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[지식정보] 호주의 공중권 (Air Rights)개발 사례

관리자
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도시인구 집중으로 인한 도시 내 개발부지가 부족해지는 문제가 나타나고 있다. 그로 인해 토지나 건물 위의 공중을 개발할 수 있는 권리인 공중권(Air Rights)에 관심이 높아지고 있다. 국내에서는 태양열 발전, 통신 기지국, 광고판 설치 등 제한된 범위의 공중권 활용이 이루어진다. 반면, 일부 국가에서는 일찍이 공중권 거래를 통한 재개발 방식이 도입되었다.

 

기존의 공중권 활용 개발 사례는 기존 인프라(철도, 도로) 혹은 프리미엄이 없던 시절에 개발된 저층 쇼핑센터 위에 이루어졌다. 요즘엔 문화재의 공중권까지 영역을 넓히고 있다. 특히 시드니, 멜버른 등 호주 대도시에서는 이미 공중권 거래를 통한 상업, 주거 시설의 개발이 활발히 진행 중이다. 이러한 사례는 우리에게 문화재 보존과 개발 사업성을 동시에 추구할 수 있는 대안을 제시하고 있다.

 

자료: https://www.us.jll.com/en/trends-and-insights/cities/why-air-is-becoming-hot-property

https://www.cityofsydney.nsw.gov.au/development/application-guide/heritage-conservation/heritage-floor-space-scheme

https://theurbandeveloper.com/articles/central-sydney-planning-strategy-green-lit

https://www.commercialrealestate.com.au/news/amp-capital-buys-air-space-above-gallipoli-memorial-club-for-nearly-11m-but-it-cant-be-developed-59043/

https://www.batessmart.com/assets/uploads/Collins_House.pdf

https://theurbandeveloper.com/articles/mirvacs-olderfleet-tops-outs

https://www.fmmedia.com.au/sectors/mirvac-olderfleet-pre-certification/

http://goldenagegroup.com.au/project/sky-garden/

https://www.batessmart.com/assets/uploads/Collins_House.pdf

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https://www.delco.co.kr/

http://www.retailon.kr/on/


 

 

공중권의 기원: 수직 소유권

 

공중권의 역사는 꽤 오래된 편으로, 13세기 유럽에서 통용되었던 강력한 토지 소유 개념인 ad coleum(토지의 소유자가 천국과 지옥 사이에 이르는 공간의 모든 것을 소유한다)는 수직 소유권에 뿌리를 두고 있다. 이 같은 개념은 18세기 열기구의 등장으로 인류가 비행을 시작하며 모호해지기 시작했으며 20세기 비행기의 등장으로 소유권의 높이 제한이 생겼다.

 

시드니 문화재 위 공중권 매입 사례 Quay Quarter Tower

 

시드니 최대 규모 공중권 개발 프로젝트 Quay Quarter Tower가 있다. 세계 3대 미항으로 손꼽히는 시드니항 서큘러 키(Circular Quay)에 위치해있다.

 

AMP는 본사 주변 두 블록의 구획을 매입하여 고층 오피스, 리테일 및 주거시설 조성 중이다. Quay Quarter Tower1976년 준공된 186.5m의 기존 AMP 건물 골격에 살을 더하는 재개발 프로젝트로 10억 호주달러(AUD) (7,720억 원)가 투자된다. 2022년에 완공될 예정이며 40%AMP 계열사, 금융사 등이 앵커 테넌트로 채워진다.

 

지주 작업에는 30년이란 긴 시간이 소요되었는데, 구획 반대편에 있는 1,800년대 문화재 Gallipoli Club이 자리하고 있기 때문이다. 해당 건물은 참전용사 클럽의 소유로 회원들이 매각을 거부하였을 뿐만 아니라, 시드니시로부터 보존가치를 인정받은 문화재이다.

해결책으로 AMP와 클럽은 건물 자체의 매입 대신 상부 359공중권을 1,060만 호주달러 (82억 원)에 매매하는데 합의하였다. 시는 AMP가 클럽 포함 주변 4개 필지의 공중권을Quay Quarter Tower로 편입시켜 도시 계획상 허용된 연면적을 초과하여 개발하는 안을 허가하였다. 문화재는 클럽의 소유로 유지된다. 다른 네 개의 필지는 저층에 리테일 시설 및 주거 시설로 개발될 예정이다.

 

결과적으로 늘어난 Quay Quarter Tower의 연면적 확대로 테넌트 중심의 활용, 모든 층의 조망권, 건물 곳곳의 녹지공간과 오픈 스페이스의 배치가 가능해졌다.

 

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문화재 보존과 고밀도 개발을 동시에 하는 방법 Heritage Floor Space (HFS)

 

시드니시의 문화재 개발면적 인증제 Heritage Floor Space (HFS)를 통해 가능하다. 시드니시는 문화재 보존에 투자하는 디벨로퍼에 대해 허용된 용적률을 초과하여 개발권을 부여한다.

 

미국은 비슷한 맥락으로 Transferrable Development Rights (TDR)를 운영 중이다.

 

시드니 도심에는 약 1,000개 이상의 건축 문화재가 등록되어 있으며 상당수가 사유재산이다. 개발 제한을 받고 정비도 시의 가이드라인을 따라야 한다.

 

HFS는 문화재를 시의 규정에 맞춰 자비로 유지 및 보수를 시행하고 추후 관리에 동의한 소유주에게 인센티브가 주어진다. 추가적 연면적 만큼의 거래가 가능한 HFS가 보상된다. 디벨로퍼는 이를 매입 후 필요한 프로젝트에 추가할 수 있다. 도시 계획상 허용된 용적률 이상 개발을 할 수 있다.

 

HFS의 거래가격은 기존 부동산 거래처럼 소유주와 디벨로퍼 사이의 합의로 결정된다. 시는 이 모든 절차의 관리자 역할만 수행한다. 적용 후 건축에 반영된 HFS는 소멸하고, 사용되지 않은 HFS는 재매매가 가능하다.

 

 

HFS의 적용 조건

 

시드니 도심 내 개발에만 적용된다.

이미 허가된 개발 건에만 적용된다.

타 문화재의 훼손 가능성이 있는 개발 건에는 적용 불가하다

 

 

멜버른의 공중권 개발 사례 Sky Garden

 

기존 쇼핑몰 상부에 아파트를 개발하는 멜버른 Sky Garden 사례가 있다. 멜버른은 2011년부터 인구가 매년 2.5% 이상의 빠른 성장을 하고 있다. 그 문제로 주택가격 상승, 무분별한 택지 팽창 (도심에서 고속도로 1.5시간 거리까지), 교통인프라 수용 능력 한계 등의 문제를 겪고 있다.

 

멜버른 동쪽 주거지역 Glen Waverley는 수준 높은 공립 학교가 위치하여 아시아계 이민자와 유학생이 선호하는 지역 중 하나이다. 2016년 기준 전체 인구의 약 40%가 아시아 태생이다. 아파트 수요는 높지만, 현재까지도 저층 주택이 대부분이며 토지가격이 높다.

 

디벨로퍼 Golden Age GroupGlen Waverley의 쇼핑센터 The Glen의 상부 면적 4,000공중권을 6,000만 호주달러 (460억 원)에 매입했다. 3개 동 555호실 아파트 Sky Garden을 건설 중이다. 2021년 상반기 완공 예정으로 건설비용은 45천만 호주달러 (3,500억 원)가 투입되며 4,000의 옥외 정원을 갖출 예정이다.

 

쇼핑센터 소유주 Vicinity Centres는 공중권 매각과 맞물려 쇼핑몰 내 240개의 매장, 식음료 시설의 증축, 패션 라이프스타일 부분의 업그레이드 계획을 발표하였다. 공중권 매각금으로 사업비 일부를 충당하고 Golden Age Group은 아파트 가치 상승을 기대할 수 있는 등 양쪽 모두 윈윈하는 사례이다. Vicinity Centres는 호주 최대 리테일 센터 투자운용사다. 63개 포트폴리오를 보유하고 있다. (59개 보유 및 운영, 4개 위탁 운영)

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멜버른의 공중권 개발 사례 Olderfleet

 

세 개의 문화재 위에 40층 규모의 고급 오피스를 개발하는 Olderfleet가 있다.

 

멜버른은 1880년대 연이은 주변 금광의 발견으로 ‘Marvellous Melbourne’으로 불리는 전성기를 누렸다. 유럽, 중국에서 몰려드는 노동력과 건설 붐으로 당시 영국 식민지 중 런던 다음으로 큰 도시였다.

 

현재 도심에는 1,600여 개의 문화재가 남아 있으며, 시드니와 마찬가지로 사유재산의 비중이 큰 편이다. 최근 도심개발 가능 부지 부족으로 문화재의 공중권을 이용한 재개발이 이루어지고 있다. 특히 중대형 개발 사례는 호텔, 쇼핑몰, 고급 브랜드가 위치한 Collins Street에 두드러진다. Collins Street2km x 1km 크기의 바둑판 모양으로 구획된 도심의 중심축이다. 양쪽 끝은 환승 기차역과 시내로 들어오는 트램역이 위치한 재개발 유망 지역이다.

 

부동산 투자회사 MirvacCollins Street에 부지 약 2,000를 매입하여, 연면적 55,000, 38층 규모의 오피스빌딩 Olderfleet을 건설 중이다. 2020년 중반 완공 예정이다.

 

해당 토지에는 멜버른 전성기를 잘 보여주는 고딕 양식 건물 Olderfleet Building, South Australian Insurance Building, Record Chamber 등 세 개의 문화재가 도로 면을 점유하고 있고 철거 또한 불가능하였다. 디벨로퍼는 고풍스러운 문화재의 보존을 통해 건물 전체의 정체성을 부각하고 현대적인 오피스 공간을 결합해 고급 오피스로 개발 방향을 잡았다.

 

문화재를 정문으로 활용하여, 빌딩에 들어서면 마치 시간여행을 하는 것 같은 느낌을 준다. 호텔식 어메니티 서비스와 Childcare 센터 등 테넌트 편의시설을 갖출 예정이다. 호주 최초로 근무환경 국제공인기관인 International WELL Building Institute(IWBI)의 최상위 등급인Platinum Core를 획득하였다. 이는 딜로이트 (12개 층 임대) 등의 앵커 테넌트 유치에 도움이 되었다.

2017Mirvac은 사업비 충당을 위해 싱가포르 부동산 리츠사 Suntec REIT가 절반에 해당하는 41,400만 호주달러(3,200억 원)를 투자하는 대신 자본환원율(capitalisation rate) 4.8%와 완공 후 5년간 임대금을 보장하는 투자계약을 체결했다.

 

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멜버른의 공중권 개발 사례 Collins House

 

문화재 위에 세계에서 4번째로 날씬한 슬랜더(Slender)’ 빌딩이다.

 

Olderfleet 맞은편에는 1800년대 문화재 위 200m 높이로 젓가락처럼 솟은 빌딩을 볼 수 있는데 세계에서 4번째로 날씬한 슬랜더(Slender)’ 빌딩 Collins House. 11m로 협소한 도로면에 대지면적 480, 61258실 규모 아파트다. 매우 협소한 사업부지에도 불구하고, 훌륭한 입지, 조망권, 인테리어 고급화를 통해 성공적으로 분양되었으며 360도 시티뷰가 있는 최상층 세대는 350만 호주달러(27억 원)에 분양되었다.

 

1층의 문화재는 1908년부터 국립은행 분점으로 사용되던 건물로서, 2013년 멜버른 디벨로퍼 Lorenz Grollo$10.5백만 호주달러에 매입 후 시의 건축허가를 얻어 $25백만 호주달러에 Golden Age Group으로 매각하였다. 해당 건물은 역사적·건축적 의미로 철거가 불가했고 제한된 사업부지와 도로면을 극복하기 위해 다방면의 전략이 사용되었다.

 

허가를 위한 문화재의 보존:

개발 허가를 받을 수 있었던 가장 주요한 요인은 문화재를 유지 및 복원 계획이었는데 특히 기존 인테리어 특징을 살리는 데 힘을 들였다. 내부 기둥, 코니스(cornice, 서양식 건축물 처마의 수평 띠 모양 장식), 미술품 등을 재사용했고 외부는 빌딩 10층까지 후퇴 설계하여 문화재 전면이 돋보이도록 하였다.

 

옆 건물의 공중권 활용:

동측 건물주로부터 공중권을 매입, 14층부터 옆 건물 위로 외팔보(cantilever. 상부 건물 부분이 밖으로 튀어나오는 모양)설치를 통한 4.5m 확장된 설계로 용적률을 획기적으로 늘릴 수 있었고, 영구적인 동쪽 조망권도 확보하였다.

 

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‘H’ 골격 구조로 강성, 채광 극대화:

건물 중앙에 힘을 받는 기둥이 있는 기존 Central Core 구조가 아닌 동, 서를 가로지르는 내진벽과 이를 중앙의 두 기둥이 잡아주는 ‘H’ 구조를 도입, 설계상 최고 높이와 강성을 동시에 확보하였다. 이런 구조는 동쪽으로 확장된 외팔보로 인한 무게중심 쏠림 또한 해결할 수 있었다. 또한, 채광이 중요한 북, 남향에는 외벽이 불필요하여 전면유리 사용으로 채광을 극대화할 수 있는 장점도 있다.

 

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시사점

 

국내는 공중권 거래 제도가 없다. 따라서 조망권·일조권을 둘러싼 분쟁과 저개발 문화재 소유자가 재개발하지 않고 소유재산에 대한 이익을 누릴 수 있는 합리적인 방법이 부족하다.

 

또한, 서울의 도시재개발 정책은 경직되어 있다. 지역에 상관없이 일반상업지역의 용적률 상한은 800%로 제한을 받는다. 교통 인프라가 충분히 갖춰진 도심과 외곽의 용적률 차이를 두는 등 탄력적인 접근이 필요하다. 유연한 도시 재개발 정책이 필요하다.

 

민간 기업은 지역 활성화·문화재 보존 등의 문제에 책임을 갖고, 지속 가능 하면서 창의적 아이디어로 부동산 산업을 발전시켜야 한다.

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