[지식정보] 기후변화에 대응하는 지자체와 부동산 업계 파트너쉽
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기후변화로 인한 자연재해가 전 세계 많은 도시에 피해를 주고 있다. 온도상승, 빙하녹음, 바닷물 수온 상승, 폭우, 가뭄, 바다 수위 상승, 잦고 강해진 태풍 등은 더욱 강해지고 있다. 그러나 전 세계의 도시 정부, 부동산 개발업체, 자산 관리회사 모두는 탄소 배출을 획기적으로 줄이는 것만이 해결책이라는 것을 잘 알고 있다.
미국 240개 지자체가 파리기후협정(Paris Agreement)을 준수하는 ‘We Are Still In’ 캠페인에 사인하고 글로벌 기후변화 완화를 위한 약속을 이행해나가고 있다. 파리협약의 핵심내용은 이번 세기 내에 온도를 섭씨 2도 이하 범위 내에서 상승을 지키는 것이다. 이미 미국 50개 이상의 도시가 향후 신재생에너지에 100% 의존하는 목표를 설정해 놓고 있다.
이러한 목표를 달성하기 위해서는, 모든 도시에 있는 빌딩의 실질적인 참여와 협력이 필요하다. 효율적으로 에너지를 사용하는 빌딩 건설과 관리 기술이 절실하다. 건물 입주자 역시 이를 반영한 최첨단 건물에서 일하고 싶다. 에너지 효율을 달성하는 방법으로 법이 중요하다. 규제와 인센티브를 적절히 반영해야 한다.
탄소 배출 감축만으로는 기후변화에 대응할 수 없다. 신재생에너지 원천을 더 많이 사용해야만 한다. 근본적으로 사용 에너지 전환이 중요하다. 최근 들어 건물에 입주하는 테난트와 녹색 임대(green lease) 계약을 체결하는 경우가 늘고 있다. 현재로서는 기후변화 대응의 방법으로 공공/민간 파트너쉽이 가장 성공적인 대안이 된다.
https://www.tuckerman.co/blogs/tuckerman-journal/we-are-still-in
https://www.eia.gov/todayinenergy/detail.php?id=26672
https://www.greenleaseleaders.com/green-leasing-resources/
델코지식정보
https://www.delco.co.kr/knowledge/category/%EC%9E%90%EA%B8%88%C2%B7%ED%8A%B8%EB%A0%8C%EB%93%9C
기후변화 약속을 달성하기 위해서는, 빌딩의 실질적인 참여와 협력이 필요하다. 빌딩은 미국 전기소비의 75%를 사용하고 있어, 역사적으로 가장 큰 그린 가스 배출의 원천이다. 냉난방과 조명 때문에 많은 에너지를 사용하고 있다. 누출, 오래된 창문, 빈약한 절연체 등으로 인해 종종 에너지 비효율도 문제가 된다.
부동산 산업은 효율적인 에너지 사용과 탄소 배출하는 빌딩 개발과 관리 기술이 절실하다. 그러나 대부분 도시가 새로운 정책과 인센티브 프로그램 개발에서 여전히 초기 단계에 머물고 있다.
그런 중에 미국 보스턴의 Green Ribbon Commission은 탄소의 중성화(carbon neutrality)를 위한 공유 전략을 개발하기 위해 기업과 시 공무원이 함께하는 그룹이다. 이 그룹은 공공/민간 파트너쉽의 중요한 모델이 되고 있다.
워싱턴 DC의 Department of Energy & Environment도 지속 가능 성장의 가치를 높이는 탄소 배출 절감(decarbonization) 정책을 펴고 있다. 빌딩 건설을 계획하는 의사결정 단계부터 탄소 배출 절감을 돕는 노력을 하고 있다. 그 수단으로 지속 가능 성장을 위한 협조 관계를 유지한다. 이 지역의 개발회사는 이를 반영하여 사람들이 일하고 싶은 최첨단 장소 제공에 초점을 두고 있다.
뉴욕시의 Office of Sustainability 부서는 에너지 효율 목적을 달성하는 방법으로 법의 힘을 활용하고 있다. 2019년 5월 제정된 ‘Local Law 97’은 세계 어느 도시보다 빌딩 기후 법제화에서 가장 야망 있는 내용을 담고 있다. 이 법은 뉴욕시가 2050년까지 그린 가스 배출 80%를 절감하는 목표 달성 방법을 언급하고 있다.
그러나 도시는 탄소 배출 감축만으로는 기후변화에 대응할 수 없다. 신재생에너지 원천을 더 많이 사용해야만 한다. 현재로서는 에너지 효율성도 중요하지만, 근본적인 사용 에너지 변화가 중요하다.
과감하게 실천하기 위해서는 공공과 민간의 협력이 절대적이다. 그러나 공공과 민간 파트너쉽 형성에는 항상 긴장감이 잠재적으로 존재한다. 공무원은 업무상 민간의 자발적인 단계와는 다른 명령과 규제를 가한다. 때때로 정부의 환경규제는 先 규제 後 질문 절차로 진행되기에 당연히 엇박자가 발생하기도 한다.
예를 들어 뉴욕시의 Local Law 97 법은 아주 의욕적이긴 하나, 부동산 업계로부터 인기를 받지 못하고 있다. 이 법 내용은 부동산 오너 입장에서는 불편하게 되어있기 때문이다. 그러나 탄소측정과 기준은 업계의 주장은 어느 정도 반영되었다.
업계는 시 정부의 탄소 배출 감소 목표가 업계의 존속과 도시 생존에도 역시 필요한 목표라고 생각하고 있다. 법에서 정한 여러 인센티브는 많은 분야에서 개선에 도움을 주고 있다. 공공/민간 파트너쉽 개선에도 도움이 되고, 규제와 인센티브 사이의 균형 유지에도 도움이 된다.
그린 동력(green power)을 목표로 향해가는 에너지 시스템 혁명으로 인해, 법을 준수하기가 점차 쉬워지고 있다. 그러나 문제는 항상 존재한다. 디벨로퍼 입장에서 자발적으로 행동 준수를 하려 하지만, 도시마다 다른 통일되지 않은 시스템으로 인해 곤란을 겪는 일이 많다.
그리고 법에서 규정한 탄소 배출 절감에 맞는 신재생에너지가 절대적으로 필요하다. 종전의 에너지 효율성만 갖고는 이를 달성할 수 없다. 그래서 시 정부와 민간이 함께 고민하고 일하는 것이 중요하다.
부동산 중개업체 노력도 있지만, 빌딩 임대 회사는 최근 들어 건물에 입주하는 테난트와 녹색 임대(green lease) 계약을 체결하는 경우가 늘고 있다. 이를 통해 테난트 에너지 효율 데이터의 수집이 가능해진다. 녹색 임대 계약을 통해, 건물주와 임차인 사이의 환경을 중시하는 계약을 하게 되면 건물담보 융자 시 금융 인센티브도 받을 수 있다.
녹색 임대 계약은 에너지 데이터를 얻기 위해 부대조건을 추가하게 된다. 이 방법은 매번 필요한 데이터를 달라고 테난트에게 요구하는 것보다 효과적이다. 테난트도 기본취지를 이해할 필요가 있다.
*녹색 임대(green lease)는 상업용 건물의 임대 프로세스 전반에 걸쳐, 에너지/물 효율성, 배출 감소, 폐기물 최소화 등의 목표를 계약 내용에 반영시키는 것을 의미한다. 이로 인해 양쪽의 계약 당사자는 건물 성능의 투명성을 이해할 수 있다. 내용에는 주요 설비(HVAC, 배관, 조명 등)운영 효율성, 건축 자재의 환경 표준, 빌딩 운영 및 관리 프로그램의 효율성 등이 포함된다. 녹색 임대를 통해 임대인과 임차인의 전통적인 계약관계도 변경된다. 세입자는 관련 조항 준수를 위해 시설개선 변경을 요구할 수 있고, 임대인도 임차인에게 운영/유지 관리 업무에 준수하도록 요구할 수 있다. 임대인은 임차인이 사무실 공간에서 사용할 수 있는 재료/장비의 유형을 지시하고, 재활용/보존과 같은 프로그램 준수를 요구할 수 있다. 이는 지속 가능 성장을 위한 새로운 임대차 계약 방식이다.
궁극적으로 기후변화 대응 방법으로 공공/민간 파트너쉽이 가장 성공적인 대안일 수 있다. 최근에는 빌딩관리 회사에 근무하는 직원들도 환경보호에 참여하는 자부심도 생기기 시작했다. 예를 들어 Boston Properties의 젊은 직원 대부분은 지속 가능 성장과 책임을 더 많이 발전시키려고 노력하는 업무에서 일하는 목적을 찾고 있다.
기후변화에 완벽하게 대응하는 요술 같은 해법은 없다. 그러나 지금으로서는 공공과 민간의 파트너쉽을 통한 해법이 최선이다.
