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[지식정보] 2020년 아시아 태평양 부동산 시장전망

관리자
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도시부동산 연구단체인 ULI의 최근 부동산 전망 자료에 의하면, 이머징 도시의 자산수익은 선진도시와 비슷해지고 있다. 투자자들은 국가보다는 인프라와 인구가 밀집한 대도시를 더 좋아한다. 반면, 북미와 유럽은 정치갈등과 느린 경제속도로 인해 투자 목적지로서의 매력이 줄고 있다. 아시아 시장의 투명성이 높아지고 있다. 중국 1등급 도시들은 선진도시와 같은 시장 깊이와 자금 유동성이 있다. 인도는 아직 투자시장에서 주변으로 분류되지만, 지금의 인도는 10년 전 중국과 유사하다.

 

코리빙(co-living)과 코워킹(coworking)을 단지 행동 흐름으로 보는 회의론이 나오고 있다. 주택시장은 사람들이 도시로 이주하면서, 밀도는 높아지고 주거공간은 콤팩트 해지고 있다. 적절한 가격의 주택공급은 모든 도시의 문제다. 주택과 임대료 상승률은 임금 상승을 초과하여, 도시 근로자는 주택으로 고통을 받고 있다. 혁신기술이 주택건설 방식을 변화시키고 있다. 로봇, 드론, 빌딩 기술 등이 채택되고 있다.

 

물류 분야의 성장은 계속된다. 중국 1급 도시에서 인기이다. 인도와 베트남도 물류 플랫폼 투자가 늘고 있다. 데이터 센터가 신규 투자대상이 되고 있다. 5G 확대로 공급이 절대 부족하다. 미중 무역 전쟁은 중국의 기회이자 위험이다. 단기적으로는 부정적이지만, 장기적으로 경제의 합리적 전환에 도움이 된다.

 

아시아 태평양지역의 부동산 시장은 북미와 유럽보다 빠르게 성장하고 있다. 성장 조건은 인구, 신기술, 자본 등의 증가로 압축된다. 우리도 부족한 것을 보완하여 성장을 선도해야 할 시점이다.

 

 

자료: The 2019 ULI Asia Pacific Capital Markets Forum

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https://www.delco.co.kr/knowledge/category/%EC%9E%90%EA%B8%88%C2%B7%ED%8A%B8%EB%A0%8C%EB%93%9C

http://www.retailon.kr/on/bbs/board.php?bo_table=r1_02&sca=%EC%9E%90%EA%B8%88%2F%ED%8A%B8%EB%A0%8C%EB%93%9C

 

 

주요 주제

 

투자시장의 경계선이 애매모호 해지고 있다(BLURRED LINES):

 

아시아 태평양지역 내 도시부동산 시장에서 이머징 도시와 선진경제 도시를 구분하는 전통적인 경계 구분이 희석되고 있다. 이머징 도시의 부동산 시장의 깊이가 깊어지고 유동성이 증가하고 있기 때문이다. 서구는 정치적 격변과 느려지는 경제속도 등으로 점차 덜 매력적인 투자 목적지가 되고 있다. 반면, 이머징 시장의 자산 등급은 선진도시의 신규 부동산 개발 수익과 버금가는 기회를 제공하고 있다.

 

주택 분야의 힘이 더 커지고 있다(POWER HOUSE):

 

사람들이 사는 방식과 장소가 변화하면서 전 세계적으로 주택시장의 진화가 빨라지고 있다. 특히 아시아에서 가장 극적인 변화가 생기고 있다. 향후 주거 분야 투자의 핵심 몰이꾼 역할을 기술이 주도할 전망이다.

 

중국이 과연 위기 일까(CHINA CRISIS?):

 

美中 무역 전쟁은 기회와 위험을 동시에 만들고 있다. 물론 현재의 냉담한 관계는 장기적으로 부정적 효과로 나타날 것이다. 그러나 향후 중국은 지금보다 기술 거인(tech giant)으로 성장하면서 새로운 투자기회를 창출할 것으로 전망된다.

 

물류 개발(DEVELOPING LOGISTICS):

 

물류 분야는 아시아 태평양지역에서 투자자들이 좋아하는 목표시장이다. 향후 기술이 주도하는 혁신이 반복적으로 업그레이드되면서 물류 분야도 동반 성장하는 기회를 맞고 있다. 그 한 예가 드론 물류(drone deliveries)이다.

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아시아 부동산 시장이 지속적이고 빠르게 개발되면서, 성숙시장과 이머징시장 간의 경계가 점점 애매모호 해지고 있다. 투자자의 시선이 도시에 더욱 집중되면서, 이머징 도시의 자산 분야와 등급에도 투자의 눈길을 확대하고 있다.

 

전통적으로 성숙시장을 정의하는 핵심 요인은 투명성(transparency)이다. 아시아 태평양지역에서 JLL Transparency Index는 호주와 뉴질랜드를 항상 상위 등수로 자리매김을 하고 있다. 같은 성숙도시인 싱가포르, 홍콩, 일본 등도 오스트랄아시안(Australasian), 북미, 서구 유럽의 목적지 국가보다 약간 낮은 등수에 올라있다.

 

중국은 이들 시장보다는 투명성에서 아래 등수에 위치한다. 그러나 중국의 1등급 도시들은 선진시장의 경쟁 도시 대비 깊이와 유동성에서 동일 수준에 이르고 있다. 사실 20191분기에 JLL 데이터를 보면, 상하이는 런던 다음으로 세계에서 두 번째로 가장 큰 부동산 시장이다. 그 뒤를 뉴욕시와 파리가 잇고 있다. 베이징과 선전도 10위권 안에 들어있다.

 

중국 본토는 대도시들은 1등급 투자 목적지이다. 경제적 인구 특성적 전망, 인프라, 정부 계획, 투명성, 법규, 예측 가능성, 사회적 안정성, 및 국내 유동성 등 요인이 양호하기 때문이다. 이러한 요인들은 얼마까지만 해도 아시아에서는 싱가포르, 홍콩, 호주, 일본, 한국 등이 거론되었으나 중국이 크게 부각 되고 있다.

 

인도는 글로벌 투자자들이 보기에는 많은 차별 요인이 미흡하여 일부 주변인(outlier) 개념으로 남아있다. 그렇지만, 무시하기에는 너무도 중요하다. 이런 관점에서 인도는 10년 전 중국과 유사하다. 당시 투자 위험 예측 정도는 성장 잠재력을 넘어설 정도로 과도하였다. 20년 전 베이징의 경우 투자자들은 환율과 국가 위험 정도를 고려하여, 요구 수익률을 9~10%를 요구하였다. 오늘날에는 우량자산의 경우 3.5~4%에도 거래한다.

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한편, 동남아시아의 작은 시장들은 개발의 초기 단계에 있다. 주요 부동산 거래에서 외국자본이 우위일 정도이다. 이 같은 시장에서는 투자기회가 부족하고 위험이 올라간다는 점을 고려하면, 요구 투자수익률이 더 높아진다는 점은 당연한 일이다. 특히 베트남은 미중 무역 전쟁으로 수혜를 입어 투자시장으로 부상하고 있다. 양 국가의 국내 및 국제적 제조업체들이 대안의 장소로 낮은 인건비, 강한 인구특성, 저 위험 프로필을 가진 입지를 모색하면서 베트남의 잠재력은 확대하고 있다.

 

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지금 선진시장은 이머징시장 같이 되어가고, 이머징시장은 선진시장처럼 되어간다. 미국과 유럽의 정치는 지금 양극화되고, 정책 결정은 더욱 극단적이 되고 있다. 그래서 부동산 투자환경 관점에서 볼 때, 선진시장과 이머징시장 간의 차별성을 구분하는 것이 힘들어져 가고 있다. 오늘날 차별성은 시장의 깊이와 유동성이 더 심화하는 것을 의미한다. 국가 수준에서 시장환경으로 보는 것과는 반대로, 투자자들은 양질의 인프라를 갖춘 관문 도시(gateway cities)를 더 주시한다.

 

이머징 투자자산 등급 EMERGING ASSET CLASSES

 

부동산 분야에서 대안적 투자자산 등급으로 데이터 센터, 학생 주택, 코워킹 시설 등에 관심이 늘고 있다. 핵심시장에서 대안적 투자자산 등급은 지금 더 높은 수익률을 제공하고 있다. 반면, 이머징시장에서 CBD 오피스 같은 핵심자산은 낮아지는 위험과 수익률 프로필을 보인다.

 

이를 넘어서, 부동산 투자자들은 두 가지 요인(규모와 관리 전문성)을 토대로 하여 대안적 투자자산 등급 포트폴리오에 자금을 할당할 것으로 전망되고 있다. 수익률을 올리기 위해 좀 더 높은 위험성이 있는 투자를 하지만, 더욱 업그레이드한 운영과 관리로 강력한 투자를 주도할 것으로 보인다. 그러나 아시아 태평양시장의 지역 내 투자기업들은 서구의 투자기업들보다 운영관리 능력과 부동산 기술의 깊이가 덜하다.

 

코리빙(co-living)과 코워킹(coworking) 분야는 지속적으로 회의론이 나오고 있다. 코워킹을 단지 하나의 행동 흐름으로 보는 관점이 있다. 코리빙은 자산 이용 비용을 비싸게 하는 단계가 아니냐는 의문도 제기되고 있다. 코워킹 운영회사의 어려움은 장기 고정비용과 단기 수입을 맞추어나가는 일이다. 아직은 일부 의견이지만 2000년 닷컴 버블 붕괴처럼 후퇴의 징조가 나타나고 있어 조심해야 한다는 주장이 나오고 있다. 그러나 하여튼 간에 탄력적 공간에 대한 수요는 존재하는 것은 사실이다.

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주택의 진화와 혁명

 

인구특성과 신기술은 주거 부동산 시장에 주된 영향을 미치고 있다. 공동주택은 북미와 유럽에서 부동산 투자자에게 중요한 장르가 된 지 이미 오래되었다. 그러나 아시아 태평양지역에서는 아직 비교적 덜 개발되었다. 이런 현상은 이 지역 주택자산의 낮은 수익률을 고려하면 금방 바뀔 것으로 보이지는 않는다. 물론 한국, 일본, 중국 대도시, 홍콩, 싱가포르 등은 제외이다.

 

중국에서 이머징 공동주택 분야는 매물만 있으면 구매하는 것이 좋다. 정부도 공급지원 활동을 주도적으로 하고 있고, 변화 흐름을 긍정적으로 채택하고 있다. 그러나 정부가 저 비용으로 이용할 수 있는 토지를 공급하면서, 임대형 주거 자산 투자를 장려하고 있기에 민간 사업자는 향후 저수익 문제를 감내해야 하는 경우도 생길 수 있다.

 

아시아 태평양지역에서 사회적 경제적 가장 큰 문제 중의 하나는 젊은 세대를 위한 적절한 가격의 주택공급(housing affordability)이다. 젊은 층은 계속 도시로 몰리고 도시화의 주축이 되고 있다. 인구의 이동이 많아지면서 도시는 주택 수요가 증가하는데 젊은 층은 가격 격차와 물량 부족으로 인해 고통을 받고 있다. 그래서 중간 정도의 조건으로 주택 수요를 충족시키는 것이 매우 중요하다.

 

아시아의 인구 밀집 도시는 주택 소요비용 중 절반이 토지가격이다. 높은 토지가격은 정부의 중요한 이슈로 보고 있기에, 토지 소유자도 저렴한 주택공급 이슈에서 자유롭게 벗어날 수가 없다.

 

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투자자들이 선택할 수 있는 주거 부동산 상품의 전체적인 구색은 공동주택, 코리빙, 시니어 하우징, 및 서비스 아파트 등이다. 각각의 구색은 다른 위험과 투자수익 프로필을 갖고 있다. 중국의 경우 임대주택에 대한 정부 지원에 힘입어, 국제적인 자본이 많은 유명 임대 플랫폼을 구축하면서 새로운 주택토지 소유 계층으로 등장하고 있다.

 

부동산 분야는 신기술을 채택하려는 의지가 다른 분야에 비해 늦다. 그러나 혁신은 지금 주택 건설 방식을 급속하게 변화시키고 있다. 많은 디벨로퍼가 지금 새로운 기술을 건축과정에 채택하고 있다. 특히 로봇, 드론, 빌딩 정보 모델링(BIM. building information modelling) 등을 들 수 있다. 기술은 건설단계에서는 물론이고 디자인에서도 많이 활용되고 있다. 앞으로는 기술을 활용하여 4~6개월 이내에 주거용 부동산을 시장에 제공할 수 있느냐가 관건이 될 것으로 보인다.

주거용 디벨로퍼들은 지금 공장에서 사전 조립할 수 있도록 만든 빌딩 부품(factory-prefabricated building components)을 사용하여 생산성 향상과 비용 절감에 나서고 있다. 인도의 경우 적절한 가격의 주택 수요는 거대하다. 건설회사들은 고가격의 원자재와 대응하기 위해 조립품을 사용하고 있다. 원자재 가격은 2005년 대비 3배나 상승하였다.

중국의 기회와 위험

 

대부분 투자자는 항상 단기적 성과에 관심을 두고 투자하지만, 그 바탕에는 장기적 개발과 성장이 밝을 거라는 신뢰가 있어야 투자한다. 중국의 경우가 여기에 해당한다. 미중 무역전쟁에 국한된 것은 아니지만 중국에 대해서는 단기적으로 우려 전망이 존재한다. 그러나 장기적으로는 긍정적 전망이 우세하여 단기 우려는 상쇄되고 있다.

 

2019년 상반기 특징 중에는 중국회사들 가운데 자신감을 잃은 회사가 꽤 나 생겼다. 오피스 임대수요가 눈에 띄게 약해졌다. 2018년에는 이머징 기술 대기업들이 수백만 제곱미터 오피스 공간을 추가로 임대할 만큼 의욕을 보였었다.

 

하지만, 중국의 기술 분야는 장기적으로 긍정적이다. 그리고 선전이나 항저우(TencentAlibaba의 고향 도시) 같은 혁신 도시의 경우는 더욱 특별하다. 이들 도시의 임대수요는 거대하며, 벤처캐피털 투자금액 역시 미국보다 더 많다.

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