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[지식정보] 글로벌 프롭테크 현황과 미래

관리자
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옥스퍼드 대학 리서치는 프롭테크 활동 범주와 기술을 정리하고 있다. 프롭테크 활동의 4개 핵심 범주는 스마트 부동산(Smart real estate), 부동산 핀테크(Real estate FinTech), 부동산 공유경제(The real estate shared economy), 기본 밑바탕으로 데이터 디지털화/분석(Data digitalisation/analytics) 등으로 정리된다. 5개 몰이꾼 기술로는 Contech, legal technology(IT를 활용한 법률서비스 기술), 공유경제 추세(shared economy movement), 핀테크(FinTech), 기타 외부에서 발생하는 외생 기술(exogenous technology) 등으로 정리된다. 그 내용을 살펴본다.

 

자료: University of Oxford Research‘PropTech 2020: the future of real estate’

https://www.venturesquare.net/798877

한국프롭테크포럼

https://byline.network/2019/04/5-35/

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1. 옥스퍼드 대학 리서치 분석한 글로벌 프롭테크 2020

 

프롭테크의 미래 활동 5개 핵심 영역은 스마트 부동산(smart real estate), 부동산 핀테크(real estate FinTech), 부동산공유경제(real estate shared economy), 데이터 디지털화(data digitalisation), 스마트 시티(smart cities)

인터넷과 모바일 통신은 기술 플랫폼의 붐을 일으켰고, 우리 생활의 모든 영역에 적용되고 있다. 그리고 전 세계적으로 디지털 기술과 4차산업혁명의 결과물들을 우리 실생활에 사용 할 수 있게 전환하는 역할을 하고 있다. 이러한 전환은 부동산 분야의 혁신도 촉진하고 있다. 특히 3차원 정보 제공, 거래 지원, 관리와 통제 확대 등에 기여 한다.

프롭테크는 부동산 산업 내에서 현재 발생하고 있는 활동들을 디지털로 전환하는 것을 의미한다. 프롭테크의 뿌리는 건설기술, 리걸 테크(IT 기술을 활용한 법률서비스), 공유경제 추세, 핀테크 등이다. 프롭테크는 스마트 부동산으로 나타나며, 부동산 핀테크와 부동산 공유경제로 구체화 되고 있다.

 

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스마트 부동산은 부동산 자산의 운영관리에 도움을 주는 기술기반의 플랫폼을 말한다. 자산의 범위는 단일 부동산 건물부터 도시 전체를 망라한다. 플랫폼의 범위는 빌딩 혹은 도시 중심지 기능에 대한 정보를 단순하게 공급하는 것부터, 빌딩 서비스에 직접 도움을 주거나 통제하는 것도 포함된다. , 스마트 부동산 분야는 부동산 자산, 부동산 관리와 시설관리를 지원하는 것이다.

 

부동산 핀테크는 부동산 자산의 오너쉽 거래를 도와주는 기술기반 플랫폼을 말한다. 대상 자산은 빌딩, 지분이나 펀드, 부채나 자본금이 될 수 있다. 부동산 오너쉽은 부동산의 소유권(freehold) 혹은 임차권(leasehold)이 될 수 있다. 플랫폼 범위는 가능성 있는 부동산 구매자와 판매자에게 정보만 단순히 공급하거나, 자산 오너쉽/임차권의 거래에 자본 가치(부정적 혹은 긍정적 가치)를 부과하여 거래를 촉진하거나 영향을 주는 것이 포함된다. 부동산 핀테크 분야는 결국 부동산 자본시장을 지원하는 역할을 한다.

부동산 공유경제는 부동산 자산의 공유사용을 촉진하는 기술기반의 플랫폼이다. 이때의 자산은 토지 혹은 빌딩으로, 오피스, 점포, 창고, 주택, 및 다른 부동산 타입이 될 수도 있다. 플랫폼 범위는 거래 가능성이 있는 공간 사용자와 판매자를 위한 정보를 단순하게 제공만 하거나, 임대차와 소유권 거래를 촉진 혹은 영향을 주는 것도 포함된다. 부동산 공유경제는 부동산 소유자 시장을 지원하는 역할을 한다. 블록체인이 강화된 공유경제 3.0(The shared economy 3.0) 시대에는 서비스로서의 공간 개념이 모든 부동산에서 확대된다. 공유경제 플랫폼(Shared Economy platforms)은 중요한 독자적인 프롭테크 카테고리다.

 

데이터 분석(Data Analytics)도 네트워크의 핵심에 위치하면서 별도의 클러스터를 구성하고 있다. 그러면서 이 기술은 스마트 부동산 클러스터(스마트 빌딩 혹은 사물인터넷 같은 기술들을 포함)와 강력하게 연계되어 있다.

 

비즈니스 프로세스 클러스터로서 별도로 분리된 Contech 클러스터가 있다. 여기에는 사전 조립식 건축(PreFabrication)과 모듈러 빌딩 기술(Modular Building technologies)이 있다. 그리고 역시 별도로 분리된 부동산 핀테크 3.0(Real Estate FinTech 3.0) 클러스터가 있다. 여기에는 Crowdfunding, Peer to Peer, Blockchain, 가상화폐(Cryptocurrency)가 있다.

 

비즈니스 프로세스와 Contech은 프롭테크 범주에서 크게 벗어나 있어 보인다. 그러면서 Contech은 스마트 부동산의 몰이꾼 역할을 하는 측면에서 프롭테크와 연관이 있다.

 

그러므로 옥스퍼드 대학 리서치에서는 프롭테크 3개의 주요 범주(스마트 부동산, 부동산 핀테크, 부동산 공유경제)에 추가하여 또 다른 주요 활동영역인 데이터 분석과 디지털화(Data Analytics and Digitalisation)을 포함하고 있다. 이 분야는 데이터 관리, 데이터 분석과 데이터 시각화 등을 다루고 있어, 무자비할 정도의 디지털화 추세로 인해 프롭테크의 기본 짜임새(nuts and bolts) 역할을 한다. 바람직하게 진행되는 대부분의 혁신과 기술 채택은 무명의 데이터 기술(기본 엔지니어링 개념의 고정된 기술)에 의존한다.

 

거대 규모의 외생 기술(exogenous technology)이 미치는 중요 영향도 포함해야 한다. 특히 교통/수송과 관련된 외생 기술은 스마트도시에서 스마트 부동산 분야가 확장되면서 그 영향력이 커지고 있다.

 

그래서 프롭테크 활동의 4개 핵심 범주는 스마트 부동산(Smart real estate), 부동산 핀테크(Real estate FinTech), 부동산 공유경제(The real estate shared economy), 기본 밑바탕으로 데이터 디지털화/분석(Data digitalisation/analytics) 등으로 정리된다. 5개 몰이꾼 기술로는 Contech, legal technology(IT를 활용한 법률서비스 기술), 공유경제 추세(shared economy movement), 핀테크(FinTech), 기타 외부에서 발생하는 외생 기술(exogenous technology) 등으로 정리된다.

 

최소 200억 달러가 지난 4~5년간 프롭테크 분야에 투자되었다. 이 돈은 다양한 기술들을 제공하는 7000개 프롭테크 스타트업에 산소를 공급하는 역할을 하였다.

여기서 언급하는 다양한 기술들에는 웹사이트와 스마트폰 앱, 앱 프로그램 접속기술, 데이터 분석과 시각화, 사물인터넷, 인공지능과 머신러닝, 블록체인과 분산원장기술(distributed ledger technology), 센서, 가상현실과 증강현실, 지리 공간)5G 기술, 클라우드 컴퓨팅, 교통기술(드론, 자율주행차, 진공 고속철도(hyperloop), 기타 기술(3D 프린팅, 웨어러블, 환경친화적 빌딩 자재 등 포함) 등이 있다.

옥스퍼드 대학 리서치 분석결과, 현재의 프롭테크 시장에서 가장 중요한 부동산 기술은 디지털 데이터를 생산하고 거기서 가치를 열매 맺게 하는 기술이다. 2020년에는 이 분야에 펀딩이 집중될 것으로 보인다.

부동산 산업에서 기술 채택과 혁신을 더디게 만드는 몇 가지 장벽이 있다. 운영상의 장벽, 규제 장벽, 사회적 장벽이다. 하지만 산업을 창조적으로 파괴하고 있는 많은 스타트업이 부동산 산업의 기술 운영부문에 보충적인 변화를 제공할 것으로 보인다. 예를 들어 건물주의 이익을 보호하기 위한 임대작업을 기술적으로 수정해주거나, 고객 만족 제공, 에너지 절약 인센티브 등을 제공하게 된다.

 

프롭테크 1.0 물결은 1980년대 개인 컴퓨터와 1990년대 중반과 말경에 인터넷과 이메일 발전에 뿌리를 두고 있다. 하지만 2001년 닷컴 몰락으로 끝을 맺었다. 프롭테크 2.0 물결은 App Store을 통해 정점을 이루고 있는 기술개발로 가속되고 있다. 프롭테크 3.0은 기후변화와 급속한 도시화라는 글로벌 압력에 의해 추진되고 있다. 외생기술(사물인터넷, 머신러닝, 인공지능, 블록체인 등)의 성숙과 접목되면서 가능해지고 있다.

2017년에 이미 부동산 핀테크 활동의 과잉공급이 있었다. 이 현상은 부동산 거래 속도, 공유경제 부동산에 대한 과도한 낙관주의, 스마트 빌딩에 대한 진정한 필요 등에 대한 잘못된 판단에 토대를 두고 있다. 옥스퍼드대학 리서치의 데이터 분석결과를 보자. 거대한 규모로 활동이 있었다는 증거는 하이퍼 사이클(hype cycle)을 보면 알 수 있다. 그러면 그 이후에는 다른 무슨 일이 벌어지고 있는가?

일부 어플리케이션에 대한 환멸 단계가 시작되었음을 하이퍼 사이클을 보면 알 수가 있다. 결과적으로 지금은 스타트업이 줄어들고 있다. 그러나 기술성숙과 기술을 다지기 위한 스타트업에는 더 많은 돈이 투자되고 있다.

스마트 빌딩과 공유경제 어플리케이션의 연결에 관심이 증가하고 있다. 이들 영역은 일부 융합이 되면서 서비스로서의 공간(space-as-a-service) 사례가 많이 등장하고 있다.

 

기술이 더욱 다져지고 있다. 전통적 중개업과 자문 비즈니스는 더욱 사려 깊어진 스타트업이 제공하는 최고의 아이디어 기술을 선택하여 업무에 반영하고 있다. 부동산 오너들도 기술 회사의 상품을 채택하여, 오너쉽 위험을 낮게 유지하면서 고수익 서비스 활동을 하고 있다. 더욱 성숙해가는 기술 회사 중에는 Amazon, Google, Facebook 등 기술 거대기업들이 주도하면서, 부동산 오너쉽에 도움 되는 방향으로 초점을 맞추어 가고 있다.

앞으로 프롭테크가 지속 가능한 발전을 하고, 인재와 자본을 계속 끌어들이기 위해, 3가지 과제를 수행해야 한다.

짜임새 있는 데이터 엔지니어링과 디지털화

부동산 비즈니스와 부동산 시장에서의 진짜 비효율 문제를 해결하는 것이다. 여기에 포함될 내용으로는 물리적 부동산과 사이버 공간 사이의 관계를 통제하여 가치창출을 확보하는 것으로, 그러기 위해서는 양자의 관계를 이해하는 것이 중요하다.

기후변화, 인구특성 변화, 도시화라는 거대한 글로벌 이슈를 해결해나가야 한다.

프롭테크 활동은 주로 일부 도시에만 집중되고 있다. 샌프란시스코, 뉴욕, 런던, 베를린, 상하이 등이다. 이들 도시는 자국 시장에서의 규모와 정치적 지리적으로 강점으로 국가 성장을 주도하는 강력한 성장엔진을 만들어 내고 있다. 프롭테크와 데이터 분석이 갖는 미래의 거대한 개발 잠재력을 고려하면, 스마트도시의 기술성장은 당연해 보인다. 다시 이들 기술은 계획수립, 오너쉽, 및 거주지 개발과 조밀한 도시 광역화 간의 운영에 이바지한다. 이 이슈는 아마존과 알리바바의 고향 도시에만 국한되지는 않는다.

거대한 시행착오를 피할 필요가 있다. 구체적으로, 흥미롭지만 궁극적으로 너무 이상향(utopian)이거나 비수익 지역에 과도한 투자를 피해야 한다. 또한, 부동산 데이터 독점의 가속화 등을 막아야 한다.

 

2050년까지 세계 인구는 증가한다. 그중 90%는 아프리카와 아시아에서 일어난다. 지금 인류 역사상 처음으로 세계 인구의 50% 이상이 도시에서 거주하고 있다. 이 수치는 2050년까지 68%까지 올라간다. 결국에 주택 공급, 필요한 니즈 충족, 자원 소비, 불평등 해소 등 많은 숙제를 해결해야 한다. 프롭테크 산업은 인류 복지에 대해 친절한 공헌을 하는 미션을 수행해야 한다.

 

  

2. 한국프롭테크포럼 현황

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한국프롭테크포럼은 202012월 중순 프롭테크 분야에 진출한 국내 기업들을 영역별로 묶은 프롭테크 맵(Korea Proptech Forum Member’s Map)’을 공개했다. 포럼에 참여한 회원사 137개사(20191218일 기준)를 대상으로 했다. 테크 스타트업, 부동산 기업, VC 및 부동산 금융사 등 프롭테크 생태계를 구성하는 업체들이 들어가 있다.

 

해외 국가들의 프롭테크 맵이 VR, 빅데이터, 중개 플랫폼 등 기술 영역 위주로 이뤄진 것과는 차이가 있다. 이 맵에는 테크 스타트업이 80개사로 국내 프롭테크 기업의 70% 이상을 들어가 있다.

 

이 프롭테크 맵은 테크 스타트업이 주축이 된 메인 카테고리 9개와 기존 부동산 및 금융업체가 포함된 파트너 카테고리 6개 등 총 15개로 이뤄져 있다. 메인 카테고리로는 부동산 마케팅 플랫폼(23개사), 부동산 관리 솔루션(4개사), 데코&인테리어(7개사), 공유서비스(23개사), 데이터&밸류에이션(11개사), 콘테크/AR/VR(5개사), IoT/스마트홈(7개사), 블록체인(2개사), P2P/펀딩 플랫폼(4개사) 등이다.

 

공유서비스는 다시 오피스, 주거, 리테일, 주차, 주방 등 5개로 구분된다. 테크 기업들과 프롭테크 융합 생태계를 함께하는 파트너 영역으로는 디벨로퍼/건설(28개사), 금융&투자(8개사), 컨설팅(6개사), 설비 운영(6개사) 등이며 이외 학계와 로펌도 참여하고 있다.

 

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