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[지식정보] 전국 대도시 28개 도시재생사업 절반에서 민간투자 全無

관리자
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한국건설산업연구원은 2014, 2016, 2017년에 선정되었던 경제기반형, 중심시가지 대상 사업 중 민간투자 수요가 높거나 어느 정도 있을 것으로 예상하는 전국의 인구 50만 이상 주요 대도시에서 추진된 28개 도시재생사업을 대상으로 연구를 진행하였다. 조사에는 활성화 지역 내에서 도시재생사업 기간에 추진된 민간참여사업에 대해서 마중물로 투입된 공적 재원이 민간투자를 견인한 정도, 민간투자 견인 효과를 분석했다. 마중물 예산 투입 대비 민간참여사업비를 중심으로 민간투자 견인 효과를 분석했다. 건설산업연구원 연구자료를 요약 하였다.

 

조사 결과를 보면, 지금까지의 도시재생사업에서는 공적 재원 투입이 민간투자 견인이나 민간 활력 회복으로 이어지지 않고 있다. 예산지원 종료 후 재생 동력을 급격하게 상실하고 있다. 이로 인해 도시재생 정책 및 사업의 효과성과, 공공 재원 투입의 정당성에 대한 의문이 커지고 있다. 시사점을 요약해보자.

전반적인 민간참여사업 추진 현황 및 민간투자 견인 효과를 보면, 전체 지역 중 절반에서 민간참여사업이 전무(全無)하거나, 다수 지역에서 민간투자가 미미하게 나타나고 있다. 소수 지역에서만 민간투자 견인 효과가 확인되고 있다. 민간참여사업 추진 여부를 가르는 핵심 요소는 토지 확보 여부와 사업성이다. 민간참여사업 전반적 특성은 장기 과제로 해결해야 한다. 사업 방식은 공공 리츠와 수익형 민간투자사업(BTO) 방식이 주를 이루고 있다. 이 밖에도 혼합형(재정사업+민간자본 투자), CSR 투자 유치, 도시개발사업 공공기여 활용 등의 방식으로도 진행되고 있다.

 

자료: 한국건설산업연구원, 건설동향브리핑, 7462020.2.24.

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1. 국내 도시재생사업은 민간 활력 및 민간투자 견인을 위한 마중물을 강조한다.

 

도시재생의 목적은 쇠퇴 낙후 지역의 자생력을 강화하여 경제 사회 물리 환경적으로 활성화하는 것이다. 이를 통해 궁극적으로 지속 가능한 도시를 만들기 위함이다.

 

도시재생법에서 도시재생이란 인구의 감소, 산업구조의 변화, 도시의 무분별한 확장, 주거환경의 노후화 등으로 쇠퇴하는 도시를 지역 역량의 강화, 새로운 기능의 도입 창출, 지역 자원의 활용을 통하여 경제적 사회적 물리적 환경적으로 활성화하는 것이라고 정의하고 있다. (도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 211)

 

쇠퇴하는 도시의 활력을 회복하고 자생력 있는 도시로 만들기 위해서는 공공부문의 투자만

으로는 불가능하며, 민간부문이 함께 참여해야 한다.

 

도시 전체 또는 도시 내 특정 지역이 쇠퇴하는 원인은 광역적 거시적 차원의 요인(:주력 산업 경쟁력 상실, 국내외 정치적 요인, 광역 교통환경의 변화 등)과 국지적·미시적 차원의 요인(물리적 환경 노후화, 범죄율 증가, 교육환경 악화 등)이 복합적으로 작용해서 발생한다.

 

이렇게 복합적 요인에 의해 발생하는 문제를 효과적이고 지속 가능한 방법으로 해결하기 위해서는 공공부문의 투자와 노력만으로는 불가능하며, 다양한 주체들(기업, 대학, 주민 상인조직 등 지역 내 주요기관, 모임 등)의 참여와 협력이 필수적이다.

 

따라서 정부는 도시재생사업의 제도 설계 원리로, 공적 재원의 민간 활력 및 민간투자 견인을 위해 마중물역할을 강조하고 있다.

 

국가 도시재생 기본방침에서 쇠퇴지역에 공적 재원을 집중적으로 지원하는 목적은 사업 초기 민간의 활력을 유도하고, 민간투자를 견인하는 마중물이 되는 것임을 명시하고 있다.

 

 

2. 도시재생 사업효과: 한국건설산업연구원의 연구와 대상 범위

 

일반적으로 도시재생사업은 재원 출처에 따라 마중물 사업, 부처협업사업, 지자체 사업, 공공 기관투자사업, 민간투자(참여)사업으로 분류할 수 있다. 이러한 구분 방식은 시범사업부터 지금까지 큰 틀에서 유지되고 있다.

 

공공기관투자사업유형은 LH 등 공공기관(정부, 지자체 제외)의 참여가 본격화된 2017년 이후 별도로 분류되고 있다.

 

마중물 사업 예산은 국비보조금(국고 보조율 : 특별시 40%, 광역시 및 특별자치시 50%, 기타 60%)에 지자체 대응 투자 예산(총액의 40~60%)을 더해 마련된다. 이에 따라 유형과 지역별로 적게는 83억 원에서부터 많게는 625억 원의 예산이 편성된다.

 

민간참여사업은 민간 영리 부문이나 제3 섹터 주체의 자본이 투자되는 사업 중 도시재생사업에 해당하는 사업을 통칭한다.

 

국토부에 따르면, 경제기반형은 국가·도시 차원의 경제적 쇠퇴가 심각한 지역을 대상으로 복합 앵커 시설 구축 등 신경제거점을 형성하고 일자리를 창출하는 사업 유형을 의미하며, 일반적으로 역세권, 노후 산단 및 항만, 대규모 유휴부지가 있는 지역에서 대규모 개발사업과 연계해 추진되고 있다.

 

중심시가지형은 원도심의 공공서비스 저하와 상권의 쇠퇴가 심각한 지역을 대상으로 공공기능 회복과 역사·문화·관광과의 연계를 통한 상권의 활력 증진 등 지원하는 사업 유형을 의미한다.

 

중심시가지를 대상으로 하는 사업 유형은 뉴딜사업 이전에는 근린일반’(2014년 선정), ‘근린중심’(2016년 선정) 등으로 불렸다. 또한, 2014년 천안시나 2016년 수원시 경우처럼 실질적으로는 중심시가지를 대상으로 하나 선정 가능성을 높이기 위해 소규모 근린형으로 신청한 예도 상당수 존재한다.

 

도시재생사업은 재원 출처에 따라 마중물사업, 부처협업사업, 지자체사업, 공공기관투 자사업, 민간참여사업으로 분류될 수 있다. 이 중에서도 마중물사업, 부처협업사업, 지자체사업은 예산사업으로 분류할 수 있다.

 

2018년 이후 사업지가 선정된 곳은 아직 활성화계획 수립이 완료되지 못했거나 고시 절차가 완료되지 않은 곳이 다수이다. 이에 한국건설산업연구원이 연구한 내용에서는 2014, 2016, 2017년에 선정되었던 경제기반형, 중심시가지 대상 사업 중 민간투자 수요가 높거나 어느 정도 있을 것으로 예상하는 전국의 인구 50만 이상 주요 대도시에서 추진된 28개 도시재생사업을 대상으로 연구를 진행하였다.

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조사에는 활성화 지역 내에서 도시재생사업 기간에 추진된 민간참여사업에 대해서 마중물로 투입된 공적 재원이 민간투자를 견인한 정도, 민간투자 견인 효과를 분석했다. 마중물 예산 투입 대비 민간참여사업비를 중심으로 민간투자 견인 효과를 분석했다.

 

 

3. 한국건설산업연구원의 연구분석 결과: 민간투자는 저조, ‘마중물역할을 못 하고 있다.

 

20146개 지역 도시재생사업 내 민간참여사업 현황 및 민간투자 견인 효과 분석

 

경제기반형 사업지인 부산과 청주, 그리고 근린재생 소규모형 사업지인 천안시에서 민간부문의 참여가 두드러지고 있다. 3 대상지의 경우, 대규모 미·저이용 국공유지가 있었다는 공통점이 있다. 부산과 청주 경제기반형 사업에서는 각각 5,082억 원, 1,718억 원의 큰 규모의 민간참여사업이 추진되고 있다. 천안시의 경우 예외적으로 경제기반형이 아닌 근린재생 소규모 유형으로 추진됨에도 불구하고 큰 규모의 민간참여사업이 추진되고 있다.

 

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부산시에서는 5,082억 원 규모의 2개 민간참여사업이 계획되어 완료되었거나 추진 중이다. 그러나 공적 재원의 민간투자 견인 효과는 제한적이었다. 민간참여사업은 호텔 건립사업(사업비 400억원)과 북항 환승센터 건립사업(사업비 4,682억원)2개 사업이었다.

 

- 호텔 건립사업은 부산역 주변이 재생사업지로 선정되기 전부터 민간사업자가 주도하는 개발사업이 추진되고 있었다. 도시재생사업과 밀접한 관련 없이 추진되었던 민간 개발사업이었다.

 

- 북항 환승센터 건립사업(사업비 4,682억원)은 도시재생사업과 북항 재개발사업의 일환으로 추진 중이다. 토지 소유주인 부산항만공사 주도로 추진 중이며 수익형 민자사업으로 진행되고 있다. 그러나 실제로 마중물 예산은 부산역 서측, 특히 서쪽 광장의 유라시아플렛폼조성사업에 집중적으로 투입되었다. 따라서 마중물 사업이 북항 재개발사업을 촉진하는 데 일정 부분 기여는 있을 수 있으나, 직접적인 영향은 제한적이었다.

 

청주시 사례는 공공 리츠를 활용하여 민간사업자를 성공적으로 모집하였으며, 현재 1 단계 사업이 완료된 상황이다. 청주시에서는 건축적, 역사적 가치를 간직했으나 오랫동안 방치되었던 연초제조창을, 도시재생사업을 계기로 공공 리츠를 활용하여 리모델링을 성공적으로 완료하였다.

 

중심시가지 재생사업에서는 천안시를 제외하고는 민간부문의 참여가 매우 미미하였으며, 재정사업 중심으로 사업을 진행하였다. 천안시는 성공적인 민간참여사업이라고 평가받는다. 서울 종로의 경우, 저소득층 집수리 지원사업에서 자부담 형태(50%)5,000만원 가량의 민간자본이 대응 투자되었다. 광주 동구와 경남 창원시에서는 민간참여사업이 전무 했다.

 

201611개 지역 도시재생사업 내 민간참여사업 현황 및 민간투자 견인 효과 분석

 

2016년에도 경제기반형 사업에서 민간참여사업이 활발하게 진행되고 있다. 대규모 국·공유지가 모여 있고, 사업성이 가장 좋은 서울에서 추진 중인 노원·도봉(창 동상계) 도시재생사업에서는 3개의 민간참여사업이 추진되고 있다. 서울아레나 건립사업은 수익형 민자사업 방식으로 민간사업자 모집에 성공하였고, 농협이 소유한 부지에서 추진되는 복합유통센터 개발사업(사업비 3,000억원), KTX 연장 시 추진 예정인 복합환승센터 개발사업(사업비 4,000억원)은 모두 현재 기본구상단계에 있다. 4호선 차량기지 이전과 연계한 도시재생사업 추진은 민간투자 활성화의 확실한 기폭제가 되고 있다.

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서울아레나 건립사업(사업비 4,828억원)은 쇠퇴·낙후 지역인 도시재생사업 대상지에서 추진되는 수익형 민간투자사업(BTO)이 사업성이 좋다고 여겨지는 서울시에서조차 수익성 확보가 어렵고, 많은 시간과 노력이 필요하다는 것을 보여주고 있다.

 

-2015년부터 개발계획을 수립하고 민간제안 접수 및 적격성 조사를 의뢰하였다. 이후 지속적인 서류 보완 작업을 거치며 2018년 말에야 민자사업 적격성 조사를 통과할 수 있었다.

 

대구 서·북구에서는 총 2개의 민간참여사업이 추진 중이다. 복합지식산업센터는 도시재 생사업을 계기로 공공 지원으로 민간투자를 견인했다고 평가할 수 있다. 그러나 서대구역 복합환승센터 개발사업은 KTX 개통과 연계된 것으로 재생사업의 영향은 제한적이다.

 

- 서대구산업단지 복합지식산업센터 건립사업은 과거 농수산식품유통공사가 소유했던 이전 적지에 민간출자가 포함된 리츠를 활용해 추진되고 있다. 총사업비 489억원 중 민간출자 23억원).

 

서대구역 복합환승센터는 2030년까지 추진되는 서대구 역세권 사업의 일환으로, 2021KTX 개통과 연계하여 민자를 유치하여 건립될 예정이다. 사업비 약 5,000억원).

 

인천 중·동구에서는 총 3개의 민간참여사업이 추진 중이다. 도시재생사업으로 선정이 되면서 본격적으로 논의가 시작되거나(인천역사 개발), 추진동력을 얻을 수 있었다는 점(내항재개발 사업), 그리고 상상플랫폼 사업이 두 사업을 촉발하는 마중물로서 작동하고 있다는 점에서 재생사업의 취지를 잘 살리고 있는 것으로 보인다.

 

- 인천 내항재개발 1단계 사업에 해당하는 상상플랫폼 조성사업(총사업비 696억원)은 민간참여사업에서는 드물게 재정사업(마중물사업+지자체사업)으로 민간투자자 모집의 기반을 조성한 후 시설을 대부하고, 민간은 여기에 추가 투자를 하는 형식으로 추진했다. 이 사업은 최근 기존 민간사업자가 사업을 포기하면서 추진 일정이 불투명한 상황이나, 민간사업자 모집을 위한 예산 활용 방식과 관련해서 중요한 시사점을 주고 있다.

 

- 내항 1·8부두 재개발사업(사업비 4,000억원)은 인천항만공사가 소유한 내항 1·8부두를 해양문화관광지구로 재개발하는 사업이다. 재생사업지로 선정되기 전부터 민자사업으로 추진되었으나 사업자 모집 이 2차례 유찰되었다. 상상플랫폼 사업(1단계 사업)을 계기로 향후 재추진 예정이다.

 

- 인천역 복합역사 개발사업(사업비 1,606억원)은 코레일이 소유한 인천역 부지를 복합개발하는 사업이다. 재생사업이 시작되면서 본격적으로 논의가 시작되었다. BTO 방식으로 2019년 초 민간사업자 공모를 진행했으나 유찰되었으며, 2차 공모 예정이다.

 

대전 중·동구에서는 총 5개의 민간참여사업이 추진 완료되었거나 추진 중이다. 모두 재생사업 대상지로 선정되기 오래전부터 추진되고 있던 사업으로, 상당수가 사업성 부족으로 계속 지연되고 있다. 현시점에서는 도시재생사업이 민간투자를 견인했다고 보기 힘들다.

 

- 선화동 주택 재개발사업, 대전역 복합구역 개발사업(대전역세권 재정비촉진사업), 복합환승센터 건립 등 3개 사업(이상 총사업비 17,960억원)은 도시재생사업 대상지로 선정되기 전부터 추진되기 시작하였으나, 사업성 부족으로 인해 10년 이상 지체되고 있음.

 

- 대흥동 복합문화시설(사업비 400억원, 완공)과 메가시티 개발(1,000억원, 추진 중) 사업 역시 재생사업 시작 전부터 진행되고 있던 사업이다.

 

부천시에서는 2건의 민간참여사업이 완료되었거나 추진 중이다. 하지만 두 사업 모두 재 생사업이 민간투자에 미친 영향은 제한적이다.

 

- 삼보테크노타워(지식산업센터) 건립사업(사업비 3,000억원)은 재생사업 선정 전부터 시작된 사업으로 완공되었다. 소선여객 부지 개발사업(사업비 3,000억원)은 대체부지를 확보하지 못해 지연되고 있다.

 

반면, 근린중심형의 경우 2014년 사업과 마찬가지로 민간부문의 참여가 매우 미미하거나 전무 하다. 15억 원의 민간참여사업이 진행된 전주시의 경우, 기업이 재생사업에 긴밀하게 참여한다기보다는 전주국제영화제 등 매년 진행되는 지역 행사에 협찬하는 형식으로 참여하고 있다.

 

부산 영도와 울산 중구의 경우 지역 기업이 CSR(기업의 사회적 책임)의 일환으로 재생사업에 기여하고 있다.

 

- 부산 영도는 중심시가지 사업 중 상대적으로 민간참여사업이 활발하게 진행되고 있는 지역이다. 이곳은 지역 향토 업체인 삼진어묵이 도시재생사업을 계기로 CSR 활동을 본격적으로 시작하였으며, 쇠퇴한 재래시장 활성화를 위한 노력, 청년들에게 기술 제공, 코워킹 공간 제공 등 기여가 있다.

 

- 울산시의 경우 지역 은행이 유휴 사무공간을 도시재생지원센터 사무실로 무상 임차해주는 방식으로 재생사업에 기여가 있다.

 

기업의 기여나 협찬 방식으로 지역 민간 업체가 도시재생사업에 참여하는 것은 민간부문이 도시재생에 참여하는 한 가지 방법이자 의미 있는 방식이다. 하지만 기업은 근본적으로 이익을 추구하는 조직이기에 이것이 일반적이고 파급력이 큰 민간참여 방식이 되기는 어렵다.

 

- 기업은 근본적으로 이익을 추구하는 조직이고, CSR도 궁극적으로 기업 이익추구 활동의 연장선에 있다고 볼 때, 상당한 파급력이 있는 규모의 민간투자를 사회적 책임이라는 당위성에 바탕을 두고 유치하는 것은 어렵다.

 

- 따라서, 일반화가 가능하기 위해서는 기본적으로 사업성에 기반을 두고 공공성과 수익성의 균형을 추구할 수 있는 형태의 민간투자 활성화 방안을 모색할 필요가 있다.

 

201711개 지역 도시재생사업 내 민간참여사업 현황 및 민간투자 견인 효과 분석

 

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2017년의 11개 중심시가지형 사업에서는, 천안시와 대전 대덕구를 제외하고는 민간부문의 참여가 전무 하다.

2017년 천안시 사업은 중심시가지 사업계획에서 예외적으로 민간참여사업의 비율이 높은 지역이다. 뉴딜사업에서 새롭게 도입된 공공기관 제안형사업으로서, 사업계획 수립부터 시행까지 LH가 천안시와 함께 주도적인 역할을 하고 있다.

 

- 이 사업은 상당한 수준의 미저이용 국공유지(코레일 소유 토지 포함)가 있는 천안역세권에서 진행되고 있으며, 천안역 도시개발사업과 연계해서 추진되고 있다. 천안역세권 재생사업 내 대부분 개발사업은 토지 소유권이나 사용권 확보가 용이한 국공유지에 계획되어 있다.

 

- 따라서, 활성화계획에서 상당수 도시재생사업이 민간참여사업으로 계획된 이유는 대상지 내 높은 국공유지 비율과 LH의 적극적인 참여, 그리고 천안역세권이라는 개발 수요가 비교적 높은 지역이기 때문이다.

 

- 특히 토지 소유권 또는 사용권 확보가 중요한 이유는 초기 사업비를 낮출 수 있고, 보상과 관련된 분쟁을 줄이고 사업 속도를 높일 수 있으며, 다양한 사업 방식(: 리츠, 민관합동형 PF, 민자사업, 재정사업 등)을 유연하게 활용할 수 있기 때문이다.

 

- 이렇게 개발사업 추진이 상대적으로 용이한 환경임에도 불구하고, 천안시와 LH는 사업성 부족으로 민간투자를 실제로 유치하는 데 상당한 어려움을 겪어 왔다.

 

- 결국, 천안시는 2019년 말 새롭게 도입된 도시재생 혁신지구 국가공모에 선정되었으며, 공공 리츠를 활용해 민관합동으로 사업을 추진할 예정이다. 사업 기간은 2020~2024, 총사업비 1,886억원(국비 206지방비 137자체 지방비 및 공기업 98민간 503기금 942억 원이다.

 

대전 대덕에서 진행 중인 민간참여사업은 인근에서 추진되고 있는 도시개발사업의 공공기여의 일환이다. 민간시행자가 개발사업 과정에서 받는 각종 인센티브에 대한 반대급부로서 도시 기반시설을 조성하여 기부채납하는 방식으로 추진되고 있다.

 

- 뉴딜사업구역 외부에서 추진되고 있는 남한제지 이전 적지 도시개발사업의 일환으로, 도시 기반시설을 기부채납 받아 도시개발사업구역과 뉴딜사업구역이 맞닿은 곳(뉴딜사업구역 내)에 주차장, 공공용지, 대로변 공원 등을 조성하는 사업이다.

 

이는 대규모 개발사업에서 전통적으로 활용되어 온 방식이나, 현재의 도시재생사업에 서는 거의 활용되지 않는다. 국공유지를 활용한 복합개발 방식이 가능하거나 적절한 지역이 제한적이라는 점에서, 또한 한정된 공공 재원이 아닌 민간자본을 활용해서 기반시설을 확충하는 방법이라는 점에서 대덕 사례는 중요한 시사점이 있다.

 

- 민간사업자가 시행하는 개발사업의 공공기여를 활용해서 기반시설을 확충하는 방식은 재개발, 재건축 같은 도시정비사업이나 도시개발사업 등 대규모 개발사업에서 전통적으로 이용되고 있는 방식이다.

- 하지만 대규모 개발사업이 아닌 소규모 보존형 개발방식이나, 공공 토지에서 리츠를 활용한 민관협력 복합개발 방식을 선호하고 있는 도시재생 뉴딜사업에서는 대규모 민간 개발사업의 공공기여를 활용하는 방식의 기반시설 확충은 거의 고려되지 않고 있다.

 

- 일반적으로 기반시설 설치에는 많은 재원이 필요한데, 마중물예산이나 기타 공공 재원만으로 이를 모두 부담하는 것은 효율적이지 않다. 따라서, 민간 개발사업과 연계한 기반시설 확충 방식에 대한 고민이 필요하다.

 

 

4. 시사점: 2014, 2016, 2017년 대도시에서 추진 중인 28개 지역의 민간참여 현황

 

전반적인 민간참여사업 추진 현황 및 민간투자 견인 효과 : 전체 지역 중 절반에서 민간참여사업이 전무(全無)하거나, 다수 지역에서 민간투자가 미미하게 나타나고 있다. 소수 지역에서만 민간투자 견인 효과가 확인되고 있다.

 

-정책설계 의도와는 다르게 재생사업지에서 민간투자는 전반적으로 활발하게 이뤄지고 있지 않다. 전체의 57% 지역(28개 중 16)에서 사업비 기준으로 마중물예산 대비 민간참여사업비 비율이 2% 미만이었다. 전체의 50%(14)는 민간참여사업이 전무하여 순수 공공 재원으로만 사업이 추진되고 있다.

 

- 사업 선정 단계에서부터 일반적으로 대규모 미·저이용 국공유지를 활용한 개발계획이 있는 곳을 선정했던 경제기반형 사업의 경우, 공모 당시 계획했던 민간참여사업 중 일부 사업이 실제로 추진되고 있음을 확인할 수 있다.

 

- 하지만 청주(이상 2014년 선정), 서울, 인천(이상 2016년 선정)을 제외하고는 도시재생사업 추진이 민간투자를 견인하는 효과를 창출했다고 판단하기 어렵다. 재생사업과 상관없이 과거부터 대상지 주변에서 진행되고 있던 민간 개발사업을 활성화계획에 포함시켜 민간참여사업 유형으로 집계해 놓은 경우가 상당수 있다. 또한, 오래전부터 지역에서 추진되고 있었고, 도시재생 마중물사업과 긴밀하게 연계해서 시행되지 않은 개발사업(: 부산북항 재개발사업, 대전역 주변 복합구역 개발사업 등) 도 상당수 존재했다.

 

- 경제기반형 이외의 중심시가지 도시재생의 경우, 2014년 천안시, 2017년 천안역세권과 대전 대덕구 사업을 제외하고는 50억 원 이상 규모의 민간참여사업은 없다. 심지어 상당수 지역에서는 민간참여 사업에 대한 계획을 전혀 수립하지 않고 공공 재원만으로 사업을 추진하고 있다.

 

민간참여사업 추진 여부를 가르는 핵심 요소 : 토지 확보 여부와 사업성

 

- 활성화계획과 사업 예산, 그리고 실제 추진되고 있는 사업 현황을 중심으로 파악해 봤을 때, 민간참여사업의 추진 여부를 가르는 핵심 요소는 토지 확보 여부와 사업성이다.

 

- 부산, 청주, 천안(이상 2014), 서울, 대구, 인천, 대전, 부천(이상 2016), 천안역세권(이상 2017) 사업에서 민간참여사업으로 추진 중인 사업의 공통점은 시행기관이 토지의 소유 또는 사용권을 가지고 있었거나, 이러한 권원을 확보했다는 것이다.

 

- 반면, 개발에 용이한 토지를 가지고 있지 않은 지역(대부분 중심시가지 사업 대상지)에서는 민간참여 사업이 거의 부재했다. 예컨대 인구 규모 125만의 수원시의 도심이자 일 20만명 이상의 유동인구가 있는 수원역전 도시재생사업의 경우도 개발사업에 적합한 국공유지 부재로 인해 민간참여사업이 전무한 상황이다.

 

- 토지에 더해, 기본적으로 민간이 참여하고 투자하는 사업이 될 수 있으려면 충분한 사업성을 확보할 수 있어야 한다. 토지가 확보되고 지자체(또는 토지 보유 공공기관)의 개발 의지가 높은 지역에도 사업성이 충분하지 않아 민간사업자 모집에 어려움을 겪는 지역이 다수 존재한다.(: 대전역세권).

 

- 따라서, 민간투자가 포함된 재생사업 추진이 필요하나 가용 토지가 부재하고 사업성이 부족한 지역의 경우, 토지를 확보하고 사업성을 개선할 방안 연구가 필요하다.

 

민간참여사업 전반적 특성 : 장기 과제

 

- ‘카운터파트너가 존재하는 민간참여사업의 특성상 사업을 추진하는 데 전반적으로 오랜 시간이 걸리는 것을 확인할 수 있었다. 2014년 선도사업으로 시작되어 계획대로라면 2017년 종료되었어야 하는 사업지에서조차 아직 완공된 사업은 부재한 상황이다. (청주시의 경우 1단계 사업은 완공되었음).

 

- 사업 지연 이유로는 사업성 부족, 협상 실패 (또는 지연), 행정절차(: 인허가 절차, 민자적격성 조사 등), 지역 이해관계자 반대 등 다양한 원인이 존재한다.

 

- 민간참여사업을 포함해 도시재생사업을 추진하는 경우, 민간참여사업에 대해서는 재정사업과는 다른 시간표가 필요할 것으로 보이며, 관련 제도적·정책적 보완이 필요하다.

 

사업 방식 : 공공 리츠와 수익형 민간투자사업(BTO) 방식이 주를 이루고 있다. 이 밖에도 혼합형(재정사업+민간자본 투자), CSR 투자 유치, 도시개발사업 공공기여 활용 등의 방식으로도 진행되고 있다.

 

- 공공 리츠의 경우 청주, 천안처럼 시가 토지를 보유하고 있고, 수익성 극대화보다는 공공성을 높여 지역 활성화 거점 조성을 도모하는 지역에서 활용되고 있다.

 

- 서울(서울아레나)이나 대전, 대구, 인천, 부산역세권 등 사업성이 양호할 것으로 예상되는 곳에서는 수익형 민간투자사업(BTO) 방식으로 민간투자사업을 추진하고 있다. 하지만 이 방식의 경우 대부분 마중물사업과 긴밀하게 연계되지 않은 채 별도 사업으로 추진되고 있다.

 

- 이 밖에도 비록 최근 민간사업자가 사업을 포기하여 향후 추진 여부가 불투명하긴 하지만, 인천시의 경우 국가 및 지자체의 예산을 활용해서 토지를 매입하고 외관 리모델링 등을 지원함으로써 민간투자자를 유치하려고 하였다. 이 방식은 개발에 적합한 토지를 소유하지 않은 지역에서 적용하기에 적합할 것으로 보인다.

 

- 부산 영도처럼 최근 강조되고 있는 CSR을 도시재생에 적용하고 있는 사례도 있다. 민간참여사업의 한가지 의미 있는 방식은 될 수 있으나, 기업은 기본적으로 이익추구 활동을 하는 조직이라는 점을 고려했을 때 일반화시키는 것은 어렵다.

 

- 마지막으로, 개발 수요가 양호한 지역의 경우, 각종 개발사업(도시개발사업, 정비사업, 역세권 개발사 업 등)을 활용해서 공공기여를 유도하는 방식으로 민간부문의 투자를 도시재생에 활용할 수 있다. (: 대전 대덕구).

 

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