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[지식정보] 공유경제와 프롭테크

관리자
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공유경제는 자산의 공동 사용을 표현하는 용어로 앱, 웹사이트, 기술 플랫폼을 사용한다. 대표적 기업으로 Airbnb, WeWork, Clutter, AppearHere 등이 있다. 영자 용어로는 sharing economy, shared economy, collaborative consumption 등으로 사용된다. 공유경제는 분산된 상품과 서비스다. 전통적 모델인 기업은 직접 직원을 고용하여, 제조하고, 고객에게 상품을 판매하는 시스템이다. 공유경제에서는 자원의 소유권이 분산되어 있다. 개인의 자동차, 주택, 기타 공간을 쪼개는 것도 가능하다. 또한, 인적자산과 부동산 자산을 다른 의도적 사용자에게 대여하는 것이 가능하다. 공동소비(collaborative consumption)의 의미는 상업적 소비(상품과 서비스 구매비용이 한 개인에 의해 소비)의 탄생과는 다르다. 대신에 더 큰 규모의 시장 그룹 안에서 분할된다. 한 개인 소유의 것도 대여와 교환을 통해 공동 소비가 되고 보상이 주어진다. 옥스퍼드 대학 리서치에서 2020년 초에 발표한 잘를 바탕으로 정리하였다. 

 

자료: University of Oxford Research‘PropTech 2020: the future of real estate’

WWW.SBS.OXFORD.EDU/FORE

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https://www.delco.co.kr/

http://www.retailon.kr/on/

 

 

 

 

1. 들어가며

기술 투자자과 기술 기업은 다음과 같은 공유경제 조건에 매력을 느끼고 있다.

다양하고 폭넓게 분산된 시장 수요 원천

다양하고 폭넓게 분산되어 있으면서 이질적인 공급 원천

지배적이지 않으면서 효율적 구조를 통해 수요와 공급이 함께 공존

잠재적으로 금전적 이득이 수요, 공급, 중개 모두에서 발생

확장성(scalability)이 가능

 

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이러한 매력적인 조건들이 있었기에, 2008Airbnb 같은 기업이 탄생하였다. 전 세계 수십억 명의 사람들은 개인의 공간(rooms)이 채워지는 것을 목격하고 있다. 수십억 개의 방이 손님으로 채워지면서 수입이 생기는 것도 보고 있다.

 

AppleApp Store가 런칭 하면서 많은 접속(connection)이 이뤄지고 있다. 적절한 소프트웨어를 활용하면서 시간별로 공간은 분할 제공되고, 대규모 시장에 오픈되고 있다. 고품질 UI/UX(User Interface/User Experience. 사용자 상호작용/사용자 경험) 디자인 같은 공유사업에 많은 자금이 투자되면서 거대한 규모의 경제가 생기고 있다. 전통적인 임대개념인 분할 공간임대(non-fractionalised space), 단일 테난트와의 장기 임대계약, 혁신과 고객 서비스에 대한 No 지출 같은 전통개념이 오랜 세월을 지나와, 이제는 혁신의 바람을 맞고 있다.

2. 오피스 분야

서비스로서의 일하는 공간(workspace-as-a-service) 컨셉은 처음에는 유럽에서 태동하였고, 그 후에 미국에서 1990년대부터 등장하였다. 초기 아이디어는 외부 활동이 많거나 원격 근무를 하는 고용 직원이나, 기업 내 일시적 프로젝트를 추진하기 위한 소수 직원에게 공간을 제공하는 개념이었다. 그러나 오늘날 시장에 기술이 확산하면서 서비스로서의 공간(space as a service) 개념이라는 신선한 접근방식이 가능해졌다.

 

서비스로서의 공간은 3가지 핵심 원칙에 토대를 두고 있다.

여분 공간(spare capacity)의 효율적 활용

거래비용 최소화

공간을 넘어 매력적 혜택 추가

 

여분의 공간은 현재는 사용하지 않는 사물 서비스 공간 활용을 위한 잠재력을 말한다. 비효율적인 할당으로 인해 생기는 사용하지 않는 자원(unused resource)의 미실현 잠재력을 의미한다. 미국의 공실률은 코워킹(co-working)을 통해 줄어들었다. 코워킹 회사들이 여분 공간 능력의 효율적 사용을 주도하고 있다.

 

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거래비용은 시장의 수요/공급에 토대를 두고, 자원의 할당/재할당에 대한 효율적 방법을 결정한다. 이러한 거래비용은 3가지 카테고리로 더 분류할 수 있다.

탐색과 정보 비용(search and information costs): 요구하는 상품 시장에서 통용되는지, 혹은 가장 낮은 가격인지를 결정하는데 사용되는 비용.

협상 비용(bargaining costs): 거래 상대방과 수용할만한 계약에 이르기까지의 소요 비용. 적절한 가격 등을 도출하는 과정의 비용.

감시 및 집행 비용(policing and enforcement costs): 상대방의 계약 조건준수 확신에 지출되는 비용. 필요하다면, 적절한 집행조치에 지출하는 비용.

 

서비스로서의 공간(space as a service)이 부각하는 배경에는 스마트 빌딩 기술 출현과 금융기술 발전이라는 두 가지 배경이 있다. 스마트 빌딩 기술로 부동산 여분의 공간 능력에 대한 정확한 측정이 가능하다. 금융기술 발전으로 협력적 탐색, 거래에 따른 협상 및 집행 비용이 줄어든다. 이 두 가지 기술을 활용하여 비사용 공간을 효율적으로 할당하여 사용하는 것이 가능해지고 있다.

 

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토지주와 부동산 운영자가 부동산 여분의 공간을 단기 임대와 분할 하여 사용하는 능력이 향상되고 있다. 이러한 능력 향상으로 상업용 부동산 입주자 시장의 사회적 전환이 창출되고 있다.

 

그 지향하는 모델 방향은 사용자의 강력한 경험이 필수적인 숙박모델에 가까워지고 있다. 임대계약이 짧아지는 계약이 늘어나고 있다. 공간 최종 사용자는 임대 공간이 기대치나 요구조건에 못 미치면, 언제라도 패널티 없이 떠날 수 있다. 따라서 탄력 공간 운영자들도 호텔처럼 서비스 제공 일환으로 많은 럭셔리 서비스를 제공하기 시작했다. 그 사례로 WeWork의 유명한 무료 맥주’, Google의 고전적이지만 탁구대 설치가 있다.

 

중소기업 같은 입주기업이 요구하는 선택사항과 탄력성을 채택하는 사례가 증가하면서, 서비스로서의 공간 수요는 더욱 가속화되고 있다. 그리고 공유공간의 특성인 협력업무(collaboration)의 일환으로 아웃소싱이 가속화되고 있다. 아웃소싱은 규모의 경제를 확장하는 개념이 되고 있다.

 

협력업무는 공유 혹은 교환을 의미하며, P2P에 바탕을 둔 플랫폼이다. 그 대상은 숙련, 전문성, 혁신, 사용자 경험 같은 무형자산이다. 2016년에 JLL 설문조사에서 응답자 74%는 생각(thinking), 대화(talking), 브레인스토밍(brainstorming)이 조직을 위한 최고의 가치를 창출한다고 응답한다. 그래서 회사들은 협력업무를 장려하는 코워킹과 같은 대안적인 업무공간 솔루션을 채택하고 있다.

 

기존 고객을 유지하면서 새로운 입점자들을 유치하기 위해, 특정 장소 내에 경험을 창출하는 환경이 조성되고 있다. Convene 같은 회사는 이 같은 추세에 동참하여 런던 테크시티 지역의 고층 빌딩인 22 Bishopgsate는 많은 테난트가 입주해 있다. 이 건물 내에 공동 공간(communal space)을 만들어 운영하고 있다. 이러한 공간은 ‘head of workplace’ 혹은 ‘community officer’ 등의 타이틀로 불리면서, 공동 공간의 역할을 충분히 반영하는 디자인이 곁들여진다.

 

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서비스로서의 공간이 떠오르면서, 빌딩 공실률은 내려가고, 개인 오피스 개념의 데스크 활용률(desk utilisation rates)이 증가하고 있다. Central London에서 평균 1인 업무공간(average workstation) 비용은 연간 £17.5k(17,500파운드. 2,666만 원)이며, 오피스 평균 데스크 활용률은 45% 정도다. 500개의 1인 업무공간 운영이 가능한 오피스 경우, 데스크 활용률을 100%까지 올릴 수 있으면 연간 5백만 파운드(76억 원) 임대료 수입이 나온다(Stanton, 2019). 탄력적 오피스 시장의 진입장벽은 낮다. 그래서 대부분의 코워킹 공간은 중소형 오피스도 가능(Fiorilla, 2018)하기에, 경쟁은 치열해질 것으로 보인다.

 

 

새롭게 등장한 서비스로서의 공간인 오피스 분야를 성숙시장인 숙박 분야와 비교해 볼 때, 호텔 방 중개 플랫폼처럼 데스크 중개 플랫폼도 부상할 것으로 보인다. 오피스 내 여분의 공간을 일일 단위의 단기 임대로 소개하는 플랫폼이 있다면 개인 테난트가 부킹할 것으로 보인다. 이 같은 시스템은 현재 JLL 계열의 스타트업 Hubble이 제공하고 있다. 물론 지금 이 회사의 최소 임대 기간은 한 달이다.

 

JLL(2019)은 모든 미국 오피스 공간의 30%(현재 5%)2030년까지 서비스로서의 공간으로 운영될 것으로 전망하고 있다. Deloitte (2018)는 설문 조사한 전문가들 50% 이상이 탄력적 임대가 가능한 부동산에 투자가 증가할 것으로 전망하고 있다. 이러한 성장을 활용하여 부동산 시장은 근본 흐름이 전환하는 게임 체인징(game-changing)을 겪고 있다.

 

오피스 빌딩이 서비스로서의 공간 개념을 채택하는 사례가 늘고 있다. 그 시사점은 다음 표와 같이 정리할 수 있다.

 

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서비스로서의 공간을 주도하고 있는 WeWork은 예전과 같은 높은 성장률이 어려울 수 있다. 그러나 이 특별한 유니콘(기업가치 10억 달러) 기업의 초기 성공은 시장에 연쇄반응을 일으키고 있어, 상업용 부동산 시장에 지속적인 영향을 미칠 것으로 보인다.

 

스마트 부동산과 공유경제 분야는 지금 융합하고 있다. 서비스로서의 공간 회사들은 고객 최우선 접근 방법(customer-first approach)을 선택하고 있다. 고객들의 요즘 오피스에 대한 기대감 변화를 적극적으로 반영하고 있다. 입주자 복지에 최우선 투자를 하는 분위기가 시작되었다. 또한, 주요 빌딩들은 탄력적 업무가 가져오는 자신만의 파급효과를 스스로 생산하고 있다. 사례로는 CBREHanaSavills Pivot이 있다. 이들 회사는 새로운 세대 개념의 탄력 오피스 운영자(CBRE Host 같은)를 위해 서비스 메뉴들을 제공하고 있다.

 

서비스로서의 공간과 관련하여, 모든 공급자가 직면한 주요 위험은 경제적 하락 시기에 수입을 유지하는 방법이다(Fiorilla, 2018). 테난트는 단기 탄력성에 가치를 두고, 빌딩주는 장기 임대를 선호한다. 소기업과 스타트업은 코워킹 공간을 가장 많이 사용하는 입점자들이다. 이들은 경기침체 시기에 가장 먼저 어려워진다. 성공한 강소 기업의 노동자들은 재택근무나 무급휴가 기회가 있다. 대기업도 긴축이 필요할 경우 코워킹 임차사용을 중지할 수 있다. 그러나 소기업과 스타트업은 장기적 경제 회복기에는 성장하지만, 다음 경제 침체기에 또 살아남는다는 보장이 없다. 그만큼 경제적 침체기에 임대수입을 유지하는 것이 중요하다.

 

WeWork2019년을 100개 도시 425개 입지에서 40만 명 이상의 멤버로 사업을 시작하였다(Fearn, 2019). 2018년에는 기업가치가 470억 달러이지만, 손실과 매출은 두 배로 늘어 각각 19억 달러, 18억 달러가 되었다(Aydin 2019). 이는 향후 어려운 시기를 보내야 하는 시그널이 되고 있다. WeWork은 공유경제 플랫폼인 Spacious20198월에 인수하였다. 이는 20199월 실패한 IPO(최초 기업공개) 바로 직전에 벌어진 일이다. 회사의 성장 계획에 심각한 타격이 될 수 있다.

한편, We Company(WeWork의 모회사)은 빌딩을 구매하기 시작했다. 신규 29억 달러 펀드 조성을 통해 자금을 조달할 계획이다(Byrne, 2019). WeWork은 지금 1년 이상 동안 투자펀드를 모집하는 계획을 추진하고 있다. 수십억 달러를 유치하여 대형 테난트가 입주할 빌딩 층의 지분을 인수하는 계획이다. 만약 계획대로 만사가 잘 되면, 펀드(ARK라고 칭함)29억 달러부터 시작하게 된다. 여기에는 캐나다 부동산 투자회사인 Ivanhoe-Cambridge10억 달러가 포함된다.

 

지금 WeWork은 빌딩 보유가 회사에 더 가치를 준다는 믿음으로 도박을 하고 있다. ARK 펀드가 회사 주머니에 더 많은 가치를 부여할 거라는 믿음을 갖고 있다. 그동안 WeWork은 임차 후 재임대 사업에 몰두하는 것이 회사의 신조이었다. 자산을 가볍게 보유(asset-light)하는 것이 좋다는 믿음 때문이었다. 그러나 지금은 자산 소유 후 임대 사업으로 전환하고 있다. (Bloomberg Business Week, 2019).

WeWork의 초기 성공은 서비스로서의 공간이라는 모델을 채택하여, 오피스 관리부터 시작했다. 이런 프로세스는 공간 중재(space arbitrage)’라고 한다. 하지만 WeWork이 건물주가 되면서 중재 기회는 더 커질 수 있다. 덜 실현되고 있는 자산을 인수하여 서비스로서의 공간임대 사업을 하면 현금흐름이 높아진다. 결과적으로 빌딩 가치가 증가하면서 투자수익률(ROI)을 올릴 수 있다. 고위험 스타트업과 보수적인 부동산 회사의 이러한 융합은 항상 있었다.

3. 주거 부동산과 숙박

코리빙(Co-living)

공유경제 회사들은 그동안 자산을 가볍게 가져가는 것이 주된 흐름이었다. 그러나 지금은 자산을 직접 보유하거나 주요 고객사 자산을 보유하게 하는 방향으로 전환하는 듯한 분위기다.

 

공유경제 대표 회사들은 지금 Six Peak, OpenDoor, Co-Living, The Collective 같은 코리빙 비즈니스 회사들이다. 이들 회사는 협력적(collaborative) 거주공간을 제공하는 회사로 협력적 소비의 완벽한 기업사례가 되고 있다. 이들 회사의 공간은 도시의 창의적 사람(creatives, 작가)과 밀레니얼을 타겟으로 한다. 공유, 접속, 의미 있는 관계를 촉진하는 사회적 환경을 소개하고 있다.

 

2019년 말 코리빙 투자회사 Six Peak CapitalCushman & Wakefield 회사를 고용하여, 미국 사업(자산확보) 확장에 필요한 펀드 모집을 하여 10억 달러의 자금(부채와 자본금)을 유치하였다.

 

OpenDoor는 디벨로퍼들과 560평 이상 규모의 다양한 신규건설 프로젝트들을 계속 협의하고 있다.

 

TruliaZillow 회사는 원래 주택판매 중개업체이지만, 지금은 공유경제 상품영역으로 사업을 확장하고 있다. 임대회사가 주택구매 후 임대가 더 잘 될 수 있도록 지원하는 일을 시작했다. 예를 들어, 임대회사가 매입이나 임차 형식으로 추가적인 여분의 방(second bedroom)을 확보하게 한 후, 세입자를 발굴해주는 일을 하고 있다.

 

Splittable (나중에 A Casa) 회사는 거주공간 공유사용을 촉진하는 일을 하고 있다. 빅데이터를 활용하여 공유청구서 비용을 추적하고 분리해낸다. 일반주택 소유자도 이 서비스를 활용하면, 코리빙 사업이 가능하여 별도의 수입을 올릴 수 있다.

 

런던에 기반을 둔 Lyvly 회사는 임대 아파트와 주택이 효율적으로 공유사용 되도록 하는 기술에 초점을 두고 있다.

공유 창고(shared storage)

사람들이 자신의 집에서 공유하고 있는 것은 침대 방뿐이 아니다. 스타트업 Clutter는 개인이 사용하지 않는 차고 공간을 단기 중기 장기로 구분하여 팔 수 있도록 돕고 있다. Softbank는 최근에 2억 달러를 이 회사에 투자하였다. 같은 분야의 경쟁회사로는 MakeSpace, Omni, Trove, Livible, ClosetBox 등이 있다.

숙박(Hospitality)

Airbnb는 부동산 분야에서 뛰어난 공유경제 플랫폼이다. 192개 국가 5.7만 개 이상의 도시에서 활동 중이다. 핵심 수단은 초기부터 주목을 받던 고전적 프롭테크 상품이다. 방이라는 부동산 상품에 중개 플랫폼 기술을 접목한 것이다. 수요 원천은 다양하고 폭넓게 분산된 잠재적 사용자들로, 이들은 단기적인 체류와 숙박을 원한다. 공급 원천은 개인 집의 방으로, 다양하고 폭넓게 분산되어 있고 이질적인 성격을 갖고 있다. 수요와 공급이 함께 어우러지면서, 일부에게 지배적이지 않은 효율적인 구조다. 수요자, 공급자, 중개자 모두에게 잠재적 혜택과 금융 수익을 제공하면서, 기회가 증가하는 확장성(scalability)이 있다.

Airbnb의 압도적인 효율적 구조는 웹사이트와 브랜드의 단순한 결합으로 가능했다. Airbnb 브랜드는 남보다 일찍 움직이고, 자동화 저비용으로 많은 것을 처리하면서 가치가 올라갔다. 그러면서 공유경제 비즈니스에 중요한 유동성(통행량)도 증가했다. 여행 숙박의 잠재시장은 너무도 크기에 중개자가 취하는 몫은 공급자 수입의 일부만으로도 충분하다.

 

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Airbnb는 많은 글로벌 도시에서 현지 임대료를 인상한다는 비난을 받고 있다. 현지 공무원들로부터 반대도 불러일으키고 있다. 그래서 이런저런 이유로 다각화는 불가피하다. 2019년에 Airbnb는 뉴욕시 디벨로퍼인 RXR Realty와 파트너쉽을 발표하고, 최초의 호텔을 런칭하였다. Airbnb 플랫폼에서 부킹할 수 있다. 2019년에 Hotel Tonight을 인수하였다. 이 회사는 호텔들의 예약을 수집하고 할인가격을 제공하는 일을 한다. 또한, Oyo Hotels & Homes(인도 호텔 부킹 회사)에도 투자하였다.

 

오피스 공간 시장과 마찬가지로, 숙박 업체들도 프롭테크 회사들이 선도하는 시장에 진입하고 있다. Marriot는 최근에 주택임대 관리회사인 Hostmaker와 파트너쉽을 맺었다. Paris, Rome, Lisbon, London에 있는 340개 호텔 자산을 주택공유 체류시설로 전환하고 있다. 이는 미국에서의 본격 오픈을 위한 일종의 실험 계획(pilot scheme)이라고 볼 수 있다.

4. 기타

AppearHere는 공유경제 운영회사로 고급 번화가를 지원하는 사업을 한다. 사업내용은 소규모 브티크와 독립 점포에 의류 진열대를 추가로 설치하여 추가적인 매출향상을 돕는 일이다. 단기로 빈 점포를 임차하여 펍업 매장(pop-up store)을 운영하는 일도 한다.

 

Uber Eats, Deliveroo, Just Eat 같은 음식 택배 서비스가 성공하고 있다. 레스토랑 음식 수요가 인기를 끌고 있는데, 이는 검색, 대금 계산, 물류 운영 등이 결합한 플랫폼 덕분이다. 레스토랑은 여분의 음식 생산 능력이 있으면, 추가적인 주문에 대응할 수 있다. 집에서 주문하는 고객(inhouse customers)을 위해 음식 서비스를 계속하려면, 조리와 택배를 외부에 아웃소싱 해야 한다. 서비스로서의 주방(kitchens-as-a-service)으로 개조한 창고, 트레일러, 주택 등이 사용된다. 이 주방개념을 요리배달 식당(dark kitchens)이라고 하며, 다른 용어로 회색 식당(grey kitchens), 유령 식당(ghost kitchens)이라고도 한다. 자체 조리능력이 이미 꽉 찬 레스토랑은 초과 주문을 충족하기 위해 이러한 요리배달 식당을 임차사용 하거나 아웃소싱을 맡긴다. 단 하나의 요리배달 식당이 여러 레스토랑의 배달 기능을 충족시킬 수도 있다. 공유주방도 여기에 해당한다. 택배를 위해 운전자/사이클리스트/오토바이 맨들을 확보할 수 있으면, 이제는 불편한 입지에 있는 레스토랑도 문제가 되지 않는다.

Deliveroo20175Deliveroo Editions라고 하는 요리배달 식당을 오픈하였다. 영국 전체로 20곳이 채 안 되지만 런던에 주로 몰려있다. 70평 주방면적에서 반경 3km 내의 음식 주문에 대응한다. 이 분야는 지금 SoftBankNaspers 같은 기술 투자자들의 투자대상이 되고 있다. 요리배달 식당은 빠르게 성장하는 분야 내에서 진정한 효율을 내고 있다.

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