[지식정보] 미국의 적절한 가격 주택 위기 극복은 공급과 월세 지원이다
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ULI가 최근 발표한 이머징 트렌드 자료를 보면, 미국은 절절한 가격의 주택 공급과 울세 체납자들이 퇴거를 당하지 않도록 하는 정책을 전개하고 있다. ①미국도 한국과 마찬가지로 전국에 걸쳐 가격이 적절한 주택의 공급과 이용이 위기에 처해있다. 이유는 지난 몇 년 동안 계속된 관심 부족과 펀딩 부족 때문이다. 특히 대표적인 미국의 주요 국제관문 도시와 중심도시에서 심각하다. ②미국도 코로나 위기로 인해, 저임금 노동자들의 실업자 숫자가 늘고 있다. 이들 대부분은 저임금 일자리들이 회복될 때까지 임대주택 월세를 부담하기 위해 각박한 삶을 살 수밖에 없다. ③집세를 체납한 가구를 구제하여 홈리스 추가 발생을 줄이기 위해, 미국 연방정부와 지방정부의 강제 퇴거 유예조치(eviction moritoriums)가 2020년 말에서 2021년 2월까지 연장되었다. 각 州 마다 필요에 따라 기간을 추가로 연장하고 있다. ④미국 인구 통계청에 의하면, 2018년 기준으로 가구당 15만 불 이상의 계층에서 주택 임차와 자가소유 비율은 5% : 27%, 10~15만 불은 9% : 24%, 7.5만~10만 불 11% : 16%, 5만~7.5만 불 19% : 16%, 3.5만~5만 불 16% : 8%, 3.5만 불 이하 40% : 10%로 나타났다. 결국, 소득이 높을수록 주택 자가소유 비율이 높고, 소득이 낮을수록 세입자 가구 비율이 높다. 중간소득 계층인 5만~7.5만 불부터 소득이 낮아질수록 월세로 거주하는 가구 비율이 높아진다.
자료: ULI Emerging Trends in Real Estate® 2021 미국 캐나다 지역
U.S. Census Bureau; 2018 American Community Survey 1-Year Estimates; RCLCO.
https://www.sba.gov/funding-programs/loans/coronavirus-relief-options/paycheck-protection-program
https://weekly.donga.com/3/all/11/2367973/1
델코지식정보
1. 미국의 적절한 가격의 주택공급 위기와 대책
우선 미국의 퇴거 유예조치(eviction moritoriums)를 보자. 이 정책은 집주인이 임대료를 체납한 세입자를 대상으로 명도 소송하는 절차를 유예하는 정책이다. 미국은 각 州마다 그 기간을 연장조정 하고 있다. LA카운티는 연방정부의 2차 경기 부양안 시행에 따라, 세입자 퇴거 유예조치를 2021년 2월 말까지 연장하고, 예산 고갈로 중단됐던 렌트비 지원을 재개하는 등, 세입자 보호 정책을 확대하고 있다.
코로나 발생 직전인 2019년 말 하버드대의 주택연구 공동센터(Harvard University’s Joint Center for Housing Studies)의 발표에 의하면, 월세 부담이 심한 임차인 숫자와 비중이 다시 상승하고 있고, 특히 중산층 가구에서 그 정도가 더 심하다. 이런 현상은 2018년 글로벌 금융위기 이후 일자리 수, 소득, 신규 아파트 공급이 늘었음에도 발생하고 있다. 저소득층과 특히 새로 문제가 되고 있는 중간소득층 세입자 문제 비중은 미국 평균치보다 서서히 커지고 있다. 새로 공급되는 임대주택은 고소득층을 목표시장으로 하고 있다. 이들은 스스로 선택한 세입자 가구다. 연방정부 최저 임금은 2009년 이래 시간당 7.25달러 그대로 남아있다. 물론 일부 도시와 州는 최저 임금이 좀 더 높게 책정한 곳도 있다.
임대주택에서의 문제는 소득대비 월세 부담이 높고 주택품질이 열악하여, 결과적으로 수많은 부정적 사회문제를 초래한다는 것이다. 그 예로 건강 악화, 평균수명 감소, 열악한 교육, 상대적 저소득 상태의 지속 등이 있다. 이러한 불평등은 인종적 관점에서 보면, 더욱 심하다. 최근에 발표된 공공기관 데이터에 의하면, 2018년 기준 흑인 세입가구의 31%(백인은 21%)는 월세 부담이 소득의 50%를 초과할 정도로 심각하다. 현재의 주택 추첨 시스템(lottery system)은 운좋은 소수에게만 제한적으로 주택 지원이 가능하다. 지원이 필요한 수요자 전체에게 폭넓게 공급하기에는 턱없이 부족하다.
코로나로 야기된 엄청난 일자리 감소는 저소득 가정에만 불균형적으로 타격을 미치고 있다. 레저, 숙박, 리테일 산업 분야의 해고 현상은 고소득 노동자보다 저소득과 중간소득 노동자에게 더 아픔을 주고 있다. 2020년 8월 기준 아파트 임대법인들의 임대료 징수율은 90%를 넘는다. 이는 미국 중소기업청이 코로나 기간 중 고용인력을 유지하기 위해 대출하는 ‘임금 보장 프로그램(Payroll Protection Program. PPP)’과 실업보험 확장 프로그램 덕분이다. 이러한 프로그램이 줄어들면 주택임대법인에서 일하는 직원들의 임금이 체불 된다.
국가 퇴거 유예조치 종료 시점은 전국적으로 2020년 말에서 2021년 2월 말까지 연장되었다. 별도로 미국 각 州는 그 기간을 연장조정 하고 있다. 만약 이러한 조치가 없다면 전국적으로 퇴거와 홈리스의 파장은 엄청난 파장을 일으킬 것이다. 이는 중요한 인도주의적 이슈로 2020년에 코로나로 고조된 사회적 불안을 악화시킬 수 있다. 대출기관은 적절한 가격의 소규모 임대주택사업자가 임대료를 충분히 받지 못하여 대출금의 원리금 상환을 제대로 못 하면, 집주인의 소유권 행사를 중지시키게 된다. 이는 서민이 이용할 수 있는 적절한 가격의 주택 수가 줄어드는 결과를 초래할 수 있다.
그러나 미국 정부의 기간 연장과 지원이 있다손 치더라도 그 한계는 당연히 존재한다. 임대료 체납으로 인한 퇴거 쓰나미는 이미 진행 중이다.
주정부나 지방정부는 심각한 세수입 감소에 직면하고 있다. 오로지 연방정부만이 프로그램과 재원을 제공할 수 있는 수단을 발휘하여 이 비참한 문제를 상대할 수 있다. 그래서 저소득층 주택세금 신용(Low Income Housing Tax Credit. LIHTC) 프로그램과 17년 전에 시행했던 섹션 8 바우처 프로그램(Section 8 voucher program)을 지금 당장 다시 시행해야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 섹션 8 프로그램은 저소득층에게 정부가 렌트비를 지원하는 프로그램으로, 신청자가 자신의 소득에 따라 렌트비 일부만 내면 나머지는 정부가 지급하는 제도다. 이 프로그램은 저소득층 아파트가 아닌 일반 아파트에서도 거주하는 기회를 제공하기 때문에 과거에 인기가 높았었다.
미국 정부 지원은 지금 필요 자격이 되는 가구의 단지 40%만이 지원 일부를 받고 있다. 장기 해결책 가운데 주택 전문가들이 강조하는 것은 현지의 규제와 관료주의를 완화하여 주택 인허가 소요비용을 낮추고, 포괄적 조닝(inclusionary zoning)을 실행하여 적절한 가격의 주택을 공급을 확장해야 한다고 주장하고 있다.
미국 주택 전문가들은 연방정부의 자금지원에 대해 낙관적으로 보고 있지 않다. 미 의회는 임대료 보조금 제도를 만들어 자격이 되는 누구나 이용하게 하는 힘을 갖고 있다. 하지만 예산 지출 부담이 커서 그럴 가능성은 없다. 세입자의 소득 원천에 근거한 차별적 지원을 금지, 특히 바우처 지원제도는 적용대상에 미치는 영향력 폭이 크다. 가족이 더 나은 학군과 서비스를 제공하는 지역으로 이주도 가능해진다. 이는 건강과 장기적 소득 확보 측면에서도 변화를 주는 정책이다. 그러나 정부 예산의 한계로 선별적 차별적 지원이 이미 보편화되어 있어 있다.
과잉 공급이 되어있는 숙박, 오피스, 리테일 공간을 주택 용도로 전환하는 것은 도움이 되지만, 기술적 공간적으로 문제가 있다. 더구나 전환 프로그램은 준비가 덜 되어있고, 이 분야 전문성이 있는 기업이나 사람도 드물다. 이 프로그램이 작동한 사례도 많지는 않아, 대대적인 규모로 차별화되기에는 아직 까지는 너무 제한적이다.
2019년만 해도 州마다 아파트 임대료를 올리지 못하도록 통제하는 사례가 증가했다. 특히 뉴욕, 캘리포니아, 오리건 등에서 그랬다. 코로나로 인해, 단기적으로 임대료를 압박 효과는 있을지 모른다. 그러나 적절한 가격의 주택공급을 충분히 하지 않으면, 코로나로 인한 여러 신규 임대료 통제법으로는 근원적인 문제를 오히려 확대하는 결과를 초래할 수 있다.
미국에서도 주택 이용과 가격의 적절성 문제를 해결하는 것은 매우 어렵다. 그리고 현실적으로 이용 가능한 공공과 민간 자원도 많이 요구된다. 그렇다고 거세게 밀어붙이지 않거나 포기할 이유도 없다. 지금 필요한 철학은 우리가 현재 있는 곳에서 시작하고, 우리가 가지고 있는 것을 사용하고, 우리가 할 수 있는 것을 행하는 것이다.
2. 우리나라 2021년 주택시장 운명을 결정하는 4가지 변수: 다주택자의 선택, 전셋값 상승률, 금리, 美 주택담보대출 연체율(주간동아 ‘2021년 주택시장 운명을 결정하는 4가지 변수’)
2020년 전국 집값은 9.6% 상승을 기록했다. 서울 집값은 13.1% 폭등했다. 그러나 국제결제은행(BIS)은 11년 만에 한국 부채 수준에 빨간불을 경고하고 있다. 글로벌 부채 리스크를 평가하는 국제결제은행은 최근 국내 가계와 기업의 부채 급팽창을 우려하며 민간 부문의 빚 위험도를 11년 만에 ‘주의’에서 ‘경보’ 단계로 상향했다.
2008년 미국 부동산시장 붕괴도 ‘빚’에서 비롯됐었기에, 그냥 넘길 수 없는 대목이다. 2021년 주택시장의 공급 부담은 그 어느 때보다 가벼운 상황이다. 2020년 11월 기준, 전국 미분양은 17년 만에 최저치인 2만3620호를 기록했으며, 향후 2년간 예정된 입주 물량은 장기연평균인 30만 호에 미치지 못하는 연 25만~28만 호 수준이다. 가계부채의 경고에도 유례없이 가벼운 ‘공급의 짐’ 영향으로 상반기 전국 주택시장은 무난하게 상승할 것으로 보인다.
그러나 가계부채 위험의 확대 등 심상치 않은 4개의 빅데이터 시그널로 인해, 하반기 주택시장이 ‘상승 직진’하며 최장기 호황을 경신할 것인지, 아니면 ‘이탈’해 충격을 줄 것인지 모르는 상황이다.
① 강화된 세제를 대하는 다주택자의 선택
2021년 서울 주택시장의 주요 변수는 본격적으로 강화될 양도세, 종합부동산세(종부세)다. 강화된 양도세는 6월 1일부터 적용되며, 종부세 과세기준일은 세법상 6월 1일이다. 다주택자가 강화된 세제 압박으로 시중에 매물을 내놓는다면 세제 강화가 시작되는 6월의 2~3개월 전인 3~4월이 될 것이다. 따라서 이 시기에 매매거래 대비 증여거래 추이를 살펴보면 시장 상황을 파악할 수 있다.
국토교통부의 거래량 통계는 제3자와 거래하는 매매거래뿐 아니라 가족 등 친인척에게 무상으로 제공하는 증여거래도 집계한다. 과거 매매거래 대비 증여거래의 통계를 살펴보면 다주택자에게 종부세가 강화될 때마다 증여거래가 급증하는 패턴을 보였다.
2020년까지는 종부세 강화로 매물이 나와 시장이 안정될 것이라는 정부의 기대와는 반대로 다주택자의 증여거래가 증가하면서 시중으로 공급되는 매물이 줄었다. 그러나 2021년 다주택자가 세제 압박을 강력하게 체감한다면 증여보다는 제3자에게 매도하는 매매거래가 증가하며 ‘매매거래 대비 증여거래’가 감소하기 시작할 것이다.
2019년 서울 다주택자는 39만3000명으로 2018년 38만9000명보다 약 4000명이 증가한 반면, 강남구와 서초구 다주택자는 비슷하거나 소폭 감소했다. 이는 2019년부터 본격화된 다주택자 중과세제의 영향이 ‘없지는 않았음’을 의미한다.
2021년 3월 이후 매매거래 대비 증여거래가 감소하며 ‘급매도’ 장세가 펼쳐질 것인가, 아니면 기존처럼 증여거래가 증가하며 다시 한 번 강세장이 펼쳐질 것인가. 2021년 매매거래 대비 증여거래를 주목하는 이유다.
② 역대급 상승 폭의 전셋값
2020년 서울 아파트 전셋값은 12% 상승하며 13.1%를 기록한 매매가격 상승률의 턱밑까지 추격했다. 전셋값 급등은 전세 수요를 매매 수요로 전환시키며 단기적으로 매매가격 상승을 이끈다. 수천만 원이 아니라 수억 원이 오르는 전세가격에 지친 무주택자는 차라리 ‘영끌’을 해서라도 내 집 마련에 나서는 것이다. 그러나 주택시장의 장기 패턴을 살펴보면, 전세시장이 매매시장을 압도할 때 하락 ‘변곡점’이 시작됐다. 영끌도 능력 있는 사람이 하는 것이다. 영끌마저 꿈같은 무주택자는 결국 ‘전세시장’에 머무를 수밖에 없다. 폭주하는 주택가격이 한계에 다다르면 전세에서 매매로 갈아타려는 실수요 역시 한계에 다다를 것이고, 매매시장이 전세시장에 자리를 내줄 것이다. 따라서 최근 역대급 상승폭을 기록하고 있는 전셋값의 향방을 주목할 필요가 있다.
2020년 서울의 전셋값 상승폭과 매매가격 상승폭을 비교해봤을 때 전셋값 상승률이 매매가격 상승을 따라잡은 곳은 강남4구다. 이는 임대차 3법 등 규제의 역설에 따른 단기현상이라고 볼 수 있지만, 2021년 상반기에도 전셋값 상승이 매매가격 상승을 압도한다면 강남4구는 하락 변곡점에 도달할 것이다. ‘씨가 마른’ 전세시장에도 불구하고 매매시장이 움직이지 않는 지역은 하락 변곡점에 도달한 곳이다.
반면, 여전히 전셋값 상승률 대비 매매가격 상승률이 높은 곳은 서울 서대문구, 영등포구, 구로구다. 전셋값 상승폭이 매매가격 상승폭에 못 미쳐 전세난 가중 시 전세 수요에서 매매 수요로 전환할 가능성이 높은 곳이다. 경기 의정부시, 안산 단원구, 용인 처인구 역시 전셋값 상승폭 대비 매매가격 상승 가능성이 높은 곳으로 꼽힌다.
③ 여전히 상승 중인 금리
경제적 재앙에는 거의 언제나 가계부채의 급격한 증가 현상이 선행으로 일어난다. 사실상 이 상관관계는 매우 강하다. 경제학자들은 지난 100년간의 빅데이터를 통해 밝혀낸 빚의 위험을 강력하게 경고하고 있다.
한국건설산업연구원과 코리아크레딧뷰로(KCB)의 공동연구 결과에 따르면, 2030세대 다주택자의 기타대출(주택담보대출을 제외한 대출) 비중은 다른 연령 대비 높은 수준이며, 역사적으로도 30대의 기타대출 비중은 가장 높다.
다만, 2019년부터 꾸준히 하락한 신용대출 금리(그래프4 참조) 덕분에 30대의 영끌 리스크는 수면 위로 떠오르지 않았다. 2020년 하반기부터 상승 전환된 신용대출 금리는 2020년 10월 3%를 돌파했으며, 주택담보대출 금리도 여전히 낮은 수준이나 추세 전환의 기미가 보이고 있다. 2021년 유례없는 ‘빚의 풍선’이 터지느냐는 신용대출을 비롯한 제2금융권 대출 금리의 상승 속도에 달려 있다.
④ 미국의 주택담보대출 연체율
코로나19 사태도 2021년 주택시장에 변수로 작용할 것이다. 2020년 코로나19 사태는 실물경제에 심각한 타격을 입혔으나, 부동산과 주식시장 등 자산시장에 호황을 안겼다. 2020년 ‘코로나 호황’의 수혜를 입은 자산시장은 2021년에도 백신 개발 등의 이슈로 여전히 강세를 보일 것인가.
미국은 여전히 ‘코로나 정점’에 도달하지 못하고 있는데, 미국 주택담보대출 연체율은 지난해 2분기 8.22%로 9년 만에 최고치를 기록했다. 최근 발표한 3분기 연체율 역시 7.65%로 위기 수준인 10%대를 넘보고 있다. 자산시장은 기대심리의 영향이 큰데, 코로나19가 발발한 2020년에는 유례없는 ‘유동성 공급’이 기대감의 담보로 작용했다.
과거 주택담보대출 부실은 미국 주택시장을 강타했고, 150년 역사를 가진 투자은행 리먼 브라더스가 파산하면서 글로벌 자산시장에 ‘공포 바이러스’가 빠르게 전파됐다. 이는 당시 후분양, 종부세 강화, 투기과열지구 지정 등 강화된 규제가 정점에 달하던 강남 주택시장에 먹구름을 드리우며 서울 부동산의 잃어버린 5년(2008~2013)이 시작됐다. 2021년 미국발(發) 주택담보대출 부실이 10년 만에 다시 전개된다면 글로벌 도시인 강남 주택시장에도 충격파가 전이될 것이다.
