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[지식정보] 미국의 상업용 부동산의 다양성 확대 노력

관리자
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미국 상업용 부동산 CRE(commercial real estate) 산업에서 여성과 소수인종에 대한 차별은 심하다. 역사적으로 상업용 부동산은 상속자산이라는 인식이 폭넓게 형성되어 있어, 가족 관계 혹은 예전부터의 기존 네트워크가 성공 결정요인이라고 인식하고 있다. 그들만의 리그인 CRE 산업에서 소수인종은 역사적으로 배제되어, 우위 혹은 특출함을 보여줄 기회가 없었기에 자신의 경력을 쌓을 수가 없었다.

 

하지만 미국은 백인의 출산율이 낮아지면서 소수인종이 다수 인종(minority-majority population)이 되는 시대로 전환되고 있다. 상업용 부동산에서의 소수인종의 다양성은 양호한 실적과도 직결된다. 다양한 아이디어와 문화가 반영되면서 효과가 높아지기 때문이다.

 

세계적인 도시부동산 연구단체인 ULI5가지 전략을 제시하고 있다. 각 기업 내부로부터 시작하여 상업용 부동산 산업 전체를 변화시켜라. 젊은 사람의 마음을 변화시켜라. 기술혁신을 통해 상업용 부동산 산업 접근을 늘리기 전략을 구사하라. CRE 부동산에 소수인종 차별 없이 동등하게 자본을 투자하면서 부의 격차를 줄일 수 있다. 다양성 생태계(Diversity Ecosystem) 구축을 위한 파트너쉽을 활용하라.

 

다양성이 부족한 CRE 산업에서 성공으로 가는 통로는 우선 그 시작은 회사의 톱 임원진이 다양성과 포용성 매트릭스를 회사의 DNA와 전략적 계획에 반영하면서 시작된다. 둘째, 오늘날 밀레니얼 세대는 내일의 부동산 투자자이기에 이들을 활용해야 한다. 셋째, 기술을 활용하는 생각과 시각의 다양성은 우리가 상업용 자산에 투자하는 방법에서 혁신과 창조적 파괴를 선도하는 밑바탕이 된다. 넷째, 부를 창출하는 가장 상책인 산업 중 하나인 CRE는 인종적 부의 갭을 근본적으로 줄이는 힘을 갖고 있다. 마지막으로, 강력한 파트너쉽과 다양성 생태계 창출을 활용하여, 능력 있고 다양한 상업용 부동산 전문가와 기업가를 공급하는 파이프라인이 개발, 멘토, 육성, 유지가 될 수 있어야 한다.

 

다양성 인재들을 인정하고 포용할 때, 가장 최고의 인재가 항상 표면으로 부상하고, 모든 부문에서 최고의 결과가 나온다. 다양성과 포용성은 당연히 해야 할 일이며, 우리가 봉사하고 있는 고객과 회사를 위해서도 마땅히 해야 할 일이다. 다양성은 거대한 실적을 올리는 큰 역할을 한다.

 

자료: https://urbanland.uli.org/development-business/dcs-the-wharf-makes-a-splash/

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https://www.delco.co.kr/knowledge/category/%EB%8F%84%EC%8B%9C%EB%AC%B8%ED%99%94

http://www.retailon.kr/on/bbs/board.php?bo_table=r1_02&sca=%EB%8F%84%EC%8B%9C%EB%AC%B8%ED%99%94

다양성(diversity)두 가지 근본적인 차원에서 정리해볼 수 있다.

타고난 다양성(inherent diversity): 절대 불변인 정체성(identity)의 다양화, 붙박이 같은 특징(built-in traits)과 성별/인종/민족성(ethnicity)/신체장애/나이/성적(性的) 지향(sexual orientation) 같은 특성이라고 정리할 수 있다.

취득한 다양성(acquired diversity): 인식(cognitive)이나 경험으로 얻는 다양성으로, 사람들의 배경 차이와 교육/훈련/가치/영향력/경험/생각하는 스타일(thinking styles) 등을 합한 것으로 정리할 수 있다. 여기에는 해외에서의 근무 기간 중 경험한 외국문화에 대한 이해도 포함된다.

 

양자의 결합은 생각의 다양성(diversity of thought)을 끌어내어, 혁신을 불러일으킨다. 동질성이 강한 근무환경에서는 감히 접근할 수 없는 것들이다. 생각의 다양성은 접근방법, 훈련, 사고방식(mind-sets) 상호 긍정적 마찰 활동을 통해 다양한 실적(열매)으로 나타난다.

 

여러 기관에서 직장에서의 다양성 실행을 통한 결과와 혜택에 대해 연구조사를 해오고 있다. McKinsey & Company 조사결과를 보면, 다양한 구성원으로 이뤄진 팀은 동료의 행동을 깊게 바라보고, 자신들의 선입관을 인정하며, 결과적으로 소속 팀 내에서 인지와 기술을 가다듬는 효과를 본다고 결론을 내리고 있다. 또한, 다양성 생각은 창조성과 혁신을 장려하고, 경험/시각/의견의 다양성은 유기적 아이디어를 선도한다고 한다. 동질성이 강한 환경에서는 유기적 아이디어가 장려되지 않는다. 더구나 회사가 조직과의 동화(assimilation)나 일체화(fitting in)를 강요하지 않는 환경을 조성하면. 직원들은 스스로 창조성과 혁신하려는 관심과 노력을 하게 된다. 마지막으로 다양성 팀은 고객 다양화, 이전에 손도 대보지 못한 시장에 대한 접근 창출, 기업 이미지 개선, 및 직원 만족도 증가 등에도 기여 한다.

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다양성 열매

 

여러 조사결과를 보면, 일단 조직에서 다양성 창출을 목표로 움직이면, 실행력이 개선되는 것을 목격할 수 있다. 인력풀은 확대되어 인재의 영입, 개발, 및 유지하는 능력도 늘어난다. McKinsey 2015년 리포트에 의하면, 성별이나 인종적으로 다양하게 구성된 팀은 미국 전체산업 중간값보다 각각 15%35% 정도 실행력이 증가한다고 한다. 또한, 다른 기관인 National Association of Investment Companies 리포트에서도 여성이 최고 경영자인 회사의 경우 회사 가치가 4200만 달러 정도 평균적으로 증가한다고 한다. 또한, 다양성을 추구하는 회사는 대부분의 vintage years(자본 스톡 기간 중) 기간 중 Cambridge U.S. Private Equity 펀드 중간값을 초과하는 실적을 낸다고 한다.

 

20189Brookings InstitutionU.S. Census Bureau 프로젝트 데이터를 바탕으로 발표한 자료를 보면, 미국은 2045년까지 백인이 소수인종으로 비중이 줄어든다고 한다. 미국의 인구특성이 변화하면서, 미국 내 산업의 노동력 프로필이 불가피하게 변화한다는 의미이다. 결과적으로 다양성 팀만이 장래의 급격한 인구특성 변화를 반영하는 조직구성인 셈이다. 그러나 아직도 많은 분야에서 다양성 팀을 남보다 일찍 구성하는 초기 채택자(early adopters)’가 되기를 거부하고 있다. 특히 투자관리 분야가 거부하기로 아주 유명하다.

 

여러 관련 리서치 결과를 보면, 다양성이야말로 건전한 투자관리를 위한 가장 항구적인 여러 원칙 중에 하나라는 결론을 내리고 있다. 그러나 CFA Institute Research Foundation2019년 초에 발표한 리포트에 의하면, 다양성은 긍정적인 마찰을 통해 열매를 결실하는 역할을 하고 있음에도 불구하고, 다양성 팀은 투자업무 관련한 모든 스펙트럼에서 배제되어 있다고 한다. 투자회사의 고위층 리더쉽 이나 오너쉽 모두에서도 배제되어 있음은 마찬가지이다. 글로벌 관리 자산 중에 여성과 소수인종이 소유한 회사가 관리하는 비중은 단지 1.1% 수준에 그친다.

 

상업용 부동산 CRE(commercial real estate) 산업도 이러한 트렌드에서 예외는 아니다. Bella Research GroupKnight Foundation이 저술한 다양성 자산관리 프로젝트 회사 평가(Diverse Asset Management Project Firm Assessment)”의 조사결과를 보더라도 마찬가지이다. 이 책에서 조사한 데이터인 889개 부동산 투자관리회사 중에 단지 0.7% 만이 여성소유 기업이고, 단지 2%만이 소수인종 소유 기업이다.

    

 

CRE 산업에서의 역사적 과제

 

전국적으로 CRE 회사의 다양성 증가 기회를 가로막는 장애물을 무엇일까? 소수민족은 회사 자본금 투자나 오너쉽에서 역사적으로 항상 궁핍하다. 그래서 다양성을 장려하기가 다른 산업보다 더 느리다. 역사적으로 상업용 부동산은 상속자산이라는 인식이 폭넓게 형성되어 있어, 가족 관계 혹은 예전부터의 기존 네트워크가 성공 결정요인이라고 인식하고 있다. 그들만의 리그인 CRE 산업에서 소수인종은 역사적으로 배제되어, 우위 혹은 특출함을 보여줄 기회가 없었기에 자신의 경력을 쌓을 수가 없었다.

 

지난 30년 동안, CRE 산업 내부에서 성별 및 인종적 다양성이 개선된 적은 없다. CRE 경력을 추구하는 소수자와 여성들이 임원급 리더로 가는 통로(pathway. 일종의 계층 사다리)는 외롭고 어려운 길이다. 다른 산업은 소수자에게 명쾌한 승진 통로를 제공하고 있어 본인의 능력으로 pathway를 선택할 수 있다. 그러나 앞서 언급한 복합적 과제로 인해 궁극적으로 초기에 경력을 쌓으려고 시작하는 대부분 소수자는 외면당한다.

 

상업용 부동산과는 반대로, 다른 산업들은 지난 40년 동안 다양성 활동을 해오고 있다. Harvard Business SchoolUniversity of PennsylvaniaWharton School1970년대에 협업을 통해, 미국 내 다양한 학생(인재)를 공급하는 파이프라인을 개선해오고 있다. 결과적으로, 다양성을 실행하는 기업은 회사 내에 많은 다양성 팀과 관리자 숫자가 의미 있게 증가하면서 성장해가고 있다.

 

2016 Forbes에서 직장 내 다양성 방법의 사례기사를 하편 실은 적이 있다. 기사 내용을 살펴보자. “Deloitte Tax 분야의 한 파트너 임원은 포용성 있게 인력을 개발하고, 다양한 리더를 임원급 리더로 승진시켜 영향력을 키우는 책임을 맡고 있다. 다양성은 이 회사의 모든 분야에서 중요한 역할을 하고 있다. 여기에는 생각의 다양성도 포함된다. 또한, 이는 고객을 위한 봉사로도 이어지고 있다. 해당 다양성 팀의 신규직원 2/3는 여성과 소수인종이다. 이 부서 임원이 소수인종으로 혼자 입사했을 때인 과거 36년 전과는 비교할 수 없을 정도로 상황이 변했다. 이는 거대한 인구변화의 한 사례를 보여주는 단면이다. 회사는 이들 소수자가 지속 근무를 할 수 있도록 준비를 항상 하고 한다. 그 방법으로 능력개발, 적당한 멘토쉽과 스폰서쉽 제공, 지도자 역할로 진출할 수 있게끔 도와주고 있다. 특히 이 회사는 이들이 회사의 파트너와 임원으로 성장하는 데 치중하고 있다.“

    

 

백인이 미국 CRE 부동산 회사 고위 리더쉽 자리의 75% 이상을 차지하고 있다.

 

다른 비즈니스 분야 전체적으로 다양성이 증가하고 있음에도 불구하고, 운 나쁘게도 CRE 산업에는 아직 반영이 안 되고 있다. 소수자가 CRE 조직에 접근할 기회는 양질의 다양성 후보자조차도 신입 단계부터 임원급 리더 신분까지 모든 접근이 극도로 어렵다. NAIOP는 미국 동등 고용기회 위원회(U.S. Equal Employment Opportunity Commission)의 자료를 사용하여 다양성 리포트(Diversity Report)’2013년에 발간하였다.

 

*NAIOP는 미국의 상업용 부동산 개발 협회(Commercial Real Estate Development Association), 사무실, 산업 및 복합 부동산의 개발자, 소유자 및 관련 전문가를 위한 선구적 조직이다.

 

리포트의 주된 내용은 상업용 부동산 산업의 고용에 초점을 두고 있다. 데이터를 보면, 미국 전역 CRE 산업 내부의 고위 임원급 일자리 중 75% 이상이 백인 남성들이 차지하고 있다. 흑인 남성 1.3%와는 대비된다. 백인 여성은 14.1%이며, 백인 여성은 1%에도 못 미치고 있다. 상업용 부동산 분야에서 일하는 사람 중에, 소수자 혹은 여성이 전문적 승진을 하기 위해서는 넘기 힘든 큰 장애물이 존재한다. 소수자인 여성이 중간관리자에서 고위 임원까지 승진할 기회는 백인 여성 혹은 소수자인 남성보다 극히 희박하다.

 

보통 역사적인 섬나라 근성이 미국 부동산에도 나타나고 있다. 섬나라 근성은 영속적인 우애를 다지는 상업용 부동산의 기업문화 형성에 크게 영향을 미쳐, 인적자원 전문가 능력을 철저하게 제한하고 있다. 개인적인 차원에서 친숙한 사람에게 당연히 끌리고, 모르는 사람에게는 본능적으로 모험하고 싶지 않은 것은 당연하다. 하지만 이러한 경향으로 CRE 산업 내에서는 다양성 결핍이 계속해서 발생하고 있다.

 

일부 분야에서 약간의 개선이 있었지만, 기업의 포용성만큼은 오랫동안 미해결로 남아있는 문제이다. 하지만 CRE 산업에서 뿌리 깊은 정신인 최고의 노력(best efforts)”은 중시해야 한다. 최고의 노력을 통해 미리부터 결과를 만드는 패러다임을 변화시켜야 한다. 다양성과 포용성은 산업의 섬유조직처럼 함께 짜져야만 한다. 이미 지속가능 성장이 제도화, 정책, 고조된 기업 책임 등을 통해 우리의 일상생활의 한 부분이 되어가고 있는 것처럼 똑같이 진행되어야 한다. 변화를 목격하고 싶다면, 행동해야 한다.

 

여기에 5가지 행동전략을 소개한다.

    

 

전략 1: 각 기업 내부로부터 시작하여 상업용 부동산 산업 전체를 변화시켜라

 

CRE 일자리에서 다양성과 포용성(D&I. diversity & inclusion)을 개선하기 전에, 우선 해야 할 일은 다른 사람의 선입관을 깨는 방법을 고민해야 한다. 예를 들어 Knight Foundation이 여성과 소수인종 소유의 투자회사를 연구한 자료에 의하면, 소수자 회사에 투자하면 위험하다는 선입관이 높게 나타나고 있다고 결론을 내리고 있다. 현실적인 증거는 그 반대로 나타나고, 21세기의 법에는 다양성 출신의 자산관리자와 함께 투자하지 말라는 근거도 없다. 그런데도 선입관은 줄줄이 지배적이다.

 

그래서 다양성과 포용성의 목적 달성을 위한 여러 전략을 비즈니스 윤리(ethos of the business)에 반영하는 것이 중요하다. 기업 지도자들이 이러한 전략들을 투명하게 운영하고 먼저 실천해야 한다. 기업이 다양성 관련 컨설턴트 혹은 CDO(chief diversity officer)를 고용하면 전문적인 장점을 활용할 수 있다. 이들 전문가는 팀의 로드맵에 포용성을 융합하는 이니셔티브 개발에 전문화되어 있다. CDO는 임원진의 귀 역할을 하면서 활용 효과가 높아진다. 그러면서, 다양성과 포용성이 회사의 DNA 한 부분으로 녹아들고, 회사의 전략적 계획의 핵심 요소가 된다.

 

이러한 이니셔티브가 보다 구체화 되기 위해서는, 이를 추진하는 팀의 리더는 구성원이 책임 있게 이니셔티브를 채택할 수 있도록 확신을 줘야 한다. 성공에 대한 보상이 있으면 달성이 쉽게 된다. 그래서 다양성과 포용성 성공은 회사 내 평가와 보상 프로그램과 함께 진행해야 한다. 이니셔티브를 개선하고 진전시키기 위해서는, 이를 달성하려는 노력이 중요하다. 진행 여부를 추적하기 위해서는 일정관리와 평가가 필요하다. 여기에 다양성을 발휘할 수 있는 전략과 비즈니스 개발 간의 명쾌한 상호관계도 있어야 한다. 그래야만 이를 벤치마킹하는 다른 계획도 힘을 받는다. 최근에는 많은 회사가 지속가능성장 전략(sustainability strategy)을 회사의 긴급한 우선순위 전략으로 삼고 있다. 마찬가지로 다양성과 포용성 전략도 긴급성이 우선시되는 전략으로 채택되어야 한다.

    

 

전략 2: 젊은 사람의 마음을 변화시켜라

 

2018년 말에 딜로이트는 ‘2019년 상업용 부동산 전망에서 다가올 트렌드와 개발 전망을 발표하였다. 응답자 86%CRE 기업 임원진에 여성과 소수인종이 포함되어야 더 나은 결실을 가져온다고 응답하였다. 그러나 응답자 79%CRE 산업이 전반적으로 충분하게 다양성 개선을 하지 못하고 있다고 응답하고 있다.

 

미국 인구데이터를 보면, 향후 10년 동안 매일 베이비부머 1만 명이 65세로 들어선다. 또한, 은퇴, 건강 쇠약, 사망 등 어쩔 수 없는 상황으로 인해 부의 이전이 밀레니얼과 X세대로 옮겨가는 효과가 생긴다. 그만큼 젊은 사람의 다양성을 중시하는 사회가 되어 가고 있다.

 

결과적으로, 투자자가 특정 부동산 회사에 자금투자 여부를 평가할 때, 그 부동산 회사()가 과연 균형 잡힌 의견과 전망 능력을 보유했는지를 평가하게 된다. 지금 미국 인구구조는 백인의 출산율이 낮아지면서, 백인의 소수화(minority-white) 경향으로 가고 있다. 그래서 보수적인 회사는 백인 임원진을 더욱 고수하게 되어 다양성이 부족해지고, 호소력도 떨어지면서 목표 달성이 힘들어질 것으로 보인다. 반대로 다양성을 우선시하는 CRE 회사는 광범위한 투자자와 인재 풀로부터 관심을 받을 것으로 보인다. 결과적으로 동종업계 다른 회사를 넘어서는 자신의 입지를 구축하게 될 것이다. 다양성을 수용하지 않는 동종업계는 실패를 거듭할 수밖에 없다.

 

오늘날의 밀레니얼 세대는 내일의 투자자이면서 고위 CRE 전문가가 될 것이다. 젊은이들에게 다양성 교육을 제공하여 CRE 산업에서 많은 경력기회와 기업가정신을 고취해야만 한다. 상업용 부동산은 많은 소수자에게 비교적 덜 알려져 있고, 마음속에서도 큰 기대를 않고 있다. Google이나 Microsoft 같은 회사는 경력기회에서 초기노출이 경력 파이프라인을 창출하는데 결정적이라는 것을 알고 있다.

 

Basis Investment Group의 사례를 보자. 이 회사는 Basis Impact Group (BIG) Foundation을 만들었다. 이 기구의 사명은 상업용 부동산 산업에서 여성과 소수자의 인재공급 라인을 창출하는 것이다. BIG의 최초 이니셔티브는 상업용 부동산에서 젊은 유색인종과 여성이 경력을 쌓을 수 있도록 특화된 교육 프로그램에 스폰서쉽을 하는 것이다. BIG는 부동산 임원 위원회 REEC(Real Estate Executive Council)와 상업용 부동산 개발협회 NAIOP(Commercial Real Estate Development Association) 등 두 전국적인 기관과 함께하여 수천 명의 젊은 사람들이, 그동안 역사적으로 배제되었던 이 산업에서 항해할 수 있도록 돕고 있다

 

         

전략 3: 기술혁신을 통해 상업용 부동산 산업 접근을 늘리기

 

상업용 부동산 산업은 그동안 나이 들고 우상화된 리더와 그들의 오랜 친구들이 선도하고 있다. 이들은 예전 초기 단계에 했던 것과 같은 방법으로, 오늘날도 똑같이 업계를 지배하고 있다. , 부동산에서 올드보이 네트워크 지배력이 변화를 방해하고 있는 셈이다. 반면에, 지난 몇 년 동안, 기술/혁신/분야별 창조적 파괴가 진행되면서, 소수인종이 산업에 접근(종전에는 덜 개방되었던)할 수 있는 새로운 포인트가 창출되었다.

 

CRE 산업이 계속해서 진화하면서 CRE 기술과 클라우드펀딩 같은 혁신이 자신의 게임 체인징(game-changing) 능력을 이미 과시하여 부동산의 규칙을 다시 쓰고 있다. 예를 들어 iPhone 도입으로 모바일 통신과정이 바뀌고 있다. 이러한 혁신은 산업 운영방식의 혁신을 가져오면서, 타 분야의 다양한 개인들이 새로운 접근 포인트를 개발하고 진입장벽을 허물고 있다. 매우 짧은 시간 안에 전통적인 CRE 회사는 마치 육상 전화선과 다이얼 폰을 사용하는 구닥다리 신세가 되고 있다. 반면에, CRE 기술과 클라우드펀딩은 산업을 셀 접속(cellular connectivity) 세상으로 만들고, 이전에는 애매한 위치에 있던 다양한 인재 풀에 대한 접근을 창출하고 있다.

 

상업용 부동산은 관계지향형(relationship-oriented) 산업이다. 그리고 비즈니스의 초석은 파트너쉽이다. 기술진화로 인해 부동산 파트너쉽의 기회는 증가하고 있다. 더구나 열광적으로 진행되고 있는 구조적 혁신은 미국의 기회 특구(Opportunity Zone: 저소득층 지역에 투자할 경우 세금 면제하는 제도) 제도의 도래로 게임 체인저 역할을 할 것으로 기대된다. 이 제도는 CRE 기업의 차세대 먹거리를 창출할 것으로 보인다.

 

특히 소수자는 서비스가 부족한 기회 특구 지역사회를 가장 잘 이해하는 자들이다. 이들은 현재 지역사회와 접속하고 있기에 거대한 경쟁 우위를 발휘하여 자금을 모아 투자하거나 혹은 다양성(nondiverse) 투자자들과도 파트너쉽을 창출할 수 있다. 전통적인 비즈니스 패턴을 고집하는 회사들은 혁신적 사고로 무장한 다양성 전문가/기업과 협업하는 결정적 기회를 놓칠 수 있다. 다양성 전문가/기업들은 비전통적인 채널을 통해 산업에 접근하고, 폭넓고 다양한 영향력과 경험을 무기로 산업과 지역사회에 신선한 전망을 제공하고 있다.

 

오늘날 시장에서, 변화는 기술과 관련성이 높고 피할 수도 없다. 이를 수용하지 못하는 기업은 할 수 있는 게 없어진다.

    

 

전략 4: CRE 부동산에 소수인종 차별 없이 동등하게 자본을 투자하면서 부의 격차를 줄일 수 있다.

 

인종 간의 빈부차는 미국에서 가장 오래되고 가장 불화를 불러일으키는 유행병이다. 그래서 여러 해결 방법 가운데에서 젊은 여성과 소수자를 인재로 키우는 강력한 파이프라인 개발이 필요하다.

 

미국에서 은행·보험 회사에 의해 부동산 담보 융자·보험 계약 등이 거부되는 특정 경계지구 지정을 세칭 Redlining이라고 말한다. Redlining은 연방주택국(Federal Housing Administration. FHA)1934년에 설립된 이후 바로 실시한 대출실행 제도이기도 하다. 이 제도는 다수 인종과 소수인종 간에 부 창출에서 이미 존재했던 심각한 불평등을 더욱 크게 확대하는 촉매 역할을 하기도 하였다. 이 제도의 이름은 정부가 지정한 지도(maps)에서 유래되었다. 정부 지도에는 압도적으로 백인이 살고있는 동네는 “good”라고 묘사되는 색깔을 칠하고, 쇠락하는 “bad” 동네(전형적으로 흑인 거주)는 빨간색으로 칠해놓았다. 담보대출은 규칙적으로 “good” 동네의 주민들에게 확대되었다. 반면, “bad” 동네에 사는 사람들은 의도적으로나 시스템적으로 유리한 융자가 적용되는 기회가 거절당했다.

 

G.I. Bill이라고 알려진 1944년의 Servicemen’s Readjustment Act는 수십 년에 걸쳐 폭넓은 칭찬을 받았다. 나중에 Bill Clinton 대통령이 언급한 것처럼 이 법의 원래 취지는 미국인이 만든 최고의 거래이며, 전에는 결코 몰랐던 번영을 확대하는 데 도움이 되었다. 그러나 이 법안은 초기부터 왜곡되어 갑자기 백인 중산층의 창출에만 기여 하는 역할을 하게 된다. 2차 세계대전 이후, 백인 퇴역 군인 위주로 주택 저리 대출과 교육기회 접근을 제공하게 된다. 반면에 소수인종 퇴역 군인은 의도적으로 배제되었다.

 

예를 들어 1944~1946년 기간 중 New York CityNew Jersey 북부의 퇴역 군인에게 공급된 67,000건의 주택 대출 중에 소수인종 퇴역 군인이 바든 건수는 100건 이하에 불과하였다. 1947Mississippi에서는 양질의 숙련된 일자리의 86%가 백인에게 돌아갔고, 비숙련 일자리의 92%는 아프리카계 미국인 퇴역 군인들로 채워졌다. 이들 일자리는 전부 G.I. bill을 통해 만들어진 것들이다.

 

앞서 언급한 것처럼, 이와 유사한 트렌드가 오늘날 CRE 업계 임원 랭킹 구성에서도 나타나고 있다. CRE 산업에서 나오는 수입은 75%나 되는 고위 임원진을 통해 불균형적으로 백인 남성들에게 할당된다. 아프리카계 미국인 임원의 1.3%와 대비된다. 흑인 전문가들이 부동산을 통해 부를 창출하는데 또 하나의 진입장벽인 셈이다. 이로 인해 미국에서 백인과 흑인 인구 간에 확장되고 있는 부의 격차가 더 확대되고 있다. 이러한 현상은 G.I. Bill을 둘러싼 제도화된 차별 실행으로부터 더욱 커졌다.

 

미국에서 인기 있는 저술가인 Brandon Webber가족이 거주하는 주택에 대한 접근 결여는 아프리카계 미국인에게는 장기적인 부의 손실을 의미한다. 1946년 좋은 동네에서 구매한 가족 주택은 대개 강력한 세금의 토대가 되면서 학군도 양호하다. 이런 동네의 주택은 가족의 재정적 부의 수단으로 가족 구성원에게 전가되어 사업을 하기 위한 차입 담보 혹은 자녀가 대학에 진학하는 힘이 되어 왔다.”라고 주장하고 있다.

 

최근 Brookings Institution 기사에서도, 아프리카계 미국인 동네의 자산 평가절하는 인종적 편견에서 기인하고 있다고 보도하고 있다. 여러 조사기관 자료에 의하면, 아프리카계 미국인의 피해의식과 백인과의 주택담보 차별 등은 G.I. Bill의 시작부터 지금까지 이어지고 있다. 지나친 백인 위주의 대출은 2008년 금융위기의 계기가 되기도 했다. 당시 서브프라임 모기지 대출은 백인들에게 주택 금액의 대부분을 대출해주었다. 안전 폭이 좁은 상태에서 주택가격이 무너지면서 금융기관의 부실이 발생하였다.

 

대출 관행으로 인해 다양한 소수인종 가족들이 주택가격에서 차별적인 손해를 입고 있다. 여러 기관의 조사결과를 보면, 아프리카계 미국인 동네에 있는 주택은 백인 동네의 유사 주택보다 23% 정도 평가절하되어 있다. 이처럼 인종적 동기로 인한 평가절하는 역설적으로 세금 납부에 덜 기여 한다는 인종차별적 세금(segregation tax)으로도 알려져 있다. 결국, 미국 전체적으로 합하여 모든 아프리카계 미국인 동네는 1,560억 달러 정도의 부의 손실이 있는 셈이다.

 

전체 자산에서 부채를 뺀 순 자산(net worth)은 가계의 금융 복지 차원에서 놀라운 인종적 차이가 나타나고 있다. 백인 가계는 백인 가계 순자산의 한 조각에 불과한 현상이 발생하고 있다. 백인 가계의 중간값은 $247,500인 반면, 흑인 가계는 거의 제로에 가깝다. 그나마 측정이 가능한 백인 그룹 중에 카리브해 흑인 가계의 최고 중간값은 $12,000로 백인 가계의 5% 정도에 그친다.

 

자산 소유(특히 주택 소유)에서 인종적인 차이는 순 자산의 거대한 인종적 불평등으로 연결된다. 주택은 중산층 가계가 소유한 가장 가치 있는 자산으로 중산층 부의 큰 덩어리를 대표한다. 그러나 불평등 기회는 다른 새로운 자산을 만들고 부채를 줄이는 모든 기회에서 역사적으로 현재까지 계속되고 있다. 거대한 인종적 부의 격차를 만드는 원인이다. 이 같은 사실은 2015525일 발간된 Ana Patricia Muñoz et al의 저서 “The Color of Wealth in Boston”에서 실증되었다.

 

평균 미국인의 순 자산 차이를 만드는 주요 직접적 원인은 부동산 소유에서 시작된다. 불평등 개선은 상업용 부동산에 잠재되어있는 거대한 기회에 차세대 유색인종의 동참이 시작되면서 가능해진다. 시간을 거슬러 당초 G.I. Bill이 제공한 일자리, 부동산, 및 기회에 대해 흑인들에게 다시 접근 시도해보라고 할 수는 없다. 그러나 상업용 부동산 산업에서 함께 놀 수 있도록 평평한 기회를 제공하는 진취적인 단계는 만들 수는 있다.

 

CRE 산업은 부를 창출하는 최고의 상책 가운데 하나이면서, 기회 접근도 가능한 수단이다. 15조 달러 시장가치가 있는 미국 CRE 산업에서는, 1~2개의 거래에만 투자해도 백만장자가 될 수 있다. 상업용 부동산의 자산 오너쉽 통로(pathway)를 아프리카계 미국인이나 다른 소수인종에게 제공하는 방법이 부의 격차를 줄이는 근본 틀을 바꾸는 힘이 될 수 있다. 특히 이들 인종이 생활하고 일하는 지역사회일 경우 그 효과는 더욱 커진다. 능력 있는 다양성 오너가 운영하는 부동산 기업에 투자하는 것 자체로도 사회적 영향이 커진다. CRE 자산 투자 접근 단계는 대담하게 포용적이어야 하고, 다양하게 구성해야 한다. 그래야만 전반적으로 개선된 수확을 얻을 수 있다. 이는 하룻밤 만에 이뤄지지 않는다. 지금부터 변화를 위한 전략을 실험하면서 시작해야 한다.

    

 

전략 5: 다양성 생태계(Diversity Ecosystem) 구축을 위한 파트너

 

대부분 분야에서처럼 CRE 산업 내 변화는 전형적으로 각 조직의 톱에서 시작되고, 이를 지원하는 스텝(직원)을 통해 여과되어 내려간다. 일단 산업 내 고위 지도자들이 여성과 소수인종에 투자하고 소수인종 벤더와 계약을 체결하며, 다양성 일터를 구축하면 그다음은 그들이 알아서 한다.

 

그동안 CRE 산업에서 다양성을 개선하려는 노력이 제대로 된 적이 없다. 지난 30년간 다양성 문제를 옆구리만 콕콕 찔러 주의 환기를 시켰지만, 근절하려는 시도는 극히 일부 조직에만 그쳤다. 결과적으로 변화는 없었다. 많은 회사가 지금 다양성 전문가(CDOs)를 고용하고 있다. 그러나 이들이 다양성 인재를 끌어들이는 주된 전략은 대학 졸업생에 한정되어 있다.

 

다양성이 있는 학부 학생 후보자들은 산업 내에서 초보적인 역할만을 담당하고 있다. 그리고 부동산 회사 내의 중간층과 고위층에는 다양성 인재가 거의 존재 한 것이 대부분이다. 그래서 신입 인재들은 장기근속과 경력 쌓기가 불확실하다고 생각하고 있다. 진정한 다양성과 포용성을 달성하는 것은 한 기업이나 혹은 소수의 기업 능력을 넘어서는 힘든 영역이 될 수 있다. 이를 넘기 위해서는 산업 전체의 폭넓은 인식과 약속이 요구된다. CRE 산업이 모든 수준(톱 다운을 포함한)에서 다양성을 수용할 때까지 변화를 유도하는 노력은 계속되어야 한다.

 

CRE 전문가들은 전략적인 파트너쉽이 원하는 결과를 달성하는 데 결정적 역할을 한다고 보고 있다. 기존 파트너쉽과 네트워크 접속을 활용하여 다양성 생태계(Diversity Ecosystem)를 구축할 필요가 있다. 이는 상업용 부동산의 얼굴을 변화시키는 데 필수적이다. 다양성 생태계는 일단 다양한 각도에서 생기는 문제를 해결하는 방법이 된다. 시작은 고등학교에서부터 하고, 대학과 대학원 수준의 프로그램으로 이어지면서, 회사의 중간 및 고위층 멘토쉽으로 옮겨가면 된다. 기업가정신과 임원이 되기 위한 훈련을 통해 양질의 다양성 있는 후보자 공급망을 개발하고 이들을 비즈니스에서 활동하도록 해야 한다.

 

능력 있는 다양성 전문가들이 많음에도 불구하고, 다양성을 높이기 위해 문호를 오픈한 기업들조차도 그다음 단계로 넘어가지 못하고 있다. 이들의 핑계는 쓸만한 인재가 없다는 것이다. 그러나 다양성 생태계가 확대되고 개발되면서, 이러한 생각은 설득력을 잃고 있다. 굿 뉴스를 보자. 영속적으로 다양한 포인트에서 다양성 개선에 초점을 맞춘 조직과 프로그램이 이미 많이 존재한다. 이들 조직의 예를 들면, Real Estate Executive Council (REEC), the Real Estate Associates Program (REAP), the National Association of Investment Companies (NAIC), the New American Alliance (NAA), the Executive Leadership Council (ELC), the National Association of Securities Professionals (NASP), the Hispanic Heritage Foundation (HHF), 그리고 the Diverse Asset Managers Initiative (DAMI) 등이 있다.

 

대다수 회사는 이들 강력한 기관의 회원사이다. 이들 회사는 미국에서 가장 능력 있고 특출한 부동산 및 투자 전문가 중 일부를 영입할 수 있다. 기업과 개인들이 이들 기관과 연합하여 생태계를 확장하도록 장려하여 진정한 영속체(continuum)를 창출하는 것이 중요하다. 접속이 강화될수록, 생태계는 실용적이 되며 스스로 지속성을 갖게 되고, 상업용 부동산 산업에서 다양성 인재를 포용, 개발, 및 유지하는 영속체를 창출할 수 있다.

 

접속의 시대(age of connectivity), 제각각으로 고립되고 조각나 있는 독창력(initiatives) 사이 빈 공간을 다리로 연결하는 것은 매우 중요하다. CRE 산업이 직면한 다양성 도전과제를 굳건히 지키는 영속체를 구축하는 것만이 장기적으로 꾸준히 오를 수 있는 유일한 길이다. 스폰서쉽과 협업을 통해 목표로 잡은 영속체에 투자해야만 좋은 결과가 나온다. 이는 대학에서 후보자를 영입하는 단순한 수준의 이니셔티브 보다 효과가 높다.

    

 

결론

 

다양성이 부족한 CRE 산업에서 성공으로 가는 통로는 다면적인 접근방법을 구사하는 방법뿐이다. 앞서 언급한 5가지 전략을 고려하여 산업을 함께 변화시켜 나가야 한다.

 

우선 그 시작은 회사의 톱 임원진이 다양성과 포용성 매트릭스를 회사의 DNA와 전략적 계획에 반영하면서 시작된다. 추가하여 리더쉽 팀은 다양성이 단순한 사회적 이니셔티브가 아닌, 궁극적으로 재무적 실적 개선을 선도하는 전략적 수행이란 점을 인식해야 한다.

 

둘째, 오늘날 밀레니얼 세대는 내일의 부동산 투자자이다. 그리고 소수인종이 다수 인종이 되는 인구(minority-majority population) 변화 시대로 가고 있다. 비즈니스 업계는 지금 다양성을 절박하게 받아드려야 한다.

 

셋째, 기술은 고객과 공급자 양자에서 창조적 파괴를 창출하고 있고, 기술은 산업을 달리 볼 수 있는 다양성 렌즈를 제공하고 있다. 생각과 시각의 다양성은 우리가 상업용 자산에 투자하는 방법에서 혁신과 창조적 파괴를 선도하는 밑바탕이 된다.

 

넷째, 부를 창출하는 가장 상책인 산업 중 하나로서, CRE는 지금 전염병처럼 확대 중인 인종적 부의 갭을 근본적으로 줄이는 힘을 갖고 있다.

 

마지막으로, 다양성 도전은 한 기업이나 기관이 다룰 수 없는 큰 문제이기에, 산업 전체적으로 진정한 변화를 위해 새로운 접근방법이 필요하다. 강력한 파트너쉽과 다양성 생태계 창출을 활용하여, 능력 있고 다양한 상업용 부동산 전문가와 기업가를 공급하는 파이프라인이 개발, 멘토, 육성, 유지가 될 수 있어야 한다.

 

다양성 인재들을 인정하고 포용할 때, 가장 최고의 인재가 항상 표면으로 부상하고, 모든 부문에서 최고의 결과가 나온다. 다양성과 포용성은 당연히 해야 할 일이며, 우리가 봉사하고 있는 고객과 회사를 위해서도 마땅히 해야 할 일이다.

 

CRE 산업에서, 우리는 변곡점의 선두에 서 있어야 한다. 그래야만 잘못된 기회를 증명하고 보상도 받을 수 있다. 경쟁에서 다양성이 실적달성에 미치는 혜택을 인식하지 못하면, 어쩔 수 없이 낮은 수익과 추가적인 위험을 받아들일 수밖에 없다. 부동산 신탁과 상업용 부동산 업계 지도자 중에, 다양성 부족으로 생기는 정량적 위험 속으로 회사와 투자자들을 노출하고 싶은 사람들 없을 것이다. 결과는 명확하다. 다양성은 거대한 실적을 올리는 큰 역할을 한다.


 

 

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