델코지식정보

[지식정보] 코로나로 미국 리테일부동산과 공간활용 변화 전망

관리자
[회원가입 하시면 원문 PDF파일 다운로드가 가능합니다.]

코로나로 인해 미국 리테일부동산의 변혁이 빨라지고 있다. 도시부동산 연구단체인 ULI는 최근에 발표한 ‘2021 도시부동산 이머징 트렌드자료에서 코로나로 인해 변화를 맞이하고 있는 미국 리테일 부동산 트렌드에 대해 정리하고 있다. 미국의 리테일 부동산은 적정 규모가 유지되어야 하며 재탄생할 필요가 있다. 소매업체와 쇼핑센터는 코로나 이전부터 이미 어려움을 겪고 있다. 이 어려움은 지금 전염병 확산과 그로 인한 경제적 하락으로 그 속도가 빨라지고, 규모도 더 커지고 있다. 그러함에도 불구하고, 사람들이 구매하는 상품과 서비스의 규모는 여전히 거대하다. 물론 지금의 일부 후퇴는 일시적인 현상에 그칠 것으로 보인다. 그러나 과거처럼 쇼핑하고, 사회적 교류를 하며, 재창조하기 위해서는 안전이 확보되어야 한다. 그러나 소매산업은 고통스러운 도태 상황에 직면해있다. 수백만의 스몰 비즈니스와 그동안 친숙했던 내셔널 브랜드가 지금 셔터문을 내리고 있다. 쇼핑센터에 입점해있던 테난트 수가 줄어들면서, 입점률과 임대료가 하락하고 있다. 

 

미국 소매공간 활용 전망을 보자. 오프라인 소매점에서 온라인 쇼핑몰로 전환하면서 상품을 저장 분류하는 창고공간 수요가 늘어, 물류·유통 부동산 수요가 늘어나고 있다. 오프라인 소매점은 상품의 이동과 진열 동안 물류·유통 부동산에 대한 수요가 줄어들지만, 온라인 소매업 전환은 그 수요가 2배 증가한다. 수요변화에 따른 공간의 용도전환 현상이 일어나고 있다. 사이먼 프라퍼티 그룹은 소매공간 일부를 물류·유통센터의 용도로 변경할 목적으로 아마존과 협의 중이다. 오프라인에서 온라인 전환으로 소매공간의 수요 감소하고 있다. 온라인 판매 수요증가, 코로나로 매장폐쇄 등으로 매장 외 판매 채널의 다각화 필요성이 높아지면서, 소매공간의 수요가 감소하고 있다. 2008년 이후부터 미국 소매용 부동산의 공급량이 많지 않아 코로나로 공실률이 높아도, 실질 임대료 하락은 크지 않을 전망이다. 과거와는 다른 소매공간 설계로 가고 있다. 온라인 배송이 증가하면서 사람들은 오프라인 소매공간에서 더 의미 있고 사교적인 쇼핑 경험을 제공하는 체험형 소비를 갈망하게 될 것으로 보인다. 코로나는 온라인으로 구매할 수 있는 소비 항목의 다양화나 배송시스템 구축 등 미국의 전자상거래 수준을 한 단계 높이는 계기가 되고 있다.

 

자료: ULI Emerging Trends in Real Estate® 2021 미국 캐나다 지역

U.S. Census Bureau.

https://www.theguardian.com/cities/gallery/2015/oct/23/los-angeles-river-from-the-air-lane-barden-in-pictures

국토연구원 WP 20-14 ‘포스트코로나 시대 언택트 소비로 인한 소매공간 수요변화와 시사점미국과 한국 상황을 중심으로, 문새하 연구원

델코지식정보

https://www.delco.co.kr/

http://www.retailon.kr/on/

 

 6036021c08b99f6a0a48ef07a2a76ffb_1611629 

 

 

 

1. 코로나로 인해 미국 리테일부동산의 변혁이 빨라지고 있다

 

코로나가 소비자와 소매업체에게 많은 시련을 던지고 있음에도 불구하고, 사람들은 물리적 매장 안에 있는 상품과 서비스를 여전히 많이 구매한다. 향후 코로나로부터 안전해져서 정상적인 생활로 회복하면 매장에서 구매량은 더 증가할 것이다. 그러면서 살아남는 점포와 쇼핑센터는 그 이후 계속 번성할 것이고, 소매업은 여전히 많은 공간이 필요할 것이다. 그러나 그때까지 고통스럽고 힘든 조정 시기를 겪어야 한다.

 

미국 소매업은 당분간 심각한 조정을 피해갈 수 없다. 지금 무수한 점포가 문을 닫고 있고, 토지주는 생존력이 남아있거나 죽어가는 쇼핑센터를 다시 살리는 방법을 결사적으로 찾고 있다. 향후 5년간은 미국 소매업의 거대한 전환의 시대가 될 것으로 보인다. 그러나 지금 쟁점이 되는 이슈 대부분은 새로운 내용이 아니다. 예를 들어, 리테일 시설 과잉공급, 시설 대부분이 낡고 유행에 뒤떨어진 점, 소비자가 싫증 내는 리테일 브랜드가 많다는 점, 소득개선이 미흡하여 소비 수요가 부족한 점, 소비 패턴이 매장 내 상품과 서비스에서 다른 형태로 전환하고 있다는 점 등은 코로나 이전부터의 문제다. 더구나 이커머스가 리테일 소비에서 차지하는 비중이 빠르게 늘고 있다. 이러한 문제들로 인해 미국 리테일 부동산은 6개의 주요 상업용 부동산(오피스 주거 리테일 산업 숙박 복합용도) 중에서 투자 매력도가 4년 연속 꼴찌를 차지하고 있다.

 

관련하여 지난 몇 년간 경제가 비교적 강한 순풍을 맞았음에도 리테일 부동산은 추락하거나, 문을 닫는 점포가 생기고 있다. 쇼핑센터 오너들은 어쩔 수 없이 빈 점포를 리테일 용도가 아닌 다른 용도로 전환하거나 아예 부수고 있다. 이러한 이슈는 코로나 이전부터 있던 현상이지만, 코로나와 그 결과로 초래된 경제적 하락으로 더욱 심각해지고 있다. 그래서 코로나는 코로나 이전부터 있던 이슈를 더욱 재촉하고 있다.

 

미래에는 건물형태의 리테일 비중이 작아지면서 적절한 크기의 리테일 부동산 트렌드가 가속화될 전망이다. 백화점은 아마도 가장 큰 대량 학살을 당할 것이고, 특히 쇼핑몰에 위치한 백화점은 더욱 위험해진다. 백화점 매출은 2000년에 정점을 찍은 이후 40% 정도가 하락하였다. 반면, 대규모 할인점(창고형 매장, 슈퍼스토어 등 포함) 판매는 3배 이상 증가하였다. 사실상 모든 백화점 체인은 영업이 힘들어 점포 숫자를 줄이고 있다. 특히 미국 대부분의 쇼핑몰에 둥지를 틀고 있는 전통적인 중급 백화점들의 상황은 더욱 그렇다. 또한, 쇼핑몰에서 매장 수와 임대료에서 가장 큰 비중을 차지하는 의류와 악세사리 점포들이 힘들어하고 있다. 할인점, 패스트 패션, 온라인 리테일러에 의해 더욱 쪼임을 당하면서, 쇼핑몰에서 빠르게 문을 닫고 있거나 사업을 접고 있다.

 

코로나로 인해 점포 폐쇄는 가속되고 있다. 특히 식당과 엔터테인 시설이 심각한데, 이 분야는 아이러니하게 최근 몇 년간 최고로 잘 나가던 산업이었다. 사회적 교류에 의존하는 다른 대부분의 리테일 비즈니스도 엄청난 매출 하락을 겪고 있다. 시설 운영 방법에 대한 정부 규제, 소비자가 안전 이유로 물리적 매장 방문을 꺼리고, 불확실성 시기에 돈을 절약하려는 현상 때문이다.

 

매출 하락은 식당이나 엔터테인을 넘어 크게 확산하고 있다. 식품점, 드럭스토어, 주택용품점 등을 제외한 대부분 리테일 업종은 이커머스에 의해 심각한 판매 잠식을 당하고 있다. 대면에 의한 전염 우려, 이동 제한 정책으로 매장 쇼핑이 감소하고, 강제 점포 폐쇄 경우가 늘면서, 소비자는 코로나 이전보다 더 많은 상품을 비대면 온라인으로 구매하고 있다. 그러나 이러한 현상의 상당 부분은 일시적 현상으로 그치고, 물리적 매장으로 되돌아갈 것으로 보인다. 특히 레스토랑과 카페 등은 고객이 안전하다고 느껴지면 원래대로 환원될 것이다. 그러나 그렇다고 펜더믹 이전 수준으로 100% 완벽하게 되돌아갈 것으로 보이진 않는다. 너무도 많은 사람이 이미 온라인 쇼핑의 편리성에 익숙해졌기 때문이다.

 

더구나 리테일 매출은 미국 연방정부의 다양한 소득지원 프로그램이 만기가 되면서 다시 하락하고 있다. 그동안 소비자 지출은 이들 프로그램의 지원금을 받아왔다. 실업률은 여전히 역사적인 수준으로 높고, 수백만 명의 임시직 근로자들은 심각한 소득 감소를 겪고 있다. 2020년 여름부터는 전반적인 리테일 판매가 그나마 회복되고 있지만, 정부의 추가적인 지원이 없다면 지속하기는 어렵다. 어떤 경우가 되든 물리적 매장의 전반적인 매출수준은 여전히 코로나 이전으로 회복은 힘들어 보인다.

 

미국도 한국과 마찬가지로 헤아릴 수 없는 만큼 많은 영세상인의 생존이 힘들어 보인다. 쇼핑몰과 파워센터를 제외한 리테일 분야는 가족이 운영하는 점포들(mom and pop stores)이다. 전형적으로 자본이 부족한 이들 영세상인은 매출이 크게 줄면서 생존하기가 힘들다. 이들 대부분은 연방정부의 펜데믹 지원 프로그램을 타진할 자격조차도 안 된다. 직원들 급여와 납품대금을 지급할 충분한 재원도 없다. 이들 비즈니스가 조만간 이전 수준으로 회복된다는 믿을 만한 전망이 없는 가운데, 임시 폐업한 엄청난 숫자의 영세상인들은 영원한 폐업으로 가고 있다.

 

부동산 오너들은 엄청나게 비어있는 리테일 공간을 그대로 둘 수밖에 없는 운며이 되고 있다. 최종적인 폐점률이 얼마나 될지는 알 수 없지만, 아마도 20%는 훌쩍 넘어갈 것으로 추정된다. 주요 체인점 본사들이 폐점과 파산을 선언하고 있는 가운데, 미국 전역에 걸쳐 1억 평이 넘는 매장이 토지주에게 다시 귀속되고 있다. 이미 1천만 평이 넘는 매장이 비어있는 상태에서 이보다 10배가 넘는 빈 점포가 귀환하고 있다.

 

고통도 불평등하게 확산하고 있다. 뜨겁거나 아니면 차가워지는 리테일 전경이 확대되는 것이다. 그렇다고 최강 브랜드 회사의 매출은 더 나아지냐 하면 그렇지도 않다. 그리고 지금 잘 나가는 소수의 최고 쇼핑센터에서도 임대료와 입점률 수준은 결코 더 높아지지 않고 있다. 물론 최소한 펜데믹이 끝날 때까지는 그렇다는 얘기다. 펜데믹으로 인한 경기침체로 인해, 미국 전역에 걸쳐 임대료 재조정과 공실률 상승은 불가피하다. 그러나 톱 브랜드는 지금보다 저렴한 임대료와 출점 입지를 업그레이드하는 기회로 활용하고 있다. 반면, 프리미엄급 쇼핑몰도 지금 비어있는 공간을 활용하여 테난트 업그레이드를 해나가고 있다.

 

한편, 운영이 어려운 쇼핑센터는 일부 공간을 기존과는 다른 보충적 용도로 전환하여 활기를 찾으려고 노력하고 있다. 오래되어 경쟁력이 없거나 죽어가는 쇼핑센터는 배송센터나 물리적 매장과 온라인을 겸직하는 리테일 시설로 전환하고 있다. 아예 토지를 주택이나 다른 용도로 전환을 하는 경우도 많다.

 

물론 일부 지역사회는 동네 모임 장소가 사라지면서, 물류 차량이 늘어나는 부담이 생기고, 용도전환에 따른 판매세 수입 감소 등을 이유로 반대할 수도 있다. 그리고 쇼핑센터 내에 여전히 운영 중인 점포가 있는 경우에는 기존 임대계약을 준수해야 하는 조건 등 때문에 용도전환 기회가 제한되기도 한다.

 

변화는 기회를 낳는다.”라는 오래된 격언은 상황에 따라 맞기도 하고 안 맞기도 하고 그런 것 같다.

 

 6036021c08b99f6a0a48ef07a2a76ffb_1611629 

 

2. 미국 소매 부동산 위기와 공간 수요의 변화

 

1) 미국의 코로나19와 소비경향

 

코로나19와 미국의 언택트 소비

 

코로나19 발병 이후 몇 개월간 전자상거래 사이트는 사상 최대 수익을 올렸다. 최악의 경기 위축에도 아마존은 전년 동기보다 2배 증가한 52억 달러를 기록(20202월 기준)했다. 온라인 쇼핑은 책과 음악 등 미디어 및 엔터테인먼트 분야에서 좋은 성과를 거두면서 기반을 다진 후, 반품 서비스 등 편리성을 높이면서, 의류 가구 식품 등으로 확대해나갔다. 코로나로 인한 봉쇄는 전자상거래의 진화를 가속화시켰고, 20202분기 전체 소매 대비 전자상거래 점유율은 16.1%까지 상승(Victor Calanog et al. 2020c)했다.

 

전자상거래는 모든 종류의 유통매장에 영향을 미치고 있으며 식료품 판매까지 확장하여, 전체 식료품 판매액의 8%를 차지하는 등 대형 식료품점에도 영향을 주고 있다. 온라인 소비의 점유율은 전체 소매업 중 1% 미만(200)에서 11.4%(2019년 말)로 증가하는 등 상업시장 변화를 이끌어 왔다(Victor Calanog et al. 2020c). 닐슨에 따르면 2019년 미국 식료품의 온라인 판매는 4%에 불과했으나, 라쿠텐 인텔리전스의 데이터에 의하면 전년 동기와 비교하여 3월 중순까지 식료품 전체 온라인 주문량은 210.1% 증가하였다.

 

 6036021c08b99f6a0a48ef07a2a76ffb_1611629 

 

코로나로 인해 근본적으로 상품을 운송하고 사고파는 방식에서 변화가 생기고 있다. 사회적 거리 두기로 인해 운송 회사는 기술 경쟁력이 중요해졌으며, 전국의 많은 곳에서 당일 배송시스템을 구축하고 있다. 인터넷에서 카드번호를 입력하거나 팝업창 등 불편한 점들이 모바일에서 앱과 모바일 지갑으로 해결되면서 모바일 거래는 디지털 매출의 2%에서 20%대로 성장했다. 하지만 미국은 아직 건물 내 배송 물품을 위한 공간 마련과 신선도 유지 기술, 배달료 문제 등 해결해야 할 과제가 많다.

 

 6036021c08b99f6a0a48ef07a2a76ffb_1611629 

 

미국 소매업의 위기

 

미국 상무부는 20203월 식당과 상점, 온라인 판매를 포함한 총 소매 매출액이 전월 대비 -8.7% 감소했다고 발표했다. 이는 데이터를 분석한 이래로 가장 큰 감소다. 다만, 코로나19 이후 음식점을 제외한 소매업의 연간 매출성장률은 3.8% 수준으로 가장 크게 하락한 12.8%(20093)보단 양호한 수준이다. 20203~4월까지 미국의 소매업 매출액은 16.4% 감소했으며, 소매시장이 회복하기까지 36개월이 걸릴 것으로 보고 있다. CWCapital 구제요청 중 코로나로 인한 구제요청은 소매업(34,1%), 숙박업(3.2%), 다세대(10.3%), 오피스(8.7%) 순이다(Daniel Warcholak et al. 2020b).

 

6036021c08b99f6a0a48ef07a2a76ffb_1611629
  

하버드 경제학과 교수 에드워드 글레이저는 4~6개월간 영업위기가 계속된다면 그것은 소매시장의 재앙이 될 것이라고 보고 있다. 미국 경제학자팀 조사결과 영세 자영업자 2/3는 영업위기가 1달간 지속될 경우 버틸 수 있다고 응답했으나 4개월일 경우 살아남겠다는 응답은 3분의 1에 불과했다. 릭 스타인(도시계획가 겸 Urban Decision Group. http://urbandecisiongroup.com 설립자)에 따르면 지난 5년간 3만 개 점포가 문을 닫았으나, 2020년이 된 지 몇 달 만에 2천 개 점포가 문을 닫았고, 추가로 15천 개 점포가 문을 닫을 것으로 예상했다.

 

소매업종별로 보면, 코로나19 발병 이후 의류매장은 매출이 절반 넘게 감소하는 등 큰 타격을 받았으며, 자동차와 관련 부품 지출은 25% 이상 감소(20203월 기준)했다(The New York Times. 2020.31). 20204월 총 소비 매출액은 점포 폐쇄와 소비위축으로 줄어들었으나, 같은 기간 동안 비점포 매출액은 20.5% 증가하여 총 매출액에서 전자상거래 비중은 더욱 높아지고 있다.

 

6036021c08b99f6a0a48ef07a2a76ffb_1611629
 

2) 미국 소매공간 수요 변화

 

세계금융위기와 코로나19

 

소비심리를 예측하는 데 있어 코로나와 비교하기 좋은 사례는 자연재해나 9.11테러가 아닌 2008년 세계금융위기 사태다. 자연재해와 코로나19 모두 소비위축 심리가 작용하고 생필품 외 소비 활동이 어렵다는 점은 같지만, 코로나는 물리적인 공급망 변화가 일어나지 않았다는 것이 다르다. 코로나19 9.11테러처럼 특정 영역과 인구에 해당하는 국소적인 충격이 아니라 전 세계에 영향을 미친 사건으로 2008년 세계금융위기가 가장 비슷한 사례로 볼 수 있다.

 

코로나가 이전의 경기침체와 다른 점은 2008년 금융위기 때 수개월에 걸쳐 단기적으로 진행된 경기침체가 코로나 발병 이후에는 훨씬 빠른 속도로 진행되고 있다. 미국 경제분석국의 2020년 예상 GDP 감소 추정치는 연 32.9%로 종전 최대 감소세인 10%(1958)3배가 넘는 하락률이며, 실업률도 2008~2010년의 2에 달한다(Daniel Warcholak et al. 2020b).

 

6036021c08b99f6a0a48ef07a2a76ffb_1611629
  

미국 상업용 부동산 수요 변화

 

미국 내 다양한 기관에서 소매업 임대료에 대한 2020년 전망은 2008년 금융위기 당시 소매 임대료 감소 수치의 2배 정도로 보고 있다. 코스타 그룹은 2020년 연간 소매업 임대료가 13.0% 감소할 것으로 전망했으며, 일반소매업은 13.3% 식료품과 쇼핑센터는 12.6% 감소할 것으로 전망하고 있다. CBRE2020년 하반기까지 근린생활센터, 주민센터, 스트릿 쇼핑몰 등 평균 임대료가 8.5% 감소할 것으로 전망했다(2008년에는 임대료 5.0% 하락).(National Real Estate Investor. 2020)

무디스 부동산 분석은 2020년 한 해 동안 주거용 6.9%, 산업용 -8.8%, 사무용 17.2%, 소매용 -19.2%, 숙박용 -20.5% 부동산 가치가 하락할 것으로 전망(Daniel Warcholak et al. 2020b)했다. 주거, 사무, 소매용 부동산은 프로젝트의 지연이나 취소 등으로 공급이 줄고, 산업용 부동산은 40ft²이상 공간을 창출할 것으로 보았다(Victor Calanog et al. 2020c).

 

6036021c08b99f6a0a48ef07a2a76ffb_1611629

 

6036021c08b99f6a0a48ef07a2a76ffb_1611629
 

새크라멘토(Sacramento) 지역의 금융위기와 코로나19 사례

 

캘리포니아 새크라멘토 지역은 2008년 금융위기 때 회복하기까지 오래 걸린 지역 중 하나로 코로나19 발병 이후 공실률이 가장 클 거로 예상된다(Victor Calanog et al. 2020b). 새크라멘토는 과거 소매공간의 공급이 많았으나 수요도 많아 20054.3%까지 공실률이 감소했다. 그러나 금융위기로 인해 수요가 줄면서 공실률이 12.8%까지 치솟았다. 2009년 실질 임대료는 7.4% 감소, 금융위기 이후 5년간 계속 하락하다가 안정되었다.

 

새크라멘토의 2021년까지 공실률은 2020년 현황을 감안할 때 14.6%까지 기록상 최고치로 전망된다. 새크라멘토는 2001~2007년까지 500ft² 소매점을 공급했으나, 2013~2019년 사이에는 기존보다 20% 미만으로 공급하여 공급과잉을 줄일 수 있었다. 새크라멘토의 실질임대료는 2007~2012년까지 15% 감소했으나, 2020년에는 공급과잉이 줄어 실질 임대료는 10% 정도 감소할 것으로 예상된다.

 

금융위기에는 소매공간의 과잉공급과 온라인 거래 증가로 부동산 침체 극복이 어려웠다. 코로나 발병 이후에는 온라인 주문과 배송이 늘면서 물리적 소매공간이 타격을 받고 있다. 금융위기에는 소매업 부동산에 대한 수요가 1.8%(2009), 0.7%(2010) 감소, 임대료가 3.5%(2009), 1.4%(2010) 감소했다. 코로나 슬럼프가 장기화되면서 소매업 부동산의 수요가 2.7%(2020), 1.2%(2021) 감소, 임대료가 4.4%(2020), 2.0%(2021) 감소할 것으로 전망된다.

 

 6036021c08b99f6a0a48ef07a2a76ffb_1611629 

 

미국 소매공간의 과잉공급

 

국가별 1인당 소매공간을 비교하면 미국은 1인당 24ft²의 소매공간과 1인당 연간 14,614달러 매출로 1를 달리고 있다(The DIRT. 2020. The Pandemic Is Acelerating the Shift to E-Commerce. May 19). 코웬 앤 컴퍼니 연구에 따르면 미국의 쇼핑몰 수는 1970~2015년 사이 인구보다 2배 이상 빠르게 증가했으며, 미국의 1인당 쇼핑공간이 캐나다보다 40% 많고, 영국의 5, 독일의 10배 수준이다. 하지만 미국의 매장 내 소매판매는 2000년대 초부터 감소하여 현재 판매량은 평방피트당 325달러에도 미치지 못하고 있으며, 코로나로 이러한 판매 감소는 가속되었다.

 

6036021c08b99f6a0a48ef07a2a76ffb_1611629
  

최근 점포 폐쇄는 유행병 때문이지만 근본적인 문제는 "미국 소매업의 과잉 건설"이며, 소매점의 약 60~70%가 문을 닫았다고 추산할 때 매출 손실액은 1조 달러에 이른다(The DIRT. 2020. The Pandemic Is Acelerating the Shift to E-Commerce. May 19). 스타인은 4가지 종류 오프라인 상점(스트립 몰, 근린 센터, 커뮤니티 센터, 쇼핑몰)이 총 62ft²의 소매공간과 연간 2조 달러의 수익을 창출한다고 보았다. 매출 3천억 달러를 차지하는 스트립몰이 7만 개, 7,500억 달러를 차지하는 근린센터 32천 개, 매출 6,200억 달러를 창출하는 커뮤니티센터 1만개, "급격한 축소"를 보이고 있는 1,200개의 쇼핑몰이 소매판매에서 3,250억 달러를 차지할 것으로 예상한다.

 

향후 오프라인 소매공간은 기성세대 소비자와 신세대 소비자의 소비문화 차이를 고려한 공간 창출이 필요하다(Forbes. 2020. Why So Many Stores Are Closing Now. April 7). 오프라인 소매공간이 문을 닫거나 변화하는 이유는 베이비붐 세대 소비자와 MZ 세대 소비자의 소비문화가 바뀌고 있기 때문이다. 오프라인 상점은 온라인 상점에 대응하여 매장 내 다양한 경험을 하고, 쇼핑공간에서 즐거움을 찾도록 해야 하며, 소비 공간은 이를 반영할 수 있어야 한다.

 

6036021c08b99f6a0a48ef07a2a76ffb_1611629
 

3) 미국 소매공간 활용방안

 

소비방식 변화에 따른 부동산 수요변화

 

오프라인 소매점에서 온라인 쇼핑몰로 옮겨오면서 상품을 저장하고, 분류하기 위한 창고공간 수요가 늘어나면서 물류·유통 부동산의 수요가 늘어나고 있다. 오프라인에서 온라인 판매로 옮겨올 경우, 비슷한 수익을 내기 위해선 물류·유통 부동산의 창고 면적이 약 3배가 필요하다고 추산하고 있다(Victor Calanog et al. 2020a). 소매업과 물류·유통 부동산이 1:1 전환은 아니겠지만 소매업의 온라인 소비로 인한 변화가 물류·유통 부동산에 영향을 주고 있다. 2015~2019년까지 55천만ft²가 넘는 창고와 유통공간을 새로 지었으나, 2017년 공실률은 오히려 11%에서 9%까지 감소했다.

 

오프라인 소매점의 경우 상품이 이동하고, 진열되어 있는 동안 물류·유통 부동산에 대한 수요가 줄어든다. 그러기에 온라인 소매업으로의 전환은 물류·유통 부동산에 대한 수요가 2

증가한다고 볼 수 있다(Victor Calanog et al. 2020a). 원래 3배이지만, 오프라인에서 온라인으로 옮기는 업체 공실률로 1배 상쇄한다고 본다. 예를 들어 10억 달러 수익을 내기 위해서 오프라인 소매상은 약 35~40ft²의 창고/유통공간이 필요하지만, 전자상거래 소매상의 경우 약 120ft²가 필요하다. 일반적으로 재고를 적재하기 위한 공간 외에도 B2B 혹은 B2C를 위한 대규모 공간이 필요하다. 품목에 제한을 받지 않는 온라인 특성상 오프라인보다 다양한 제품을 비축하고, 반품 및 재입고를 위한 공간 등이 필요하기 때문에 더 많은 공간이 필요하다.

 

수요변화에 따른 공간의 용도전환

 

20208월 초 사이먼 프라퍼티 그룹은 소매공간 일부를 물류·유통센터의 용도로 변경할 목적으로 아마존과 협의 중이라는 소식이 전해있다(Victor Calanog et al. 2020c). 일반적으로 부동산은 불변성을 특징으로 고정자산으로 분류되어 왔으며, 특히 상업용 부동산의 경우 철거 시 많은 비용과 복잡한 설계로 인해 용도 변경이 쉽지 않았다. 상업공간의 완전한 해체는 ft²4~8달러의 비용이 들며, 이후 건축비도 들기 때문에 창고·유통 공간 임대료(20202분기 기준 5.68 달러)에 비해 비싸 변경이 쉽지 않다. 하지만 소매공간이 평균 15ft² 이상부터 75ft² 정도의 대규모이거나 고속도로 IC 근처에 위치하여 배송이 용이한 경우 물류·유통공간으로 용도 변경을 고려해볼 수 있다.

 

4) 시사점

 

오프라인에서 온라인 전환으로 인한 소매공간의 수요 감소

 

온라인 판매에 대한 수요 증가와 격리로 인한 폐쇄 등 오프라인 매장 외 판매 채널의 다각화 필요성이 높아지면서 소매공간의 수요가 감소하고 있다. 과거 금융위기에는 소비심리 위축으로 소비불황이 장기화되었으나, 코로나19는 격리로 인한 소비 단절이기 때문에 온라인 판매를 통해 소비를 지속할 수 있다. 코로나19는 세계 금융위기에 비해 경제위기가 심각하지만, 다양한 소비채널을 통한 소비가 대중화될 경우 소비불황 회복은 더 빠를 것으로 전망된다.

 

무디스 부동산 분석에 따르면 코로나 발병 이전 몇 년간 미국 소매용 부동산의 공급량이 많지 않아 코로나로 공실률이 높아도 실질 임대료 하락은 크지 않을 것으로 예상한다. 2008년 금융위기 때는 소매용 부동산의 공급과잉으로 공실률은 높아지고, 실질임대료도 크게 하락했었다.

 

과거와는 다른 소매공간 설계방식 필요

 

온라인 배송이 증가하면서 사람들은 오프라인 소매공간에서 더 의미 있고 사교적인 쇼핑 경험을 제공하는 체험형 소비를 갈망하게 될 것으로 보인다. 점포에서의 머무는 시간이 40분에서 2분으로 줄어들 수 있으며, 이는 상품을 수령하거나 반품을 하기 위한 시간이 될 것이다. 앞으로의 소매공간은 소매를 위한 허브가 유연해지고, 픽업을 위한 방문 외 더 많은 소비자가 방문하고, 머무를 수 있도록 지금과는 다르게 공간이 설계되어야 할 것이다.

 

9.11 사태가 여행업의 지속적인 변화를 가져온 것처럼 코로나19는 소매업의 지속적인 변화를 가져올 것이다. 코로나19는 온라인으로 구매할 수 있는 소비 항목의 다양화나 배송시스템 구축 등 미국의 전자상거래 수준을 한 단계 높이는 계기가 된다. 타겟이나 월마트와 같이 전자상거래를 성공적으로 활용하는 상점들은 다른 상점들이 따라야 할 새로운 모델이 될 것 이다.

 

대규모 소매점을 물류·유통공간으로 활용

 

아마존과 사이먼 프라퍼티 그룹 사례처럼 온라인 상거래 업체가 대규모 쇼핑몰 공간을 매입하여 물류·유통공간으로 활용하는 방안도 나올 것으로 보인다. 고속도로와 가까운 대형규모의 소매점은 물류·유통공간으로 활용이 가능하다. 오프라인 소매점에서 온라인 소매점으로 옮겨가면서 소매용 부동산의 수요는 줄었지만, 이로 인한 물류·유통 공간의 수요는 3배 증가하고 있다.

[지식정보] 아시아 태평양 주요 22개 도시 2021 도시부동산 투자 전망

댓글 0 | 조회 25
세계적인 도시부동산 연구단체인 ULI는 아시아 태평양 22개 도시에 대해 매년 이머징 트렌드를 조사(Emerging Trends survey)하고 그 결과를 발표하고 있다. 201… 더보기

[지식정보] 네덜란드 농식품 산업과 푸드밸리 개발 사례

댓글 0 | 조회 24
네덜란드는 세계 2위 농식품 수출국으로서, 전 세계 농산물 수출 비중의 7%를 차지한다. 네덜란드 정부 차원에서 식품 클러스터를 조성해 세계 1위 농업 대학 바헤닝언 대학과 R&a… 더보기

[지식정보] 푸드테크 톱5 글로벌 스타트업 허브

댓글 0 | 조회 36
Food Tech는 식품의 생산 또는 유통을 개선하기 위해 기술 사용을 탐색하는 다양한 솔루션을 포괄하는 용어다. 푸드테크 스타트업은 기후 스마트 농업(climate-smart f… 더보기

[칼럼] 호텔은 ‘변신’ 중…다기능 공간으로 ‘진화’

댓글 0 | 조회 37
호텔업은 국제 관광이 중단되면서 최악의 타격을 입고 있다. 유엔(UN) 데이터에 따르면 작년 상반기에 아시아ㆍ태평양지역의 방문객 수는 전년 같은 기간에 비해 72%나 줄었다. 호텔… 더보기

[지식정보] K푸드 테크 도약을 위해

댓글 0 | 조회 56
글로벌 푸드테크 시장은 수년 내로 300조 원을 넘어설 것으로 전망된다. 국내 푸드테크는 대체단백질이나 인공지능(AI), 사물인터넷(IoT) 등 핵심 기술력에서 아직 갈 길이 멀고… 더보기

[지식정보] 슈퍼마켓과 편의점 2020년 결산 및 2021년 전망

댓글 0 | 조회 133
2020년 유통업계에선 코로나19로 근거리 소비가 주를 이루었다. 슈퍼마켓과 편의점은 두 업계 모두 식품이나 생활용품을 취급하는 근거리 잡화점이다. 그러나 일정한 매출 상승세를 보… 더보기

[지식정보] 푸드테크가 언택트 소비 주도

댓글 0 | 조회 105
푸드테크는 비대면 소비를 주도하고 있다. 로봇 활용이 대표적이다. 코로나로 인해 언택트 트렌드와 사회적 거리 두기가 확산하면서 제조·서빙·배달에서까지 사람이 아닌 로봇이 핵심 역할… 더보기

[칼럼] 웰빙건물, 이제 선택이 아닌 필수

댓글 0 | 조회 69
도시부동산에서 환경, 사회 및 투명경영을 뜻하는 ESG(Environmental, Social, and Governance) 실천이 지금 중요한 때다.최근 코로나로 인한 불안을 줄… 더보기

[지식정보] 푸드테크와 代替肉

댓글 0 | 조회 97
푸드테크는 코로나19 이후 식량난과 식량안보 이슈 속에서 새롭게 떠오르고 있다. 건강의 중요성이 커지는 상황에서 면역력을 키우기 위해선 양질의 식품을 섭취해야 하는 문제가 중요하다… 더보기

[칼럼] ‘언택트 시대’ 더 주목받는 ‘대도시 물류센터’

댓글 0 | 조회 76
물류 부동산은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 이전부터 온라인 쇼핑 활성화로 급성장하고 있었다. 코로나19 상황의 장기화로 일명 ‘언택트’ 비대면 소비가 가세하면서 그… 더보기

[지식정보] 대형마트 2020년 결산 및 2021년 전망

댓글 0 | 조회 155
2020년은 코로나19로 인해 대면은 비대면으로, 오프라인 쇼핑보다는 온라인 쇼핑을 찾는 소비자가 급격히 늘었다. 또한 신종 코로나 바이러스의 창궐로 소비자의 외부활동 위축, 규제… 더보기

[칼럼] 푸드테크 도시부동산이 떠오르고 있다

댓글 0 | 조회 93
푸드테크란 음식(Food)과 기술(Technology)을 융합한 개념이다. 현재 식품산업의 쟁점은 식량안보를 해결하는 대체식품, 비대면 소비 트렌드, 식품안전, 면역력과 영양균형 … 더보기

[지식정보] 푸드테크 산업

댓글 0 | 조회 133
푸드테크는 식품산업 신성장동력이다. 푸드테크란 음식(Food)과 기술(Technology)의 융합으로, 식품산업에 바이오기술이나 인공지능(AI) 등의 혁신기술을 접목한 것을 말한다… 더보기

[칼럼] 도시계획 용도 풀어 주거난 해결하는 미국

댓글 0 | 조회 77
미국도 주택문제가 심각하다. 특히 뉴욕, 샌프란시스코 같은 주요 국제관문 도시에서 더욱 악화돼 있으며 서울과 사정이 비슷하다. 미국의 상황과 대응책 사례를 ULI가 최근 발표한 2… 더보기

[지식정보] 미국의 적절한 가격 주택 위기 극복은 공급과 월세 지원이다

댓글 0 | 조회 98
ULI가 최근 발표한 이머징 트렌드 자료를 보면, 미국은 절절한 가격의 주택 공급과 울세 체납자들이 퇴거를 당하지 않도록 하는 정책을 전개하고 있다. ①미국도 한국과 마찬가지로 전… 더보기