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[지식정보] 미국형 재생사업인 기회 특구(Opportunity Zones) 전망

관리자
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2017에 세금감면 및 일자리 법(2017 Tax Cuts and Jobs Act)과 관련 기회 특구(Opportunity Zones) 사업이 발족 되었다. 기회특구법은 3가지 분리과세 혜택이 있다. 개인과 기업 투자자들은 자본이득세(capital gains tax)2026년까지 유예할 수 있다. 대상 자격은 자본이득을 조건부 기회 펀드인 QOFs(Qualified Opportunity Funds)를 통해, 이 펀드가 하는 사업인 가난한 지역을 살리기 위한 신규 건설 프로젝트나 중요한 재생 프로젝트에 재투자해야 한다. 만약 5년 동안 투자를 유지하면, 당초 내야 할 자본이득세를 10% 절감 받는다. 7년 유지하면 15% 절감, 10년을 유지하면 전부 면제된다. 그 외에 세액공제 자격 조건은 기회 펀드 자산에 투자한 자산중 90%가 조건부 기회 특구 QOZs(qualified opportunity zones) 지역에 투자되어야 한다. 법 취지의 핵심은 여러 경제적으로 열세한 지역인 기회 특구(주지사가 지정)에서 실질적인 경제 발전과 일자리 창출되도록 장려하는 것이다. 미국 국가 자문기관인 경제 혁신 그룹(Economic Innovation Group)에 의하면, 미국 전체(모든 , District of Columbia, Puerto Rico ) 인구의 약 10%3,130만 명이 QOZs 특구에 살고 있다. 이들 특구는 평균 빈곤율이 31%로 미국 평균치의 두 배에 이른다. 주민의 56%는 유색인종이다. 특구의 75%가 도시 지역이며, 25%는 시골 지역이다.

 

자료: Emerging Trends in Real Estate® 2020

https://www.enterprisecommunity.org/blog/opportunity-zones-deadline

자료: https://www.bilzin.com/we-think-big/topics/opportunity-zones

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1. 2019년 기회 특구 현황

 

잠재력은 대단하지만, 실행에서는 아직 명확하지는 않다. 20198월경 미국 재무성은 연속적으로 관련 실행 규칙과 정책을 만들어내어 투자자들에게 명확성과 신뢰감을 부여하고 있다. 미 국세청(Internal Revenue Service)2개의 법 세트를 이미 공표하였다. 첫째는 201810월에 발표한 법으로 원칙적으로 부동산 투자에 관한 내용이다. 둘째는 20194월에 공표한 법으로, 주로 비즈니스 운영과 관련된 많은 이슈를 명확히 하는 내용이다.

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계속해서 관련 법이 만들어지고 있다. 20204월에 나올 일련의 법들은 기회 특구 영향에 대한 측정에 초점을 두고 있다. 특히 부동산 사업에 관한 주요 지침을 명확히 하는 데 있다. 그 내용을 미리 살펴보자.

 

초기 법 내용은 31개월 운전 자본을 펀드운영 기간 만큼 길게 투자하여, 부동산의 매입 건설과 실질적인 부동산 개선에 관한 내용이었다. 부동산 개발 사업과정을 실제로 입증할 만한 문서화 된 계획을 요구하였다.

 

이번 20204월 법 지침은 더 많은 예외사항을 만들어 31개월을 넘어서까지 사업 허가승인 기간을 연장해주는 내용이 포함된다. 허가신청 서류를 제출하고 난 후, 사업 허가 같은 정부 조치를 기다리는 기간이 늦어져, 31개월을 초과하더라도 이를 인정할 필요가 있기 때문이다.

 

임대 부동산은 QOZ 목적에 맞게끔, 실제로 예외 없이 모든 부동산이 임대 기간 조건을 충족시켜야 하는 내용이 들어간다.

 

세금 혜택은 적격 기회 펀드(QOF)에 납세자가 투자하여 유지하는 지속기간과 연계되어 있다. 구체적인 자산이나 비즈니스에 QOF가 투자하는 지속기간과는 연계되지 않는다. , 매우 제한된 예외로 은행이나 지역 공동체 개발금융 기구인 CDFIs(community development financial institutions) 등은 예외사항으로 한다.

 

거의 모든 투자자(개인, 법인, 신탁사 등)는 자신만의 Qualified Opportunity Zone Fund를 세울 수 있고, 펀드 내에서 자신만의 계정을 찍어서 투자할 수 있으며, 자본이득 발생을 늦출 수도 있다. 여기서 자본이득은 이득 발생이 인정되는 180일 이내에, 적격 기회 특구 펀드(Qualified Opportunity Zone Fund)에 투자해야만 세금 혜택이 인정된다.

 

 

2. 기회 특구 목적과 잠재력

 

개별 프로젝트로 한정된 펀드 외에도, 이런저런 사업에 투자할 수 있는 멀티 자산 펀드(multiasset funds)를 포함해, 수많은 멀티 투자기관(multi-investor)들이 새롭게 만들어지고 있다. 이들 기관은 투자자들이 세금 혜택을 충분히 활용할 수 있도록 계속해서 새로운 구조들을 짜내고 있다. 그러나 멀티 자산 펀드에 대한 자본 배치는 타이밍 문제로 드물게 전개되고 있다. 반면, 손쉽게 투자할 수 있는 단일 자산 거래(single-asset transactions)가 활발하다.

 

미국 사회는 기회 특구 사업이 시간이 흐르면서, 가난하고 서비스가 부족한 지역에서 일자리/비즈니스/자산 등에 장기적인 투자가 늘어나, 지역사회 구조가 정말로 향상되길 기대하고 있다. 잘 된다면, 이러한 종류의 투자는 지역사회가 긍정적으로 전환하는 데 큰 지원 역할을 하고, 결핍 상태가 심한 지역에 위대한 희망과 더 많은 융통성 있는 문제해결 방법을 제공하는 역할을 할 것이다. QOZ 세금 혜택은 투자자에게 필수적으로 은행이자 같은 자본비용의 바이다운(buydown. 원금 일부 조기 상환으로 이자 경감)을 제공하는 역할도 한다. 이는 사업 진행 중 혹은 종료 후, 사업 이득을 거래하는 기회를 많이 늘이는 촉진 역할도 하게 된다.

 

일부 여러 도시와 는 공동투자를 장려하여, 필요한 지역에 민간 분야 개발과 비즈니스를 재할당(relocation)하고 있다. 다른 도시와 들 중에는 여기에 더해 당근 정책으로 금융이나 개발 인센티브를 더 얹어 투자를 유치하고 있다.

 

여러 지방자치단체가 기존 기회 특구에서 저소득층 주택 제공에 해주는 세액공제에 더하여, 추가적인 혜택을 제공하고 있다. MarylandOhioQOZ 프로젝트와 비즈니스 투자에 추가적인 세액공제 정책을 전개하고 있다. 비슷한 사례로 많은 곳에서 민간/공공 파파트너쉽 주체들이 선도적 역할을 하고 있다. 예를 들어 루이빌 (미국 켄터키)는 도시/지역 경제 개발부서에서 투자자들에게 진취적으로 접근하여 개발 기회를 고조시키는 Louisville Forward 프로그램을 창출하였다. Fargo(North Dakota)Erie(Pennsylvania)에서는 현지 민간 분야 비즈니스와 지역사회 멤버들이 자신들이 직접 특구 펀드를 만들어 QOZ 지역의 재개발에 자금을 공급하는 역할을 하고 있다. 특히 ErieErie Insurance와 자본이득이 있는 민간 기업들이 주도하여, 기회 특구 펀드를 만들고 이미 4000만 달러 넘게 모아 현지에 투자하고 있다.

 

기회 특구 제도는 아직은 미비하다. 그러나 현재까지의 기회 특구 관련 법 안에서 공동체 참여와 투자자 선택 활동을 통해, 향후의 결과들이 긍정적으로 나타날 것으로 보인다. 투자자들은 기회 특구에 긍정적 영향과 수익이라는 두 가지 목적을 달성하기 위해서, 기회 포착, 규칙에 따른 투자, 및 지역사회 희망/관심의 이해 등을 발휘하는 능력을 갖춰나가고 있다.

 

중요한 것은 현재의 제정된 기회 특구법은 조항 개정 없이 일몰된다. 향후 조항변화가 없는 한 이 법은 자동 폐지 된다. 기회 특구가 지역사회와 투자자들이 기대하는 결과를 증명해야 기간은 향후 5년 정도 남았다.

 

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