[지식정보] 코로나로 인한 미국 도시와 교외 지역 변화
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미국 도시들은 지난 10년간 르네상스 시대를 겪었다. 하지만 향후 5~10년간은 성장세가 완만해질 것으로 보인다. 코로나 19에 대한 회복력은 저밀도 교외 지역, 더 크고 더 많은 적절한 가격의 주택 등을 선호하는 방향으로 가고 있기 때문이다. 더구나, 중심 도시들(central cities)은 코로나로 야기된 세수 부족 문제가 비교적 심각해지고 있다. 도시인구의 교외 이동으로 세수가 줄어들고 있기 때문이다. 도시는 코로나 확산방지를 위해 규제 정책을 펴고 있다. 식당 내 식사보다는 Take-Out으로 노상에서 음식을 먹게 하거나, 차량진입을 못 하게 하는 공공장소를 많이 지정하는 등 창의적 솔루션 규제정책을 펴고 있다. 도시는 교외 지역에서 폭넓게 이용할 수 있는 어메니티를 많이 반영하려고 노력하고 있다. 지난 수십 년간 도시는 공원과 녹지공간, 저비용 주택과 학교 품질, 혁신 등의 가치를 꾸준히 개선해왔다. 여기에 더하여 도시는 교외 지역에서 폭넓게 이용할 수 있는 어메니티를 제공하고 있다. 교외 지역도 도시 어메니티를 제공하는 입지가 친숙해지고 있다. 교외 입지는 중심 도시의 트렌드를 반영할수록 교외의 장점이 증가한다. 교외 중심지에 금융 문화 행정기능을 집중화하는 현상이 늘고 있다.
자료: ULI Emerging Trends in Real Estate® 2021 미국 캐나다 지역
Prior to COVID-19, Urban Core Counties in the U.S. Were Gaining Vitality on Key Measures. Pew Research Center, Washington, D.C. July 29, 2020.
William H. Frey, Brookings Metropolitan Policy Program.
델코지식정보
● 미국 도시들은 지난 10년간 르네상스 시대를 겪었다. 하지만 향후 5~10년간은 성장세가 완만해질 것으로 보인다. 코로나 19에 대한 회복력은 저밀도 교외 지역, 더 크고 더 많은 적절한 가격의 주택 등을 선호하는 방향으로 가고 있기 때문이다. 더구나, 중심 도시들(central cities)은 코로나로 야기된 세수 부족 문제가 비교적 심각해지고 있다. 도시인구의 교외 이동으로 세수가 줄어들고 있기 때문이다.
● 도시는 코로나 확산방지를 위해 규제 정책을 펴고 있다. 식당 내 식사보다는 Take-Out으로 노상에서 음식을 먹게 하거나, 차량진입을 못 하게 하는 공공장소를 많이 지정하는 등 창의적 솔루션 규제정책을 펴고 있다.
● 도시는 교외 지역에서 폭넓게 이용할 수 있는 어메니티를 많이 반영하려고 노력하고 있다. 지난 수십 년간 도시는 공원과 녹지공간, 저비용 주택과 학교 품질, 혁신 등의 가치를 꾸준히 개선해왔다. 여기에 더하여 도시는 교외 지역에서 폭넓게 이용할 수 있는 어메니티를 제공하고 있다.
● 교외 지역도 도시 어메니티를 제공하는 입지가 친숙해지고 있다. 교외 입지는 중심 도시의 트렌드를 반영할수록 교외의 장점이 증가한다. 교외 중심지에 금융 문화 행정기능을 집중화하는 현상이 늘고 있다.
미국의 도시 르네상스는 지난 몇십 년 동안 크고 작은 도시에 변화를 일으켰다. 중심 도시 인근 지역과 가까운 교외 지역은 거주와 가정을 일궈나가는 데 매력적인 장소로 꽃을 피웠다. 초기에는 베이비 부머가 주도했지만, X세대와 밀레니얼 세대가 그 뒤를 이어받았다. 이런 장소가 거주지로 관심을 받은 데는 여러 요인이 있다. 주택 소유, 대중교통 개선, 개발이 덜 된 환경을 갈망, 낮은 범죄율 등이 큰 요인이다.
르네상스는 그동안 규모와 역사적인 개발 패턴에 의존하면서, 전국 도시에 걸쳐 다르게 진행되었다. 미국 동부 Columbus(오하이오州)부터 중부 Minneapolis(미네소타州)와 서부 San Diego(캘리포니아 州)에 이르는 도시들이 르네상스 혜택을 입었다. 지난 10년 동안은 이러한 트렌드에 사로잡힌 많은 고용주와 회사들이 교외 오피스 캠퍼스를 떠나 중심 도시로 이전하였다. 이에 대응하여 도시는 조닝을 다시 수정하면서 산업 지역을 복합용도 지역으로 전환하였다. 그러면서 공원과 그린 공간을 개선하고, 자전거와 스쿠터 공유 프로그램을 장려하며, 이런저런 많은 삶의 질을 개선하였다.
2011년 이후 중심 도시(central-city)의 인구성장률은 완만해졌다. 반면 교외 지역의 인구성장률은 더 꾸준한 모습이다. 성장률둔화(slowdown)는 밀레니얼 세대 중에 30대로 접어드는 주도그룹이 가정을 꾸리면서 교외 지역으로 이동하는 현상과 맞물리고 있다. 둔화 현상은 빠르게 성장하는 시장(도시) 혹은 관문 도시에만 국한되는 문제가 아니다. 둔화 현상은 미국 북쪽의 Snow Belt 州와 남부의 Sun Belt 州의 여러 도시에서 모두 나타나고 있다. 전반적인 성장률은 Snow Belt 시장에서 좀 더 낮은 편이다.
중심 도시 인구성장률은 코로나 19의 영향으로 계속 낮게 성장할 것으로 보인다. 코로나 19는 재택근무와 도시 외곽으로의 이동이라는 두 가지 현상을 빠르게 재촉하였다. 이는 교외 지역과 더 작은 도시로의 이동이 계속됨을 의미한다. 이러한 지속적 전환 현상은 재택근무 실험이 성공하면서 더 촉진되고 있다. 파트 타임을 포함하여 재택근무는 도시에 기반을 둔 일자리에서 멀리 떨어져 거주하는 직원들에게 새로운 기회를 제공하고 있다.
밀레니얼 세대는 교외 지역으로의 인구 이동 숫자의 상당 부분을 차지할 것으로 보인다. 그러면서 다른 세대와 합류될 것으로 보인다. 베이비부머와 X세대 근로자들도 탄력적 근무로 혜택을 입고 있다. 이러한 사실들을 볼 때, 은퇴세대는 원래 예상보다 빨리 계획한 은퇴 목적지로 이동을 할 것으로 보인다.
Z세대는 재택근무라는 좋은 기회가 있음에도, 오히려 도시를 선호하는 이전 세대를 답습할 것으로 보인다. 도시는 교외와는 달리 활기와 자극, 좀 더 그린 친화적인 라이프스타일(승용차 이용 축소 등), 흥미 있는 기회 등이 있기 때문이다. 도시 생활은 넓은 범위의 좋은 통근 옵션 수단(걷기, 스쿠터, 자전거, 환승 교통, 탑승공유 등)을 제공한다. 출퇴근이 아닌 한가로운 시간에도 교통수단은 제공된다. 그러나 미국의 Z세대는 6700만 명으로, 이전 세대인 밀레니얼 세대 7200만 명보다 인구 규모가 작다. 그래서 중심 도시에서의 부동산 수요는 완만하다. Z세대는 그들 내에서도 원하는 거주 장소와 형태가 다르고, 재택근무의 어메니티(홈오피스) 니즈도 다양하다. 한 세대로부터 다른 세대로의 전환 과정이 일괄적으로 똑같이 대체가 안 되고 있다.
도시가 할 수 있는 것은?
인구특성 변화와 코로나로 유발된 새로운 행태로 인해, 향후 10년 넘게 교외 시장이 선호되는 쪽으로 갈 수도 있다. 그러나 인구가 유출되는 도시도 자신의 세금 기반이 잠식되도록 가만있지는 않을 것이다. 많은 도시(일부 교외 도시)가 코로나로 인해 레스토랑 안에서 식사하는 것을 금지하고, 대신 인도나 식당 외부공간에서 먹도록 유도하고 있다.
교통이 붐비지 않는 도시는 자전거와 보행자를 위한 새로운 도로를 확장하거나 신설하고 있다. 일부 경우에는 자전거와 걷기가 현재 대중교통을 대체하는 수단이 되면서, 도시 내 도로가 효율적으로 잘 사용되고 있다. 뉴욕시는 최근에 레스토랑이 도로, 인도, 공공공간을 영구적으로 사용하는 프로그램을 만들었다. 많은 다른 도시들이 뉴욕시의 식당과 오픈 스페이스 활용프로그램을 답습하고 있다.
코로나로 인해 도시는 인센티브를 제공하면서, 자신들이 보유한 모든 공공공간의 이미지를 실질적으로 再이미지(reimagine) 하고 있다. 민간 부동산 회사들도 공공의 공간인 도로, 인도, 오픈 스페이스 등을 지금 다시 생각(rethink)하고 있다. 아파트 건물도 하역공간을 별도로 확보하여 인도를 하역공간으로 사용해서는 안 된다. 도로/인도에 자전거 보관대를 두는 것도 다시 생각해야 한다. 인도는 과부담이 늘어나면서 좁아지고 있다. 모든 리테일 공간을 다시 생각하고 다시 조닝할 필요가 있다. 많은 것들에 적절성이 반영되도록 고민해야 한다.
도시는 새롭고 더 나은 오픈 공간(open space)을 제공하는데 더욱 창의적이어야 한다. 교량이나 다른 인프라를 재창조(리모델링)하거나 다시 짓는데 지출되는 금액 중에서 일부는 오픈 공간을 개선/신설하는 데에도 투자되어야 한다. 그래야 교량과 인프라를 원상태로 회복하면서 오픈 공간(계단, 전망대)을 확보할 수 있다. 미국에서 1950년대와 1960년대 지은 인프라는 지금 완벽하게 再이미지(reimagined)가 진행되면서, 전경과 오픈 공간을 갖춘 인프라로 재탄생되고 있다. 예를 들어 Los Angeles River는 강물을 흘려보내는 순수한 단일 목적으로 프로젝트에서, 지금은 복합 목적(자연, 사람, 건강과 복지, 도시를 관통하는 폭우 빗물 흐름으로부터의 안전 등)으로 활용되고 있다. 이제 인프라가 단일 목적으로 사용되는 시대는 지났다.
교외 지역은 향후 10년간 빛을 발하는 중심 도시가 될 수도 있지만, 중심 도시가 어려워진다고 전망하는 사람들은 없다. 교외 지역의 성장은 인구특성과 코로나로 인해 교외 지역이 선호되면서 교외 지역이 성장하고 있다. 그러나 과거 10년 동안보다는 성장이 완만해지거나 성장이 거의 없는 곳도 있을 수 있다. 동시에 미국의 관문 도시(Boston, Los Angeles, New York City, San Francisco, Washington, D.C. 등)는 여전히 금융, 문화, 기술, 미국 정부와 전 세계 수도기능 등으로 남을 것이다. 작거나 중간 규모의 다운 타운(Des Moines, Knoxville, Greenville, Portland, Maine 등)은 계속해서 생기, 다양성, 적절한 가격의 주택 목적지로 개발될 전망이다. 이들 도시는 교외 생활의 장점 요인들이 있기에 창조적으로 공공의 공간영역을 개선해나가면서, 거주 적합성(livability)도 함께 업그레이드해 나갈 것이다.
교외 입지의 트렌드 중에서 도시 어메니티를 많이 반영하는 흐름은 이제 친숙한 트렌드가 되고 있다. 반면, 우리는 중심 도시에서도 교외의 장점을 많이 반영하는 점이 지금의 트렌드가 되고 있다.
