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[지식정보] 2020년 외국인이 본 서울 부동산 투자시장

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세계적인 도시부동산 단체인 ULI는 아시아 태평양 관련 투자자와 전문가들을 대상으로 조사한 결과인 아시아 태평양 지역 22개 도시에 대한 부동산 투자 전망을 최근에 발표하였다. 서울은 부동산 투자순위가 10, 신규로 부동산을 개발하는 순위로는 12위다. 2015년 이래 서울의 부동산 거래량은 매년 미화 50억 달러 이하였다. 그러나 건물 규모와 수량에서 많은 새 빌딩들이 시장에 들어서면서 두 배로 증가하였다. 지금 서울의 부동산 거래량은 2019년 상반기에 홍콩과 도쿄를 뒤이어 세 번째로 가장 활동적인 도시가 되었다. Colliers의 자료에 의하면, 2019년 연간 전체로는 거래 규모가 120억 달러에 이르고 있다.

 

자료: Emerging Trends in Real Estate® Asia Pacific 2020

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역사적으로, 서울의 부동산 투자시장은 대규모 국내 기업 플레이어들이 주도해오고 있다. 그러나 외국 투자자 참여는 최근 몇 년 동안 꾸준히 증가하고 있어 약 33% 정도를 차지하고 있다. 도쿄의 두 배, 홍콩의 세 배 규모이다.

 

A급 오피스 부동산의 투자 수익률은 완만하게 압축되어 그 폭이 좁아지고 있다. 이자율이 떨어지면서 시장에서 유동성이 증가하기 때문이다. 20193분기 기준으로 4%를 살짝 넘는다. 몇 년 동안 공실률은 10~15% 사이에 머물고 있다가, 2019년에는 급속히 하락하여 일부 지역은 6.7%까지 줄어들었다. 공실률은 이 수준이지만, 임대료와 자본 가치는 아시아 지역 다른 관문 도시들보다 의미 있을 정도로 낮은 편이다.

 

최근까지 서울에서 활동하는 많은 외국 투자자는 기회만 추구하는 신세의 플레이어(opportunistic players) 역할을 하였다. 그러나 지금은 핵심 자산이나 부가가치를 올릴 수 있는 자산에 투자하는 외국인 투자자들이 증가하고 있다.

 

하지만, 일부 외국 펀드는 북한의 최근 미사일 테스트로 인해, 서울 시장에 진입을 멈칫하고는 분위기다. 그래서 서울에서 활동하는 외국 투자자에 의하면, 요즘 시기는 한국 자산에 투자 승인을 받기 위해 투자심의 위원회를 통과하기가 어려운 시기라고 한다.

 

그러나 다른 외국 투자자들은 서울에 투자하러 오고 있다. 이들은 투자자금도 풍부하고, 이들이 보는 서울의 옵션은 일본 혹은 호주 옵션과도 다르지 않다. 중국은 투기시장이라는 역동성, 싱가포르와 홍콩은 비싼 자산가격을 옵션 항목으로 보고 있다. 이들은 외국 투자자들이 보는 한국의 투자위험 정도는 너무 높은 편은 아니며, 받아들일 만한 수준이라는 시각이다.

 

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외국 투자자들은 부가가치를 추가할 수 있는 옵션(value-add options) 자산상품을 서울 시장에서 찾아내고 있다. 이들이 찾는 자산상품은 대개 다양성이 부족하다. 이런 자산을 외국인들이 구매해 부가가치를 늘리는 전형적인 방법을 살펴보자. 일단 강한 리테일 수요가 있는 지역에 있는 중소규모 오피스를 복합용도 시설로 전환한다. 그리고 빌딩의 저층부에 장사 잘하는 리테일 테난트를 입점시켜 건물의 부가가치를 올리고 있다.

 

외국 투자자들이 보는 다른 기회 옵션으로는 건물이 오래되어 지저분하고 여러 사람 이름으로 지분등기 되어 있는 오피스 자산이다. 이 자산을 구매해 효율적이면서, 층별로 확 트인 공간을 만들고, 승강기 용량을 개선하여 비영업 부문을 위한 백 오피스(여러 용도)로 전환하는 것이다. 세계 어느 나라나 이러한 옵션은 많다. 그러나 서울은 그렇게 많다고 볼 수 없다. CBD 지역에서 이러한 건물들을 개보수하여 A급 오피스 임대료의 절반 수준으로 멋진 공간을 제공하면서 수익을 올리고 있다.

 

서울은 아시아 태평양 22개 도시 중에서 2020년 오피스 부동산 투자 전망순위가 16위를 차지하고 있다. ULI 설문조사에 참여한 국내외 투자자 중 25%가 매입을 추천하고 있고, 63%는 보유, 13%는 매각을 추천하고 있다. 아시아에서 오피스 투자시장은 호치민시티, 싱가포르, 오사카, 시트니, 도쿄, 선전, 멜번, 뭄바이, 방갈로, 방콕, 광저우 순으로 양호하게 전망되고 있다.

 

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서울은 아시아 리테일 투자시장 전망에서는 17위다. 바닥을 벗어나지 못하고 있다. 그만큼 리테일 공급이 과다하다는 의미이다. 매입 추천이 19%, 보유 57%, 매각 25%를 추천하고 있다. 호치민시티, 마닐라, 광저우, 선전, 뉴델리 등이 전망순위에서 선두를 달리고 있다.

 

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산업물류 투자시장에서 서울은 18위이다. 구매 추천은 28%, 보유 58%, 매각 14%로 추천을 하고 있다. 서울은 구매가 매각보다 추천이 많음에도 순위가 밀린다, 다른 아시아 도시들의 질주가 워낙 좋기 때문이다. 호치민시티, 광저우, 방갈로, 선전, 뭄바이, 뉴델리, 도쿄 순으로 시장이 양호하다. 물론, 온라인 쇼핑 증가로 아시아 모든 도시가 산업물류 부동산 투자 전망이 양호하다

 

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아시아 호텔 시장에서 서울은 6위를 하고 있다. 다른 부동산 분야보다는 양호하다. 매입 추천이 34%, 보유 49%, 매각 16%의 추천을 받고 있다. 호치민시티, 도쿄, 싱가포르, 방콕, 오사카, 시드니, 선전 등의 도시가 전망이 밝다. 그러나 그 외의 도시는 호텔 공급 과잉으로 전망이 그저 그렇거나 부정적이다.

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아시아 주택시장에서 서울은 20위로 바닥권이다. 투자할 만한 물건도 부족하고 가격도 너무 비싸 투자시장으로는 별 의미가 없다는 뜻이다. 구매 추천이 17%, 보유 65%, 매각이 18%로 나타나고 있다. 주택투자 시장 전망이 부정적인 이유는 크게 세 가지다. 주택가격이 너무 비싸 투자 수익성이 없거나, 투자물건이 부족하거나, 아예 공급이 너무 많은 시장이 그렇다. 그래서 홍콩, 쿠알라룸프르, 서울, 베이징, 방갈로, 오클랜드 등은 시장 전망이 밝지 않다.

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