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[지식정보] GDP 대비 토지자산의 비율 상승

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20207월 말 통계청과 한국은행이 ‘2019년 국민대차대조표를 발표하였다. 비금융자산 중에서 토지자산(8767조원·54.7%)과 건물형태인 건설자산(53531000억원·33.4%)88.1%를 차지하고 있다. 2019년 말 기준 토지자산은 GDP 대비 4.6배 수준이다. 전년(4.3)보다 올라갔다. 토지자산은 GDP 대비 19642.61(19300억원)에서 19705.47, 19784.34, 19915.97, 20003.0, 20074.4, 20124.01, 20134.0, 20164.1, 20174.2, 20184.3, 20194.6배에 이르고 있다.

 

일본은 1990년 또는 1991년에 정점을 찍은 후 1990년대 이후 내내 하락하여 20152.3(일본 국민경제개관표)까지 떨어졌다. 일본의 하락 원인은 1996년부터 생산가능인구(16~64)가 감소했기 때문으로 보인다. 우리나라도 2017년부터 생산가능인구가 감소하고 있어, 중장기적으로 지가총액 비율이 일본보다 가파르게 하락할 수 있다. 우리는 출산율 0.92(2019)으로 일본의 1.42(2018)에 훨씬 못 미치고 있어, 일본보다 인구감소가 더욱 심각해지고 있다. 2002년 이후 이미 상승세가 약해지고 있다. 글로벌 금융위기 이후 지가변동률도 1~2% 정도로 낮아져 향후 높아질 가능성은 없어 보인다.

 

한국의 GDP 대비 지가총액 비율은 다른 나라보다도 훨씬 높다. 2014국민대차대조표에 따르면, 2012년 기준으로 한국은 4.1, 프랑스 2.8, 호주 2.5, 일본 2.4, 네덜란드 1.6, 캐나다 1.3배다. 정확한 글로벌 기준은 없지만 대개 3.0배 이하에 그친다.

 

우리 국부의 상당 부분은 토지에 지나치게 몰입되어 있다. 가계 및 비영리단체의 순자산 중에서 부동산이 차지하는 비중도 높다. 2019년 주택 47251000억원(50.8%)과 주택 이외 부동산 2341조원(25.2%)을 합쳐 76%나 된다. 인구감소가 계속되고 내외부 충격으로 경제가 위축되면 토지자산 가치가 하락하여 그동안 쌓아온 국부가 상당 부분 날아갈 수 있다. 과거 일본의 잃어버린 20처럼 GDP 성장률 이상의 토지 가치 상승은 거품이 될 수가 있다. 지혜로운 준비가 필요하다.

 

자료: 통계청 한국은행, ‘2019년 국민대차대조표 결과)잠정’, 2020.07.21.

한국경제의 부동산문제 : 진단과 정책과제 중 토지자산의 장기 추이가 현 부동산시장에 주는 시사점조태형 팀장, 한국은행 경제통계국 국민B/S. 2016 January Vol.92.

 

자료: 통계청 한국은행, ‘2019년 국민대차대조표 결과)잠정’, 2020.07.21

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우리나라 자산형태별 자산규모

 

우리나라 2019년 비금융자산에서 부동산과 무형자산이 차지하는 비중 확대되고 있다. 토지, 건물, 지식재산생산물이 증가세(각각 6.6%, 6.8%, 8.3% 증가). 토목건설, 설비자산 등은 비중은 축소되고 있다.

 

토지 비중은 201353.2%로 저점을 기록한 후 지가상승 등의 영향으로 201954.7%까지 확대되고 건물 비중도 2015년 이후 상승세다.

 

토지자산(8,767.0조원, 54.7%)과 건설자산(5,353.1조원, 33.4%)이 비금융자산 중에서 88.0% 차지하고 있다.

 

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GDP 대비 토지자산

 

2019년말 현재 토지자산은 8,767.0조원으로 국내총생산(GDP) 대비 4.6배 수준이다. 전년(4.3) 대비 상승하였다. 토지자산은 GDP 대비 20003.0, 20074.4, 20134.0, 20164.1, 20174.2, 20184.3, 20194.6배로 꾸준히 오르고 있다. 2019년 건물인 건설자산은 GDP 대비 2.8배 수준이다.

 

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토지유형별로는 건물부속토지와 문화오락용 토지(공원, 체육용지 등)가 상대적으로 높은 증가세를 기록했다.

 

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그러나 토지 가치가 실제 가치보다 지나치게 증가하고 있는 것으로 보인다. 2019년에 GDP(명목기준)1.1% 늘어났음에도, 토지자산은 6.6% 증가하였기 때문이다. 사실 GDP 성장률 이상의 토지 가치 상승은 거품이 될 수가 있다.

 

다른 나라와 비교해 보자. 한국은행과 통계청이 2014년 발표한 국민대차대조표에 따르면, 2012년 기준으로 GDP 대비 토자자산 규모는 한국이 4.1, 프랑스 2.8, 호주 2.5, 일본 2.4, 네덜란드 1.6, 캐나다 1.3배다. 한국은 4배가 넘어 다른 국가들에 비해 월등히 높아 거품이 있다고 볼 수 있다. 인구감소나 내외부 큰 충격으로 경제가 위축되면 토지자산 가치가 급격하게 하락하여 그동안 쌓아온 토지자산 국부가 상당 부분 날아갈 수 있다.

 

토지자산의 수도권 비중 증가

 

토지자산의 수도권 비중은 2012년 세종시 출범, 2013년 이후 지방 혁신도시 개발 등으로 완화된 모습이었으나 2018년에는 증가로 전환되었다.

 

수도권 지역의 토지자산 비중은 201061.7%에서 201756.6%로 낮아지다가 201856.9%로 증가했다. 2000년대에 수도권 지역의 토지자산 증가율이 비수도권 지역에 비해 높게 유지되다가, 2011년 이후에는 오히려 낮아지는 모습을 보였다. 그러나 2018년에는 수도권이 다시 높게 나타났다.

 

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수도권 토지자산이 비중이 증가하는 배경에는 경제력의 수도권 집중이 가속화되고 있다는 것을 의미한다.

 

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가계·비영리단체의 순자산 증가폭 확대

 

2019년 가계 및 비영리단체의 순자산 중에서 주택 4,725.1조원(50.8%), 주택이외 부동산 2,341.0조원(25.2%) 76%를 차지하고 있다. 주택자산 증가폭은 2018(+361.7조원)에서 2019(+325.3조원) 축소되었다.

 

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시도별 토지자산

 

2018년말 기준 시도별 토지자산은 서울이 2,201.1조원으로 전체 토지자산의 26.8%로 가장 높게 차지하고 있다. 경기 2,071.6조원(25.2%), 경남 480.9조원(5.8%), 경북 433.2조원(5.3%) 순으로 높게 나타나고 있다.

 

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토지자산 성장률을 보면, 2018년 중 세종이 9.6%로 가장 큰 폭으로 늘었다. 그 외 부산(+9.5%), 제주(+9.4%), 광주(+9.3%) 순으로 높게 나타났다.

 

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생산자산과 토지자산의 GDP 대비 비율

 

생산자산은 경제발전과 대규모 자본축적 지속에 힘입어 비율이 꾸준히 상승해왓다. 1964년 생산자산은 GDP 대비 1.44배 였으나 2013년에는 3.63배로 급증했다.

 

토지자산은 1964년 이후 큰 폭의 등락하는 모습니다. 미래 지가의 상승/하락 기대에 크게 영향을 받으면서 경제규모에 비해 상대적으로 급등락을 해왔다.

 

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토지자산 장기 추이 특징

 

우리나라 지가총액은 1964년 이후 GDP2.61배인 1.93조원에서 20134.09배인 5,848조원으로 3,030배 증가했다. 1964년 이후에는 평균 3.92배를 나타내면서, 1970(5.47)1991(5.97)에 큰 봉우리로 급등하였다. 1978(4.34)에도 인근 연도에 비해 높았다. 2013(4.09)은 전체기간 평균보다 약간 높았다.

 

반면, 1964(2.61)이 가장 낮고, 1976, 1982, 2001년에는 3.0배 언저리 수준을 보였다.

 

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지가총액을 지목별로 보면 전··임야 중심에서 대지 중심으로 비중이 급변하였다. ··임야 지가총액 비중은 196457%에서 201324%로 크게 낮아졌다. 이러한 축소는 주로 1970년대 후반~1990년대 전반에 집중되었고, 외환위기 이후에는 큰 변화가 없다. 반면, 대지의 비중은 같은 기간 중 29%에서 51%로 급등하였다. 이러한 경향은 농림어업 중심 경제에서 1970년대 중반 이후 산업화, 도시화를 통해 급속히 변화했음을 나타낸다.

 

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글로벌 금융위기 이후 평균지가 상승률이 크게 둔화하고 있다. 평균지가는 1965~1995년 중에 25.3% 높은 상승률을 보였으나, 1996~2007년 중 8.2%로 상승률이 축소되었다. 글로벌 금융위기 이후인 2008~2013년 중에는 5.6%로 더욱 낮아졌다. 2008~2015년 중 공식 지가변동률도 연간 1.2%에 불과하다.

 

평균지가변동율은 대략 10년 시차를 두고 최고 상승률을 반복하는 경향이 있다. 1968(59.8%), 1978(66.6%), 1989(38.9%), 2002(15.4%) 등에서 인근 연도보다 높다. 그러나 글로벌 금융위기 이후에는 평균지가상승률이 크게 낮아지고 연도별 차이도 크지 않아 현 상황이 상승 혹은 하강 국면에 있는지는 판단이 어렵다.

 

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한국과 일본의 지가총액/GDP 비율을 비교해보자. 2000년대 들어 한국의 지가총액/GDP 비율은 반등하고, 일본은 하락을 지속하고 있다. 1980~2001년 중에는 한국과 일본의 지가총액/GDP 비율은 상당히 비슷한 추이를 나타내고 있다. 양국이 같이 1980년대 후반 비율이 급등하다가 1990년 또는 1991년에 정점을 찍은 후 1990년대 내내 하락이다. 그러나 2000년대 들어 한국은 상승 반전하였지만, 일본은 계속 하락이다.

 

일본은 1996년부터 생산가능인구(16~64)가 감소하였다. 우리나라도 2017년부터 생산가능인구가 감소하고 있다. 우리는 출산율이 일본보다 훨씬 못 미치고 있어 일본보다 인구감소가 더욱 심각해지고 있다. 이런 점에서 중장기적으로 지가총액/GDP 비율은 일본보다 가파르게 하락할 수 있다.

 

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수도권은 인구나 GRDP에 비해 지가총액 비중이 높은 수준이다. 2013년 기준 인구와 GRDP49~50% 이지만, 지가총액은 60% 정도다. 1970년대 이후 인구와 GRDP는 수도권 비중이 꾸준히 상승해왔다. 지가총액도 상승 추세이기는 하나 시기별로 상승과 하락이 반복이다.

 

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경제성장과 지가상승이 병행하는 점은 앞으로도 변하지 않는 진리다. 지역이 성장활력을 유지하고 발전시키는 것이 그 지역의 부동산 경기와 직결된다. 다만, 예전에는 경제성장 결실이 전국에 걸쳐 축적되었다면, 앞으로는 지역별로 차별화 된다. 전국단위 대규모 개발사업으로 부동산 경기가 변동한 가능성은 낮아진다. 사람들이 몰리는 지역으로 탈바꿈되면 그 지역의 보동산 경기가 유지된다.

 

 

지가총액/GDP 비율은 장기적으로 약세국면이 예상된다. 2002년 이후 이 비율의 상승세가 이전에 비해 상당히 약해지고 있디. 글로벌 금융위기 이후 기자변동률이 1~2% 정도인 점을 감안하면, 비율이 더 높아질 가능성은 줄어든다. 전체적으로 정점을 지나 하락 국면에 들어섰다고 봐야 한다. 변동 폭도 급등락보다는 완만한 변동이 예상된다.

 

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지가총액/GDP 비율이 하락 국면의 증거는 수도권 인구 및 지가총액 비중의 격차를 들 수 있다. 역사적으로 이 비율의 상승국면은 수도권 지가총액 비중이 수도권 인구 비중에 비해 더 빠르게 상승하는 시점이었다. , 수도권이 전국 부동산 시장을 강하게 견인할 때 이 비율이 상승했다. 이미 수도권의 지가총액과 인구 비중 격차가 상당히 확대된 상태라 앞으로 부동산 시장은 이 격차를 축소하는 방향으로 움직일 수도 있다. 여기에 수도권의 지가상승을 견인할 만한 큰 호재도 뚜렷하지 않은 점도 그 근거가 된다.

 

2013년 기준으로 우리나라의 고정자산/GDP 배율은 3.4배로 OECD 평균인 3.3배와 거의 같은 수준이다. 각국의 소득이 더 높아지더라도 이 배율이 상승하지는 않으며 평규수준에서 유지 된다. 건설투자를 대폭 확대해서 경제성장과 고정자산/GDP 배율을 높이는 전략은 중기적으로 과잉자본 문제를 야기한다. 경제성장에도 악영향을 준다.

 

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경제가 선진국 수준으로 발전할수록 경제는 더욱 균형성장경로에 근접하기에 성장률이 낮아지는 경향이 있다.

 

영국, 호주, 미국 등은 주택호수가 1천명 당 430호에서 크게 벗어나지 않는다. 서울의 경우는 380호로 50호가 부족하다고 볼 수 있다. 일본은 1991357호에서 2013476호에 이르기까지 소득수준에 비해 1천명당 주택호수가 급증하여, 부동산 버블붕괴가 발생하였다.

 

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