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[지식정보] 부동산 신기술 뜯어보기

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건설업이던 부동산 관리업이던 모든 단일 비즈니스는 대부분 칸막이가 쳐져 있어서 그 해결책도 칸막이 해결책이다. 이를 해결하는 방법은 넓은 시야를 갖는 것이다. 그러면서 사업투자에 대한 실제 효과 낼 수 있는 부분에 초점을 맞춰야 한다. 필요한 기술을 직접 개발하던, 구매해 사용하던 그 효과가 가시적이어야 한다.

 

기술과 혁신은 상업용 부동산에 민첩성을 제공하여 변화하는 시장에 대응할 수 있게 한다. 그동안 부동산 자산은 옛날 방식을 사용하여 수입을 올렸다. 그러나 앞으로는 다양한 입지와 부동산 장르에서 성공하려면 기술 혁신과 친구가 되어야 한다.

 

우리는 이제 그동안 사용해왔던 모든 것 중에 필요한 것을 선택해서 부동산에 반영해야 할 시점이다. 오피스 관리방법을 직접 건물에 체류하면서 할 것인지 아니면 원격관리 방식을 채택해 나갈 것인지 선택해야 한다. 다양한 선택사항 중에서 내가 소유하길 원하는 것과 포기해야 할 것들을 구분해야 한다. 자산의 용도 재설정(repurposing assets)과 관련해서는, 사람들이 시간을 보내고자 하는 것들을 생각하여, 가장 우선해서 생각하는 행동을 찾아야 한다. 그 후에 선택의 타입을 완결하는 나만의 부동산을 디자인해야 한다.

 

자료: https://urbanland.uli.org/economy-markets-trends/tech-takeaways/

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1. 스마트라는 개념을 이해하기 Defining Smart

 

도시가 거대하게 디지털화로 가는 현상에 회의적으로 생각하는 사람들이 있다. 이들은 대부분 기술 자체보다 가치에 더 비중을 두고 있다. 도시기술도 가치에 바탕을 둔 방향으로 진화하는 것을 옹호한다. 도시는 속성상 자신이 다른 도시와 차별화되는 것을 추구한다. 더구나 잘나가고 싶은 욕망이 강한 도시는 효율성, 회복 가능성, 협력을 강조하는 곳에 디지털 수단을 더 많이 채택한다. 기술회사 입장에서 이런 도시가 돈이 되기에 마케팅팀이 늘 따라붙는다.

 

도시의 디지털 효과는 대중이 인정해야 한다. 잘나가고 싶은 도시는 인프라로 클라우드 기반의 서비스 관리 같은 디지털 (digital layer)을 계속 추가해서 더 만들어 나간다. 그러나 지금 시민들은 설탕처럼 달콤한 기술 쇄도의 환상에서 깨어나고 있다. 기술적 변화가 제대로 가고 있는지 등 여부에 회의감을 던지는 사람들이 늘고 있다.

 

기술 변화로부터 실제로 얻는 혜택을 누가 갖고 가느냐에 대한 우려가 증가하고 있다. 결론적으로 그 수혜 대상은 기술 대기업이다. 이들 기업은 정부를 상대로 자신의 상품을 팔고 있다. 이들의 기술은 멋지고 번지르르하다. 그러나 사람들은 과연 어떤 문제들이 진짜로 해결되고 있는지 의문을 제기한다.

 

 

2. 결국에 기술은 수단일 뿐이다.

 

도시는 인간의 경험을 의미 있게 다듬기 위해 재정의하는(redefine) 역할을 한다. 도시는 재정의할 수 있는 근본적인 기회를 밑바탕에 깔아 주어, 새로운 가치를 창출하도록 돕는다. 스마트도시로 변화하기 위해, 일련의 신기술 실험 프로그램을 한다고 스마트도시가 되는 것은 아니다. 스마트화(smartness)는 기술을 전략화하는 정신상태(mind-set) 그 이상의 가치를 의미한다. 기술은 결국 가치를 달성하기 위한 수단일 뿐이다. 인류가 달에 착륙한다는 것은 새로운 가치이지만, 이를 달성하기 위한 수단은 Saturn V 로켓이다.

 

그렇다 하더라도, 기술진전은 도시를 스스로 변화하도록 만들고 있다. 몇 년 안에 모든 사람에게 1인당 20개 이상의 센서가 배치된다. 센서는 기후와 환경변화 상황부터 다양한 타입의 인간 행동까지 모든 것을 측정한다. 이들 센서가 파일로 모으는 데이터는 클라우드를 통해 더 많은 인터넷 접속 장치로 흘러 들어간다. 조만간 이들 장치의 숫자는 한 사람당 6개 정도가 될 전망이다.

 

이러한 기술적 능력 덕분에, 사람들은 예전에는 실시간으로 결코 수집하지 못했던 정보, 그리고 전에는 결코 결합하지 못했던 데이터 흐름과 접속할 수 있게 되었다. 그래서 접속이 갖는 의미는 실로 엄청나다.

 

일본 기술회사인 파나소닉이 후지사와에 개발한 지속가능 스마트타운은 기술 잠재력이 갖고 있는 영향력을 보여주는 한 사례이다. 이 태양에너지 공동체는 공유 이동 서비스(shared mobility services) 같은 여러 특징을 갖고 있다. 주민들은 전기차와 전기 자전거를 이용하고, 온라인 포털을 통해 건강 치료 서비스와 접속을 한다. 이 동네 주택 가치는 인근 다른 주택에 비해 더 높아 주택개발사업의 투자회수율도 더 뛰어나다.

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파나소닉은 디벨로퍼 회사인 LC Fulenwider와 팀을 이뤄 미국 덴버 국제공항 인근의 Peña Station Next 스마트 시티를 만들고 있다. 로봇 셔틀을 운영하고, 일련의 센서를 통해 환경 상태를 모니터하며, 교통 밀도와 보행자 숫자 등을 파악할 예정이다. 이 프로젝트는 현지 정부와 주민들이 원하는 혁신을 지속적 파악하기 위해 이들과 함께 일을 하고 있다. 파나소닉의 스마트도시 정의는 이해관계자들이 중요하다고 생각하는 것은 무엇이든 수렴하는 것이다. 기술적으로 풍부 혹은 부족해질 수 있지만, 결코 기술 주도형은 아니다.

 

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부동산 회사는 늘 해온 사업 규모를 넘어서는 것에 부담을 느끼고 있다. 이 벽을 넘기 위해서는 기술을 활용해야 한다. 소규모 기업은 현지에 기반을 두고 자신이 잘 아는 시장에서 고객을 위해 제일 잘하는 전략을 구사하는 것이 좋다. 그러나 늘 해온 능력과 규모를 넘어서는 것에는 부담을 느낀다. 여태 성공했던 과거의 방법에서 벗어날 필요를 느끼지 못할 수도 있다. CoStar Group은 자신의 분석방법과 부동산기술이 고객 회사가 그동안 해오던 규모 이상의 사업을 할 수 있도록 도움을 주고 있다. 이 회사는 치열한 부동산 경쟁환경 속에서 상업용 부동산 회사가 유지 성장할 수 있도록 도울 수 있는 솔루션을 내세운다. 

  

 

3. 기술이냐 혹은 혁신이냐?

 

기술과 혁신 사이에는 거대한 차이가 있다. WhyHotel은 워싱턴에 본사를 둔 스타트업으로

임대아파트 빌딩의 빈 공간을 빌려 펍업 호텔 운영하면서 상호 수익을 올리고 있다. 이 사례는 복합용도, 탄력 공간, 개발밀도 등을 사용해 소비자 상품을 추가로 만들어내는 사례이다. 기술회사는 아니지만, 고성장 부동산 혁신회사이다. WhyHotel은 기술은 아니지만, 가격 결정과 수익 최적화 수단이라는 솔루션을 사용한다. 이 회사는 꾸준히 부동산을 소비상품으로 업그레이드하는 혁신 방법을 모색해오고 있다. 이 회사 솔루션도 창조적 파괴 활동이다. 결국, 기술은 수단일 뿐이다.

 

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뉴욕이 본사인 Industrious47개 도시 86개 입지에서 최고급 코워킹을 운영하는 회사이다. 고객은 비교적 늦게 출발한 기업고객이다. 대규모 부동산 회사들과 일을 하면서, 건물주를 대신하는 앱을 만들어 고객사의 부동산 분위기를 개선하고 있다. 이 앱으로 모든 테난트는 이벤트, 회의실, 식음료를 부킹할 수 있다.

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Industrious는 자신을 기술회사라고 생각하지 않는다. 스스로 건물주를 위해 돈 되는 서비스를 제공하는 회사라고 생각한다. 창조적 파괴자이지만, 이 회사의 모델은 모든 건물주와 파트너쉽을 맺어 건물주를 창조적 파괴자로 만드는 것이다.

 

 

4. 무엇이 일어나고 있는가?

 

스마트도시 기술에서 기존 기술을 갈아엎는 대부분의 혁신은 정부보다는 민간기업으로부터 나온다. Bumblebee Spaces는 로봇 시스템을 만드는 회사로 소형 아파트 평형 내에서 잘 사용하지 않는 천장에 설치하는 가구와 장비를 판매한다. 도시 내 적절한 가격의 주택이 안고 있는 공간 부족을 효율적으로 활용하는 데 도움을 준다.

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부동산과는 다른 분야인 화학약품, 자율주행, 우주 공간 등에서 기술 채택이 늘어나고 있지만, 부동산은 아직 아니다. 매우 보수적인 자산이기 때문이다. 부동산 소프트웨어는 다른 분야에 비해 부족한 편이다. 이유는 부동산 종사자들이 빌딩을 구매하거나 파는 데에만 주로 신경을 쓰기 때문이다.

 

그러나 지금 부동산은 기술에 대해 박식해지면서, 갑자기 깨어나고 있다. 변화에 대한 필요성을 느끼면서, 기술과 혁신회사가 제공하는 상품 내용이 뭔지 주시하고 있다. 아마존은 리테일 부동산을 죽음으로 몰아가고 있다. 하지만 물류, 데이터센터 등 부동산 분야에서는 한몫하고 있다. 부동산 펀드는 많은 사람이 몰리면서, 상업용 부동산은 더 효율적이 되고 있다. 앞으로 부동산 오너는 구매와 판매만 고집하지 않고 더 나은 효율을 추구할 것으로 보인다. 이다. 빌딩 유지관리의 다음번 큰 단계는 스마트 빌딩이다. 예측 가능한 유지관리 기술로 빌딩을 관리하는 것이다.

 

Cushman & WakefieldSan Francisco에 본사를 둔 프롭테크 스타트업 Saltmine과 협업을 하고 있다. 이 스타트업은 현재와 미래의 근무공간을 계획하고 비주얼화하여, 공간 계획을 짧은 시간에 창출하고, 최적성을 테스트하며, 가능성 있는 근무공간을 가상으로 투어하는 새로운 방법을 만드는 회사다.

 

Veritas Investments는 샌프란시스코가 본사인 임대아파트 오너 겸 운영회사로 캘리포니아에만 250개 건물을 보유하고 있다. 샌프란시스코에 있는 이 회사의 여러 임대아파트 건물에 사는 주민들은 지금 Carson Living을 테스트하고 있다. Carson Living은 수위가 없는 원스톱 전자식 주거 포탈로 뉴욕시에서 인기가 있다. 24/7 가상 도어맨 역할을 하면서, 방문객, 택배, 벤더 등의 출입을 더 안전하게 하고 있다. 빌딩 매니저와의 소통은 물론, 작업 부탁, 빌딩 관련 뉴스 등의 소통을 할 수 있는 수단 역할도 한다. 추가적인 비용도 없고, 빠른 피드백으로 만족도가 높아, 주민들의 호응도가 좋다.

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Veritas2017년에 Veritas Innovations Platform을 만들어 프롭테크 회사들을 자문, 육성, 투자하고 있다. 목적은 입주 주민들과 보유 자산에 도움 되는 혜택을 창출하기 위함이다. 또한, Aptly 시스템을 활용하여 고객 서비스를 제공하고 고개 피드백을 수집하고 있다. 목적은 현장에의 주민과 매니저 관계와 전화 지원을 넘어서는 그 이상의 서비스를 제공하기 위함이다. 이 시스템을 통해 주민들의 이슈와 질문사항에 대응하는 시간도 줄이고 있다. Aptly 시스템을 통해 고객 만족과 행복도 측정한다. 주민들은 자신들의 질문과 요청사항에 대한 답변을 지속해서 들을 수 있다. 회사는 실시간 행복점수를 파악하여, 주민에게 해드려야 할 본분 업무에 계속 반영하고 있다. 그러면서 이런 과정을 전체 포트폴리오로 확대해가고 있다.

 

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5. 결론

 

프롭테크나 혁신이라는 용어는 너무 일반적이어서 특별한 의미가 약하다. 건설업이던 부동산 관리업이던 모든 단일 비즈니스는 대부분 칸막이가 쳐져(compartmentalized) 있어서 그 해결책도 칸막이 해결책이다. 이를 해결하는 방법은 넓은 시야를 갖는 것이다. 그러면서 사업투자에 대한 실제 효과 낼 수 있는 부분에 초점을 맞춰야 한다. 필요한 기술을 직접 개발하던, 구매해 사용하던 그 효과가 가시적이어야 한다.

 

기술이나 혁신은 상업용 부동산에 민첩성을 제공하여 변화하는 시장에 대응할 수 있게 한다. 그동안 수조 달러에 이르는 부동산 자산은 옛날 방식을 사용하여 수입을 올렸다. 이러한 구태의연한 방식이 지금도 도시 핵심입지에서는 통한다. 그러나 앞으로는 다양한 입지와 부동산 장르에서 성공하려면 기술 혁신과 친구가 되어야 한다.

 

우리는 이제 그동안 사용해왔던 모든 것 중에 필요한 것을 선택해서 부동산에 반영해야 할 시점이다. 오피스 관리방법을 직접 건물에 체류하면서 할 것인지 아니면 원격관리 방식을 채택해 나갈 것인지 선택해야 한다. 다양한 선택사항 중에서 내가 소유하길 원하는 것과 포기해야 할 것들을 구분해야 한다. 자산의 용도 재설정(repurposing assets)과 관련해서는, 사람들이 시간을 보내고자 하는 것들을 생각하여, 가장 우선해서 생각하는 행동을 찾아야 한다. 그 후에 선택의 타입을 완결하는 나만의 부동산을 디자인해야 한다.

 

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