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[지식정보] 북유럽 3개국(덴마크·네덜란드·스웨덴) 주택시장과 금융정책

관리자
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우리나라는 주택 대출과 관련하여 LTVDTI를 적용하고 있다. 북유럽 3개국(덴마크·네덜란드·스웨덴)도 우리와 경우가 다르지만 비슷한 방법을 구사하고 있다. 국토연구원에서는 최근에 북유럽 3개국의 주택시장 취약성 평가체계 및 주택금융 정책(덴마크, 네덜란드, 스웨덴)’라는 자료를 발표하였다. 그 내용을 정리하였다.

 

3개국의 주택가격은 2008~2009년에는 글로벌 금융위기의 영향으로 주택시장이 침체 되었다가, 2013년 이후 회복되기 시작하여 최근에는 글로벌 금융위기 이전 수준을 넘어섰다. 유럽시스템리스크위원회(European System Risk Board; ESRB)는 금융시스템의 거시건전성을 감독하고, 리스크 대응 정책 권고, 실행과정을 점검하고 있다. 대부분 유럽 국가는 2008년 미국발 글로벌 금융위기의 영향으로 경기 위축 및 부동산가격 하락을 경험하였다.

 

ESRB는 독립적 감독기구로 주택시장 위험을 종합적·체계적으로 분석하고 있다. EU회원국의 감독기관이나 중앙은행, 유럽통계청, ESAs 등으로부터 필요한 정보와 자료를 수집하고, 정교한 분석 틀을 구축하여 시장 위험을 측정한다. 분석된 자료를 정기적 혹은 수시로 ECB를 비롯한 각 EU 회원국들과 공유한다. 이러한 감독체계를 통해 위기 상황에 대처하고, 적기에 대응수단을 동원할 수 있다.

 

북유럽 3개국을 비롯한 EU 회원국들이 주택금융 관련 규제를 시행하기 시작했다. 글로벌 금융위기 이전에는 대부분 유럽국가는 LTV 같은 주택 금융규제를 엄격하게 시행하지 않았다. 그러나 미국발 금융위기를 겪으면서 실물경제 위험이 국가 전체의 경제에 악영향을 미치고, 이에 대한 선제 대응과 관리 필요성을 알게 되었다. 국가별로 주택금융정책을 도입한 시기나 정책수단들은 다르지만, 관련 규제들을 도입하고 강화해나가고 있다.

 

ESRB가 향후 주택금융정책의 대안을 권고하고 실행과정을 지속 점검한다. ESRB 권고가 강제력은 없지만, 제시된 정책 권고의 실행 여부를 사전 사후 모니터링하고 있다. 위험에 대응하는 정책방안과 구체적 입법안을 제시하고 있다.

 

자료: https://www.esrb.europa.eu/home/html/index.en.html

국토연구원. ‘북유럽 3개국의 주택시장 취약성 평가체계 및 주택금융 정책(덴마크, 네덜란드, 스웨덴)’. 김지혜 책임연구원

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북유럽 3개국의 주택시장과 가계부채 현황

 

주택시장 현황

 

3개국의 주택가격은 2008~2009년에는 글로벌 금융위기의 영향으로 주택시장이 침체 되었다가, 2013년 이후 회복되기 시작하여 최근에는 글로벌 금융위기 이전 수준을 넘어섰다(OECD 발표 각국 주택가격지수 참고). 국가별 주택가격의 회복 시기나 변동 폭은 다소 차이가 있다.

 

덴마크의 경우 2004~2006년 사이 큰 폭으로 상승하였던 주택가격이 글로벌 금융위기로 급격히 하락하였고 이후 완만하게 상승하여 2015년 금융위기 이전 수준을 회복하였다.

 

네덜란드는 완만하게 상승하던 주택가격이 글로벌 금융위기 이후 2013년까지 꾸준히 하락하였다. 2019년에는 금융위기 이전을 상회하는 수준으로 주택가격이 상승하였다.

 

스웨덴은 대체로 주택가격이 상승하는 추세이지만, 글로벌 금융위기 기간과 201년 말 유럽 재정위기 기간, 그리고 공급물량이 증가한 2017년 이후 주택가격이 하락하고 있다.

 

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주택가격지수의 변동률 역시 글로벌 금융위기 이후 음(-)의 값을 보이다가 2013~2014년을 기점으로 양(+)의 값을 나타내기 시작하였다. 덴마크와 네덜란드는 최근까지도 꾸준한 상승세다.겁낭

 

덴마크의 경우 주택시장의 경기가 빠르게 회복되기 시작한 이후 주택가격지수의 변동률이 지속적으로 양(+)의 값을 나타내었으며 20151분기부터 20163분기 동안 5% 이상의 변화율을 나타냈고 20154분기에는 7.81%(전년 동기 대비)을 기록하였다. 주택시장이 과열되는 양상을 보이면서 덴마크 정부와 IMF에서 주택가격의 버블 가능성과 특히 코펜하겐 주택가격에 대해 과대평가 징후를 지적하고 있다.

네덜란드는 금융위기 이후 주택가격지수 변동률이 꾸준히 양(+)의 값을 보인다. 20184분기에는 최고 10.18%(전년 동기 대비)의 상승률이 있었다. 이러한 가격 상승은 신규 주택에 대한 공급 부족과 모기지에 대한 세제 혜택, 계속되는 저금리 상황 등 때문이다.

 

스웨덴은 글로벌 금융위기로 인해 주택가격이 하락하기는 하였으나 덴마크나 네덜란드에 비해 변동률이 낮은 편이다. 2013년 이후 주택시장이 회복국면에 들어서면서 주택가격지수의 변화율이 양(+)의 값을 나타내었으며 20143분기~20161분기 동안 10%(전년 동기 대비)상회하여 주택시장 과열 양상이었다. 그러나 2017년 이후 신규 주택 건설량이 증가하면서 주택시장이 조정기에 접어들었고 2018년에는 변화율이 음(-)의 값을 보여 주택가격이 하락하였다.

 

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가계부채 현황 및 주택금융 여건

 

3개국의 GDP 대비 가계부채 총량 비율은 덴마크 125.3%, 네덜란드 102.0%, 스웨덴 87.6% 수준으로, EU 회원국의 평균 52.1%를 크게 넘어서 있다.

 

EU 회원국 중 가계 평균 DTI 비율이 85%를 상회하는 국가는 덴마크, 네덜란드, 노르웨이, 스웨덴 등 총 15개국다. 특히 2016ESRB로부터 위험 경고를 받았던 덴마크는 2018년 기준으로 가계 평균 DTI 비율이 234.41%를 나타내 EU 회원국 중 가장 높은 수준이다. 네덜란드와 스웨덴도 각각 19.13%161.58%로 높다.

 

변동금리대출 비율은 노르웨이, 핀란드, 폴란드 등이 10% 수준인 것에 비해 3개국은 상대적으로 낮은 수준이다. 그러나 일반적으로 이자율이 높고 만기가 짧은 비분할상환 대출(non-amortizing loans)의 비중이 높아 이자부담이 크고 주택가격이 하락 시 원금상환 부담이 증가할 가능성이 있다.

 

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덴마크는 주택담보대출의 연평균 증가율은 낮지만, 은행 대출의 55%가 주택담보대출이 차지하고 있어, 주택시장에 부정적 충격이 가해진다면 금융기관의 재무건전성이 악화될 우려가 있다.

 

스웨덴도 덴마크와 마찬가지로 은행 대출 47%가 주택담보대출이다. 2017년 기준으로 주택담보대출을 이용한 가구의 소득 대비 부채비율이 38%로 매우 높다.

 

네덜란드는 EU 국가 중 평균 LTV 비율이 가장 높음에도, 신규대출에 대한 LTV 비율이 기존대출보다 높아지고 있다. 기존 주택담보대출의 평균 LTV 비율은 68%인데도, 신규 주택담보대출의 평균 LTV 비율은 94%에 달한다. 신규 주택담보대출 중 생애 최초 주택구입자의 50%, 주택소유주의 25%, 40대 이하 대출가구의 50%LTV 비율 100%를 이미 초과하였다.

 

주택담보대출 이자에 대해 네덜란드와 스웨덴은 높은 수준의 세금감면 혜택을 제공하고 있다. 덴마크는 제한을 두고는 있으나 타 유럽 국가에 비해 제한 수준이 높은 편은 아니다.

 

이에 ESRB는 북유럽 3개국에 대해 주택담보대출이 지속 증가하고 있고 금리가 인상되거나 소득이나 주택가격이 하락 시 가계부채 부실위험이 증가할 가능성을 지적하면서 이를 관리하기 위한 정책대응을 강조하였다.

 

 

유럽의 금융시스템 감독체계와 주택시장 취약성 평가 방법

 

금융시스템 감독체계

 

유럽시스템리스크위원회(European System Risk Board; ESRB)는 금융시스템의 거시건전성을 감독하고, 리스크 대응 정책 권고, 실행과정을 점검하고 있다. 대부분 유럽 국가는 2008년 미국발 글로벌 금융위기의 영향으로 경기 위축 및 부동산가격 하락을 경험하였다. 일부 국가들은 재정위기 상황에 빠지기도 했다. 이를 통해 EU는 실물경제의 충격이 금융시장을 넘어 국가 경제에 심각한 영향을 미칠 수 있다는 점을 깨닫고, 2010년 독립기구인 유럽시스템리스크위원회(European System Risk Board; ESRB)를 설립하였다.

 

ESRB의 시스템리스크 분석 및 감독 영역은 은행, 보험, 자산운용, 그림자금융, 금융시장 인프라, 금융시장 구조 등을 포괄하고 있다. 유럽중앙은행(European Central Bank; ECB)과 각 회원국의 중앙은행 및 회원국 감독 당국 등으로부터 다양한 자료를 수집하여 분석을 수행하고 있다.

 

분석결과를 바탕으로 시스템리스크에 대한 대응 조치로 리스크 완화방안이나 구체적인 입법안을 감독 당국에 권고하는 등 관련 내용에 대한 연차보고서를 매년 발간하고 있다.

 

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주택시장 취약성 평가 방법

 

2014년부터 ESRBEU 회원국을 대상으로 주택시장의 취약성 등을 평가하고 있다. 이는 보다 효과적으로 거시건전성 정책의 효과 및 현황을 분석하고자 새로운 분석 프레임을 구축하여, 거시건전성의 리스크를 관리·감독하는 차원이다. 주택시장 취약성을 평가하는 방법은 크게 2단계로 구성된다.

 

1단계: 지표 점수화(The scoreboard and mechanical ratings) 단계

 

3개의 위험군에 해당하는 각 지표에 대해 점수를 부여한다. 위험군은 담보물 관련 위험, 자금 관련 위험, 가계대출 관련 위험으로 구분한다. 담보물 관련 위험은 주택가격의 불균형을 파악하기 위한 것으로 주택가격지수의 3년 평균 상승률, 추세 대비 주택 가격지수, 수입 대비 주택가격 비율, 계량 경제 모델 추정결과치의 4가지 지표로 구성된다. 자금 관련 위험은 은행 부문의 주택 대출 관련 위험성을 나타내는 것으로 주택구매를 위한 가계대출금의 3년 평균 성장률, 추세 대비 가계대출의 편차, 가계부문 가산금리에 대한 지표로 구성되어 있다. 가계대출 관련 위험은 가계대차대조표에 대한 악화 가능성을 나타내는 것으로 가처분소득 대비 가계부채 비율, 부채 대비 가계 금융자산 비율, DSR(Debt service to income) 비율 지표가 활용된다.

 

2단계: 1단계에서 산정된 점수와 추가 정보를 통합하는 단계

 

1단계에서 산출된 각 위험군별 지표의 점수와 국가별 상세 정보, 계량모형 추정 계수, 전문가 의견을 추가적으로 반영하여 회원국별 각 위험군에 대한 최종 조정 지표 점수를 도출한다. 실제로 ESRB는 이러한 주택시장 취약성 평가 결과를 바탕으로 2016년 유럽 8개국을 위험 경고지역으로 선정하였으며, 대표적으로 덴마크, 네덜란드, 스웨덴 등이 해당 된다.

 

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북유럽 3개국의 주택금융정책 현황

 

덴마크

 

덴마크 당국은 그간 가계부채가 상당한 규모로 증가하였지만, 즉각적인 대출 상환이 이루어지기 힘들다는 현실을 감안하여 보수적인 관점에서 주택금융정책을 추진하고 있다. LTV 상한 규제와 고위험가구 대출 규제가 그것이다.

 

LTV 상한 규제는 20155월 이후 시행되어 현재는 신규 주택담보대출에 대해 95% 상한을 적용하고 있다.

 

고위험가구 대출 규제는 2018년부터 시행되어, 코펜하겐이나 오르후스와 같은 지정지역에서 DTI가 일정 비율을 초과하는 차주의 경우 주택가격 하락 가능성과 순 자산을 고려하여 신규 주택담보대출을 실행하고 있다. DTI 400% 초과 차주는 주택가격이 10% 하락 시 양(+)의 순자산을 보유해야 한다. DTI 500% 초과 차주는 주택가격 25% 하락 시 양(+)의 순자산을 보유해야 주택담보대출이 가능하다.

 

신규 주택담보대출 시 DTI400%를 초과하면서 LTV60%를 초과하는 경우 고정금리 기간이 최소 5년 이상이어야 한다. 그리고 주택담보대출 이자에 대한 세금감면 혜택도 2012년 이후 점차 축소하고 있다.

 

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네덜란드

 

네덜란드는 2013년 이후 만기 30년 이하의 분할상환 신규 주택담보대출에 대해서만 세금감면 혜택을 허용하고 있다. 만기 28년 이하 대출에 대한 이자 감면율도 점진적으로 축소하는 추세이다. 네덜란드는 그동안 EU 회원국 중 주택담보대출 이자에 대한 세금감면 혜택이 높은 국가에 속해왔다.

 

LTV 상한 규제는 2012106% 수준으로 설정되었다가, 2018년 네덜란드 금융안정 위원회에서 90% 수준까지 LTV 상한을 하향 조정할 것을 권고하였다. 그러나 네덜란드 정부는 2012년 이후 매년 1%씩 상한을 조정하고 있다. 이에 대해 ESRB는 주택담보대출 이자에 대한 세금감면 혜택 축소 및 LTV 규제에 대해서는 긍정적으로 평가하였으나, LTV 상한이 국제적인 수준을 고려하여 매우 높은 상황으로 이를 하향 조정할 것을 권고하였다.

 

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스웨덴

 

스웨덴은 주택담보대출에 대해 LTV 상한 규제 및 대출상환 방식에 대한 규제를 시행하고 있다.

 

LTV 상한 규제는 2010년 도입되어 현재는 신규대출에 대해 85%를 상한으로 설정하고 있다. 대출상환 방식 규제는 20166월 도입되어 LTV70%를 초과할 경우, 연간 총대출액의 2% 이상을 상환해야 한다.

 

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LTV50%를 초과하고 70% 이하인 경우는 연간 총대출액의 1%를 상환해야 한다. 그러나 2018년 들어 대출상환 방식에 대한 규제를 한층 더 강화하였으며 LTV뿐 아니라 LIT를 함께 고려하고 있다. , 현재는 20183월 이후 신규 모기지 대출에 대해 LTI4.5를 초과하는 차주 중 LTV70%를 초과하면 연간 3% 이상을 상환해야 하고, LTV50%~70% 사이이면 연간 2% 이상을 상환해야 한다. 그 외 LTI 4.5를 초과하는 차주는 1%를 추가로 상환하도록 규정하고 있다.

 

ESRB는 스웨덴 당국의 이러한 주택금융 규제 강화에 대해 중장기적으로 가계의 재정 건전성 회복에 효과가 있을 것으로 보고 있다. 상환요건이나 LTV 상한 규제가 과도한 가계부채를 제한에 도움이 될 것으로 기대하고 있다.

 

시사점

 

ESRB 독립적 감독기구를 통해 주택시장 위험을 종합적·체계적으로 분석하고 있다. EU회원국의 감독기관이나 중앙은행, 유럽통계청, ESAs 등으로부터 필요한 정보와 자료를 수집하고, 정교한 분석 틀을 구축하여 시장 위험을 측정한다. 분석된 자료를 정기적 혹은 수시로 ECB를 비롯한 각 EU 회원국들과 공유한다. 이러한 감독체계를 통해 위기 상황에 대처하고, 적기에 대응수단을 동원할 수 있다.

 

북유럽 3개국을 비롯한 EU 회원국들이 주택금융 관련 규제를 시행하기 시작했다. 글로벌 금융위기 이전에는 대부분 유럽국가는 LTV 같은 주택 금융규제를 엄격하게 시행하지 않았다. 그러나 미국발 금융위기를 겪으면서 실물경제 위험이 국가 전체의 경제에 악영향을 미치고, 이에 대한 선제 대응과 관리 필요성을 알게 되었다. 국가별로 주택금융정책을 도입한 시기나 정책수단들은 다르지만, 관련 규제들을 도입하고 강화해나가고 있다.

 

ESRB가 향후 주택금융정책의 대안을 권고하고 실행과정을 지속 점검한다. ESRB 권고가 강제력은 없지만, 제시된 정책 권고의 실행 여부를 사전 사후 모니터링하고 있다. 위험에 대응하는 정책방안과 구체적 입법안을 제시하고 있다. 

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