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[지식정보] 아마존 제2캠퍼스를 위한 도시 만들기

관리자
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아마존은 2018년 가을 워싱턴 DC에서 가까운 VirginiaArlingtonCrystal City 동네 가장자리에 제2캠퍼스인 East Coast 본부를 세운다. 결정 당시 입지 조건으로 보통의 기술회사들이 좋아하는 도시의 도심과는 다른 입지를 선택하였다. 대신 아마존은 25,000명의 직원이 근무할 수 있는 차분하면서 20세기 중반 분위기가 나는 장소를 택했다. 이곳은 워싱턴 DC와 펜타곤 두 곳과 가까운 곳으로 정부 기관과 관련 기업들이 들어서 있다.

 

Crystal City는 넓은 지하 몰을 갖춘 도시 지하철 시스템이 발달하여 많은 오피스 빌딩과 연계되어 있다. 또한, 넓은 일방통행 도로를 이용해 지역사회 한쪽 끝에서 다른 끝으로 휑하니 달릴 수 있다. 이 도시는 원래 걷거나 자전거를 탈 수 있도록 디자인된 곳이 아니다. 젊은 기술 근로자들이 좋아하는 생기있는 동네와는 달리, 이곳은 퇴근 시간 이후 저녁에는 빈 도시가 된다.

 

그러나 아마존과 JBG Smith 회사(워싱턴 지역의 개발회사로 아마존의 파트너 회사)는 이 도시가 향후 변신할 것으로 전망하고 있다. JBG Smith는 건축 환경에 예술을 사용하여 사람들에게 어필하는 개념인 장소 만들기(placemaking)를 적용하여 이 지역변신을 꾀하고 있다. 16시간 생활//놀기(16-hour live/work/play), 보행자 위주의 지역사회(시민을 위한 녹지공간이 있는), 및 라이프스타일 어메니티 등을 갖춰가면서 밀레니얼이나 Z세대 근로자들이 저녁에 집으로 곧장 들어가지 않는 분위기를 조성하고 있다.

 

자료:

https://urbanland.uli.org/development-business/making-a-place-for-amazon/?utm_source=realmagnet&utm_medium=email&utm_campaign=HQ%20Urban%20Land%208/26/19%20ENL%20members%20and%20non-US

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https://www.delco.co.kr/knowledge/category/%EB%8F%84%EC%8B%9C%C2%B7%EC%A7%80%EC%97%AD%C2%B7%EB%B3%B5%ED%95%A9%EA%B0%9C%EB%B0%9C

http://www.retailon.kr/on/bbs/board.php?bo_table=r1_02&sca=%EB%8F%84%EC%8B%9C%2F%EC%A7%80%EC%97%AD%2F%EB%B3%B5%ED%95%A9%EA%B0%9C%EB%B0%9C

 

 


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아마존과 JBG Smith의 계획에 따라, 아마존은 본부 건물 공사 기간 중 임시로 사용할 공간으로 20196월에 이주하기 시작하였다. 본부 빌딩들(ZGF Architects가 디자인)22층 높이의 오피스 2개동(195,000), 리테일(4,700), 레스토랑, 데이케어 시설(daycare facilities), 공원(5,000) 등이 들어선다. 건설은 2020년 초에 시작된다. 그러나 2023년 본부가 완성될 때까지, 전체 부지는 드라마틱한 재창조(reimagining)의 중심이 된다.


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National Landing(이 지역의 새로운 브랜드명)은 두 인접 지역(Pentagon CityPotomac Yard)의 일부를 흡수한다. 아마존 본부 단지 외에 National Landing은 다른 많은 신규 빌딩, 교통접근을 위한 광범위한 공공분야 개선, 및 인근 Reagan National Airport로 향하는 새로운 보행자 다리 등이 추진된다.

 

새로운 지하철역이 들어서는 Potomac Yard 인근에는 Virginia TechJBG Smith Lionstone Investments 회사와 파트너를 구성해 Innovation Campus(대지 60,00010억 달러 투자)를 조성할 예정이다. 아마존은 이 때문에 이곳을 결정했다. Virginia Tech 캠퍼스에는 강의실과 리서치 공간 28,000, 기술 스타트업과 기존 회사 공간 23,000, 학생과 교수 주택 33,000, 리테일과 기타 용도 9,300등이 들어선다. 이는 LionstoneJBG Smith가 개발하고 있는 복합용도 지역 260,000의 일부이기도 하다.

 

20197월에 JBG Smith는 기존 RiverHouse 주택단지(National Landing의 서쪽 가장자리에 위치)1,000세대를 추가하는 계획을 발표하였다. 이곳에는 전통적인 2세대 2층 건물이 나란히 들어선 타운하우스(two-over-two stacked townhouse units)와 공동주택 건물이 들어선다.

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JBG Smith의 지역 비전 대부분에는 기존 빌딩의 사용용도 변경(repurposing)이나 수정(modifying)이 포함된다. 1960년대 스타일의 자동차 중심 환경을 활기찬 보행자 중심의 거리 전경으로 전환하는 목적이 있다. 회사의 포트폴리오 전략에는 National Landing에서 기존 영업 중인 상업공간 567,000(산하 시장의 70% 이상 차지)와 건설 중이거나 미래개발용 공급용 부동산인 또 다른 680,000가 포함되어 있다.

 

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20세기 중반의 이미지에서 변화

 

Crystal City는 벽돌공장, 창고, 고물수집 장, 및 쇠로 된 공장건물이 있던 모레투성이 산업단지 모습에서, 1960년대 초에 연방정부와 군사시설을 성장으로 오피스 공간의 수요가 증가하면서 일어섰다. 이 지역 이름은 초기 아파트 빌딩 중 하나의 이름이던 Crystal House(건물 로비에 있던 거대한 크리스털 샹들리에가 특징)의 이름을 따 Crystal City로 변경하였다.

 

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Crystal City에서 별로 주목받지 않던 콘크리트 빌딩들(워싱턴 잡지가 한때 이렇게 묘사)은 현재 정부 계약 입찰용 건물들로 사용되고 있다. 디자인은 건축적으로 우아하기보다는 실용적인 특징이 있다. 그러나 의회가 2005년에 ‘Base Realignment and Closure Act’ (이 여러 시설을 통합할 수 있는 권한을 부여하는 법)을 통과시킨 이후, Crystal City는 심각한 경제적 타격을 입었다. Washington Post 기록에 의하면, 오피스 건물(280,000)에 입주해 있던 테난트는 옮겨나갔고, 동네는 13,000개의 일자리를 잃었다. 아마존이 이곳을 다시 살리는 계기가 되고 있다.

 

Crystal City는 워싱턴 다운타운 한복판에서 자전거로 20, 전철역 4곳밖에 떨어지지 않은 거리에도 불구하고 전형적인 교외 스타일로 세워졌다. 당시 전형적인 20세기 중반의 외곽도시 개발 개념으로 리테일, 주거, 오피스 공간이 들어섰다. 그러면서 자동차 통행을 가장 우선하였다. 대부분 리테일은 거의 지하화된 아케이드를 숙명적으로 받아들였다. 더구나 역사적으로 적절한 복합용도 개념이 부족하여 이를 충분히 채택하지를 못하였다.

 

일반적으로 항상 성공하고 번영하는 입지는 적절한 균형을 이루고 있다. 주민들은 대개의 경우 저녁에 집으로 와서 동네에 있는 어메니티와 리테일 시설을 이용한다. 그러면서 이들 시설은 하루 9시간이 아닌 18시간 활기찬 고객기반을 확보한다.

 

Crystal City는 기본적인 잠재력을 보유하고 있다. 3개의 전철역과 인근에 공항이 있다. 낮에 근무하는 5만 명의 오피스 근로자를 확보하고 있다. 이들은 신규 점포와 레스토랑의 잠재적 단골이면서 지역 이미지를 변화시키는 결정적 역할을 담당하고 있다.

 

지역의 이미지 변화(reimaging)JBG Smith2017Crystal City에 있는 오래된 Charles E. Smith 부동산 대부분을 인수하면서 시작되었다. 이를 계기로 이 회사는 지역의 가장 큰 상업용 부동산 운용자가 되었다.

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JBG Smith 회사는 건물과 붙어있는 외부공간에서 일어나는 일에 많은 관심을 두고 있다. 1층 높이 6m와 도로로부터 6m를 띄우는 6m-by-6m 전략을 강조한다. 이 외부공간에서 사람들은 머물거나, 건물을 걸어 지나가거나. 혹은 리테일 샵/애완샵/식품점 앞에서 멈춰서 들어갈 건지 말 건지를 생각한다. 이래서 외부공간은 사람들을 위한 즐거운 고민거리를 만들어 준다.

 

아마존이 2018년 여름 이 지역에 눈독을 들이기 시작하기 전부터, JBG SmithCrystal City의 오래된 분위기를 수정하려고 하였다. 이 회사가 한 노력 중에는 공실 발생이나 당장 개보수해야 하는 빌딩들 일부를 색칠한 캔버스로 가리는 것 같은 창의적 계획들을 추진해왔다. 예를 들어 자전거 그림이 들어간 예술품을 설치하면서, 자전거로 출퇴근하는 사람들을 이 지역으로 끌어들이는 효과를 내었다.

 

이 회사는 자체 보유한 부동산을 업데이트하고, 어메니티, 기술, 및 테난트 서비스 등을 업그레이드하기 시작하였다. Crystal City BID와 현지 기업과의 협업을 통해 JBG Smith는 수백 개의 사회적 이벤트(5km 경주, 와인 이벤트, 예술 전시 등)를 장려하기 시작하였다. 소규모 공원에는 야외 조각과 화덕을 늘려 보다 매력적인 장소로 만들었다.

 

건설, 개조(Renovation), 창조적 용도변경(Repurposing)

 

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아마존 직원들은 개보수한 4개의 JBG Smith 빌딩(54,000)로 입주한다. 2345 Crystal Drive 빌딩 내에 있는 오피스는 보다 안락한 환경으로 개조하기 위하여, 로비에 나무 재료와 새로운 가구를 설치하여 압도감을 주는 대형 공간을 만들었다. 테난트 입주자들이 빌딩에 처음 들어오면서 느끼는 분위기는 중요하기 때문이다. 또 다른 빌딩인 1770 Crystal Drive는 아마존이 2020년 말에 이주가 완료될 때까지 매력적이면서 새로운 외부장식으로 꾸며진다.

 

Crystal City의 활기를 북돋기 위해서 JBG Smith12,000의 쇼핑과 엔터테인 공간을 15번가와 18번가 사이에 개발하고 있다. 대안 영화관인 drafthouse cinema(식사, , 누울 수 있는 업그레이드 좌석이 있는 영화관), 레스토랑, , 전문 식품관이 들어선다. Central District Retail이라 불리는 이 프로젝트는 개발업체의 전략적 핵심으로, 한때 자동차 중심의 Crystal City와 그 지하 리테일 공간을 지상 활동 수준으로 끌어올리는 재창조를 하고 있다.

 

오늘날 사람들은 걷는 것을 중시하고 자동차 없이 일하고 생활하는 장소에서 가치를 느낀다. 사람들은 Crystal Drive 건물 사이를 걸어갈 때 리테일에 필요한 하역장이나 주차장 입구 등과 마주친다. 그러나 새로 들어서는 건물은 자동차로 접근도 하지만 환경 변화를 꾀해 걷기 좋은 개념으로 만들었다. 자동차나 트럭 등은 건물들 뒤쪽으로 위치시켰다.

 

지역에 주택공급을 늘리기 위해 JBG Smith는 한 쌍의 아파트 타워를 건설할 계획이다. 1900 Crystal Drive 프로젝트는 750세대를 공급한다. 이 빌딩은 2,800의 가로변 리테일 공간도 포함되어 있다. 이는 해당 블록을 美的으로 업그레이드하는 효과가 있다.

 

Crystal City는 한때 벽돌공장의 중심지였다. 그래서 남쪽에 짓는 높은 건물은 적갈색의 칼라를 선택하여 지질적인 측면과 산업의 역사를 반영하고 있다.

 

Crystal City를 업데이트하는 데 있어 최대 과제는 기존 설계(동일 색상으로 미리 성형한 콘크리트 집합 개념)의 동질성을 깨는 것이다. 해결 방법은 동질성을 채우면서 또 한편으로는 불필요한 부분을 깨서 없애는 것이다. 새로운 빌딩을 도입하면서 전체적으로 새로운 칼라를 입히거나 색깔 있는 자재를 활용하는 것이다.

 

바람직한 다양성을 전개하기 위해, JBG Smith10명의 설계사를 활용하여 유기체적인 환경창출을 꾀하고 있다. 새로운 건축물은 스카이라인과 대조되는 분위기를 풍긴다.

 

Crystal City의 공공장소와 그린 공간에는 이제까지 사용하지 않은 장소 만들기 잠재력을 발휘하게 된다. 이 도시는 워싱턴 District까지 연결되는 전체적인 그린벨트 환경과 포토맥강을 이미 품고 있다. 여기에 더하여 도시 내부의 기존 공원이 있고, 추가적인 작은 것들에 의미를 부여하여 도시의 친근함을 확대하고 있다.

 

교통이동은 장소 만들기를 개선한다

 

Virginia 州政府1.95억 달러를 투자하여 이 지역의 교통을 개선한다. Crystal City Metro 역에 새로운 입구를 만들고, 높게 조성된 기존의 1번 국도를 낮추어 남북으로 갈라진 보행자 도로를 되살리는 일도 포함되어 있다.

 

그러나 가장 극적인 개선은 National Landing 지역과 Reagan National Airport를 연결하는 보행자 다리이다. 이 다리를 통해 1900 Crystal Drive에서 공항까지 10분 안에 갈 수 있다. 이는 자동차 없이 인근의 대중교통을 이용하는 계기가 되는 것은 물론 또 하나의 걷는 것을 중시하는 계기가 된다.

 

또한, Crystal City의 기다란 슈퍼 블록 모습을 바꾸어 도로를 보다 보행 친숙(pedestrian-friendly)으로 만드는 비전을 실천하고 있다. 참고 사례는 OregonPortland시의 Pearl District12개 블록으로, 보행자 위주 도시환경의 대표적 사례이다. 이를 참고로 하여 Crystal City 블록은 건물 사이의 빈 땅을 고밀도로 개발하고, 내부 도로를 보다 아기자기하고 조용하게 창출하면서 보행자를 위한 안락한 지역을 만들고 있다.

 

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이들 계획은 25,000명의 직원과 현지 지역사회가 생활//놀기를 할 수 있는 도시 캠퍼스를 창출하려는 아마존의 철학적인 의도가 담겨 있다. 캠퍼스 내에 공공 오픈 공간은 강아지 공원과 농부 시장, 자전거 도로, 지역사회 다른 어메니티 등이 포함되어 있다.

 

Crystal City는 향후 5~8년 안에 아주 다른 장소로 변하게 된다. 많은 빌딩이 들어섬에도 불구하고 도시는 더욱 도시다워지고 전체적으로 다른 거리 전경(streetscape)을 띄게 된다. 이는 지금은 존재하지 않는 미래의 특징이다.

 

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