[지식정보] 창조적 파괴기술의 행진
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사람은 기술을 만들고 이를 진화시키고 있다. 우리의 신체적 기능을 보다 확대하려는 의지에서 나오는 타고난 본성 때문이다. 우리는 망원경처럼 멀리 보려는 시각과 세세한 소리까지 담는 입체음향을 듣는 청각을 활용하여, 스스로 진화하는 장점을 보유하고 있다. 이러한 신체적 특징으로 우리 주변의 세상과 더 나은 관계를 맺을 수 있다. 우리는 우리의 인지능력을 즐거이 활용하여, 3차원적인 감각을 더 길러내는 세상으로 나아가고 있다. 청각적 환경 속에서, 우리는 소음으로부터 어떤 의미를 걸러내고, 상대방의 소통 의견을 더 높은 품질로 담아내고 있다. 이 같은 현상은 그룹보다는 인간 개인에 대한 관찰로 좁혀보면 더 강해지는 속성이 있다. 그러나 사회라는 전체적인 관점에서 볼 때, 개개인의 합(sum)은 부분(parts)보다 그 힘이 더 훨씬 강하다. 이 모든 것이 기술을 통해 업그레이드되고 있다.
자료: ULI의 Emerging Trends in Real Estate® 2020
델코지식정보
단언컨대 부동산은 지금 가파르게 상승하는 기술 곡선을 쫓아가고 있다. 물론 여전히 부동산산업은 기술을 저평가하고, 기술이 너무 과장되었다는 시각을 갖고 있다. 그만큼 부동산 분야는 이머징 기술을 비교적 늦게 채택하는 슬로우 어댑터(slow adopter)이다. 그러나 한편으로는. 새로운 기술 세상으로 용감하게 뛰쳐나가기 위해, 일단 한 걸음 후퇴하여 전방을 주시하고 있다.
기술의 창조적 파괴가 부동산 경제에 끼치는 전반적인 영향들을 살펴보자. 이커머스는 리테일 공간을 향해 이미 죽음의 방아쇠를 당겼다. 블록체인은 부동산 서비스의 모든 분야를 구식으로 전락시킬 것으로 보인다. 인공지능은 우리 생각보다 더 빠르게 일자리의 성격을 변형시켜, 많은 일자리를 대체할 것으로 보인다.
기술을 지향하는 부동산 전문가 중에도 반대의견을 내놓는 전문가들이 있다. 이들 주장을 보자. 사람들은 코드화되지 않는 일자리를 원하고, 인간의 판단과 터치는 미래 일자리 대안을 위한 열쇠이며, 기술처럼 정형화될 수 없다는 주장으로 기술에 대한 우려 목소리를 내고 있다.
그러나 변화는 의심할 여지 없이 가속화되고 있다. 인터넷 기술은 초기 단계부터 과거 전화기와 TV 같은 기술보다 더 빠른 속도로 확산해왔다. 그러면서 사회와 상거래의 기본적 기능은 당연히 반영하고 있다. 일부 부동산 전문가는 사라지는 부동산 타입이 생길 거라면서 우려하기도 한다. 하지만 새로운 부동산 타입도 생기고 있다. 20년 전 21세기 전환 시점에 도시 내 다층형 산업물류 부동산이 라스트 마일 물류 체인에서 핵심적인 역할을 한다고 전망한 전문가는 없었다.
기술은 모든 부동산 타입에 영향을 미치고 있다. 특히 리테일과 산업 자산에 미치는 영향은 더 크다. 부동산 매니저와 자산 매니저는 기술적 솔루션에 의존해 생산성 향상과 운영 효율성을 높이고 있다. 이들은 가능한 한 많은 정보를 디지털화하고 있다. 그래서 분석이 가능해지고 데이터가 조직 전체에 공유되고 있다. 이를 통해 경영자는 정확하고 시점에 맞게 빠른 의사결정을 할 수 있다.
클라우드 기반의 데이터 관리 시스템은 여전히 정보수집 활동(humint)이 필요하다. 그래서 관리자는 데이터 흐름을 합성하여 종합적으로 보여주는 대쉬보드(dashboards)를 개발하여, 의사결정자가 편하게 볼 수 있도록 구성하고 배치할 필요가 있다
기술 첨단화에 대해 공간 사용자(space users)와 투자자(capital sources)의 기대감은 점점 커지고 있다. 예를 들어 아파트 로비까지 택배 시간이 단축되면서, 입주 주민은 결점 없는 택배 패키지를 기대한다. 기술은 시간이 흐르면서 현실성이 더해지고 있다. 목소리로 작동하는 기술은 모든 분야에 채택될 전망이다. 자연스럽게 말을 하면서 통제할 수 있는 기술이 사물인터넷(IoT) 분야에 더 확산하고 있다. 그러면서 이들 기술에 대한 투자는 늘고 있다.
데이터 유출 소동이 자주 발생함 에도 불구하고 개선되지 않고 있다. 사람들은 프라이버시를 존중하지만, 데이터 유출 현상이 개선된다는 기대는 하지 않고 있다. 그저 악용되지 않기를 바랄 뿐이다. 안면인식 같은 기술에 대해 반발도 있지만, 사람들은 일단 확대되는 기술이 다시 회수된다고 생각하는 사람들은 없다. 동작, 목소리, 온도, 무게 등을 감지하는 센서는 지금 도시풍경의 일부가 되어, 시간이 흐르면서 도시 곳곳에 퍼져 간다.
사이버 범죄에 대한 사람들의 인식이 높아지고 있다. 안전을 지켜준다는 명목하에 많은 IoT 후방시설들이 있다. 이런 시설을 운영하는 기업이나 부동산은 사이버 공격으로 희생자가 발생하면 책임을 져야 한다. 여기저기서 사람들은 기술과 대면할 수밖에 없지만, 이러한 희생을 방어하고 책임지는 주체는 있어야 한다.
5G 기술 발달로 대부분의 신기술도 기하급수적으로 확대되면서 투자도 커지고 있다. 5G는 자율주행차 같은 공통적 사용기술의 기본이 되고 있다. 원격으로 외과수술에 참여하는 데에도 기여 한다. 기술은 거대한 자본 투자가 필요하다. 향후 무선 셀 기지국의 설치 밀도는 현재의 중계기 숫자보다 400배나 필요하다. 무선 셀 기지국 관련하여 투자할 리츠 자산도 당연히 늘어난다. 정부와 다국적 기업은 5G 관련 사업을 도시와 건물에서 확대하고 있다. 그러나 사용가격이 싸질 전망은 없어 보인다.
우리는 미래를 환영하면서 받아들여야 한다. 어차피 각각의 트렌드는 매일 등장할 것이다. 그러나 우리가 구축하는 미래 경제와 사회 속에서 부동산이 해야 할 기능에 대해 우리는 계속해서 개선의 질문을 계속 던져야 한다.
