관리방안 시행으로 주택담보대출 이용이 까다로워지고, 집단대출 규제강화에 대한 불안심리가 확산되면서 주택거래 감소/대출수요 감소 인식이 증가.

-        2016년에 주택담보대출 금리는 현재 수준(‘15.8월 기준 2.94%) 유지/상승 응답 비중이 92% 차지, 현재 보다 하락 응답 비중은 8%에 불과.

-        주택담보대출 금리는 금리 파급경로에 따라 기준금리와 연동되므로, 향후 기준금리의 향방에 따라 인상될 수밖에 없을 것으로 판단.

 

-        대다수 전망기관, 2016년 기준금리 인상하나 하반기부터 서서히 상승되면서 저금리 기조 여전히 유지 전망.

-        금리전망기관에서 2016년 기준금리 인상 전망하고 있으나, 인상폭과 인상속도는 국내 경제를 고려해 서서히 진행될 수밖에 없음을 강조

-        포스코경영연구소: 연 내 두 차례 인상가능성. 두 차례 기준금리 인상시 2016년 기준금리는 현재 1.5%에서 50bp 정도 인상된 2% 수준 전망.

-        국회예산처: 2%를 하회하는 기준금리 유지하고, 2016년 하반기부터 서서히 상승 예상.

-        미 연준 연 내 12월 기준금리 인상 확실시. 국내 기준금리 인상은 2016년부터 시행되는 가계부채 관리방안과 집단대출 금리와 연동.

-        ‘16 1월부터 시행되는 주택담보대출 분할상환 원칙으로 가계의 원리금 상환부담이 커질 수밖에 없는 상황에서 금리인상은 큰 부담으로 작용.

-        특히, 2016 7 31일까지 연장 적용하고 있는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제완화* 조치가 종료될 경우, 가계의 주택구입능력 감소로 이어지면서 주택소비심리가 위축 전망.

-        2016년은 가계부채 관리방안 시행, 금리인상 가능성, LTV·DTI, 집단대출 논란 등이 복합적 발생하여, 전반적인 주택금융정책이 주택시장 방향성에 가장 큰 영향.


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6.     주택시장 공급과잉 우려와 대책

 

-       연초부터 달아오르던 청약 시장 열기가 식고 있는 데다 올해 아파트 분양이 급증하면서 `공급과잉론`이 부각. 올해 건축 인허가를 받은 주택 물량은 1990년 이후 처음 70만 가구 넘고, 연말까지 공급 물량은 50만 가구 예상.

-       한국개발연구원(KDI) 2015년 분양 물량은 2000~2014년 연평균 물량(27만가구) 2배 수준으로, 3년 시차를 두고 준공 후 미분양 물량 증가 요인 가능성 경고.

 

-       공급 과잉에 대한 상반된 의견:

(1)    2008~2014년 주택공급 적어 현 상태를 공급 과잉으로 보기 어렵다.

(2)    2~3년 후 가격이 폭락하는입주 대란` 발생 염려.

 

-       하지만 정부마저 주택 공급 과잉에 대해 우려 표시. 강호인 신임 국토교통부 장관은 공급 과잉 우려와 적정 수준의 공급이 바람직하다는 의견.

 

-       최근 들어 발표되는 부동산 지표를 보면, 주택구입 열기로 지난 2015. 6월 이후 감소했던 수도권 미분양이 10월 다시 증가세로 전환되고, 집값 상승세도 주춤.

-       한국감정원 자료: 2015.11말 기준 아파트 매매가격은 0.05% 상승에 그쳐 4주 연속 상승폭이 둔화. 집값 상승률이 가장 높았던 대구는 올해 1월부터 매월 1% 이상 오름세를 보였으나, 하락세로 반전 가능성

 

-       2015년 들어 주택매매가 늘고 청약시장 활황은 정부의 부동산시장 활성화 정책, 저금리, 전세난 등의 결과.

-       대출 규제 해제로 전세금 상승 힘들어 하던 소비자가 융자끼고 주택매입. 건설사 보유 사업장 거의 털어내면서 분양가상한제 폐지에 힘입어 고분양가로 밀어내기.

 

-       그 결과 가계빚은 1년 새 100조원 넘어 1200조원 수준. 거기에 미국 금리인상 이후 국내 금리 오를 경우 가계부채 중 상당 부분이 부실화 우려.

 

-       현재 주택시장을 위기라고 속단할 수 없지만, 시장 냉각을 막으려면 주택업계와 정부의 노력 필요

(1)    주택업계: 미입주 사태로 분양 잔금 못받는 위험에 대비해 물량 조절 필요. 집단대출은 분양시점에 개인 신용평가 강화 필요.

(2)    정부: 건축허가, 분양보증 심사 등 절차를 엄격히 해 공급량 조절.


자료/재인용: 매일경제 사설 http://news.mk.co.kr/column/view.php?year=2015&no=1148201

 


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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