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[지식정보] 6.17 주택시장 안정정책

관리자
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2020617일 정부는 주택시장 안정을 위한 정책을 발표했다. 그 방향은 다음과 같다.

​①비규제지역에 집중되는 투기수요 유입을 차단하기 위해 수도권 ․대전․청주 대부분 지역을조정대상지역·투기과열지구로 지정

②개발호재로 인하여 상승이 우려되는 서울국제교류협력지구 인근 지역에 대해서 토지거래 허가구역으로 지정 추진

③갭투자를 차단하고 실수요자를 보호하기 위해서 규제지역의 주택담보대출 실수요 요건 및 전세자금대출 규제 강화

④재건축 안전진단의 투명성과 공정성을 높이고, 정비사업 조합원의 분양요건을 강화하는 등 정비사업 규제를 정비

⑤주택 매매·임대사업자의 주택담보대출의 레버리지를 활용한 투자유인을 억제하고, 과세체계를 정비하여 법인을 통한 세금 회피 차단

⑥12.16대책 및 수도권 주택공급 기반 강화방안(5.6)의 후속조치를 조속히 차질 없이 추진 등으로 정리된다.

 

 

자료: 국토교통부 보도자료 주택시장 안정을 위한 관리방안 2020.06.17

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Ⅰ. 2020.6,17 정부 정책 대응 방향

①비규제지역에 집중되는 투기수요 유입을 차단하기 위해 수도권 ․대전․청주 대부분 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정

②개발호재로 인하여 상승이 우려되는 서울국제교류협력지구 인근 지역에 대해서 토지거래 허가구역으로 지정 추진

③갭투자를 차단하고 실수요자를 보호하기 위해서 규제지역의 주택담보대출 실수요 요건 및 전세자금대출 규제 강화

④재건축 안전진단의 투명성과 공정성을 높이고, 정비사업 조합원의 분양요건을 강화하는 등 정비사업 규제를 정비

⑤주택 매매·임대사업자의 주택담보대출의 레버리지를 활용한 투자유인을 억제하고, 과세체계를 정비하여 법인을 통한 세금 회피 차단

⑥12.16대책 및 수도권 주택공급 기반 강화방안(5.6)의 후속조치를 조속히 차질 없이 추진

 

 


Ⅱ. 주택시장 안정을 위한 관리방안

 

1. 과열지역에 투기수요 유입 차단

 

(1). 조정대상지역 및 투기과열지구 지정

최근 주택가격 급등세를 보이는 경기, 인천, 대전, 청주에 대해서 조정대상지역과 투기과열지구 추가 지정

(조정대상지역) 최근 주택시장 상승이 지속되고 있는 경기, 인천, 대전, 청주 중 일부지역을 제외한 全 지역을 조정대상지역으로 지정
수도권 일부 자연보전권역·접경지역 및 청주 일부 읍·면 지역 제외

(투기과열지구) 조정대상지역 지정 후에도 과열이 지속되고 있거나, 非규제지역 중 과열이 심각한 지역 중 경기 10개 지역, 인천 3개 지역, 대전 4개 지역을 투기과열지구로 지정

(적용시기) 6.19(금) 일자로 지정 및 효력 발생​

 

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(2). 주요 개발호재 지역 토지거래허가구역 지정

(추진배경) 최근 서울 송파‧강남구 내 ‘국제교류복합지구(SID)’ 조성과 관련한 대규모 사업계획의 추진이 본격화되며 연이어 발표
  (송파) 잠실 스포츠‧MICE 민간투자사업 적격성 조사 완료(6.5)
  (강남) 영동대로 복합개발사업 시공사 입찰공고 시행을 위한 조달청 발주의뢰(6.13)
시장 불확실성이 큰 상황에서 주요 개발호재가 복합 작용하는 경우 인근지역 매수심리 자극 및 과열 심화 우려. 시장 불안요인 사전차단, 실수요자 중심의 부동산 시장질서 확립을 위해 서울시(지정권자) 협의 하에 토지거래허가구역 지정을 추진

(주요 내용) 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지 및 영향권 일대를 허가구역으로 지정하는 방안을 서울시 도시계획위원회 심의를 통하여 확정
구체적인 내용은 서울시 도시계획위원회 심의(6.17일 오후)를 통해 확정하여 서울시 보도자료로 배포

(지정효과) 허가대상 면적 초과 토지(주택인 경우 대지지분면적을 의미) 취득을 위한 계약을 체결하고자 할 경우 관할 구청장 허가 필요
허가를 받은 경우 일정 기간 허가받은 목적대로 이용할 의무 발생, 특히 주거용 토지는 2년 간 실거주용으로만 이용 가능(매매‧임대 금지)


(발효시점) 6.17일 오후 서울시 도시계획위원회 심의→ 6.18일 공고→ 6.23일부터 효력 발생(공고 후 5일)

 

(3). 투기적 주택수요에 대한 조사체계 강화

①개발호재등 과열 우려 지역 실거래 기획 조사 시행

(현황) 국토부 「부동산시장불법행위대응반」․감정원 「실거래상설조사팀」이 전국 고가주택(9억원 이상)에 대해 상시조사 중(2.21~)이며, 또한, 최근 서울 주요개발지역인 잠실 MICE․용산 정비창 인근에 기존 조사보다 강화된 고강도 실거래 기획조사 착수(`20.6~)

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(향후계획) 상시․기획조사를 통해 편법증여․대출위반․실거래 허위신고 등을 적발하여 과태료 부과 및 금융위․국세청 등 통보
특히, 잠실 MICE 사업지역 인근에 영동대로 복합개발이 추가 발표됨에 따라 조사지역을 확대하여 고강도 기획조사 실시


 (기존) 잠실 MICE 영향권(송파구 잠실동, 강남구 삼성동) → (강화) 잠실 MICE + 영동대로 복합개발사업 영향권 추가(송파구 잠실동, 강남구 삼성동, 대치동, 청담동)


② 자금조달계획서 제출대상 확대

(현행) 자금조달계획서 제출대상이 투기과열지구‧조정대상지역내 3억원 이상 주택 거래 시로 제한.
투기과열지구‧조정대상지역내 3억원 미만 저가 주택의 경우 자금출처 조사 등 실효성 있는 투기수요 점검에 한계

(개선) 투기과열지구‧조정대상지역내에서 주택을 거래하는 경우 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출토록 함

(적용시기) 「부동산거래신고법 시행령」 등 개정 후 즉시 시행(’20.9월)

③ 자금조달계획서에 대한 증빙자료 제출대상 확대

(현행) 투기과열지구 9억원 초과 주택 거래신고 시 자금조달계획서 기재 내용에 대한 객관적 진위를 입증할 수 있는 증빙자료를 제출
자조서 작성 항목별로 예금잔액증명서, 소득금액증명원 등 증빙자료를 첨부‧제출
투기과열지구 9억원 이하 중‧저가 주택의 경우 비정상 자금조달 등 이상 거래에 대한 신속한 대응 및 선제적 조사가 제한

(개선) 투기과열지구 내 주택거래 신고 시 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 작성 항목별 증빙자료를 첨부하여 제출토록 함
증빙자료 확인을 통해 불법 증여, 대출규정 위반 등 의심거래는 집중 관리대상으로 선정하고, 실거래 신고 즉시 조사에 착수

(적용시기) 「부동산거래신고법 시행령」 등 개정 후 즉시 시행(’20.9월)


(4). 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화

①규지지역내 주택담보대출 취급시 전입 처분 요건 강화

무주택자

(현행) 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우, 1년내 전입 의무를 부과
조정대상지역의 경우 2년내 전입 의무 부과

(개선) 全규제지역9투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월내 전입 의무 부과

(적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청 분**부터 적용
   * 시행시기 : 전산개발 및 준비 등을 감안하여 ’20.7.1일부터 시행
  ** 다만, 행정지도 시행 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전 규정 적용

1주택자

(현행) 투기지역·투기과열지구내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 1년 내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과
조정대상지역은 2년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과

(개선) 全규제지역내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 6개월내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과

(적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청분**부터 적용
   * 시행시기 : 전산개발 및 준비 등을 감안하여 ’20.7.1일부터 시행
  ** 다만, 행정지도 시행 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전 규정 적용

② 보금자리론 대상 실거주 요건 부과

(현행) 보금자리론 이용 차주에게 전입 의무는 부과되지 않고 있음

(개선) 주택구입을 위해 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과하고, 의무 위반 시 대출금 회수

(적용시기) 주택금융공사 내규 개정 시행일(’20.7.1) 이후 보금자리론 신청 분부터 적용

③ 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한 강화

(현행) 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증 제한*하고, 전세대출을 받은 후 9억원 초과 주택 구입 시 대출 즉시 회수
   * 다주택자(2주택 이상)에 대해서도 전세대출 보증이 제한되어 있음

(개선) ➊투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가

    ➋전세대출을 받은 후 투기지역‧투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출 즉시 회수*

   * 구입주택의 기존 임대차 계약 미완료 등 불의의 피해가 발생될 수 있는 경우에만 회수규제 적용 유예

(적용시기) 보증기관 내규 개정 시행일 이후


  (➊번 사항) 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우부터 적용*
    * 규제시행 전 전세대출 차주가 규제시행 후 투기·투기과열지구내 3억원 초과 아파트를 신규 구입 시 대출 연장 제한(기존 전세대출 만기까지만 인정)
  (➋번 사항) 전세대출 신규 신청 분부터 적용

④ 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증한도 축소

(현행) 전세대출 보증한도가 보증기관별로 차이가 있어 1주택자의 갭 투자 용도로 활용​

 

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(개선) 주택도시보증공사(HUG)1주택자 대상 전세대출보증 한도를 2억원으로 인하

 

(적용시기) 주택도시보증공사(HUG) 내규 개정 시행일 이후 전세대출 신규 신청분부터 적용

 

 

 

2. 정비사업 규제 정비

 

(1) 재건축 안전진단의 투명성·공정성 강화

 

안전진단에 대한 시·도 권한 강화

 

(현행) 관할 시··구가 1차 안전진단 기관을 선정

 

(개선) 1차 안전진단 기관 선정·관리주체를 시··구에서 시도로 변경하고, 2차 안전진단 의뢰도 시··구에서 시·도가 담당

 

(적용시기) 도시 및 주거환경정비법개정(’20.12) ’21년 상반기 시행

 

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부실 안전진단기관에 대한 제재 강화

 

(현행) 안전진단 보고서 허위작성에 대한 처벌(징역 2년 이하)있으나, 보고서 부실작성에 대한 처벌규정이 없어 사후관리 곤란

 

(개선) 안전진단 보고서 부실작성 시 과태료(2천만원)를 신설하고, 허위·부실 작성 적발 시 안전진단 입찰 제한(1)

 

(적용시기) 도시 및 주거환경정비법개정(’20.12) ’21년 상반기 시행

 

2차 안전진단 시 현장조사 강화

 

(현행) 1차 진단결과에 대한 적정성 검토 시 현장조사가 필요하나, 서류심사 위주의 소극적 검토

 

(개선) 철근부식도·외벽마감상태 등 정성적 지표에 대한 검증을 위해 2차 안전진단 기관의 현장조사를 의무화

 

* 현장조사가 지연되는 사업장은 안전진단을 미완료로 처리

 

(적용시기) 대책 발표 후 2차 안전진단 의뢰 사업부터 즉시 시행

 

3차 안전진단 자문위원회의 책임성 제고

 

(현행) 공공기관이 검토한 2차 안전진단의 최종점수()이 공개된 상태로 심의하여, 위원들이 판정에 대해 부담 책임성 있는 자문에 한계

 

(개선) 자문위원회에서 구조안전성, 건축·설비노후도 등 평가분야 별로 개별·분리 심의하고, 자문위원에게 총점은 비공개

 

(적용시기) 대책 발표 후 2차 안전진단 의뢰 사업부터 즉시 시행

 

(2). 거주요건을 갖춘 경우 조합원 분양신청 허용

 

(현행) 재건축사업에서 거주여부와 관계없이 모든 토지 등 소유자에게 조합원 자격요건이 부여되고, 상대적으로 낮은 가격에 분양신청 가능

 

(개선) 수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주*한 경우에 한하여 분양 신청 허용

 

* 현재 소유한 주택에서 소유 개시 시점(매각 후 재매입 시에는 재매입 시점부터 기산)부터 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주(연속 거주가 아닌 합산 거주기간)

 

(적용시기) 도시 및 주거환경정비법개정(’20.12) 후 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적

 

(3). 재건축부담금 규제 개선

 

재건축부담금의 본격 징수 시작

 

(현행) 헌법재판소의 재건축 초과이익환수제에 대한 합헌결정(‘19.12.27)에 따라 제도의 본격 시행을 준비. 국가징수분 재 배분 시 주거복지센터 설치, 공공임대 건설 등 주거복지 증진 위해 노력하는 지자체에 인센티브 부여

 

(계획) 한남연립(17억원두산연립(4억원) 시작으로 하반기부터 본격 징수

지자체 대상 집중교육 기 시행(`20.2), 주기적 집합교육 시행(`20.)

* 62개 조합(37개 지자체)에 약 2,533억원의 부담금 예정액(’18.4’20.6) 기 통지

 

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실효성 있는 시행을 위한 제도 보완

 

(현행) 공시가격 현실화에 따라 종료시점과 개시시점의 주택가액 공시비율 차이가 발생하여 부담금 산정기준 논란

광역 지자체가 주요 기반시설을 설치함에도 불구하고, 기초 자체에 대한 재건축 부담금

배분율이 더 높음(광역 20%, 기초 30%)

 

(개선) 재건축 부담금 산정 개시 및 종료시점 주택가액 산정 시 동일한 공시비율을 적용*

* 지자체·조합의 정확한 부담금 산정을 위한 한국감정원의 지원근거 마련(’20.12)

재건축 부담금 귀속비율을 광역지자체 30%, 기초지자체 20%로 조정

 

(적용시기) 재건축초과이익 환수에 관한 법률개정(’20.12) 후 최초 재건축부담금 부과 조합부터 적용

 

3. 법인을 활용한 투지수요 근절

(1) 주택 매매·임대사업자 대출 규제 강화

 

주택매매·임대사업자 주택담보대출 금지

 

(현행) 규제지역내 주택매매임대 사업자 주담대는 LTV 20%~50%, 비규제지역내 주택매매임대 사업자 주담대는 LTV 규제 없음

 

(개선) 모든 지역* 주택 매매임대 사업자**에 대하여 주담대 금지

* 규제지역·비규제지역 모두 포함 ** 법인·개인 사업자 모두 포함

*** 주택 매매임대 사업자인 경우라도 국토부가 인정하는 예외사유에 해당하는 경우 주담대 이용 가능

 

(적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청 분**부터 적용

* 시행시기 : 전산개발 및 준비 등을 감안하여 ’20.7.1일부터 시행

** 다만, 행정지도 시행 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용

 

(2) 법인 등에 대한 세제 보완

 

법인 보유 주택에 대한 종부세율 인상

 

(현행) 개인법인에 대한 구분 없이 납세자별로 보유 주택의 공시가격을 합산하여 종부세 부과

 

(개선) 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율* 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용

* 주택시장 안정화 방안(‘19.12.16)을 통해 종부세 세율 인상을 발표2주택 이하(조정대상지역내 1주택 이하 포함): 0.6% 3.0% 3주택 이상(조정대상지역내 2주택 포함): 0.8% 4.0%

법인의 사원용 주택, 기숙사 등에 대한 비과세 특례는 현행 유지

 

(적용시기) ‘21년 종합부동산세 부과 분부터 적용

 

법인 보유 주택에 대한 종부세 공제(6억원) 폐지

 

(현행) 납세자(개인·법인)별로 종부세 공제(6억원, 1세대1주택 9억원)

다주택자가 법인을 활용하는 경우 종부세 공제액 확대 가능

* ) 개인이 3주택 단독 보유 공제 6억원법인 2개 설립하여 3주택 분산 보유 공제 21억원(개인 1주택 9억원 + 법인별 6억원)

 

(개선) 법인이 보유한 주택에 대해서는 종부세 공제를 폐지

 

(적용시기) ‘21년 종합부동산세 부과분부터 적용

 

법인의 조정대상지역내 신규 임대주택에 대해 종부세 과세

 

(현행) 법인이 보유한 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)은 종부세 비과세

* 1세대가 1주택 이상을 보유한 개인의 경우 ’18.9.14. 이후 조정대상지역내에 신규로 취득한 주택은 임대 등록하더라도 종부세 과세

 

(개선) 법인이 ‘20.6.18. 이후 조정대상지역에 8년 장기 임대등록하는 주택은 종부세 과세

 

법인이 보유한 주택 양도 시 추가세율 인상 등

 

(현행) 법인의 주택 양도차익에 대해서는 기본 법인세율(10~25%) 10%를 추가 적용(사택 등은 제외)

, 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)을 양도 시 추가 과세 제외

 

(개선) 법인이 주택 양도시 추가세율을 20%로 인상하고, 법인이 ‘20.6.18. 이후 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가세율 적용

 

(적용시기) 추가세율 적용은 ‘21.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

 

(3). 부동산 매매업 관리 강화

 

부동산 매매업 관리체계 구축

 

(현행) 부동산 중개업, 분양업, 개발업 등은 개별 법률에 따라 등록요건, 보고의무 등을 두어 법정 업종으로 관리 중이나,

부동산 매매업은 시장 교란 가능성에도 불구, 자유업으로 영업 중

 

(개선) ‘부동산매매업을 법정 업종으로 관리

부동산의 매매를 주된 사업으로 영위하는 법인 등을 대상으로 설립요건, 의무사항 규정 등을 마련하여 체계적으로 관리

 

(적용시기) 법 개정 이후 ’21년말 시행

 

(4). 법인거래 조사 강화

 

법인 대상 실거래 특별조사(기 추진 중)

 

(내용) 최근 과열이 관측된 경기 남부 등 자조서 미제출 거래 중 투기 가능성이 있는 법인 등의 거래를 대상으로 특별조사를 추진

 

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법인거래 조사 강화 (추진 중)

 

(현행) 개인과 법인 구분 없이 모든 거래주체에 대해 단일한 실거래 신고서식 사용, 자금조달계획서 의무제출대상 지역*도 동일

* (규제지역) 3억원 이상, (비규제지역) 6억원 이상 주택 거래신고 시 제출

법인 주택매수는 단기 매매 등을 통한 투기 활용 가능성이 높음에도 불구하고, 이상거래 조사 추진 곤란

 

(개선) 법인 주택거래 시 별도의 법인용 신고서식을 작성토록 하고, 모든 법인 거래에 자금조달계획서 제출 의무화(개정 진행 중)

 

(적용시기) 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 및 시행규칙개정 후 즉시 시행(’20.9)

 

 

4. 12.16 대책 및 공급대책 후속조치 추진

 

(1). 주택시장 안정화 방안(12.16) 후속조치 이행

 

(추진내용) 12.16대책을 통해 투기 목적 대출차단, 주택보유양도차익 세부담 강화, 편법 과세회피와 불법 주택거래 근절 추진

15억 초과 대출 금지 등 주담대 관련 사항, 양도세 비과세 요건 강화 등 하위법령 개정 사항, 실거래 조사 상시화 등 이행완료

다만, 국회임기 만료 등으로 종부세 세율인상 등 법 개정 미완

 

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(조치계획) 종부세양도세 강화, 임대등록 혜택축소, 불법전매 청약제한강화 등 법률 개정사항을 하반기 중 신속히 개정 완료 추진

 

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(2) 수도권 주택공급 기반 강화방안(5.6) 후속조치 이행

 

(추진내용) 공공재개발 등을 통해 `22년까지 서울에 7만호 부지를 확보하고, `23년 이후 수도권에 연평균 25만호+α 수준의 주택공급

 

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(조치계획) 하반기부터 본격적으로 사업공모 및 시범사업 착수

(공공재개발) 주민 대상 설명회(7~8) 및 시범사업 공모(9)를 거쳐 연내 시범사업 후보지를 선정

(도심 내 공공주택 공급) 용산정비창 인근지역을 포함 토지거래허가구역*으로 지정(5.20),공기업 예비타당성 조사 등 진행 예정

* (범위) 용산 정비창 부지 및 인근 한강로동이촌2동 일대 재건축재개발 사업구역 12개소(0.78)

- 역삼동 스포월드, 방이2동 주민센터, 서부트럭터미널 등은 연내 사업승인(지구지정)을 완료,나머지 사업은 ’21~’22년까지 사업승인 예정

(준공업지역 공모 등) 준공업지역 민관합동 사업 공모 실시(9)

- 공공참여 가로주택정비사업은 8월 중 1차 공모 사업지구를 선정*하고, 8(잠정) 2사업지 공모 착수 예정

 

* 22개 지구에서 공모 접수, 사업성 분석(6주민협의(7)를 거쳐 최종 선정 예정

- 오피스상가 1인 주거 용도변경 사업은 제도개선이 완료되는 즉시 사업에 착수할 수 있도록 시범사업 대상지 선정(10) 추진

 

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