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[지식정보] 미국 도시재생 사업인 기회 특구 제도에서 얻는 교훈

관리자
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미국은 저소득층 8700개 지역을 기회 특구(Opportunity Zone)로 선정하여 도시재생을 하고 있다. 2018년부터 시행을 하고 있다. 민간이 이곳에 투자하여 이익을 내면 세금감면이나 세금면제를 해준다. 여러 가지 신기한 세금혜택 조항으로 인해 많은 투자기회가 생기고 있다. 투자자들은 사업을 하면서 세금을 절약하는 절호의 기회다. 저소득층 지역사회 입장은 무시당하고 가난한 자기 동네가 새롭게 개발되는 기회가 되고 있다. 부동산 개발회사는 추가적인 신규자금에 접근하는 기회가 생기고 있다. 특히 장기투자의 지평을 여는 자금을 확보하는 기회가 되고 있다. 세계적인 도시부동산 연구단체인 ULI는 최근의 기회 특구에 투자현황을 소개하고 있다.

 

미국은 저소득층 8700개 지역을 기회 특구(Opportunity Zone)로 선정하여 도시재생을 하고 있다. 2018년부터 시행을 하고 있다. 민간이 이곳에 투자하여 이익을 내면 세금감면이나 세금면제를 해준다. 여러 가지 신기한 세금혜택 조항으로 인해 많은 투자기회가 생기고 있다. 투자자들은 사업을 하면서 세금을 절약하는 절호의 기회다. 저소득층 지역사회 입장은 무시당하고 가난한 자기 동네가 새롭게 개발되는 기회가 되고 있다. 부동산 개발회사는 추가적인 신규자금에 접근하는 기회가 생기고 있다. 특히 장기투자의 지평을 여는 자금을 확보하는 기회가 되고 있다.

 

물론 정책이 시행된 지 얼마 되지 않았기 때문에, 여전히 풀리지 않는 의문점은 기회 특구 프로그램을 맴돌고 있다. 그러나 어떻게 하느냐에 따라, 해당 지역에서 별 볼 일 없거나, 혹은 역동적인 변화를 가져오는 좋은 협상이 될 수 있다. 기회 특구는 낙후된 지역사회에서 일자리와 주택을 늘리는 인센티브 방법이다. 이 프로그램은 개발회사의 자본비용(금리부담)을 낮추고, 투자일정을 빠르게 단축하는 효과도 있다. 세법에서 매력적인 인센티브 일정을 정해놨기 때문이다. 투자자에게는 일생에 한 번 오는 기회가 될 수 있다.

 

자료: https://urbanland.uli.org/capital-markets/delivering-on-the-promise-of-opportunity-zones/

https://www.nar.realtor/references-145

https://www.kitces.com/blog/qualified-opportunity-zone-qoz-fund-qof-defer-avoid-capital-gains/

https://www.novoco.com/

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https://www.delco.co.kr/

http://www.retailon.kr/on/

 

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1. 기회 특구 프로그램 구조

 

기회 특구 프로그램은 2017년 세제개편인 세금감면 및 일자리 법(Tax Cuts and Jobs Act)의 한 수단으로 새롭게 탄생했다. 저소득층 지역에 장기투자(5~10)를 끌어들이기 위한 인센티브를 제공한다. 투자는 구체적 법적 요구조건을 갖춘 적격기회 펀드(Qualified Opportunity Fund)를 통해 이뤄진다. 여러 형태의 비즈니스 투자가 가능하지만, 실제적인 관심과 투자는 부동산에 집중되고 있다.

 

투자자들은 3가지 세제상 우대조치를 받는다. 이를 다 활용해서, 단기 투자도 가능하고 장기투자도 가능하다. 기존에 다른 데 투자를 해서 얻는 소득에 대해 내야 할 소득세를 기회 특구에 투자하면 해당 세금은 2026년까지 유예된다. 물론 그 전에 투자자산이 팔리거나 교환될 때까지도 유예가 된다.

 

기회 특구에 신규 투자를 하여 이익이 발생하더라도 투자일정에 따라 소득세가 감면되거나 면제된다. 2019년 말까지 신규 투자하면 15%, 2020년이나 2021년에 투자하면 10% 정도 소득세가 감면된다. 그 이후 더 늦게 투자된 돈에는 적용되지 않는다. 그리고 투자가 10년 동안 유지될 경우 좋은 점은 세금이 전부 면제된다는 점이다. 더구나 투자자산을 나중에 판매할 때 시장가치까지 오른다면 일거양득인 셈이다. 미 의회의 세금 분야 공동 위원회인 Joint Committee on Taxation2018~2025년 기간 중 매년 15억 달러의 세금감면 효과가 있을 것으로 평가하고 있다.

 

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초기의 적격기회 펀드는 2018년에 만들어졌다. 미국 세금 상담회사인 Novogradac2020117일 기준으로 작성한 적격기회 펀드수는 513, 펀드 금액 총액은 757억 달러로 추산하고 있다. 하지만 참여하는 펀드 수와 금액의 상승 폭은 201910월 이후 가팔라지고 있다.

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이 프로그램에 대한 비판의견도 있다. 이익 대부분은 프로그램이 의도한 가난한 지역사회보다는 부유한 투자자에게 돌아간다는 것이다. 특히, 20199월 뉴욕 타임스 기사는 가난한 지역사회를 돕기 위한 트럼프 세제 조치가 부자들에게 뜻밖의 횡재가 되고 있다.‘고 비난한다. 이 기사는 투자자들이 이미 진행하고 있거나 혹은 부자 동네 프로젝트에서 세금감면을 챙기고 있다고 주장한다.

 

그러나 기회 특구 프로그램의 틀이 성숙해지면서 원래 바라던 투자의 결과가 더 많이 나오고 있다. 완결된 대부분 협상은 이미 계획수립이 끝나 파이낸싱 과정으로 넘어갔다. 물론 협상 내용은 진행하면서 원래 의도에서 변화는 있을 수 있다.

 

법 세부내용은 시행 첫해가 넘어서까지 불명확했다. 그래서 초기에는 투자자본을 끌어오기가 어려웠다. 세금 내용이 2019년에 명확해지면서 투자자들 관심이 몰리기 시작했다. 2020~2021년으로 가면서 더 많은 자금이 모여들 것으로 보인다.

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2. 기회 특구에 투자되는 자본 성격

 

부동산과 인프라를 개발하는 회사인 CIM Group은 캘리포니아 Central Valley에 있는 오염된 농장 2450만 평 토지에 태양에너지 개발사업을 5년이나 노력하여 사업권을 확보했다. 이 법은 이 프로젝트를 위한 자금조달의 문호를 열어주었다. 이 회사는 예상했던 것보다 더 빠르게 프로젝트 자금을 확보할 수 있었다.

 

기회 특구 프로젝트를 선호하는 투자자들은 자본 수익을 보존하려는 사람들이다. 대개 가족 회사, 고수익 개인, 및 신화를 일군 기술 백만장자들이 많다. 이들은 주식 판매로 벌어들인 수익을 다시 사회 인지도가 있는 벤처사업에 투자하길 원한다. 적절한 가격의 주택(affordable housing) 사업에 투자하는 것도 그 한 사례이다. 캘리포니아가 본사인 Avanath Capital Management 회사는 약 1만 채의 주택을 보유하고 있다. 그 대부분은 서민을 대상으로 하는 적절한 가격의 주택이다. 이 회사에 기회 특구 투자자들이 투자를 많이 하고 있다.

 

투자자들은 투자 수익을 항상 기대한다. 낮은 수익을 바라는 투자자들은 없다. 미국 전역에 걸쳐 약 8700개소의 기회 특구가 있다. 미국 전체 저소득층 지역의 약 1/4 정도가 포함되어 있다. 다른 저소득층 지역보다 상황이 더 열악하다.

 

기회 특구에 투자되는 자본은 장기투자 성격이 강하다. 10년을 투자해야 최대의 세금혜택을 볼 수 있다. 장기로 투자가 되어야 해당 지역에 활기를 불러일으키고(revitalize) 다시 뜯어고치는(reinvent) 효과를 낼 수 있다. 장기투자가 원래의 프로그램 의도에 맞는 투자다.

 

사례를 보자. Erie 시에는 8개의 기회 특구가 있다. 그중에 개발 가능한 토지 대부분은 바닷가 에 붙어 있다. 현지 보험회사인 Erie Insurance의 지원으로, 돈 많은 현지 기업인 Erie Downtown Development Corp은 기회 특구 사업으로 3천만 달러를 벌어들였다. 지금은 다시 합작으로 1.5억 달러의 자금을 시내의 기회 특구 주택사업에 투자할 계획이다. 20198월에 시 개발 후원자들은 이틀간의 이벤트를 지원 개최하여 잠재 투자자들에게 해당 사업을 홍보했다. 300명이 참석하였다.

 

기회 특구 프로그램은 저소득층 지역 개발사업자가 자금조달원에 접근하는 기회가 되고 있다. 이런 프로그램이 없었다면 전혀 꿈을 꿀 수 없었을 것이다. 예를 들어, Erie 시 같은 곳은 장기적으로 인내심 있는 자금이 투자되지 않았다면 사업이 불가능했을 것이다.

 

입지가 프로젝트에서 유일한 요구조건은 아니다. 적격이 되기 위해 프로젝트는 30개월 이상의 개선이 필요하다. 그러면서 부동산의 투자가치도 오른다.

 

Avanath 회사의 포트폴리오 부동산 80개 중 14개는 기회 특구에 있다. 다시 그중에 4개 프로젝트는 인접한 토지를 함께 묶어 개발하면서, 적절한 가격의 주택을 공급하고 토지 가치를 올리는 기회가 생겼다. 예를 들어, 온타리오시에 있는 Woodside Senior Apartments는 수입이 없는 55세 이상의 시니어가 거주하는 아파트 건물이다. Avanath 사는 각각 70채의 아파트가 있는 2개의 건물을 보유하고 있다. 두 건물 사이에는 오래된 오피스 건물이 있다. 이 회사는 이 건물을 구매해 허물고 100~120개 아파트를 추가로 공급하는 계획을 추진하고 있다. 만약 기회 특구 파이낸싱이 없었다면 이렇게 사업을 확장할 자금을 마련하지 못했을 것이다.

 

또한, 이 회사는 올랜도에 있는 Ravenna 아파트(228채의 임대수입이 없는)2015년에 인수하였다. 여기에 기회 특구 펀드를 받으면서 인접한 토지를 함께 개발할 수 있게 되어 100채를 추가로 확보할 수 있게 되었다.

 

Avanath사는 파이낸싱 구조를 짜서 구매자와 판매자 역할을 동시에 하고 있다. 개발 프로젝트를 비상장 부동산 신탁사에 팔아, 자신이 직접 적격기회 펀드를 만들었다. 기회 특구 세금감면 혜택이 30% 추가되면서 수익률이 10%대 전후로 상승하였다.

 

상황에 따라, 전통적인 파이낸싱으로 출발했던 프로젝트가 기회 특구 파이낸싱으로 갈아타는 기회도 생기고 있다. 적격기회 펀드가 해당 부동산을 구매하면 가능하다. 특히 아파트의 경우는 입주권 자격이 부여되기 전이라면 가능하다.

 

이런 사례를 Cityview 사의 개발에서 볼 수 있다. 캘리포니아 San Fernando Valley의 기회 특구에 있는 174채 아파트 프로젝트가 2019년 말에 완공되었다. 이 회사는 임대를 놓지 않은 상태에서 17개 기회 특구 펀드로부터 제안을 받았다. 매각 조건에는 1년 반 안에 아파트 전부 임대를 놓는 조건이 들어있다. 이 회사는 다른 여러 개발사업에도 기회 특구 파이낸싱을 유치하기 위해 작업을 진행하고 있다. 이 회사로서는 투자기반을 확장하는 좋은 기회가 되고 있다.

 

지금 개발회사와 투자자들은 협상과 투자 펀드를 구조화하는 방법에 초점을 두고 있다. 물론 세금감면 시점이 정해져 있어 시간이 흐를수록 혜택은 줄어든다. 그리고 일반적인 세금 이슈보다는 복잡하지 않기에 검토 시간을 짧아지고 있다.

 

결국, 최고의 해법은 항상 그래왔던 것처럼 세금 전문 변호사를 고용하는 것이다. 변호사가 구조화 내용에 사인하면 앞으로 나갈 수 있다. 능력에 맞는 프로젝트를 실행하면 된다.


 



 

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