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[지식정보] 아시아 태평양 주요 22개 도시 2021 도시부동산 투자 전망

관리자
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세계적인 도시부동산 연구단체인 ULI는 아시아 태평양 22개 도시에 대해 매년 이머징 트렌드를 조사(Emerging Trends survey)하고 그 결과를 발표하고 있다. 2018년부터 나타난 조사결과를 보면, 투자 목적지가 고성장 신흥 시장에서 게이트웨이 성숙도시로 방향 전환하고 있다. 안전한 투자가 주된 주제로 부각하는 것이다. 국제 투자자들은 다가오는 순환 정점(cyclical peak)을 예상하여, 자신들의 베팅에 안전망을 치는(hedge)고 았다는 의미다. 2021년 투자 전망 순위는 안정적 장기 전망이 있는 대규모 방어 시장들이 투자 상단을 지배하고 있다. 작년 톱 6 도시가 2021년 톱 6 도시를 다시 차지하고 있다. 

 

자료: ULIEmerging Trends in Real Estate® Asia Pacific 2021

Source: Emerging Trends in Real Estate Asia Pacific 2021 survey.

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도시부동산 투자순위

 

부동산 투자 안전 제일주의라는 대세의 흐름이 당분간 지속할 전망이다. 전 세계 불황이 심각하게 장기화로 갈 가능성이 있는 경제적 맥락에서 보면 투자 안전이 중요한 것은 당연하다. 그래서 그런지 조사 대상 도시 중에 중위권 이상의 도시가 획득한 투자 전망 평균점수는 작년 보고서와 크게 다르지 않다.

 

기존 도시부동산 대상 투자 도시별 전망은 2020년과 같이 상위 8개 도시의 점수가 '일반적으로 양호 Generally good'로 나타났다. 1위는 싱가포르로 6.24의 평점이 나왔다. 그다음은 도쿄, 시드니, 서울, 호치민시티, 버른, 상하이, 오사카 순으로 나타났다. 9위부터 21위까지는 '공정 Fair'으로 분류된다. 이들 도시를 순위별로 보면, 9위는 선전이며, 그 뒤를 이어 광저우, 타이베이, 베이징, 오클랜드, 방콕, 뭄바이, 자카르타, 중국 2급 도시들, 뉴델리, 마닐라, 쿠알라룸푸르, 방갈로 순이다. 그러나 조사대상 하위권 8개 도시 대부분(주로 신흥 시장 도시들)이 작년의 같은 집단에 비해 점수가 크게 낮아졌다는 점에서 이들 시장에 대한 불안감이 존재한다. 홍콩은 '일반적으로 열악 Generally poor' 한 도시로 평가를 받았다.

 

도시부동산을 신규 개발하기 위한 도시별 투자 전망을 보면, 상위 5개 도시의 점수가 '일반적으로 양호 Generally good'로 나타났다. 1위는 역시 싱가포르다. 그다음은 시드니, 도쿄, 호치민시티, 선전 순이다. 6위부터 21위까지는 '공정 Fair'으로 분류된다. 순위별로 보면, 멜버른, 서울, 상하이, 오사카, 광저우, 타이베이, 베이징, 마닐라, 오클랜드, 중국 2급 도시들, 방콕, 뭄바이, 자카르타, 방갈로, 뉴델리, 쿠알라룸푸르 순이다. 홍콩은 '일반적으로 열악 Generally poor' 한 도시로 개발 순위에서도 꼴찌로 밀렸다.

 

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아시아 태평양 도시부동산 트렌드

 

코로나로 인한 경기 침체 속에, 도시부동산에서 나타나는 트렌드를 다음과 같은 여러 요인이 조합되어 있다.

-아시아 태평양 지역에 취한 봉쇄 조치 효과의 의미를 보면, 경제 침체는 예상보다 덜 심각한 것으로 기대된다. 특히 중국.

-경기 둔화에 따라 나타날 수 있는 어려움으로 인해, 기존 포트폴리오 자산 가치가 하락할 수 있지만, 한편으로는 더 수익성 있는 투자 기회를 제공할 수도 있다.

-실제로 변화가 가속화되면서, 자산의 용도변경 물결(a wave of asset repurposing)이 시대의 흐름이 되고 있다. 이런 흐름으로 수많은 새로운 유형의 투자 기회가 창출하고 있다. 이는 과거 5년 넘는 동안 볼 수 없었던 현상이다.

 

싱가포르

 

다시 한번 랭킹 1위는 싱가포르다. 크기, 유동성, 경제적 성숙도 측면에서 싱가포르는 도쿄, 시드니, 멜버른(일반적으로 더 틀이 잡힌 아시아 태평양 관문 도시들)과는 격이 맞지 않는다. 그러나 임대료 약화 현상과 향후 2년 동안의 전체 공급 파이프라인이 있음에도 불구하고, 싱가포르는 다른 성숙도시가 제공하지 못하는 품질을 제공한다.

 

싱가포르는 아시아의 스위스라는 중립성 명성을 쌓아 점점 더 적대적으로 되어가는 글로벌 환경에서 안전한 항구를 약속하고 있다. 이런 요인이 투자자와 기업가를 꾸준히 불러들이고 있다. 높은 프로필을 가진 진입 기업 중에는 중국 외부에 지역 본사를 설립하려는 주요 중국 기술 회사가 꽤 많다. 이들 회사는 홍콩을 선택하는 대신, 많은 신규 잠재 사용고객이 있을 것으로 기대되는 동남아시아에 사무실을 내고 있다.

 

여러 다양한 중국 연금 펀드와 보험 회사는 현재 좋은 자산이 있으면, 어디에서나 구매하라는 회사 지시로 싱가포르 시장을 적극적으로 조사하고 있다. 이들은 가격에 그다지 신경 쓰지 않으며, 수요와 공급의 부드러움 여부에도 그다지 신경 쓰지 않는다. 이들 투자자들 시각에는 싱가포르 양질의 자산은 아직 저렴하다.

 

싱가포르는 홍콩의 현재 불확실성을 피하려는 글로벌 금융서비스 회사와 자산관리 회사로부터 더 많은 투자를 받으려고 하고 있다.

 

서울

 

서울 투자순위는 전년도 10위에서 4위로 크게 올랐다. 일본과 중국같이, 한국은 국제적 수요가 아닌, 국내 수요에 부응하기 위해 자산을 매입하거나 건설할 수 있는 깊은 내수 경제의 이점을 갖고 있다. 그리하여 외부로부터 직면하는 지정학적 위험에 노출을 줄일 수 있다. 서울의 회복력 강점이 펀더멘털에 반영되어 있다. 20203분기 데이터를 보면, 강한 임대 활동과 임대료 상승을 보여준다. 또한, 국내 투자기관이 외국자산 구매를 위해 할당된 자본을 국내 자산으로 되돌리면서, 투자 규모는 같은 분기에 전년 대비 71% 증가하여 분기 최고치를 기록했습니다. 한국은 국내에서 사용할 수 있는 기관 투자 자본 규모만으로도, 가격 지지 역할을 계속해서 해낼 것으로 보인다.

 

해외 투자자들은 서울을 핵심 자산을 잡을 수 있는 자본투자의 목적지로 보는 경우가 많다. 그렇다고 필요한 입지에서 적절한 유형의 핵심 자산을 항상 확보할 수는 없다. 시장에는 다양한 일탈(existence of various dislocations)로 존재하는 자산이 있다. 비록 핵심 자산이 아니더라도 리모델링을 통해 부가가치를 올릴 수 있다. 이를 노리는 해외 투자자들은 오랫동안 이러한 기회를 활용해 왔다.

 

한편, 역사적으로 물류 시설이 부족한 상황에서 서울은 외국인 투자자들에게 유익한 거래를 따내는 곳이 되어왔다. 하지만 지금은 그러한 거래 창문은 닫혀가고 있어 보인다. 서울에서 활동하는 한 외국 펀드 매니저의 의견에 따르면, “우리는 서울에서 물류 거래를 몇 번 했지만, 건설 물량이 많아 필요한 적정 규모를 잡아내기가 어렵다. 어쨌든 토지가 너무 비싸서 물류부지로는 적절하지 않다는 생각이 든다."

 

인도 도시들, 자카르타, 필리핀

 

설문 조사 순위에서 주목할만한 다른 추세로는 인도 도시들의 인기가 감소하고 있다. 현지의 부동산 산업은 국내 개발자가 선택할 수 있는 자금 조달 옵션에 조임을 당하고 있어, 지속적인 지급 능력 위기에 직면해 있다. 이로 인해 짙은 연기가 깨끗해지기 전까지는 상당한 정리 통합이 있을 거로 보인다.

 

몇 년 전까지 정상에 올랐던 자카르타와 필리핀과 같은 신흥 시장은 바닥으로 강등되었다. 코로나로 인한 글로벌 경제 축소 시기에 동남아시아는 고위험 플레이(high-risk play)라는 인식이 확대되었기 때문이다.

 

홍콩

 

한편, 홍콩은 지난 2년간의 정치 사회적 불안과 코로나로 인한 경기 침체로 인해 작년 3.93보다 높은 점수를 받았지만, 여전히 최하위에 머물러 있다. 외국인 투자자들은 홍콩의 높은 부동산 가격과 세계의 관심이 집중된 정치 사회 상황으로 인해, 홍콩 투자는 위험한 베팅으로 보고 있다.

 

그러나 최근, 홍콩 현지의 자산 임대인과 투자자의 시각은 긍정적으로 바뀌고 있다. 여기에는 여러 가지 이유가 있다. 사업 전망 측면부터 보자. 미국 자본 시장은 중국 기업에 대해 더 엄격한 규제를 적용하고 있다. 잘나가는 중국 기업의 홍콩 내 주식상장이 급증할 거라는 기대감으로 경제 불안은 어느 정도 해소되고 있는 분위기다. 또한, 중국 본토 정부로부터 추가 지원이 있을 거라는 기대감이 있다. 여기에 서구의 투자 환경이 점점 어려워지고 있는 점을 고려하여, 국경과 상관없이 투자하는 구매자들(buyers across the border)이 홍콩 자산에 다시 끌릴 수 있다는 목소리도 커지고 있다.

 

또한, 홍콩 경제는 여러 부분에서 지속적인 고통을 받고 있지만, 그렇다고 모든 부분에서 고통이 있는 것은 아니다. 홍콩에서는 여러 부문을 세분화해서 봐야 한다. 숙박과 리테일 센터는 코로나로 인해 관광이 절벽으로 떨어졌기 때문에 확실히 큰 압박이 있다. 하지만 상업 중심지는 여전히 낙관적이다. 홍콩의 사무실 임대료는 세계에서 가장 높다. 최고치에서 아마도 10~15%는 하락한 것으로 보인다. 특히 최근에 홍콩은 중국 본토 경제와 균형을 맞춰가고 있다. 중국 시장은 코로나 충격을 최소로 줄이며 평소의 비즈니스로 되돌아가고 있다. 중국 내 쇼핑센터의 판매도 붐을 누리고 있어, 홍콩인들은 현지 비즈니스에 대한 시각을 긍정적으로 보고 있는 것 같다.

 

 

 

신규개발 도시부동산 투자 전망

 

신규개발 도시부동산에 투자하는 전망 순위에서 점수가 낮은 지역에서 신규 부동산을 개발할 경우 현지 시장의 불황 기간에 나타나는 수요불안이 가장 부담을 준다. 그러나 밝은 점도 있다. 호치민시티는 또다시 상위권에 속하는 유일한 신흥 시장 도시가 되었다. 전염병을 억제하려는 명백한 성공적인 노력이 높게 평가받으면서, 빠르게 성장하는 경제가 높은 평가를 받고 있다. 특히, 베트남은 중국과의 무역 긴장 급증에 대한 새로운 공급망 대안으로 떠오르고 있다. 이러한 장점으로 신규개발 투자에서 4위를 차지하고 있다.

 

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