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[지식정보] 미국 도시경제와 주택공급 사례로 본 서울의 주택공급 시사점

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도심의 경제 중심지에 고밀도 주택개발은 대중교통 이용률을 높이고 자가용을 줄여 교통체증과 탄소 배출 개선에도 한몫한다. 임대아파트와 적절한 가격의 주택공급은 젊은 직장인들이 많이 일하고 있는 이러한 경제 중심지에 집중적으로 공급되어야 한다. 서울의 저밀도 주거지역과 상업지역을 고밀도 개발하여 기업체 일자리와 주택의 공급을 늘려야 한다. 주거환경 개선이 필요한 곳은 대개 오래되고 침체된 주거지역이다. 이런 곳은 건물 바닥이 차지하는 건폐율을 줄여 녹지화하고 소방도로를 만들고, 이런 녹지를 계속 연결해나가면 쾌적한 동네 공원길이 생긴다. 주택이 투기의 수단이 되어서는 안 된다. 필요한 입지에 고밀도 개발하여 적절한 가격의 주택공급이 많아지면 다주택자의 투기는 사라진다. 주택은 생활필수품이다. 그래서 주택가격 목표는 일반 직장인 연봉의 6~7년 치 정도가 가장 이상적이다. 서울의 가장자리 자치구는 젊은 인구가 몰려 있으면서 주택가격이 비교적 서울 평균보다 저렴하다. 이런 입지에 고밀도 개발을 통해 기업을 유치한다면, 직주근접형 경제지구를 만들 수 있다. 공공이 보유한 토지만으로는 충분한 공공 주택공급은 불가능하다. 민간 토지의 용적률을 올리면서 공공 주택을 확보할 수 있다. 저렴한 가격이 가능한 수준까지, 민간 임대사업자에게 용적률과 세금혜택 인센티브를 제공해야 한다. 서울 외곽에 신도시 개발은 주택공급 효과가 미흡하다. 물량효과도 서울에 고밀도 공급하는 효과에는 턱없이 못 미친다. 우리도 경제적으로 낙후되거나 주택환경이 열악한 자치구에 미국의 기회 특구처럼 세금감면 정책으로 도시재생을 해야 한다. 기업유치와 주택공급에 아주 효과적이다.

 

자료: ULI “The New Geography of Urban Neighborhoods” 2018

ULI “Imagining New Governance Models for Cities of the Future” 2018

건설경제 http://www.cnews.co.kr/uhtml/read.jsp?idxno=201808291037154670574

지역내총생산; 서울통계 간행물 http://data.seoul.go.kr/together/statbook/statbookList.do#none

아파트; 한국감정원https://www.r-one.co.kr/rone/resis/statistics/statisticsViewer.do?menuId=HOUSE_21111

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http://www.retailon.kr/on/

 

 

1. 미국 도시경제와 주택공급 사례

 

글로벌 도시부동산 연구단체인 ULI2018년 발표한 “The New Geography of Urban Neighborhoods”에서 미국 내 대도시 내 지역을 여러 형태로 구분하여 인구와 경제발전 배경을 소개하고 있다.

 

우선, 대 도시 내에서 고밀도 복합용도 개발 입지는 일반 주거입지보다 인구성장률이 아주 높고, 도시 신참자들이 선호하는 입지이다. 이런 곳은 도심과 부도심의 경제 중심지이다. 일자리 성장률이 매우 높다. 미국 대도시 거주자 중에 75% 이상이 고밀도 중심 지역에 살고 있다. 그만큼 고밀도 복합지역이 일자리와 거주에서 큰 역할을 한다. 도시에 사는 밀레니얼 가구 비중은 1/3 정도로 높고, 이들은 고밀도 복합용도 입지를 선호한다.

 

또한, 예전 단독주택이나 저밀도 상업지역에서 새로운 도심으로 변신하고 있는 지역도 있다. 이러한 지역을 이머징 경제 중심지라고 한다. 이런 지역의 인구성장률은 9.9%로 높다. 도심 역할에 버금가는 고밀 개발을 추진하고 있다.

 

미국에서 대도시의 임대아파트 신규 물량은 경제적으로 잘나가는 입지에 집중되고 있다. 도심 가까운 곳은 임대아파트 물량이 32% 증가하고, 도시 가장자리는 16% 정도에 그치고 있다. 그만큼 직장과 가까운 주택공급을 중시한다. 이는 시장원리에도 맞다. 임대아파트 물량은 대부분 민간 임대사업자가 민간부지를 개발하면서 추진된다. 이를 법인 임대 다주택자가 투기한다고 비난하는 시각은 없다. 오히려 세금혜택을 제공하여 저렴한 임대사업을 유도한다.

 

도심 역할을 하는 지역은 도시 외곽보다 적절한 가격의 주택공급이 필요하다. 미국 대도시의 연평균 가구당 수입은 도시지역이 $6.6만 달러로 외곽지역 $8.9만 달러보다 오히려 낮다. 반대로, 도시지역의 월평균 아파트 임대료는 $1,650로 외곽지역 $1,275보다 오히려 높다. 평균 주택가격도 도시지역이 5만 달러 정도로, 외곽지역보다 더 높다. 이로 인해 도시에서 적절한 가격의 주택공급은 아주 절실하다. 대도시의 공동주택이나 임대아파트 거주자는 자신의 수입 중 30%를 임대료로 지출한다. 외곽지역 거주자는 17% 정도를 지출한다. 주택 소유도 마찬가지로, 도시인은 자신의 수입에서 27%를 주택 할부금과 이자로 지불하고, 교외지역은 17%만 지출한다. 그만큼 대도시의 경제 중심지와 그 인근에서 일하고 거주하는 시민들은 수입에서 주택비용 부담이 크기에 적절한 가격의 주택공급이 중요하다.

 

미국 대도시 시민들의 절반은 출퇴근 시 대중교통, 걷기, 자전거, 카풀 등을 이용한다. 나머지 절반은 자가용을 이용한다. 특히 경제 중심지와 그 인근에 거주하는 도시인은 대중교통 이용률이 70%나 높아 자가용 출퇴근은 30% 정도 수준이다. 도시 외곽지역 직장인의 자가용 출퇴근 비율은 78%이다. 뉴욕이나 국제관문 도시 같은 1등급 도시는 교통 환승 시스템이 양호하여 자동차 없이 출퇴근하기가 점점 편리해지고 있다.

 

오래되고 침체된 주거지역은 주택가격과 임대료가 싸지만, 신규 개발 진행은 별로 없고. 종종 예전 산업단지 인근에 입지해 있다. 인구성장도 별로 없고 오히려 도시 가장자리보다 경제발전이 더딘 경우가 많다. 이런 곳은 도시재생을 한다.

 

한편, ULI2018년에 별도로 발표한 “Imagining New Governance Models for Cities of the Future” 보고서에서는 조만간 도시 모습이 사람들이 몰려 사는 도시 가장자리가 고밀도 개발되는 도넛 모습을 전망하고 있다. 전통적 도시의 도심은 개발밀도가 높고, 이미 돈 있는 사람들이 살고 있다. 하지만 도시 변두리는 지금 돈을 벌기 위해 일하는 젊은 사람들이 살고 있다. 혁신은 이런 곳에서 더 많이 일어날 수 있다고 보고 있다. 프랑스 파리의 인구는 1000만 명이지만, 도심에는 단지 200만 명만 살고 있다. 대부분은 도시 가장자리에서 살고 있다. 그래서 도시 변두리는 비즈니스 센터 지역을 고밀도로 개발하여 기업유치와 인재채용을 권장하고 있다. 이런 곳에 문화도 집중시켜 더욱 번창하게 한다.

 

미국의 도시재생 방법은 우리와 다르다. 정부 예산투자는 최소화하고, 세금혜택으로 민간자본을 활용한다. 미국은 2018년부터 저소득층 8700개 지역을 기회 특구(Opportunity Zone)로 선정하여 도시재생을 하고 있다. 민간이 이곳에 10년 정도 투자하여 주택공급이나 일자리를 창출하면 100% 세금감면이 된다. 민간자본은 사업도 하면서 세금 절약할 수 있는 절호의 기회로 보고 투자가 몰리고 있다. 정부는 예산 투입 없이 민간의 장기투자(5~10)를 마중물로 끌어들이고 있다.

 

결론적으로 미국은 경제가 잘나가는 입지에 적절한 가격의 주택을 고밀도로 공급하고, 자가용 이용 없는 대중교통 환승을 활용하여, 건강한 도시를 만드는 일이 도시경제와 기후변화 대응에도 효과적이다. 낙후된 저소득층 지역은 민간에 세금혜택을 주어 일자리와 주택공급 등 도시재생을 한다.

 

2. 시사점

 

시사점을 정리해보자. 도심의 경제 중심지에 고밀도 주택개발은 대중교통 이용률을 높이고 자가용을 줄여 교통체증과 탄소 배출 개선에도 한몫한다. 임대아파트와 적절한 가격의 주택공급은 젊은 직장인들이 많이 일하고 있는 이러한 경제 중심지에 집중적으로 공급되어야 한다.

 

서울의 저밀도 주거지역과 상업지역을 고밀도 개발하여 기업체 일자리와 주택의 공급을 늘려야 한다. 고밀도의 대량 공급은 주택가격을 낮추고 거주비용 부담을 줄이는 데 기본적 수단이고 가장 확실하게 큰 효과를 보는 방법이다. 서울은 수요가 충분하기에 과잉공급 우려도 없고 건설경제와 일반경제 활성화에도 도움이 된다. 물론 인구가 줄어드는 지방에 부동산 공급은 수요가 줄고 있기에 경제에 손실이 될 수가 있다.

 

주거환경 개선이 필요한 곳은 대개 오래되고 침체된 주거지역이다. 서울에는 이런 곳이 많다. 주거환경 개선은 적정 면적 단위로 용적률을 대폭 높여 주택을 공급하면서 부족한 공원과 소방도로를 확보하면 기본은 된다. 그 방법으로 건물 바닥이 차지하는 건폐율을 줄여 녹지화하고 소방도로를 만드는 것이다. 이 녹지를 계속 연결해나가면 쾌적한 동네 공원길이 생긴다.

 

주택이 투기의 수단이 되어서는 안 된다. 필요한 입지에 고밀도 개발하여 적절한 가격의 주택공급이 많아지면 다주택자의 투기는 사라진다. 투자 효과가 없어지기 때문이다.

 

주택은 생활필수품이다. 그래서 주택가격 목표는 일반 직장인 연봉의 6~7년 치 정도가 가장 이상적이다. 그래야 젊은 층이 결혼해서 애를 낳고 가정을 제대로 꾸밀 수 있다. 출산율에도 큰 역할을 한다. 그러기에 주택이 필요한 지역에 고밀도 개발을 해야 해결책이 나온다.

 

서울의 가장자리 자치구는 젊은 인구가 몰려 있으면서 주택가격이 비교적 서울 평균보다 저렴하다. 이런 입지에 고밀도 개발을 통해 기업을 유치한다면, 직주근접형 경제지구를 만들 수 있다. 더구나 문화를 입히면 금상첨화가 된다. 입지별로 혁신을 일으키는 지역 중심지를 창출할 수 있다. 기업은 인재가 필요하다. 인재가 집중적으로 몰려 사는 입지가 좋은 입지가 되고 있다. 미국의 기회특구처럼 세금혜택을 부여한다면 기업유치 부담이 훨씬 줄어든다.

 

공공이 보유한 토지만으로는 충분한 공공 주택공급은 불가능하다. 민간 토지의 용적율을 올리면서 공공 주택을 확보할 수 있다. 저렴한 가격이 가능한 수준까지, 민간 임대사업자에게 용적율과 세금혜택 인센티브를 제공해야 한다.

 

서울 외곽에 신도시 개발은 주택공급 효과가 미흡하다. 물량효과도 서울에 고밀도 공급하는 효과에는 턱없이 못 미친다. 또한, 신도시 택지와 도로 신설로 인해 자연은 파괴되고, 자가용 이동과 출퇴근 시간은 늘어나 온실가스 배출을 증가시킨다. 서울 외곽으로 분산될수록 기업체 일자리 창출도 효과도 떨어져 베드타운만 형상만 강해진다. 후손을 위해 남겨야 할 토지를 낭비하는 꼴이 된다.

 

우리도 경제적으로 낙후되거나 주택환경이 열악한 자치구에 미국의 기회 특구처럼 세금감면 정책으로 도시재생을 해야 한다. 기업유치와 주택공급에 아주 효과적이다. 부족한 공공자원의 한계를 극복하는 수단이다. 민간자원을 충분히 활용한다면 경제 활성화에도 큰 역할을 한다.

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