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[지식정보] 미국의 부동산 신기술 전망

관리자
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미국에서 부동산에 신기술을 반영하는 사례가 크게 늘고 있다. 부동산 디벨로퍼와 투자자에게 가치가 있는 부동산 기술은 빌딩 테난트 정보를 충실히 제공하면서, 과장된 부동산 기술을 걸러내고, 현실화할 수 있는 기술이나 다른 관련 트렌드를 소개하는 기술이다. 기술 전개 방향을 세계적인 도시부동산 연구단체인 ULI가 정리한 방향을 위주로 살펴본다. 부동산 디벨로퍼와 투자자들에게 최고의 가치를 제공하는 부동산 기술 혁신과 솔루션, 테난트(오피스, 리테일, 주거 테난트 등 관련 없이)에게 혜택을 가장 잘 제공하는 기술, 이러한 기술을 전개하는 최고 방법, 사람들이 회의적으로 볼 만큼 과장된 기술들, 디벨로퍼와 투자자들이 경계해야 할 부동산 신기술, 미래에 가장 현실화될 부동산 기술, 디벨로퍼와 투자자들이 눈여겨봐야 할 다른 부동산 기술 등으로 등으로 정리하고 있다.

 

자료:

https://urbanland.uli.org/news/product-council-outlook-for-property-technology-americas/?utm_source=realmagnet&utm_medium=email&utm_campaign=HQ%20Urban%20Land%2012/16/19%20ENL%20members

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1. 부동산 디벨로퍼와 투자자들에게 최고의 가치를 제공하는 부동산 기술 혁신과 솔루션은?

 

스마트 빌딩 시스템은 투자회수(ROI. return on investment) 관점에서 성과를 잘 내고 있다. 투자의 가치에 대해 논할 때 중요한 이슈는 적절한 마진이 담겨진 매력적인 원금회수(payback) 이다. 오늘날의 시장에서는, 대부분 경우 스마트 빌딩 시스템은 투자회수(ROI. return on investment) 관점에서 성과를 잘 내고 있다. 그 바탕에는 에너지와 물 사용 최적화, 온도 통제, 사람이 있는 공간 감지(space sensing), 조명을 켜고 끄는 것 등이 포함되어 있다.

 

이해관계자들 간의 마찰을 줄이는 기술이 중요하다. 사람들은 디벨로퍼, 빌딩 운영자, 빌딩 고객 간의 복잡한 일과 마찰을 줄이는 데 도움이 되는 기술을 항상 기대한다. Latch 회사는 공동주택 빌딩을 위한 스마트 잠금과 접근을 관리하는 회사이다. 이 회사의 잠금장치는 키 카드, 코드, 혹은 스마트 폰 앱으로 열 수 있다. 부동산 산업에서 필요한 하드웨어 상품을 새롭게 만들어, 빌딩 매니저와 입주 테난트 간의 마찰을 줄이고 있다.

 

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은행과 건설회사간의 건설비 대출과정을 단순화하는 기술도 있다. Rabbet 회사의 기술은 은행과 건설회사를 위해 건설비 대출과정을 단순화하는 데 도움을 주고 있다. 전형적으로 초기 선행 자금이 나간 이후, 추가 대출 시간을 몇 주 이내로 줄이고 있다. 종전에는 몇 달씩 소요되었다. 클라우드 기반의 이 회사상품은 대출 소요기간을 아주 빠르게 만들고 있다.

 

정전사태를 사전에 경고해주는 기술도 있다. 2003년에 미국 Northeast 일대에 정전(blackout) 사태가 있었다. Con Edison회사는 Rudin Management Company에 연락하여 아주 이례적인 정전사태를 45초 전에 경고해주었다. Con Edison은 여러 회사에게 정전 최소한 30초 정도 전에 조기 경고를 제공하고 있다. 일반회사는 대부분 정전 시에 외부로부터 들어오는 데이터를 피드백하거나, 내부 통제시스템을 정전으로부터 방어할 수 있는 수단이 없다.

 

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 여러 포트폴리오 빌딩의 각층 데이터를 수집관리하는 플랫폼이 있다. 정보를 빌딩을 여러 개 운영하는 회사는 개별 빌딩의 각층에서 수집된 모든 데이터를 볼 수 있는 하나의 통합된 플랫폼이 필요하다. 그러나 종전에는 이 같은 플랫폼 회사는 없었다. Rudin Management Company는 회사의 브레인 역할을 하는 Nantum이라는 회사를 설립하였다. 제곱피트당 55센트 비용을 절약하여, 전체 929,000포트폴리오 부동산에서 연간 550만 달러를 절약하고 있다. 또한, Rudin Management는 상업용 부동산의 온라인 임대와 자산관리 플랫폼인 VTS에 투자하였다. 주거용 부동산 임대에서 동일한 일을 하는 Nestio, 프로젝트 관리와 조달이 전문인 온라인 플랫폼인 Honest Buildings 등에도 투자를 하고 있다.

   

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2. 테난트(오피스, 리테일, 주거 테난트 등 관련 없이)에게 혜택을 가장 잘 제공하는 기술은? 이러한 기술을 전개하는 최고 방법은?

 

많은 스마트홈 기술이 현실화되어 있다. 특히 아파트가 더 그러하다. 아마존과 구글은 이 분야에서 규모를 키우고 있다. 상품에는 스마트 온도조절, 스마트 조명, 사물인터넷으로 집안의 기구를 원격으로 켜고 끄는 기능을 포함하고 있다. 상업용보다 주거용에서 테난트가 직면하는 기술이 더 늘고 있다.

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수집한 데이터를 입주 테난트와 공유하는 경우도 있다. Rudin Management Company는 자회사인 Nantum에서 수집한 데이터를 테난트와 공유하고 있다. 예를 들어 이 회사 건물 중에 한 건물의 16층에 입주한 BlackRock 회사에게 모든 세세한 데이터를 제공하고 있다. 이 회사는 이 정보를 활용하여 탄소 배출 줄이는 벤치마크를 만들어 비용을 절약하고, 기존 직원을 유지 시키면서 신규 인재를 영입하고 있다. 최근 젊은 인재들은 회사의 탄소 배출 절감에 관심이 많다.

 

입주 테난트의 다양한 경험을 확장하는 앱이 있다. Rudin Management는 뉴욕 브루클린에 있는 회사 소유 건물에서 Nantum Tenant Experience라는 프로그램을 런칭 하였다. 이는 테난트 경험 앱으로 그 건물에서 일하는 어떤 누구라도 거대한 데이터 양에 접속해서 방문고객 응대, 회의실 예약, 및 음식 주문 등을 할 수 있다.

   

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테난트에게 더 나은 어메니티를 제공하는 기술도 큰 트렌드 중 하나이다. WeWork이나 Knotel 같은 회사가 이것을 잘 활용하고 있다. TFLiving은 빌딩 오너에게 어메니티를 제공하는 회사이다. 입주 테난트에게 요가반, 걷기 서비스, 개인 트레이더, 요리반 등을 제공한다. 이 회사의 기술은 빌딩 오너와 운영자에게 가치 있는 통찰력을 제공한다. 여기에는 테난트가 사용하는 서비스 종류와 사용 시기 등 데이터도 포함되어 있다. 한 테난트 회사가 요가반을 신청하면서 재임대 계약을 하면, 인센티브로 요가를 두 달 동안 무료로 제공한다.

  

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3. 사람들이 회의적으로 볼 만큼 과장된 기술들이 존재한다. 디벨로퍼와 투자자들이 경계해야 할 부동산 신기술은?

 

흥미로운 아이디어 기술이 많이 쏟아져 나오지만, 기술적 솔루션을 생각할 때 실행이 어려운 것들도 많다. 첫째, 가치 제안이나 투자수익을 특정하기가 어렵고, 둘째 단계로 리서치를 실행 과정으로 옮기는 것이 고민된다. 일부 솔루션은 감탄할 만한 투자수익을 제공하기도 한다. 그러나 그 기간이 6개월이 걸리고 많은 인력이 필요할 수도 있다. 또한, 기존 임대 팀의 일하는 방식을 완전한 변화가 필요할 수도 있다. 숨겨진 실행 비용까지 고려한다면, 가치 제안이 항상 감탄할 만한 것은 아닐 수도 있다.

 

내 빌딩의 데이터는 내가 주인인 점을 확실히 해야 한다. 내 빌딩의 데이터를 어떤 기술회사가 수집을 시작하려 때 매우 신중할 필요가 있다. 빌딩의 주인이기에 데이터의 주인임을 확실히 해두어야 한다. 빌딩 오너는 위험을 무릅쓰고, 토지 구매와 임대 중개 수수료에 이미 많은 돈을 투자했다. 빌딩에서 나오는 어떠한 데이터라도 일단은 소유해야 한다.

 

전동 스쿠터, 자율주행차 등 모빌리티의 득실을 잘 평가하여 활용해야 한다. 도시에서 전동 스쿠터가 확산하면서, 환승 장소로부터 집으로 연결해주는 라스트 마일 갭의 해결책이 되고 있다. 그러나 거래에서의 많은 혼란의 원인이 되기도 한다. 안전한 통행수단이라는 확신도 약하다. 도시는 이 문제를 다루기 위해 애를 쓰고 있다. 자전거 길 혹은 인도에서 타야 할지 논쟁도 뜨겁다. 사용이 늘면서 부상도 증가하는 점도 우려스럽다. 특히나 젊은 사람들에게는 저렴한 모빌리티 수단이지만, 위험/보상 비율과 그 비용정산 측면에서 과연 가치가 있는지 불확실하다. UberLyft 같은 교통 관련 회사인 TNCs (transportation network companies) 회사들이 교통 혼잡을 오히려 초래할 것인지도 불확실하다. 뉴욕시 같은 도시는 이러한 이유로 TNCs 회사 규제를 검토하고 있다. TNCs 회사는 자율주행 차량 사업을 하려 하지만, 사람 운전자보다 비용이 더 들어갈 수도 있다. 차량을 안전하게 하고 상용화하는 것이 해결과제로 떠오르고 있다.

 

빌딩 소유를 가상화폐와 코인 기반을 통해 소유하는 대안에 대해 회의적인 사람들이 많다. 진정한 보장과 진정한 개별 제공물인지가 불명확하기 때문이다. 가상화폐 코인을 거래하는 여러 그룹이 있지만, 부동산은 쉽게 거래되는 성질이 아니다. 심지어는 사기 치는 것처럼 보이기도 한다. 부동산은 장기적 자산 개념으로 보아야 한다.

 

 

4. 미래에 가장 현실화될 부동산 기술은?

 

빌딩 데이터 수집 다음 단계는 이를 활용한 빌딩 시스템 최적화이다. 이미 빌딩으로부터 데이터 수집하는 능력은 보편화 되고 있다. 다음 단계는 이를 활용하여 모든 빌딩 시스템을 최적화하는 것이다. 탄소 배출 상한치를 정하는 공동체가 많이 늘고 있어서, 탄소 배출 절감에 실패한 빌딩은 벌금이 부과될 수 있다. 그래서 빌딩을 가능한 한 효율적으로 관리할 필요가 있다. 더 작은 알갱이 수준까지 데이터 수집이 가능해지면서, 빌딩의 팬, 모터, 펌프 등의 효율은 더 나아질 수 있다.

 

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부동산 거래 이해관계자 간의 절차가 디지털을 통해 간소화가 진행되고 있다. 부동산 거래는 아주 복잡한 과정으로, 이해관계자가 많다. 평가사, 등기소, 보험회사, 은행, 구매자, 판매자, 중개인, 브로커 등이 있다. 많은 기술회사가 이러한 과정을 단순화하는 작업을 시작하고 있다. Bowery Valuation 회사는 감정평가 과정을 간소화하고, Notarize 회사는 공증절차를 간소화하고 있다. 많은 회사가 그동안 거래 과정에서 있었던 낡은 방법들을 털어내기 시작하고 있다. 좀 더 매끄럽고 디지털화된 거래 경험을 제공하고 있다.

  

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여러 건설 기술이 더욱 발전하고 있다. 예를 들어, 조립식 건축, 경량 철강 건설, 모듈러 건설, 경 콘크리트 같은 신소재 등 여러 가지가 있다. 문제는 지자체별로 다른 규제 이슈에 대한 대응이다. 다른 문제는 신기술의 규모를 충분히 키워 비용을 절감하고 적절한 가격으로 빌딩을 건설할 수 있느냐이다.

 

보다 업그레이드된 모듈러 솔루션이 등장하고 있다. 모듈러 빌딩과 신기술을 활용한 건설 비즈니스는 공사 기간을 단축할 것으로 보인다. 이들 기술은 향후 15~20년간 더욱 강화될 것이다. 물론 건축비도 꾸준히 상승할 것이다. 아직은 초기 단계이다.

 

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투자와 자산관리 측면에서, 머신러닝도 강력해질 전망이다. 자산 포트폴리오상에서 부동산 관리과 회계 시스템에서 나오는 활용 가능한 데이터가 많다. 그러나 이러한 데이터를 분석하고 트렌드를 골라 자산관리에 전반에 잘 적용할 만한 최적의 수단은 아직 없다. 지금으로서는 머신러닝이 데이터를 끄집어내어 분석하는 가장 큰 도움이 된다.

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5. 디벨로퍼와 투자자들이 눈여겨봐야 할 다른 부동산 기술은?

 

도시부동산에 가상현실이 고도로 발전하고 있다. 잠재 고객이 아파트나 주택 같은 물리적 건물을 방문하지 않더라도 가상으로 볼 수 있도록 아주 유용해지고 있다. 페인트 색깔, 타일 선택, 및 부엌 배치 등을 고해상 3-D로 볼 수 있다.

   

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운영 중인 빌딩들을 하나의 통합 플랫폼으로 엮는 컨셉이 가시화되고 있다. 빌딩 운영자나 엔지니어는 한 번에 많은 스크린을 주시할 필요가 없다. 부동산 오너에게 데이터는 새로운 오일과 같다. 사실이긴 하지만 아직은 원유 상태이다. 실로 중요한 것은 소프트웨어이다. 오일을 정제하고 상품화하는 것이 중요하다. 이때의 상품이란 돈을 절약하고 고객 경험을 향상하는 상품을 말한다.

 

매우 관심 있는 트렌드로 공간 중재(space arbitrage)가 있다. 기존 공간을 보다 효율적으로 사용하여 더 많은 자산 가치를 얻어내는 것이다. 위대한 사례로 Airbnb는 임대 시장에서 잉여 수용 능력을 활용하고 있다. WhyHotel은 여러 펍업 호텔을 운영하고 있다. 새로 지은 200실 이상의 럭셔리 임대아파트 빌딩 오너로부터, 새로운 임대계약 전까지 빈 아파트를 빌어 펍업 호텔로 운영한다.

  

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지금 우리는 거대한 AI 혁명의 한 가운데에 있다. 부동산 산업은 대부분의 다른 산업의 뒤편에 서 있다. 일부 이유는 부동산 산업이 AI를 쉽게 활용하는 방식으로 데이터를 수집하지 않았기 때문이다. 역으로 부동산 산업에서 빅데이터 솔루션의 잠재력은 그만큼 더 크다.

 

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