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[지식정보] 유럽 부동산 기술 전망

관리자
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ULI 유럽의 Technology and Real Estate Product 위원회가 최근에 신기술 평가과 실행에 대한 접근방법, 기술 스타트업과 부동산 산업 간의 이해 증진, 현재와 미래 기술, 관련 트렌드 등을 토론하였다. 그 내용을 정리해 보았다.

 

크게 6가지 주제로 구분하고 있다. 기술과 부동산 개척해야 할 이슈, 부동산 산업 종사자들이 신기술을 평가하고 실천하는 데 있어서 최고의 실행, 기술 스타트업과 부동산 회사가 상호 소통하고 같이 일하는 방법, 사람들이 잘 알아야 하는 기술들, 초기 단계 기술 중에 사람들이 가장 실현되기를 바라는 기술, 기술과 부동산이 상호작용하는 기타 트렌드 등으로 구분하고 있다.

 

자료:

https://urbanland.uli.org/development-business/northwood-investors-1-2-billion-bet-on-a-north-carolina-office-park/?utm_source=realmagnet&utm_medium=email&utm_campaign=HQ%20Urban%20Land%2012/16/19%20ENL%20members

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기술과 부동산 개척해야 할 이슈

 

도시, 투자자, 디벨로퍼, 학계와 리서치 기관, 설계회사, 및 기타 부동산 산업 등 분야의 전문가들이 머리를 맞대고, 기술이 도시 건설환경에 어떻게 영향을 미치고, 사람들이 생활하고 일하는 장소를 개선하는 수단으로 기술을 어떻게 사용해야 하는지를 토론하는 것이 필요하다. 그래서 부동산 비즈니스에서 더 나은 의사결정을 위한 기회를 모색해야 한다.

 

유럽은 혁신과 기술 전망과 관련하여 미국보다 두세 단계 뒤에 있다. 이유는 기술 생태계(technology ecosystems)가 다르기 때문이다. 그러나 유럽에서도 기술 생태계가 번창하고 있다. 무슨 기술이 뜨고 있고, 기술 문제는 무엇이고, 우선 쉽게 효과를 보는 기술은 무엇인지 파악할 필요가 있다. 오래된 리테일 센터를 새로운 용도로 사용 목적 변경하기 위한 기술 사용 방법도 찾아야 한다. 모든 데이터를 체계적으로 모으고 사용하는 기술 방법을 모색하여, 자산의 구매와 출구를 위한 의사결정에도 반영해야 한다. 아파트 구매와 임대를 더 쉽게 하고, 고객을 덜 피곤하게 하는 기술적 방법도 찾아야 한다.

 

데이터와 데이터 지향 기술이 선한 도시계획과 개발에 기여 하는 방법, 도시 계획가와 다른 부동산 산업 구성원이 데이터와 데이터 지향 기술을 활용하여 일하는 방법 등을 모색해야 한다. 그리하면, 건설환경을 개선하고, 이를 더 책임감 있게 하며, 이익을 증가시키는 많은 기회가 있다. 그러나 위협 가능성도 존재한다. 누가 데이터를 보유하고 책임을 지는지, 어떤 방법이 공공의 선에 기여 하는지를 알아야 한다.

 

2. 부동산 산업 종사자들이 신기술을 평가하고 실천하는 데 있어서 최고의 실행들은?

 

대형 자산관리회사들조차도 모든 인재 풀을 다 확보한 것은 아니기에, 자체 내에서 모든 것을 다 할 수가 없다. 기술회사의 상품 구매나 파트너쉽을 구성해야 한다.

 

필요한 기술 이니셔티브를 위해 실무진 차원이든 임원진 차원이든 공약이 있어야 한다.

 

빠른 승리/성과가 필요하다. 그래서 초점을 맞춰야 한다. 10개나 되는 다른 기술 이니셔티브를 갖고 출발하면 안 된다. 한두 가지 기술로부터 출발해야 한다. 빠른 성과를 내는 방법을 생각한다. 인공지능을 회사의 모든 빌딩에 융합하려고 노력하거나, 테난트 참여 어플을 만들거나, 회사가 속한 땅을 드론으로 촬영하여 직원 안전을 모색하는 일부터 시작하는 것이 좋다.

 

명쾌하게 분명하면서도 사려 깊은 기술 전략을 세워야 한다. 혁신을 조직에 수렴하는 방법을 모색해야 한다. 회사의 문화와 비전의 한 부분으로 녹아 들어가도록 해야 한다.

 

지식공유부터 시작해야 한다. 부동산 디벨로퍼, 리서치 회사, 학회, 협회, 공공기관 등과도 지식공유가 있어야 한다. 데이터와 기술은 우리를 새로운 영역으로 안내한다. 만능 지도를 가진 사람은 없다. 그래서 지식공유가 중요하다. 무슨 기술이 사용되고 있는지, 사용 데이터의 형태가 무엇인지, 이런 지식을 우리 회사와 공공에 도움이 되도록 사용하는 방법은 무엇인지 등을 알기 위해 지식공유를 해야 한다.

 

기술회사가 자신들의 기술을 공유한다고 모든 이해관계자에게 항상 순작용만 하는 것은 아니다. 자연스럽게 진행되지 않는 경우도 많다. Uber의 경우 경이로운 결과를 도출하고 있지만, 어떤 도시에는 부정적인 결과가 나타나기도 한다. , 택시업계에 미치는 의미는 사뭇 다르다. 하지만 데이터와 기술이 도시 생활에 주는 순기능 영향력은 지금까지보다 더 커지고 있다. 도시 부동산과 도시계획 분야에도 마찬가지이다. 그러나 모든 이해관계자에게 이 데이터들이 필요한 것은 아닌 데도, 일방의 당사자는 이 모든 데이터를 통제하고 있다.

 

부동산 산업은 기술을 더욱 오픈마인드로 받아들여야 한다. 아직은 기술 사용에 두려움을 느끼고 있다. 그 이유 중 하나는 사용자의 사생활 오픈에 대한 우려이다. 그러나 기술혁신은 빌딩이나 도시를 더 지속 가능케 만들고, 빌딩을 사용하는 사람의 복지가 개선된다. 암스테르담에 있는 Edge 오피스는 Philips의 기술이 반영되어 있다. Philips는 낮은 전압 연결망(low-voltage ethernet)을 사용하는 LED 조명 패널을 새롭게 고안하였다. 새로운 센서도 만들어 공기의 질, 습도, 음향, 온도 등을 탐지하고 통제한다. 이 기술을 통해 에너지를 절약하고, 스스로 조명 수준을 조정하기에 사용자들은 만족스러워한다. 더구나 이산화탄소가 정확하게 통제되는 이 빌딩에 근무하는 사람들은 더 나은 업무 수행을 하고 있다.

 

3. 기술 스타트업과 부동산 회사가 상호 소통하고 같이 일하는 방법

 

정부나 대기업은 실험과 혁신을 위한 충분한 기회의 장을 마련해야 한다. 암스테르담 지자체는 주택 관련 스타트업 프로그램을 운영하고 있다. 스타트업을 훈련하고 자자체 스스로 고객이 된다. 지금 대형 투자자, 부동산 오너, 디벨로퍼 등이 적극적으로 스타트업 회사에 관여하여 융합을 꾀하고 있다. 새로운 방법으로 데이터 사용하거나, 금융 모델 실험 등을 모색하고 있다. 그 이유는 이들 스타트업들이 새로운 가능성, 새로운 이익창출 방법, 대중이 참여하는 신 방법 등을 제공하기 때문이다.

 

부동산 회사는 프롭테크 이벤트에서 시장의 트렌드나 아이디어를 얻을 수 있다. 부동산 회사들이 많은 프롭테크 이벤트에 방문하여 시장에서의 플레이어와 최전방 회사들을 찾고 있다. 이러한 이벤트에서 신규 스타트업들은 5~10분 정도 자신들의 스토리를 발표한다. 부동산 회사는 몇 시간 사이에 20~25개 스타트업을 참관하고 시장의 트렌드나 아이디어를 얻을 수 있다.

 

부동산 회사는 본격적 프로젝트 하기 전에 사전 실험 프로젝트를 할 필요가 있다. 부동산 회사는 본 게임에 들어가기 전에, 자신의 상품과 서비스가 시장에서 어떤 반응을 낼지 일부 사전 실험 프로젝트를 실행한다. 실험 프로젝트가 소규모일 경우 위험을 수용한다. 대학이나 대학생들과 대화하다 보면, 스타트업이나 새로운 이니셔티브를 들을 수 있다.

 

대형 부동산 회사들이 스타트업과 파트너쉽을 구성하는 경우가 늘고 있다. 유럽의 Fifth Wall 회사의 포트폴리오 관리팀은 스타트업을 파트너로 융합하는 것이 목적이다. 기술 스타트업은 좋은 아이디어와 기술적 능력을 보유하고 있지만, 부동산에 대해서는 모르는 게 많다. Fifth Wall은 자신들의 부동산 업무를 기술회사들이 사례분석으로 할 수 있게끔 틀을 짜서 제공하고 있다. 스타트업과 부동산 회사가 상호 마치 옷감 짜는 것처럼 접속하고 있다. 스타트업은 초기 단계 기업이기에, Fifth Wall은 자신의 회사 소개부터 시작하면서 부동산 회사에 대한 개념을 설명한다. 부동산 회사는 스타트업의 실패에 대해 관용을 갖고 이해할 필요가 있다. 어떤 회사들은 실험을 기꺼이 받아들이고, 또 다른 회사들은 스타트업 기술이 어는 정도 성공하여 파트너쉽 자격이 될 때까지 기다리기도 한다.

 

4. 사람들이 잘 알아야 하는 기술들

 

센서와 같은 단순한 기술들은 이미 활용되고 있다. 과거 3년 동안 약 70% 정도 가격이 내렸다. 물론 안면인식 같은 기술들은 부동산 회사 입장에서 채택하기가 아직은 멀리 건너야 할 다리와 같다. 암스테르담의 Edge 테크놀러지 회사는 단순한 센서만 가지고, 미국 뉴저지에 있는 Unilever회사의 신규 본사 건물들을 위한 플랫폼을 만들었다. 빌딩 에너지 소비의 약 50% 정도를 절감하였다. 센서를 통해 모든 빌딩 시스템을 한 번에 조절하기가 편해졌다. 물론 에너지와 물 사용 금액을 줄였다. 아주 비싸지 않은 가격으로 기존 빌딩에 적용할 수 있었다.

 

설계회사는 쌍방향 디자인 기술을 활용하여 예전보다 더욱 많은 고객, 최종 사용자, 대중들에게 다가갈 수 있다. 온라인 수단을 활용하는 디자인은 많은 사람과 함께 많은 옵션을 탐구할 수 있다.

 

5. 초기 단계 기술 중에 사람들이 가장 실현되기를 바라는 기술

 

모듈러 기술로 우리는 아파트와 주택을 지을 수 있다. 그것도 더 싸고, 빠르고, 나은 방식으로 지을 수 있다. 선박을 건조하는 것과 같이 주택을 짓는 시대가 되었다. 전 세계적으로 가장 고통스러운 것은 적절한 가격의 주택 공급이다. 이는 현존하는 위험이자 많은 사회 갈등의 원인이 된다. 부동산 산업은 여기에 책임이 있다. 그 해결책을 모듈러 기술에서 찾을 수 있다.

 

인공지능을 활용하여 더 철저하고 디자인된 과정을 창출할 수 있다. 피드백은 더 빨라지고 일의 단계도 자동화된다. 기존의 디자인 실행도 더 강해지면서 쌍방향 작용, 속도, 효율 등도 높아진다.

 

디지털과 물리적 기술의 합병도 이뤄지면서, 빌딩은 탄력성이 많아진다. 콘크리트로 만든 빌딩은 탄력적 공간 구성이 어렵다. 탄력성이 많아지면 서비스로서의 빌딩 역할도 더욱 확대된다. 대응 가능한 소재를 더 많이 채택할수록 변화하는 니즈와 조건에 쉽게 대응이 가능해진다.

 

상품 구매 시 상품 자체보다는 서비스를 구매한다는 개념이 확대되고 있다. 네덜란드의 Edge 테크놀러지 회사는 조명을 구매할 때, 상품으로 보다는 서비스 개념으로 조명을 구매한다. 특정한 상품보다는 광속 단위인 루멘(lumens)을 구매한다는 의미이다.

 

머신러닝을 통해 회사가 수집해온 데이터를 분석 활용하는 경우가 늘어나고 있다. Edge 테크놀러지 회사는 보유한 여러 건물에서 많은 데이터를 확보한다. 이 데이터를 활용한다는 것은 가장 도전적인 일이다. 머신러닝을 통해 1년 넘게 수집해온 데이터를 분석하여, 향후의 빌딩 입주율을 예측한다. 또한, 미팅룸, 주차공간, 일하는 공간 등의 활용도 관리할 수 있다.

 

6. 기술과 부동산이 상호작용하는 기타 트렌드

 

정부 인허가를 표준화하고, 데이터 기술을 적용한다면, 인허가 과정을 간소화할 수 있다. 인허가 프로세스는 정부가 제공하는 핵심 서비스이다. 그러나 수요에 충분히 대응할 만큼 빠르게 서비스가 제공되지 못하고 있다. 만약 인허가를 표준화하고, 표준화된 형태로 제출된 계획안을 데이터 기술을 적용하여 검토한다면, 인허가 과정을 간소화할 수 있다. 정부관리는 이를 리뷰만 하면 된다. 정부가 데이터를 이용하면 할수록 목표는 더욱 명쾌해지고 인허가 과정은 더욱 투명해진다. 인허가 과정의 여러 부분을 자동화한다면 많은 부분에서 개선이 이뤄진다.

 

많은 부동산 회사가 스마트 테난트 앱에 동참하고 있다. 부동산 회사가 기술을 채택하는 것은 위대한 일이다. 이들 앱을 활용하여 건물 입주자들은 건물 진출입, 커피 주문, 회의실 예약, 유지관리 요청 등을 할 수 있다.

 

Google, Amazon, Microsoft 같은 대형 기술회사들이 부동산 시장에 진입하고 있다. 이들 회사는 부동산 시장이 자동차 시장보다 더 큰 세계에서 가장 큰 시장이라는 것을 알고 있다. 아마존은 주택사업을 할 예정이고 마이크로소프트는 빌딩 기술에 참여할 계획이다. 구글은 스마트 도시를 조직화할 예정이다. 많은 부동산 회사가 이들 회사의 기술을 채택하거나 파트너쉽을 맺고 있다.

 

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