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[지식정보] 아시아 태평양 부동산 기술 전망

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ULI 아시아 태평양 기술 위원회는 기술 스타트업과 부동산 간의 쌍방향 교류, 급속히 진화하는 기술 채택, 빅데이터 전망, 관련 트렌드 등을 주제로 모여 토론을 하였다. 아시아 지역에서의 부동산 기술 특징을 정리해 본다.

 

자료:

https://urbanland.uli.org/development-business/northwood-investors-1-2-billion-bet-on-a-north-carolina-office-park/?utm_source=realmagnet&utm_medium=email&utm_campaign=HQ%20Urban%20Land%2012/16/19%20ENL%20members

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1. 새롭게 주목하고 있는 이슈

 

부동산에서 기술적 혁신에 대한 아이디어를 나누는 것이 중요하다. 내부로부터 혁신기술이던, 기술 스타트업에 투자를 하던, 부동산 상품에 추가적인 서비스이던, 관련 아이디어를 나누는 것이 중요하다. 아시아 시장은 매우 빠르게 성장하고 있다. 아시아 스타트업은 물론 미국/유럽 스타트업의 아시아 시장 진입이 늘고 있다.

 

느리게 변화하는 부동산 산업은 신기술을 반영하여 스마트해지는 목표를 세워야 한다. 젊은 세대는 다른 연령층보다 모바일폰과 기술을 빠르게 채택하고 있다. 특히 4개 분야의 기술영역을 주목해야 한다.

효율적인 거래 기술. 여기에는 부동한 탐색, 제안, 구매, 판매, 신용과 보험 확보, 에스크로 정산 등이 포함된다.

건축과정을 보다 효율화하는 기술. 건축부터 소재 과정까지 1천 개가 넘는 당사자 회사들이 관여되어 있다. 모든 회사마다 각자의 시스템이 있어서 시스템적으로 연계가 안 된다.

빌딩 운영관리 개선 기술. 스마트 온도조절 장치부터 지능형 빌딩 시스템까지 모든 것이 포함. 버튼이나 레버에 의해 통제하는 고정된 인조물이 아닌, 빌딩이 사람들에게 건네는 것처럼 빌딩을 관리 운영하는 기술을 말한다.

시간이 흐르면서 빌딩/부동산을 더 지속 가능케 하는 기술

 

아시아 고밀도 도시에서 5G, 드론, 생체 인식(biometrics) 같은 3가지 기술 채택이 빨라질 전망이다. 수직적 고밀도 건물이 빌딩이 밀집된 홍콩이나 선전 같은 도시에서의 택배는 드론이 유리하다. 빌딩 사이를 건너뛰어 다니는 것이 지상보다 더 쉽다. 기술회사들은 새 빌딩을 건축할 때 택배 하역 박스를 로비 앞이나, 빌딩 옥상에 부엉이 집(해리포터 스타일 같은) 같은 시설을 제안한다.

 

아시아에서는 서구보다 프라이버시에 대해 덜 우려를 하기에 결과적으로, 생체 인식 기술 채택은 아시아가 더 빠를 것으로 보인다. 아시아는 문화적 사회적으로 매우 대중화된 환경에서 살고 있어서 프라이버시에 덜 민감한 편이다.

 

2. 기술 스타트업과 부동산 회사가 상호 이해와 협력 업무를 하는 데 도움 되거나 방해되는 요인들

 

이미 고정된 경쟁 우위를 확보한 대형 부동산 회사들은 다가오고 있는 기술변화 채택을 거부할 수 있다. 물론 아시아에서 대형 부동산 대부분을 소유 지배하고 있는 대형 회사는 없다. 스타트업이 빌딩을 호텔 룸이나 오피스로 임대할 수 있는 앱 기술을 개발한다 치더라도, 대형 지배적 부동산 오너들은 스타트업 기술사용보다는, 전통적인 판매와 마케팅 수단 등으로 빌딩을 지속 관리운영 하려 한다.

 

부동산 회사는 스타트업이 제안한 기술의 실용가치를 빨리 판단하여, 선택과 기여방법을 찾아야 한다. 기술회사들이 부동산 회사의 고민을 해결하는 놀라울 노력을 하고 있지만, 부동산 비즈니스에서 일어나는 상황을 잘 모르는 경우가 많다. 최근까지도 부동산 디벨로퍼와 부동산 오너들은 지속적 수익을 올릴 수 있는 혁신기술을 필요하다고 생각하지 않는다. 기술은 위대하지만, 스타트업은 부동산 사회에서 그 기술이 시장화되는 방법을 제대로 이해하지 못하는 경우가 많다. 따라서 부동산 회사는 제안된 기술의 가치를 매우 빠르게 계산하는 방법을 생각해내야 한다. 부동산 산업의 바탕을 한층 더 높이는 데 이 특별한 기술들이 기여 하는 방법을 찾아야 한다.

 

3. 부동산 산업이 기술 채택 방법에서 여타 주목할 것들

 

건설회사는 신기술 채택에 특별하게 보수적이다. 정부는 빌딩 정보 모델링 BIM(building information modeling) 기술을 사용하라고 강요하지 않는다. 특별히 건설회사도 채택하지 않는다.

 

부동산 분야는 보수적인 학교와 같아 혁신을 거부하는 경우가 많아, 부동산 회사들은 직원들에게 기술공부를 재교육시켜야 한다. 부동산 관리과정에서 의미 있는 비용 절감을 자동으로 하는 방법도 있다. 그러나 부동산 관리 분야에서 일하는 직원들은 여러 해 동안 회사에서 일을 해오면서, 기술사용에 친숙해지지 않을 수 있다. 만약 변화를 거부한다면, 신기술은 성공하지 못한다. 그래서 부동산 회사들은 기술공부를 직원들에게 재교육시켜야 한다.

 

시장을 지배하는 부동산 기술 플랫폼은 없다. 새로운 스타트업과 함께 부동산 오너는 다양한 기술 및 실험을 모색하여, 정확하게 이들 기술을 묶어 볼 수 있다. 지금 부동산 회사 중에 혁신 지향 스타트업에 많은 투자를 하거나 리서치를 해보는 회사가 크게 늘고 있다. 그러나 부동산 산업은 이들 스타트업 회사 중 하나를 선택하여 주된 플랫폼으로 키우려고 하지는 않는다.

 

4. 부동산 디벨로퍼가 급속한 기술변화 속도에 보조를 맞추는 방법

 

기술이 매우 빠르게 변화하고 있는 것이 문제가 될 수 있다. 6개월 전에 창출된 솔루션이 지금 시점에서는 구식 3.0이 되어버렸다. 이러한 변화를 따라가는 것은 무리이다. 부동산 회사의 빌딩과 포트폴리오에서 그동안 채택한 기술들을 버리고 다시 최신형을 따라가는 것은 현실적으로 무리이다.

 

비용을 개선하기 위해서는 기술 벤더와 상담을 하면 된다. 무료로 업그레이드도 할 수 있다. 비용을 줄이는 기술은 분명 좋은 뉴스이다. 관련 업무를 위한 인건비와 시간을 절약하는 기회는 부동산 회사에 도움이 된다. 저비용 기술에 자산 오너는 흥미를 갖는다.

 

5. 부동산 산업에 종사하는 사람들이 더 알아야 할 기술의 종류

 

BIM은 디자인을 통해 3D를 통한 시간/일정관리, 비용, 운영관리, 및 디지털 구현을 통한 물리적 기능적 혜택을 준다. BIM은 거의 산업 표준화되어 있지만, 아직도 100% 완벽하진 않다. 만약에 정보를 일시에 업데이트하면 할수록 모델링 혜택을 더 많이 얻을 수 있다. BIM은 프로젝트가 완결된 이후에도 빌딩의 모든 부분을 모니터링하고, 기술 플랫폼과 연계하여 시설 유지관리, 운영관리, 에너지 등을 효율적으로 관리할 수 있다. 소재의 원천과 빌딩이 지속 가능케 관리되고 있는지 여부도 파악할 수 있다.

 

5G는 환상적인 다운로드 속도를 갖고 있다. 송신 범위는 4G보다 짧아 더 많은 송신기가 필요하지만, 크기는 마이크로웨이브 오븐 크기이다. 2개의 주파수 대역폭(bandwidths)이 있다. 하나는 미국이 대표적으로 사용하는 millimeter wave가 있고, 나머지 세계가 사용하는 sub-6이 있다.

 

서비스로서의 부동산은 부동산 오너/디벨로퍼/투자자의 빌딩에 가치를 추가하여, 테난트와 방문객을 많이 찾아오게 만든다. 물리적인 요소와 디지털 요소를 함께 갖춘 토털 카테고리 역할을 하는 셈이다. 음식배달, 보관기능, 스마트 데이터와 분석 등을 단순화시켜 사람들의 의사결정을 돕는다.

 

6. 부동산 산업에 빅데이터가 중요한 이유

 

빅데이터가 관심 대상으로 떠오르고 있지만. 부동산 디벨로퍼 관점에서 볼 때 빅데이터 적용 방법을 확신하기가 어렵다. 빅데이터는 대량의 데이터 세트가 필요하다. 데이터 세트는 금융이 될 수도 있고, 인구특성이 될 수도 있다. 만약에 코워킹 공간을 최고의 레이아웃으로 하기 위해 빅데이터를 사용하려면, 방문객이 매일 얼마나 들어오는지, 얼마나 오래 머무는지를 파악해야 한다. 그러나 접근할 수 없는 사적 분야도 있다. 그래서 빅데이터의 전망은 좋지만 사용할 수 없는 분야도 있다.

 

모든 분야에서 빅데이터가 언급되지만, 부동산 분야는 그 활용 효과를 아직 확신하지 못하고 있다. 모든 빌딩의 오너는 거대한 데이터의 양을 수집할 수 있다. 빌딩 운영관리, 특별 장치의 작동 빈도, 빌딩 내 사람들의 이동 등을 수집할 수 있다. 그러나 데이터를 가지고 할 수 있는 일은 무엇일까? 데이터를 어떻게 개발해야 하나? 빌딩 오너에게 운영을 개선하라고 제안하는 내용은? 임대료를 올리고 비용을 줄이라고 해야 하나? 빌딩 에너지를 보다 효율적인 방법으로 관리하는 기술 솔루션을 창출하는 회사들이 있지만, 이는 부동산 이해관계자의 심장과 마음을 사로잡는 하나의 기회 영역일 뿐이다.

 

7. 기술과 부동산의 교류에서의 여타 트렌드

 

부동산 회사는 은행처럼 기술회사가 되어야만 한다. 예를 들어 J.P. Morgan은 많은 전통적 금융 서비스를 제공하지만, 가장 큰 경험 아이템은 기술이다. 이들 서비스는 내부 혁신을 통해, 로봇 금융자문을 받아들이고 기술회사 설립까지 이어간다. 그동안 행해왔던 대부분 금융업무는 온라인이나 스마트폰 앱이 하고 있다. 그러나 부동산 산업에서 이러한 종류의 전환은 거대한 문화변화를 요구한다. 기술과 부동산의 둘 다를 이해하는 사람들과 내부 기술팀을 구성해야 가능해진다.

 

생각과 일하는 방식이 변화하고 있기에, 빌딩을 이제는 고정화된 자산으로 보지 말고, 기술을 사용하여 용도와 선택에 변화를 주는 구조가 되어야 한다. 빌딩은 50~100년 수명으로 디자인하지만, 실제로는 30년 정도로 매각 후 재건축이 된다. 이 사이클은 사용자의 바라는 바가 크게 변화하면서 더 빨라질 수도 있다. 젊은 전문가들은 한 회사에서 30~40년간 일할 생각을 하지 않는다. 이들이 보고 있는 것과 일하는 방식이 계속해서 변하고 있기에, 전통적 오피스 제공자는 선택 가능한 공간을 더 제공해야 한다. 빌딩을 이제는 고정적 자산으로 생각하지 말고, 기술을 사용하여 용도와 선택에 따라 변화를 주어야 한다. 빌딩을 조립식 혹은 독자적 세포 구조(prefabricated or cellular structures)로 창출할 필요도 있다. 여기에는 좋은 디자인과 디테일, 지속 가능한 양질의 소재 선택 등이 포함된다. 지금은 우리가 예견하기 어려운 용도 진화를 수용하기 위해 각자 다른 배열 구조로 쌓는 건물도 구상해야 한다.

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