[지식정보] 혁신경제(innovation economy)에 부응하는 도시 부동산의 거시적 대응조건

①     혁신을 위한 틀을 보다 지원하는 운영 시스템

-       우호적 정책으로 구체적인 세금감면, 효율적인 행정처리, 및 지방정부의 헌신적인 노력(비즈니스와 기업가 니즈에 대한 지방정부의 깊은 이해를 포함) 필요.

-       부동산 입장에서는 정부가 빠른 건물 용도전환/공기 단축/보다 채택 가능한 개발계획이 가능할 수 있는 허가를 내주는 탄력적인 행정이 필요.

-       혁신과정은 여러 조직에 걸쳐 고도로 분산되는 과정이 필요하기에, 대기업과 소기업/스타트업과의 관계에 있어 보다 집중적이고 오픈형 협력이 필요. 대기업은 통제시스템/금융/유통채널 경험이 많기에, 혁신허브에서는 대기업이 스타트업을 격려하는 통제 틀이 필요.   

-       혁신경제는 도시에서 성공한 사례가 많다. 그 이유는 도시에서 시제품 테스트와 마케팅 사전경험이 가능.  

②     금융과 자금 접근기회 개선

-        혁신분야는 국제적인 투자 커뮤니티(비즈니스 엔젤, 벤쳐 캐피털, 초기 자본금 투자)와의 연결을 필요로 하고, 이에 대해 소규모 기업은 큰 신뢰감을 갖게 된다.

-        중소기업은 펀드 레버리지를 활용하기 위해 공공/半공공 혹은 민간 지원 같은 형태에 의존하고 있지만, 액수는 도시마다 다르며 현지 공공 파이낸스의 상태와 민간금융 접근에 따라 상이.

-        혁신적인 스타트업을 위해 비즈니스 인큐베이터(incubator, 초기 벤처기업을 지원하는 금융기업)와 액셀러레이터(accelerator: 성장기업을 지원하는 금융기업)가 금융지원을 제공. 이와는 별도로 벤처 캐피탈/엔젤 투자자/전통적인 은행도 활용이 가능.

-        스타트업 대부분은 금융/인적 자원이 부족. 이를 위해 인큐베이터가 제공하는 내용은 비즈니스 및 마케팅 조언과 훈련을 포함하여, 책임경영/지적 재산 지원/네트워크 활동 등 지원이 포함.

-        인큐베이터와 액셀러레이터는 종종 임대 부동산을 제공하여 보다 넓은 서비스 믹스의 한 부분을 제공하며, 아주 다양한 수입모델을 보유.  

③     도시/지역의 폭넓은 매력을 향상

-       혁신경제 지역은 개인 기업 차원을 넘어 전체 지역사회를 외부에 홍보할 필요. 이는 인재유치에도 필요.

-       주택 사례: 혁신경제기업은 단지 내 혹은 인근에 소형 임대아파트(20~35 m²⁾ 수요를 창출하여 다양성과 밀도를 만들어 낸다. 임대아파트는 종종 주거+근무 공간, 종종 창고로 탄력적 활용, 컨퍼런스 룸, 미팅을 위한 공동작업 테이블 기능이 가능

④     사회적 인프라

-        예를 들어, 어린이 유치원과 학교는 혁신자들이 살기로 결정하는 데 영향을 미치는 중요한 요인. 대학과의 파트너쉽 역시 전문적인 산업영역에서 기술개발을 지원하는 콜라보레이션 생태계에 중요.

-        탁아소(daycare center)는 중간연령대 전문직에게 중요한 매력 요인.

⑤     시민공간 및 공공공간

-        라이프스타일 제공을 개선하기 위해 토지사용 믹스를 활용하는 사례는 성공적인 혁신 지역에서 가시적으로 볼 수 있다. 특히, 인근에 분산되어 있는 혁신 클러스터의 경우 리테일과 문화 어메니티 공간을 활용하여 인구가 증가하면서 자신들을 부각시키고 있다.

-        인접한 클러스터를 잘 연결하는 것이 매우 중요하여, 경계선/담/장벽을 자전거길/보행자 산책도로/고품질 공공공간으로 재구성하여 잘 배치하면 큰 효과를 발휘할 수 있다.  

-       높은 세율과 부동산 임대 규제

⑥     높은 세율과 부동산 임대 규제

-       새로 입주하는 기업에게 높은 세율과 부동산 임대 규제는 비즈니스와 고용 확대에 장애요소로 작용한다.

-       세금을 옹호하거나 개혁하는 정책은 다국적기업이나 일반기업을 클러스터 내로 합류시키는데 중요하다.

2.      부동산은 서비스 산업으로 테난트를 만족시켜야 자신의 부동산이 활성화 된다.

-       혁신기반 경제에서 기업을 테난트로 끌어들이거나 혹은 빠르게 변화하는 산업에서 효과적으로 대응하기가 일반 건물로는 더 이상 충분하지가 않다.

-       혁신기업 테난트는 자신의 변화하는 니즈 반영/성장기회 제공/협력 업무/동기부여 등이 반영되길 기대.

-       부동산 오너들은 자신의 빌딩/지역 관리를 보다 적극적으로 하여 경쟁력을 지금보다 높여야 한다. 이는 부동산이 서비스 산업이 되어가고 있다는 중요한 단계 변화를 의미.

3.      교훈 배우기 및 변화 수용

-       거시적 미시적 조건에 대한 수용은 혁신경제 지역의 규모/다양성/혁신 사이클 시점 별 기대 등에 따라 다르다. 

-       이처럼 보다 성숙한 혁신 클러스터 지역(런던 Tech City)은 혁신기업 니즈(전문 장비, 주택, 공급 시스템, 및 중소기업 공간 등)에 대응하기 위해 지금 두 번째 혹은 세 번째 재창조 사이클에 들어가 있다.

-       이러한 사례를 보면, 부동산 공간은 전체적인 제공내용 중 단지 하나일 뿐이며 펀딩/자문/관리 등을 포함하여 전체적 패키지로 묶어야 한다. 

-       공급/수요 변화패턴 의미에 따라 부동산 비즈니스 모델도 근본적 변화가 필요. 여러 사례를 통해 성공요소가 무엇인지는 교훈은 얻었지만, 여전히 전체적으로 공급과 수요 사이에 미스매치는 명확히 존재.

-       단기적인 수요탄력성 증가(니즈 증가)가 있다 하더라도 공급이 바로 해결해주지 못한다. 공급은 계속적으로 긴 시간소비가 필요. 이는 이동할 수 없는 값비싼 구조물 건설시간이 필요하기 때문다.

-       한편, 자산 공급 만으로는 더 이상 수요(서비스, 네크워크, 비즈니스 지원)를 충분하게 만족시키지 못한다.

-      이러한 미스매치를 해결하기 위한 새로운 균형을 모색하는 것이 다음단계에 부동산이 해결해야 할 거대한 도전 과제 이다.

1.      혁신경제를 위한 도시 부동산의 거시적 대응 조건

-       혁신경제에 기여하기 위해 부동산은 원래의 자산공급 기능에 더하여 관리/경영/서비스를 추가적으로 제공하는 방향으로 전환하고 있다. 이처럼 광범위한 생태계를 위해 부동산이 제공/육성/기여 해야 하는 필수 조건이 있다. 앞서본 12가지 사례를 보면 많은 혁신경제 부동산 오너들이 입주 테난트가 경쟁에서 이겨 성장하고, 자신의 프로젝트가 장기적으로 성공하기 위한 노력을 하고 있다. 

*12가지 사례는 델코지식정보 참조

http://www.delco.co.kr/#!지식정보-혁신경제innovation-economy와-도시-부동산/bdzci/570c51670cf29719a38523dc

http://www.delco.co.kr/#!지식정보-혁신경제innovation-economy에-부응하는-도시-부동산의-미시적-대응조건/bdzci/57161f0c0cf28f7f9b989ade   

①     혁신을 위한 틀을 보다 지원하는 운영 시스템

-       혁신산업은 자신의 성장을 지지하는 우호적 정책 틀을 필요로 한다. 즉, 구체적인 세금감면, 효율적인 행정처리, 및 지방정부의 헌신적인 노력(비즈니스와 기업가 니즈에 대한 지방정부의 깊은 이해를 포함).

-       혁신경제지역의 부동산 오너들 입장에서는 정부가 빠른 건물 용도전환/공기 단축/보다 채택 가능한 개발계획이 가능할 수 있는 허가를 내주는 탄력적인 행정 틀이 필요.

-       중요한 지원기능으로 대기업과 소기업/스타트업과의 관계균형 유지가 중요. 혁신과정은 종종 여러 조직에 걸쳐 고도로 분산되는 과정을 거친다. 예를 들어, 하청 같은 수직적 관계에서, 보다 집중적이고 오픈형 협력 형태로의 전환 등도 포함된다.

-       비즈니스 시스템이 성공적으로 작동할 수 있도록 통제가 필요. 대기업은 대개 통제시스템/금융/유통채널 경험이 많다. 혁신허브에서는 대기업이 스타트업을 억누르기 보다 격려하는 통제 틀을 만들 필요가 있다.   

-       혁신경제로 성공한 대부분의 입지는 도시로 연구기능을 이전하면서, 기업은 시제품 테스트을 할 수 있고, 상품 마케팅을 광역상권으로 확대하기 전에, 해당지역에서 시행착오를 경험해 볼 수 있다. 22@Barcelona 사례를 보면, 혁신자와 혁신기업을 끌어들이는 명확한 전략을 갖고 신제품을 만들어 테스트가 가능.  

②     금융과 자금 접근기회 개선

-        혁신분야는 국제적인 투자 커뮤니티(비즈니스 엔젤, 벤쳐 캐피털, 초기 자본금 투자)와의 연결을 필요로 하고, 이에 대해 소규모 기업은 큰 신뢰감을 갖게 된다.

-        대부분의 혁신 기업은 스타트업 내지 중소기업이기에 이들은 금융적으로 제약을 받고 있다.

-        중소기업은 펀드 레버리지를 활용하기 위해 공공/半공공 혹은 민간 지원 같은 형태에 의존하고 있지만, 액수는 도시마다 다르며 현지 공공 파이낸스의 상태와 민간금융 접근에 따라 다르다. 

-       부동산 분야와는 관련이 없지만, 혁신적인 스타트업을 위해 비즈니스 인큐베이터(incubator, 초기 벤처기업을 지원하는 금융기업)와 액셀러레이터(accelerator: 성장기업을 지원하는 금융기업)가 금융지원을 제공. 이와는 별도로 벤처 캐피탈/엔젤 투자자/전통적인 은행도 활용이 가능. 

-        인큐베이터 일원이 된다는 것은 스타트업을 지원하는 투자자에게는 대개 좋은 신호가 된다.

-        스타트업 대부분이 금융/인적 자원이 부족. 이를 위해 인큐베이터는 스타트업이 필요로 하는 대부분의 서비스를 제공.

-        여기에는 비즈니스 및 마케팅 조언과 훈련을 포함하여, 책임경영/지적 재산 지원/네트워크 활동 등 지원이 포함.

-        인큐베이터와 액셀러레이터는 종종 임대 부동산을 제공하여 보다 넓은 서비스 믹스의 한 부분을 제공하며, 아주 다양한 수입모델을 보유.   

③     도시/지역의 폭넓은 매력을 향상

-        혁신경제 지역의 부동산 기업은 개인 기업 차원을 넘어 전체 지역사회를 외부에 홍보할 필요가 있다. 인재를 끌어들이기 위한 혁신센터의 능력은 인재를 끌어들이는 포괄적 매력에 의존 할 수 밖에 없다. 매력을 향상하기 위해서는 실질적인 관리가 필요

*주택 사례:

-        혁신경제기업은 단지 내 혹은 인근에 소형 임대아파트(20~35 m²⁾ 수요를 창출하여 다양성과 밀도를 만들어 낸다.

-        이들 임대아파트는 종종 주거+근무 공간, 종종 창고로 탄력적 활용, 컨퍼런스 룸, 미팅을 위한 공동작업 테이블 기능을 한다.  

-        Boston Redevelopment Authority는 지난 2년간 혁신지역에서 많은 소형주택을 짓는 디벨로퍼 계획을 승인. 이 지역 이외에 더 큰 혁신 지역은 1인 가족과 2인 이상 가족을 위한 평형이 적절히 믹스된 주택을 공급하기 시작.

-        Berlin’s factory campus는 프로그래머와 디자이너를 위한 부지를 제공하여 최고 6개월간 입주가 가능토록 운영. 반면, New York City’s Applied Sciences는 학생기숙시설을 제공.

④     사회적 인프라

-        예를 들어, 어린이 유치원과 학교는 혁신자들이 살기로 결정하는 데 영향을 미치는 중요한 요인. 대학과의 파트너쉽 역시 전문적인 산업영역에서 기술개발을 지원하는 콜라보레이션 생태계에 중요.

-        탁아소(daycare center)는 중간연령대 전문직에게 중요한 매력 요인.

⑤     시민공간 및 공공공간

-        라이프스타일 제공을 개선하기 위해 토지사용 믹스를 활용하는 사례는 성공적인 혁신 지역에서 가시적으로 볼 수 있다. 특히, 인근에 분산되어 있는 혁신 클러스터의 경우 리테일과 문화 어메니티 공간을 활용하여 인구가 증가하면서 자신들을 부각시키고 있다.

인접한 클러스터를 잘 연결하는 것이 매우 중요하여, 경계선/담/장벽을 자전거길/보행자 산책도로/고품질 공공공간으로 재구성하여 잘 배치하면 큰 효과를 발휘할 수 있다.

⑥     높은 세율과 부동산 임대 규제

-       새로 입주하는 기업에게 높은 세율과 부동산 임대 규제는 비즈니스와 고용 확대에 장애요소로 작용한다.

-       세금을 옹호하거나 개혁하는 정책은 다국적기업이나 일반기업을 클러스터 내로 합류시키는데 중요하다. 

2.      부동산은 서비스 산업으로 테난트를 만족시켜야 자신의 부동산이 활성화 된다. 

-       혁신기반 경제에서 기업을 테난트로 끌어들이거나 혹은 빠르게 변화하는 산업에서 효과적으로 대응하기가 일반 건물로는 더 이상 충분하지가 않다.

-       혁신기업 테난트는 임대부동산이 보다 활발히 관리되길 원하다. 즉, 혁신기업들은 자신의 변화하는 니즈 반영/성장기회 제공/협력 업무/동기부여 등이 반영되길 기대.

-       부동산 오너들은 자신의 빌딩/지역 관리를 보다 적극적으로 하여 경쟁력을 지금보다 높여야.   

이는 부동산이 서비스 산업이 되어가고 있다는 중요한 단계 변화를 의미.

3.      교훈 배우기 및 변화 수용

-       선진 사례를 보면 알 수 있듯이 거시적 미시적 조건에 대한 수용은 혁신경제 지역의 규모/다양성/혁신 사이클 시점 별 기대 등에 따라 다르다.  

-       Media Park Netherlands 사례: 가장 오래된 클러스터로 1960년에 최초로 개발. 새로운 수요 사이클에 맞춰 지난 10년 동안 재창조. 이 재창조 프로젝트는 2000년대 초 일단의 신규 프로젝트 중(22@Barcelona와 토론토 MaRS 포함) 하나로 미디어/디지털/과학 분야의 새로운 종합공간 개척자 역할.

-       이처럼 보다 성숙한 클러스터 지역(런던 Tech City)은 혁신기업 니즈(전문 장비, 주택, 공급 시스템, 및 중소기업 공간 등)에 대응하기 위해 지금 두 번째 혹은 세 번째 재창조 사이클에 들어가 있다. 이러한 사례를 보면, 부동산 공간은 전체적인 제공내용 중 단지 하나일 뿐이며 펀딩/자문/관리 등을 포함하여 전체적 패키지로 묶어야 한다. 

-       공급/수요 변화패턴 의미에 따라 부동산 비즈니스 모델도 근본적 변화가 필요. 여러 사례를 통해 성공요소가 무엇인지는 교훈은 얻었지만, 여전히 전체적으로 공급과 수요 사이에 미스매치는 명확히 존재.

-       단기적인 수요탄력성 증가(니즈 증가)가 있다 하더라도 공급이 바로 해결해주지 못한다. 공급은 계속적으로 긴 시간소비가 필요. 이는 이동할 수 없는 값비싼 구조물 건설시간이 필요하기 때문다.

-       한편, 자산 공급 만으로는 더 이상 수요(서비스, 네크워크, 비즈니스 지원)를 충분하게 만족시키지 못한다.

-       이러한 미스매치를 해결하기 위한 새로운 균형을 모색하는 것이 다음단계에 부동산이 해결해야 할 거대한 도전 과제 이다.    

*부동산 공급과 수요의 효과 분석 

* 수요변화 충족 관련 주요 혁신 클러스터별 부동산 재창조 타임테이블(사이클) 사례