델코지식정보

[지식정보] 대도시 인구 전출이 뉴노멀

관리자
[회원가입 하시면 원문 PDF파일 다운로드가 가능합니다.]

코로나 19 대유행으로 미국 단독주택 시장의 중요한 트렌드는 "미국의 대규모 이동(Great American Move)"이다. 사람과 기업은 이런저런 방법으로 다른 지역으로 이동하고 있다. 밀도가 높은 도시에서 교외로, 아파트에서 단독주택으로, 그리고 혼자 도시에서 일하다 가족이 있는 집으로 돌아가 함께 사는 현상이 늘고 있다. 미국의 대이동 현상은 단독주택 시장의 붐을 보면 명확히 알 수 있다. 특히 미국에서 부동산 가격대가 높은 대도시에서 이런 현상은 더욱 많다. 뉴욕도 코로나19 여파로 7만 명이 뉴욕에서 빠져나가면서, 소득 340억 달러가 감소했다. 202011일부터 127일까지 357만 명이 뉴욕을 떠났고, 350만 명이 새로 이주해와 인구 7만 명이 순감했다. 특히 맨해튼의 부유층 거주 지역인 트라이베카에서 빠져나간 사람들 소득 평균은 약 14만 달러였다. 하지만 유입된 사람들 소득 평균은 82000달러라고 한다. 고소득층은 맨해튼을 떠나 코네티컷주, 뉴욕주 롱아일랜드, 뉴저지주 알파인 등 외곽 지역으로 빠져나갔다. 영국의 런던도 코로나 19 영향으로 '() 도시화' 현상이 일어나고 있다. 도시 내 임대 주택 거래는 23% 감소했지만, 반대로 도시 외곽 한적한 마을에 위치한 주택 수요는 늘어나고 있다. 독일은 코로나로 이민유입이 줄어들면서 대도시 인구가 감소하고 있다. 일본 도쿄도 코로나로 취업이 어려워지면서 젊은 층이 일부 떠나고 있다. 글로벌 차원에서 대도시의 인구 유출은 코로나로 인한 감염위험, 재택근무 신기술 발달, 세금이 적은 도시로의 이동 등이 큰 원인이다. 이러한 인구 이동은 지금 도시 간 세금 갈등으로 확대되고 있다. 

 

자료: ULI Emerging Trends in Real Estate® 2021 미국 캐나다 지역

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=104&oid=009&aid=0004717832

http://www.newsmaker.or.kr/news/articleView.html?idxno=106476

https://news.joins.com/article/23872965

https://www.hankyung.com/opinion/article/2020121521021

델코지식정보

https://www.delco.co.kr/

http://www.retailon.kr/on/

 

 

 

1. 미국의 대규모 거주 이동 The Great American Move

 

코로나 19 대유행으로 미국 단독주택 시장의 중요한 트렌드는 "미국의 대규모 이동(Great American Move)"이다. 사람과 기업은 이런저런 방법으로 다른 지역으로 이동하고 있다. 밀도가 높은 도시에서 교외로, 아파트에서 단독주택으로, 그리고 혼자 도시에서 일하다 가족이 있는 집으로 돌아가 함께 사는 현상이 늘고 있다. 미국의 대이동 현상은 단독주택 시장의 붐을 보면 명확히 알 수 있다. 특히 미국에서 부동산 가격대가 높은 대도시에서 이런 현상은 더욱 많다.

 

코로나 19 같은 대형 특수상황은 새로운 트렌드를 창조하는 것이 아니라 기존에 진행되던 것을 급속히 가속 시키고 있다. 지금 주택시장 경우도 마찬가지다. 코로나 이전에 발생했던 주택에 의한 이동은 미국에서 지리적, 인구학적, 그리고 소비자들에 의해 이미 진행되던 현상이었지만, 지금은 코로나로 급속히 빨라지고 있다.

 

 8f78e30ee7fedfa7fcf324d81da79ea8_1610417 

 

지리적 이동(Geographic Shifts)

 

코로나 19 위기가 시작된 이후, 주택시장에서 경제적 다양성과 적절한 가격의 주택공급이 양호하게 결합하고 있다. 그러면서 주택시장은 코로나 19로 영향을 받은 산업(레저와 호텔)과는 노출이 덜 되는 성과를 이뤘다. 시간이 흘러가면서 코로나 19에 대한 두려움은 완화될 것이지만, 그래도 다른 영향 요인들은 완화되지 않고 계속해서 남아있을 수도 있다. 그러나 시장(도시) 중에서 최고의 일자리가 증가하고 취득 가능한 가격대의 주택이 있는 지역은 여전히 주택구매자들의 주요 목적지로 선호될 것으로 보인다.

 

코로나 19가 경제에 부정적인 영향을 미쳤음에도 불구하고, 주택시장은 V자형 회복을 경험했다. 이러한 경험은 낮은 이자율, 코로나로 주택의 중요성과 가치가 강화된 점, 코로나 이전부터 주택시장 여건이 강했던 이유 때문이다. 그러면서 억눌렸던 주택 수요를 불러내었다. 미국 시장에서 일부 시장은 코로나 이전에도 미국에서 잘 나가는 곳 중 하나이면서, 국가가 경기 침체로부터 회복되는 과정에서도 역시 잘 나가던 곳들이 되고 있다. 이런 시장들은 이번 코로나로 인해 2개의 카테고리로 구분할 수 있다.

호황 시장(Boom markets).

오스틴, 피닉스, 솔트레이크시티, 탬파 메트로 지역 등은 코로나 영향을 가장 많이 받은 산업과의 노출이 적으면서, 국가의 경제성장과 연관이 있는 적절한 시장이다. 20209John Burns Real Estate Consulting(JBREC) 기관의 조사에 의하면, 이들 시장은 높은 수요와 빠른 가격 상승을 의미하는 "매우 강함" 등급을 받았다.

 

새로운 호황 도시(New boomtowns).

샬롯, 덴버, 달라스, 내슈빌, 포틀랜드, 시애틀 등 6개의 인기 호황 도시는 자신의 몫보다 더 많은 스마트한 젊은 인재들이 몰리고 있다. 이들 시장은 벌써 코로나로 인한 대규모 일자리 감소로부터 회복하고 있다. JBREC는 이들 주택시장의 대부분을 "강함"으로 평가하고 있다.

 

지리적 이동을 살펴보는 다른 방법으로 전입 인구(in-migration)을 살피는 수단인 U-Haul((You 전입의 의미) 통계 방법이 있다. 전입 인구 시장(도시)은 전입 비용이 전출 비용보다 싼 시장을 말한다. 2020년 여름, U-홀 프리미엄은 저렴한 서부(피닉스, 솔트레이크시티, 라스베이거스, 보이즈, 포틀랜드)에서 높았다. 특히 캘리포니아 주택구매자가 급증했다. 이들 주택구매자 중 일부는 영구적으로 재택근무 허가를 받은 이들도 있다.

 

경제력이 좋은 남쪽 지역 역시 이익을 보고 있다. Burns Housing Survey 자료에 의하면, 일반적으로 주택 거래량이 적은 달인 20208월에도 플로리다에서는 주택판매가 94% 순 증가율을 기록했다. 샬롯, 롤리(Raleigh), 애틀랜타도 인구유입으로 혜택을 받았다.

 

 8f78e30ee7fedfa7fcf324d81da79ea8_1610418 

 

인구특성의 전환 Demographic Shifts

 

JBREC는 교외 지역은 노인 인구 증가가 큰 역할을 하면서 성장한다고 수년간에 걸쳐 예측해오고 있다. 2020~2030년 기간 중 미국 인구 증가를 분석한 결과도, 교외 지역 수요가 강하다. 하지만, 젊은 전문직업 그룹과 빈 둥지(empty nesters) 세대의 숫자는 줄어들고 있는 가운데, 이 두 그룹은 도시 생활을 선택할 것으로 보인다. 이는 역사적으로도 의미가 있다.

 

2020~2030년 기간 중의 인구특성 변화를 정리해보자. 젊은 전문가(20~29) 인구는 40만 명 정도가 줄어든다.

가족 형성 연령대(30~49) 인구는 840만 명 증가할 전망이다.

빈 둥지 세대 인구는 403만 명 정도 줄어든다.

은퇴 인구는 1710만 명가량 증가하게 된다.

 

가족 형성 연령대가 대폭 증가하면서 향후 10년간 교외 지역에 대한 수요가 강할 것으로 보인다. 그 전망을 정리해보자.

 

대부분의 최초 주택구매자들은 밀도 있는 아파트 생활을 좋아한다. 사회적 거리 두기 기회는 부족하지만, 이들은 주택을 팔기보다는 온라인으로 보고 구매할 수 있는 상품과 서비스를 포함한 신기술에서 안락함을 추구한다. 20대 중반~30대 중반의 부부 중 1/4은 맞벌이 소득이면서 대학교육을 받은 자들이다. 이들은 최초 주택구매 단계를 건너뛰고, 최초 구매주택을 좀 더 나은 주택으로 구매하여 한다(여전히 학자금 부채가 남아있음에도).

인구가 증가하고 있는 젊은 가족 층은 신규 주택을 업그레이드하는 동기 부여를 받고 있다. 이들은 가구 수 증가의 80% 정도를 차지할 것으로 보인다. 향후 몇 년 동안 교외 주택시장(도시 같은 편의성이 많이 갖춰진)을 선호할 전망이다.

 

미국의 주택공급업체들은 주택을 구매하려는 가족들의 강력한 수요를 지적하고 있다. 이들 가족 층이 누군지 정리해보자.

 

기회가 되면 주택을 구매하길 원하는 층이다.

이들은 지금 자신들이 원하지 않는 거주 여건에 붙잡혀 있다.

자신의 일자리를 곧 잃을 것이라는 두려움은 없다.

주택가격 상승보다 낮은 급여 수준에 더 초점을 두고 있다.

 

은퇴한 주택구매자들은 대개 경기 침체 동안에도 다른 주택구매자 계층보다 주택구매에 신경을 덜 쓴다. 그리고 이들은 국가가 집에서 머물라는 정책 초기 단계부터 이동을 자제하고 있다. 그러나 코로나 펜데믹 기간을 겪으면서, 그리고 2020년 여름 몇 달 동안 주식시장이 호황이 되면서, 이들이 주택구매 시장에 등장했다. 심지어는 더 많은 돈을 지급해가면서 매물로 나오는 주택을 기꺼이 그리고 빠르게 구매하고 있다. 이러한 트렌드는 Coastal Carolinas Naples(Florida)와 같은 지역의 세컨드 주택 구매자들에게도 마찬가지다.

 

소비자 변화 Consumer Shifts

 

20204, JBREC는 앞으로 주택 수요에 영향을 미칠 주요 소비자 변화를 추적하기 시작했다. 코로나 19로 인해 이 추적조사는 가속화되었다. 그 전망을 정리해본다.

 

소비자 변화 중 첫 번째는 건강과 웰빙에 대한 강조다. 건강하고 지속 가능한 생활은 최근 몇 년 동안 주택 건설 및 커뮤니티 디자인에서 가장 빠르게 성장하는 추세 중 하나였다. 더구나 현재의 코로나 19로 인해 이러한 추세는 더욱 가속되고 있다. 특히 주택에서 더욱 강조되고 있다. 주택 수요 부분에서 특히 선호가 증가할 부분은 더 많은 스마트 홈 기술, 싱크대에 대한 더 많은 터치리스 제어, 모션센서 조명 및 음성 명령에 대한 수요다. 새로운 주택은 이 공간이 반영되면서, 기존 주택보다 판매 경쟁에서 분명한 이점을 갖는다. 더구나 새로운 전환으로 야외 공간, 신선한 공기, 열린 공간 및 자연 채광을 가져오는 대형 창문 등을 선호하는 수요가 풍부하다.

 

재택근무와 재택교육은 추가적인 주요 소비자 변화가 될 전망이다. 새로운 주택구매자는 새 주택을 구입할 때 기술에 접근하면서 조용하고 사적인 공간을 찾을 것이기 때문이다. 또한, 부모와 자식 세대가 함께 생활하는 다세대 거주공간은 많은 주택구매자가 선호하는 최전선이 될 것이다. 미국 전국 주택공급업체들의 보고에 의하면, 별도로 거실, 부엌, 개인 출입구 등이 있는 주택 수요가 높아지고 있다. 다세대가 거주하는 공간은 나이가 많은 부모와 성인 자녀들에게는 완벽한 공간이 될 전망이다.

 

지리, 인구특성, 소비자 등의 변화는 향후 10년 넘게 계속해서 주택산업 수요의 모습을 다듬어 나갈 것이다. 코로나 19는 이러한 트렌드의 대부분을 가속화 하면서, 미국 전역에 걸쳐 주택의 중요성을 고취하고 있다.

 

 

2. 뉴욕 거주이동

 

뉴욕 호텔 객실판매율 약 25%까지 하락

 

호텔 데이터 전문업체 STR에 따르면, 202012월 첫째 주 뉴욕시 고급호텔 객실 투숙률은 33.8%. 휴업 중 호텔까지 합하면 점유율은 24.7%까지 내려간다. 영업할수록 적자가 나는 상황은 9개월이 넘었다. 뉴욕 호텔 투숙률은 매년 비수기인 1~2월을 제외하고 90% 수준을 유지한다. 뉴욕시가 호텔을 대폭 거주시설로 변경 계획을 세웠지만, 실현 가능성은 없어 보인다.

 

뉴욕 맨해튼 타임스스퀘어 한복판에 있는 '메리어트 마퀴스 호텔'은 브로드웨이를 끼고 있어 가장 입지가 좋은 호텔이다. 48층 높이에 객실이 1966개나 되는 초대형 호텔이다. 코로나19 이전에는 거의 만실일 정도로 최고 인기 호텔이었지만, 20213월에 직원 850명을 영구 해고한다. 20203월부터 직원 1200명을 무급 휴직하였지만, 어쩔 방도가 없다. 인근에 있는 '힐튼 타임스스퀘어 호텔(객실 478)'2020101일 자로 아예 문을 닫았다. 을 갖춘 인기 호텔이었고, 세계적인 호텔 체인 소속이지만 코로나19 사태 여파를 비켜 갈 수 없었다.

 

뉴욕 인구 7만 명, 소득 340억 달러 감소

 

위치 정보 분석업체 우나캐스트가 휴대폰 위치데이터를 기반하여 분석한 자료에 따르면, 코로나19 여파로 7만 명이 뉴욕에서 빠져나가면서, 소득 340억 달러가 감소했다. 202011일부터 127일까지 357만 명이 뉴욕을 떠났고, 350만 명이 새로 이주해와 인구 7만 명이 순감했다. 특히 맨해튼의 부유층 거주 지역인 트라이베카에서 빠져나간 사람들 소득 평균은 약 14만 달러였다. 하지만 유입된 사람들 소득 평균은 82000달러라고 한다. 고소득층은 맨해튼을 떠나 코네티컷주, 뉴욕주 롱아일랜드, 뉴저지주 알파인 등 외곽 지역으로 빠져나갔다. 엑소더스 숫자는 예상보다 많지는 않지만, 인구 통계학적 변화의 의미는 있다.

 

8f78e30ee7fedfa7fcf324d81da79ea8_1610418
  

인구의 순손실로 과세 수입이 줄어들고 있다. 떠나는 사람은 대부분 고소득자다. 그들의 자녀들도 학교를 옮기면서 학교 등록금 수입도 줄어든다. 더구나 이들이 사업장까지 옮겨버리고 그 자리를 메워지지 않으면 세수는 당연히 줄어든다.

 

뉴욕시나 대도시의 경우, 이들 고소득자와 사업가들이 빠져나가면서 큰 영향을 받을 수 있다. 개인소득세와 부동산세가 줄어들고, 재정과 운영 예산에서 부담이 증가한다. 이는 결과적으로 또 다른 인구 유출로 이어지는 문제가 될 수 있다.

 

또한, 양질의 뉴욕 공립학교 제도에도 문제가 생길 수 있다. 뉴욕 시내의 일부 지역에서 저소득층과 중산층 자녀들이 교육을 통해 뉴욕시민 상위층으로 올라갈 수 있는 계층 사다리 역할을 하는 양질의 프로그램들이 감소하는 결과를 초래할 수 있다.

 

미국 뉴욕 맨해튼 공실률 5.1%, 14년 만 최고

 

코로나19로 인해, 비싼 집값으로 유명한 뉴욕, 로스앤젤레스, 샌프란시스코에서 도시 탈출 현상이 두드러지고 있다. 비즈니스 인사이더에 따르면, 20208월 뉴욕 맨해튼의 공실률은 5.1%까지 치솟았다. 14년 만에 최고 수준이다. 4월부터 상승해 4개월 연속 기록을 경신하고 있다. 맨해튼의 8월 신규 임대 계약 건수는 전달과 비교해 24% 감소했고, 임대료는 전년 같은 달 대비 7.7% 하락했다. 반면 임대아파트 물량은 전달보다 14.5%, 전년 8월보다 3배 증가했다.

맨해튼은 부유층의 사교모임이나 문화 접근성이 뛰어나지만, 지금은 코로나19로 의미가 사라졌다. 세입자들이 비싼 임대료를 주고 작은 아파트에 갇혀 사느니 같은 가격에 넓고 쾌적한 주택에 살겠다며 교외로 떠나고 있다.

뉴욕타임스(NYT)는 코로나19로 뉴욕은 임대료 대란을 우려하고 있다. 실직자가 늘면서 뉴욕 세입자 40%가 임대료를 내지 못할 처지에 놓였다. 세입자의 임대료 체납으로, 집주인 역시 대출금을 갚지 못해 자금난에 빠지는 등 뉴욕 부동산 시장이 큰 위기를 맞을 수 있다. 이에 집주인들은 한 달 치 임대료를 할인하거나 중개수수료를 대신 내주는 등 임차인 달래기에 나서고 있다. 20208월 기준으로 성사된 임대 계약 중 집주인이 이런 혜택을 제공한 거래가 54%에 이른다. 지난 10년 사이 맨해튼에서 가장 높은 수준이다.

 

코로나 19로 뉴욕 인근 외곽 주택시장 활황

 

코로나19로 이미 뉴욕시에서는 작은 엑소더스(mini-exodus)가 발생했다. 미국 도시 외곽의 주택시장은 활황이다. 코로나19를 피하면서 수익률도 올리고, 세금과 금리 인하, 부유층의 주식시장 이득, 정부 구제금융 등의 덕분 때문이다.

 

202010월 초 포브스지 기사에 따르면, 뉴욕시를 떠날 수 있는 사람들은 코로나19로 인해 일시적이지만 뉴욕시를 떠나고 있다. 단독주택 시장도 코로사 사태로 인기가 있다. 밀집 지역인 핵심 대도시들이 시민들로부터 관심이 예전 같지는 않다. 여기에 인종갈등 같은 사회 불안과 대규모 시위도 도시 탈출을 부추기는 모양새다.

 

뉴욕 근교와 다른 대도시 외곽에서 주택 거래량이 최근 증가했다. 주택의 수요공급 현황은 특히 북동부, 플로리다 일부, 북부 캘리포니아 등 거의 모든 곳에서 매도자 위주 시장이 되고 있다.

 

그렇다고 대도시를 떠나는 모든 사람이 멀리 떨어져 지낼 계획은 없어 보인다. 일부는 해변이나 산속에 있는 세컨드 하우스에서 재택근무를 하고 있다. 현금 여유가 있거나 은행대출을 갚은 사람들은 대도시를 벗어나면서 집을 임대하고 있다. 이들은 코로나가 진정되면 다시 예전 집으로 돌아갈 것으로 보인다. 하지만 코로나 19가 진정된 이후에, 뉴욕과 같은 대도시의 경우 얼마나 많은 사람이 다시 도시로 되돌아올 것이냐가 궁금한 관점이 되고 있다.

 

코로나로 인해 뉴욕, 뉴저지, 캘리포니아 등 고가의 부동산 가격을 보이고 있는 주에서 가장 큰 영향을 받았다. 그리고 대도시를 벗어나 이사한 사람들은 플로리다의 나폴리나 테네시 주의 내슈빌 등이 부동산 가격, 세금, 생활비 등에서 낮다는 것을 알게 되었다. 이들 주는 기업 친화적이고 재정 전망이 좋아 세금 인상의 우려가 낮다.

 

 

3. 영국 런던 거주이동

 

영국 텔레그래프에 의하면, 런던도 코로나 19 영향으로 '() 도시화' 현상이 일어나고 있다. 도시 내 임대 주택 거래는 23% 감소했지만, 반대로 도시 외곽 한적한 마을에 위치한 주택 수요는 늘어나고 있다.

런던 시민들은 코로나19로 재택근무가 늘어나자, 안락하고 편하게 일할 수 있는 홈오피스를 원하고 있다. 런던의 복잡하고 답답한 아파트보다 넓고 쾌적한 시골 주택의 인기가 높아지고 있다.

부동산 에이전시 햄튼 인터내셔널(Hamptons International)의 조사 결과에 의하면, 20206월 코로나19 봉쇄령이 완화된 이후 거주지를 옮긴 세입자의 34%는 기존에 살던 집보다 최소 방 한 칸이 늘어난 넓은 집을 선택했다. 추가 임대료는 월평균 149파운드(23만 원), 기존 임대료보다 23%가 더 증가했다고 한다.

런던 교외 부동산 시장은 호황이다. 20201~3월 도시 아파트에서 교외 주택으로 이사한 건수는 전체 임대 거래의 16%에서 5~8월에는 25%를 차지했다. 코로나19 사태 이후 교외로 떠나는 사람들의 주택 확보 경쟁이 이어지고 있다. 녹지 관리비가 늘어나지만, 자연과 어우러진 도시 외곽 주택 수요는 줄지 않고 있다.

임차인들의 교외행이 이어지면서 도심 임대 시장은 얼어붙고 있다. 20208월 공실률은 지난해 같은 기간 대비 34% 증가했다. 빈집은 늘면서 임차인은 줄다 보니 임대료도 3월부터 하락세다.

 

 8f78e30ee7fedfa7fcf324d81da79ea8_1610418 

 

 

4. 코로나재택경제로 도시 재편 분위기

 

20~30대 도쿄 유출

 

도쿄도가 발표한 도쿄 인구(2020111일 기준)1396만 명으로, 지난 51400만 명을 넘어섰던 도쿄 인구가 7월 이후 4개월 연속 감소세다. 13년 만의 인구 감소다. 전출 인구가 늘고 전입 인구가 줄어든 게 원인이다. 10월만 해도 도쿄 전출자 수는 3908명으로 전년 동월에 비해 10.6% 증가했다. 전입자는 28082명으로 전년 동월 대비 3% 감소했다.

 

일본 정부가 노력해왔던 정책 중에 도쿄 인구집중 억제정책이 있다. 아베 신조 전 정부는 지방재생장관을 신설하고 도쿄 인구를 분산시키려 했지만, 도쿄 인구는 늘어났다. 저출산 고령화로 지방에서 인구가 줄어들자, 일본인은 오히려 도쿄를 찾은 것이다. 이 때문에 글로벌 부동산 투자가들은 도쿄를 투자 1순위로 꼽기도 했다. 인구가 줄지 않으면서 투자의 안정성이 담보됐기 때문이다.

 

도쿄 인구가 지금 코로나19로 줄고 있다. 무엇보다 20~30대 젊은이들이 도쿄를 빠져나가고 있다. 코로나로 인해 서비스업이 약해지고, 취업도 예전만큼 원활하지 않은 상황에서 도쿄의 꿈을 포기하는 것이다. 아사히신문 설문조사에선 도쿄 도심의 23구의 36%가 도쿄를 벗어나 생활하고 싶다고 응답했다. 지방 이주 희망자 중에 재택근무 경험자가 특히 두드러진다.

 

미국의 대도시 전출

 

정치전문지 더힐에 따르면, 뉴욕은 팬데믹 상황에서 최소 30만 명의 주민이 떠났고 샌프란시스코에선 9만 개 이상의 주소가 변경됐다. LA, 시카고 등에서도 주민들이 빠져나갔다. 이에 비해 미국 남부의 내슈빌과 라스베이거스, 오스틴, 피닉스 등에선 인구 유입세가 뚜렷하다.

 

주로 재택근무자의 대도시 이탈이 확연하다. 이들은 IT 업종이나 사무직 등 고학력 전문직이 대부분이다. 기술근로자의 2/3가 시애틀이나 뉴욕을 떠날 것이라는 설문조사도 있다. 이들은 미국 경제 성장의 동력이면서 대도시 성장을 일으켰던 주인공이다. 이들이 지금 재택근무 상황에서 세금이 낮고 환경이 좋은 도시로 옮겨가고 있다. 재택근무 경제(WFHE: work-from home economy)시대가 시작됐다는 의미로 볼 수 있다. 은퇴자들의 대도시 탈출도 눈에 띈다.

 

독일 대도시 인구 감소

 

영국 런던과 독일 도시들은 다른 측면에서 인구 감소를 겪고 있다. 2020년 처음으로 인구가 줄어든 독일에선 이민자들의 유입이 뚜렷하게 감소했다. 독일 인구는 8310만 명(202071일 기준)으로 독일 역사상 처음으로 4만 명이 감소했다. 인구통계학자들이 추계한 예측치보다 훨씬 빠르다. 해외 이민자의 유입이 줄었기 때문이었다. 2020년 독일로 들어온 이민자들은 29%나 감소했다. 해외 이주자를 뺀 순이민은 7만 명이 조금 넘어 전년의 절반에도 미치지 못한다다. 베를린, 뮌헨 등에서는 이런 이민자들이 도시의 하부 기능을 담당하고 있다.

 

도시의 집적 효과는 코로나로 다시 분화되는 분위기다

 

코로나19는 도시를 재편하고 도시를 분화하고 있다. 도시는 인간 문명의 발전과 함께 여러 옷으로 갈아입어 왔다. 산업혁명 이후 산업화 시대에선 초고층화로 상징되는 공간 밀집의 대도시가 바통을 이어받았다. 생산 활동을 끌어올리기 위해 자본과 인력 기술이 도시 공간에 집적됐고 일과 주거지가 분리됐다. 도시 집적의 이익은 그만큼의 생산성을 끌어올렸다.

 

하지만 다시 도시의 패러다임이 바뀌어, 도시에도 공간 집적보다 공간 연결성이 더욱 중시되고 있다. 마치 제품에서 기능성보다 연결성이 강조되는 것과 흐름이 비슷하다. 연결성은 업무와 개인 생활이 중첩되는 플랫폼을 제공한다. 이는 코로나와 맞물린 디지털과 클라우드 기술 발전으로 더욱 촉발되고 있다. 그러면서 도시 유입 인구가 줄어들고 거주자들도 도시를 나가려는 사람이 늘고 있다. 글로벌 대도시는 인구 감소가 가파르다. 그러나 중간 수준의 도시들이 부각되는 양상이다.

 

인구 유입유출로 인접 도시 간 세금분쟁

 

이런 가운데 도시와 도시, 지역과 지역 사이에 새로운 세금분쟁이 발생하고 있다. 도시를 꾸려가기 위해서는 세금이 필요하다. 미국 매사추세츠주는 이 주에 속한 기업의 근로자들이 인근 뉴햄프셔주에서 원격근무를 하면 매사추세츠에 주소득세를 내야 한다고 주장한다. 사무실이 문을 닫아도 근무지가 매사추세츠에 있기에, 여기에 주소득세를 내는 게 맞다는 것이다. 뉴햄프셔주는 업무를 뉴햄프셔에서 하는 이상 매사추세츠주 주장이 말도 안 된다며 대법원에 소송을 걸었다. 근로소득세가 없는 뉴햄프셔에는 매사추세츠주의 보스턴에서 근무하는 사람이 많이 거주한다. 재택근무가 늘면서 이들의 세금을 어디에 내느냐가 관건이 된 셈이다. 관련 주들은 이 소송의 결론이 어떻게 날지 주시하고 있다.

 

재정 문제는 코로나가 끝나도 장기화할 가능성이 크다. 뉴욕 예산국은 향후 세금 수입이 90억 달러 감소할 수 있다고 우려한다. 전출자가 많아 세금이 줄어들면 도시 서비스와 치안이 악화하는 악순환에 빠져든다. 이런 재정 문제는 코로나가 끝나도 장기화할 가능성이 크다.

 

상업지 지가 변동

 

상업지가도 큰 변동을 겪는다. 영국 조사회사 옥스퍼드 이코노믹스에 따르면 20203분기 세계 상업용 부동산 가격은 전년 동기 대비 6% 하락했다. 부동산 기획사들은 도심의 수요 감소에 맞춰 사무실을 줄이고 있다. 통계를 보면, 신규 공급된 임대 오피스 면적은 런던에서 전년 동기 대비 59%, 뉴욕에서 66%, 도쿄에서 77% 축소했다. 파이낸셜타임스(FT)는 사무실도 회의실과 사원들이 함께 일할 수 있는 유연한 형태의 공간이 많이 생겨날 것으로 보고 있다.

 

재택근무 여부로 새로운 불평등 발생

 

재택근무가 가능한 직종과 재택근무를 할 수 없는 직종 간의 격차 문제도 있다. 재택근무가 가능한 사람은 기술자와 고학력자가 대부분이다. 산업화 시대의 산업보다 정보화 관련 직종이 많기 때문이다. 디지털 디바이드가 아니라 리모트 워크 디바이드로 구분할 수 있다는 얘기도 나온다.

 

 8f78e30ee7fedfa7fcf324d81da79ea8_1610418 

 

대도시의 이동 시간 거리 단축 움직임

 

많은 대도시가 이 같은 대변화에 준비하고 있다. 파리는 직장과 오락시설에 단시간에 갈 수 있는 15분권 도시 구상을 추진한다. 일하는 젊은이들을 위한 도시 접근성을 높이기 위함이다. 오스트레일리아의 멜버른은 20분 내에 모든 게 해결되는 ‘20분 이웃제도를 만들었다. 캐나다 몬트리올은 재택근무와 기존 사무실을 결합한 하이브리드 형태의 도시를 모색하고 있다. 독일 또한 재택근무를 원활하게 추진할 수 있는 법안을 마련했다.

 

코로나 이후, 다시 도시 회귀 주장

 

도시가 코로나 이후 다시 살아날 것이라는 관측도 많다. 도시는 단지 경제적인 게 아니라 시민을 창조하고 새 산업을 낳는 공간이다. 법과 제도도 도시를 기반으로 생겨난다. 바이러스의 위협을 극복하기 위해 인류는 디지털화를 더욱 추진해 비약적으로 기술 진보를 일궈냈다. 그래서 다시 재창조를 위한 시도가 시작된다고 한다. 한국 대도시도 글로벌 도시 패러다임 변화와 같은 방향으로 움직인다. 코로나 이후 도시는 인구를 유지하면서 꾸려나갈 방도를 준비해야 한다.

 

세금이 도시의 전입 전출 순위 가르고 있다

 

미국에서 최근 인구 전입이 많은 1위 도시는 새크라멘토(캘리포니아). 미국 부동산조사업체 레드핀닷컴이 분기별로 벌이는 유입 인구 조사결과를 보면, 다음으로 오스틴(텍사스), 아스베이거스(네바다), 피닉스(애리조나), 애틀랜타(조지아), 댈러스(텍사스) 내슈빌(테네시), 템파(플로리다), 샬럿(노스캐롤라이나), 마이애미(플로리다) 순으로 인구 전입이 많다. 텍사스, 네바다, 애리조나 모두 개인 소득세가 없는 주다. 새크라멘토는 캘리포니아주 주도이면서도 잘 알려지지 않은 도시다. 하지만 미국에서 살기 좋은 도시 10위 안에 들어있고, 특히 복잡한 대도시에서 사는 사람들이 가장 선호하는 이주 도시이다. 근처에 캘리포니아대 데이비스 분교가 있고 대학병원도 있다. 최초의 대륙횡단 철도가 놓일 만큼 교통의 요충지다. 인구는 새크라멘토시만 50만 명가량 된다.

 

최근 일론 머스크 테슬라 최고경영자(CEO)가 그동안 거주했던 캘리포니아주를 떠나 텍사스 오스틴에 정착하기로 했다. 오라클 또한 오스틴으로 이주했으며 휴렛팩커드도 캘리포니아 새너제이에서 텍사스 휴스턴으로 옮겼다. 캘리포니아는 높은 법인세가 문제가 되었다.

 

20203분기에 인구 유출이 가장 많은 도시는 뉴욕이 1위를 차지했고, 이어 샌프란시스코, LA, 워싱턴 DC, 시카고(일리노이), 덴버(플로리다), 시애틀(워싱턴), 밀워키(위스콘신), 인디에나폴리스(인디애나), 록포드(일리노이) 순으로 나타났다. 이들 대도시는 대부분 높은 소득세율을 적용한다. 뉴욕 거주자의 주소득세 최고세율은 8.82%이며 시에서 가져가는 세금만 평균 3.82%. 골드만삭스 등 금융기업이 뉴욕을 떠나려는 이유가 여기에 있다. 재택근무자들이 이런 대도시를 떠나려는 이유에는 환경도 있지만 높은 세금 부담이 크게 작용하는 이유도 있다.

 

 ​ 

[칼럼] 도시부동산 개선을 통해 코로나 확산을 막을 수…

댓글 0 | 조회 12
빌딩에서의 건강과 안전은 반드시 확보해야 할 명제이자, 코로나를 이기는 결정적·차별적 방법이다. 부동산을 실질적으로 변화시켜 전염병을 막아내는 일은 인류 역사상 최초의 도전이기도 … 더보기

[지식정보] 대졸 청년 실업과 지역균형발전 위해 대학교…

댓글 0 | 조회 13
2009~2019년 기간 10년 동안 우리나라 청년 대졸자 실업률의 OECD 순위가 14위에서 28위로 하락했다. 한국경제연구원이 2020년 12월 초에 발표한 OECD 37개국 … 더보기

[칼럼] 코로나19로 주목받는 미국의 교외 도시

댓글 0 | 조회 22
신종 코로나바이러스감염증(코로나19)은 평범했던 일상을 완전히 다른 것으로 바꿔놓았다. 재택근무와 온라인 수업 등이 정착되면서 도시의 모습도 달라졌다. 도시부동산연구단체인 ULI가… 더보기
Now

현재 [지식정보] 대도시 인구 전출이 뉴노멀

댓글 0 | 조회 39
코로나 19 대유행으로 미국 단독주택 시장의 중요한 트렌드는 "미국의 대규모 이동(Great American Move)"이다. 사람과 기업은 이런저런 방법으로 다른 지역으로 이동하… 더보기

[지식정보] 주요국 재택(원격)근무 현황과 시사점

댓글 0 | 조회 50
주요국 원격근무(Telework) 현황과 시사점을 먼저 정리해본다. 국내 원격근무 준비수준과 운영비율은 보면, 원격근무 준비 정도는 글로벌 평균 수준보다 높다. 하지만 제조업, 도… 더보기

[칼럼] 코로나로 인한 미국 도시인구 이동과 주택시장 …

댓글 0 | 조회 45
코로나로 인해 미국 대도시인구가 인근 교외나 다른 중소도시의 단독주택으로 이동 중이다. 도시부동산 연구단체인 ULI의 최근 자료에 의하면, 인구 이동은 밀도가 높은 도시에서 교외로… 더보기

[지식정보] 미국의 재택(원격)근무 동향

댓글 0 | 조회 66
미국에서는 코로나 19로 인해 재택근무를 해본 결과, 대부분 매니저와 근로자들이 기대했던 것 보다 효과는 그 이상이었다. 새로운 원격 회의(teleconference) 수단과 최신… 더보기

[지식정보] 2020년 3분기 온라인 해외 직판/직구 …

댓글 0 | 조회 98
2020년 3분기 온라인 해외 직판/직구 동향2020년 3/4분기 온라인 해외 직접 판매 및 구매 동향을 보자. 해외직접판매가 1조 6,160억원으로 전년동분기대비 5.9% 증가했… 더보기

[지식정보] 코로나 19 영향 20년 3분기 온라인쇼핑…

댓글 0 | 조회 113
코로나 19 영향으로 온라인 거래 비중이 급격히 오르고 있다. 2020년 3/4분기 온라인쇼핑 거래액은 전년동분기대비 24.6% 증가한 42조 411억원을 기록했다. 상품군별로는 … 더보기

[지식정보] 주택과 출산율의 관계

댓글 0 | 조회 112
지역 불균형으로 시작된 문제가 주택과 출산율 문제로 이어지고 있다. 지방에는 제대로된 일자리도 없어 젊은 층은 서울이나 그 가까운 것으로 몰린다. 하지만 원하는 일자리와 주택이 구… 더보기

[지식정보] 이민정책 적극적으로 해야 할 때다

댓글 0 | 조회 258
법무부 출입국외국인정책본부의 통계월보에 따르면 2019년 12월 말 현재 체류 외국인은 252만4천656명으로 전년보다 6.6% 늘어났다. 2007년 8월 100만 명, 2016년… 더보기

[칼럼] 대졸 청년 실업과 지역균형발전을 위해서라도 대…

댓글 0 | 조회 125
한국 젊은 층의 교육 수준은 OECD 최고수준이다. 한국경제연구원에 따르면, 한국의 전문대졸 이상 청년(25~34세) 대졸자 비율은 2009~2019년 기간 중 60.6%에서 69… 더보기

[지식정보] 저출산 이야기 3

댓글 0 | 조회 141
신아일보에 연속으로 게재된 ‘김민식 저출산문제연구소장의 저출산 이야기’를 약 3회에 걸쳐 정리해본다. 저출산에 대해 우리가 몰랐던 스토리를 약 17개 핵심 내용으로 정리하였다. 1… 더보기

[칼럼] 주 1~2일 재택근무가 뉴노멀이 되고 있다

댓글 0 | 조회 104
미국은 코로나19 감염자 수가 급증하면서 재택(원격)근무가 늘어나고 있다. 도시부동산 연구기관인 ULI에 의하면, 미국의 많은 회사가 오피스 내 필수 인원을 제외하고 재택근무(Wo… 더보기

[지식정보] 저출산 이야기 2

댓글 0 | 조회 140
신아일보에 연속으로 게재된 ‘김민식 저출산문제연구소장의 저출산 이야기’를 약 3회에 걸쳐 정리해본다. 저출산에 대해 우리가 몰랐던 스토리를 약 17개 핵심 내용으로 정리하였다. 1… 더보기